764 0
Семинар DUE DILIGENCE: экспертиза для инвестора
Дата и место: 28 апреля 2008г., Санкт-Петербург, отель Novotel
29 апреля 2008г., Москва, отель Holiday Inn Сущёвский
Инвестиции в недвижимость в большинстве случаев подразумевают долгосрочное вложение капитала. В связи с этим риск и доходность от потенциального размещения средств должны быть тщательно проанализированы перед принятием окончательного решения. Под термином Due Diligence, как правило, понимается комплексное исследование финансовых, юридических, технических и прочих аспектов объекта недвижимости или земельного участка. Для иностранных инвесторов Due Diligence является обязательной частью инвестиционного анализа.Результатом Due Diligence является оценка потенциального риска, возникающего в результате инвестиций. В случае если риск слишком велик, инвестор может принять решение о снижении ранее предложенной цены, потребовать гарантии у продавца о покрытии возникающих рисков или отказаться от участия в сделке.
Мастер-класс "50 вещей, которые должен знать девелопер о Due Diligence"
Сильвия Шпарфельд, M. A., юрист и налоговый консультант (Германия) – партнер международной юридической компании НЁРР ШТИФЕНХОФЕР ЛУТЦ.
“В сделках юридические проверки (due diligence) проводятся по-разному в зависимости от типа компании. Различия процедуры проведения проверок связаны не только с разными типами проверок, но и с основной целью их проведения. Основные цели проверки могут включать финансовые, юридические, налоговые, трудовые, экологические аспекты деятельности компании, а также положение компании на рынке. Более того, юридическая проверка представляет собой интерес одновременно для нескольких участников предполагаемой сделки. В данном случае к участникам могут относиться не только покупатель и продавец, но и коммерческие банки, инвесторы, и пр. В сделках с коммерческой недвижимостью наиболее важными аспектами являются права на объект недвижимости и на акции (доли в уставном капитале) проектной компании, а также состояние объекта недвижимости. В сделках с коммерческой недвижимостью результаты юридической проверки имеют определенное индивидуальное значение для каждого из участников сделки.
В рамках семинара мы хотели бы описать главные принципы и цели юридической проверки, обсудить вопросы ее структурирования и, помимо прочего, значение круга лиц, для которых предназначен отчет о результатах юридической проверки.”
Елена Фроловская, LL.M., юрист (Россия), локальный партнер международной юридической фирмы НЁРР ШТИФЕНХОФЕР ЛУТЦ в Москве.
“Юридическая проверка предоставляет инвестору возможность получить, по крайней мере, самые важные сведения о предмете сделки, то есть развернуть обертку той конфетки, которую преподнес продавец на первом этапе переговоров. В России результаты юридической проверки часто оказываются сюрпризом. Иногда это приятный сюрприз.
В любом случае, проведение юридической проверки совершенно необходимо для инвесторов до принятия окончательного инвестиционного решения и не только для того, чтобы выявить риски, но и для того, чтобы понять, как функционирует бизнес, спланировать его интеграцию в основную корпоративную структуру и стандарты инвестора, рассчитать необходимые ресурсы и временные рамки переходного периода. Открытое обсуждение основных результатов юридической проверки на последних этапах переговоров позволяет сторонам лучше понять друг друга и найти компромиссное решение, если это необходимо.
В рамках семинара мы хотели бы познакомить Вас с примерами того, как результаты юридической проверки помогли сторонам найти общий язык и окончательно согласовать условия сделки.”
Также в семинаре примут участие:
Дмитрий Чубик, Директор по привлечению проектов, Абердин Проперти Инвесторс Санкт-Петербург
“Грамотно проведенная комплексная проверка проектов коммерческой недвижимости (процедура Due Diligence) – для институциональных инвестиционных фондов насущная необходимость, поскольку они вкладывают средства своих клиентов, институциональных инвесторов, выступая в качестве их доверенных лиц. И если, инвестируя внутренние корпоративные средства, можно пойти на большие риски, то инвестируя от имени институциональных инвесторов, таких как пенсионные фонды и страховые компании, необходимо приложить максимум усилий, чтобы свести потенциальные убытки к минимуму. Ведь любые убытки, в конечном итоге, ставят под угрозу выплату пенсий и страховых сумм простым людям, и, взяв на себя ответственность, распоряжаться этими деньгами, институциональные инвесторы морально обязаны сделать все возможное, чтобы интересы простых людей при этом не пострадали.”
Марианна Романовская, Заместитель Директора представительства, TriGranit Development Corporation Moscow
“Проведение независимой экспертизы потенциального проекта – это один из необходимых (но недостаточных) способов сократить риск инвестора при вхождении в проект. Экспретиза – это немаловажный компонент так называемых отложенных условий, выполнение которых, безусловно, требуется для принятия положительного решения по проекту. Стандартное понимание экспертизы (due diligence) как проверки юридического статуса и благонадежности компании требует существенного расширения. Полный список экспертиз может превысить дюжину различных исследований, для выбора консультанта по которым предъявляются серьезные требования к опыту и репутации последних. Проблемы, выявленные в результате экспертизы делятся на преодолимые и непреодолимые, среди последних в первую очередь – вопросы градостроительного зонирования и оценка конъюнктуры рынка.”
Максим Михайлов, Исполнительный директор, Maris Properties in association with CB Richard Ellis
“Для институциональных инвесторов, пришедших в Россию, значение due dilligence трудно переоценить, так как помогает освоиться на очень доходном, но новом и не до конца понятном для них рынке.
Институциональные инвесторы (фонды западных университетов, пенсионные фонды) просто обязаны ее делать в соответствии с установленными ими же самими правилами и нормами собственной деятельности. Однако, поскольку стоимость комплексного полноценного due dilligence иногда доходит до нескольких миллионов долларов США, покупать небольшие объекты недвижимости после ее проведения становится нерентабельно.
Посудите сами, если здание стоит несколько миллионов долларов, и столько же стоит проведение проверки - общая сумма затрат на приобретение попросту "убивает" экономическую целесообразность покупки. В то же время, при приобретении объекта в несколько сотен миллионов долларов, затраты на общем фоне являются несущественными. Но проведение due dilligence становится исключительно важным фактором снижения рисков таких значительных инвестиций”
Денис Гладыш, Финансовый менеджер, управляющая компания "Уткина заводь девелопмент"
“Проведение независимой экспертизы проекта является неотъемлемым условием в принятии решения сторонним инвестором, либо покупателем. Поэтому вполне логично при создании новых девелоперских проектов построение изначально прозрачной модели - как финансовой и юридической, так и управленческой и организационной.
Due diligence - вовсе не страшное слово, а очередное подтверждение нашей правоты перед сторонним партнёром, открытости и желанию к эффективному сотрудничеству. Проведение комплексных проверок собственного проекта позволяет строить более корректные инвестиционные планы акционерам, предвидеть и решать проблему возможных проектных рисков.
Мы всегда положительно относимся к дополнительным детальным проверкам со стороны наших партнёров - это приближает наше взаимопонимание в будущей сделке и увеличивает нашу осведомлённость о себе самих”
Дмитрий Павлоцкий, Член Совета Правления, Дреес и Зоммер Проджект Менеджмент энд Билдинг Технолоджис, С.-Петербург
“Технический (Technical) Due Diligence подразумевает изучение технической базы, применяемых технологий и технического потенциала недвижимости, выявляет сильные и слабые стороны объектов недвижимости, его риски и пути повышения эффективности, определяет затраты потенциального инвестора на этапах прединвестиционной подготовки, дополнительные инвестиции, связанные с объектом недвижимости до или после его приобретения”
Владимир Бояркин, Управляющий проектами, SAVANT
“Строительство любого крупного объекта недвижимости представляет из себя длинный сложный процесс где бы то ни было, и Россия не исключение. Иностранные и местные девелоперские компании без глубокого знания российского законодательства, процедур получения разрешений и согласований, местной политической ситуации и экологической обстановки, рискуют столкнуться со значительными проблемами во время дальнейшей реализации проекта. Особенно это актуально на стадии выбора земельной площадки под строительство, где нужно учесть множество аспектов. Параллельно с юридической проверкой необходимо проводить комплексное техническое обследование – технический Due Diligence участка, с исследованием градостроительных и инженерных вопросов, что позволит в дальнейшем избежать неоправданных расходов и срывов сроков строительства ”
Анна Иванникова, Директор, Meinl European Real Estate Ltd.
Как зарегистрироваться:
- на официальном сайте www.imevents.ru
- по тел. + 7 (495) 540-73-40 (доб. 242)
- по e-mail: Марина Чуприс m.chupris@impressmedia.ru
29 апреля 2008г., Москва, отель Holiday Inn Сущёвский
Инвестиции в недвижимость в большинстве случаев подразумевают долгосрочное вложение капитала. В связи с этим риск и доходность от потенциального размещения средств должны быть тщательно проанализированы перед принятием окончательного решения. Под термином Due Diligence, как правило, понимается комплексное исследование финансовых, юридических, технических и прочих аспектов объекта недвижимости или земельного участка. Для иностранных инвесторов Due Diligence является обязательной частью инвестиционного анализа.Результатом Due Diligence является оценка потенциального риска, возникающего в результате инвестиций. В случае если риск слишком велик, инвестор может принять решение о снижении ранее предложенной цены, потребовать гарантии у продавца о покрытии возникающих рисков или отказаться от участия в сделке.
Мастер-класс "50 вещей, которые должен знать девелопер о Due Diligence"
Сильвия Шпарфельд, M. A., юрист и налоговый консультант (Германия) – партнер международной юридической компании НЁРР ШТИФЕНХОФЕР ЛУТЦ.
“В сделках юридические проверки (due diligence) проводятся по-разному в зависимости от типа компании. Различия процедуры проведения проверок связаны не только с разными типами проверок, но и с основной целью их проведения. Основные цели проверки могут включать финансовые, юридические, налоговые, трудовые, экологические аспекты деятельности компании, а также положение компании на рынке. Более того, юридическая проверка представляет собой интерес одновременно для нескольких участников предполагаемой сделки. В данном случае к участникам могут относиться не только покупатель и продавец, но и коммерческие банки, инвесторы, и пр. В сделках с коммерческой недвижимостью наиболее важными аспектами являются права на объект недвижимости и на акции (доли в уставном капитале) проектной компании, а также состояние объекта недвижимости. В сделках с коммерческой недвижимостью результаты юридической проверки имеют определенное индивидуальное значение для каждого из участников сделки.
В рамках семинара мы хотели бы описать главные принципы и цели юридической проверки, обсудить вопросы ее структурирования и, помимо прочего, значение круга лиц, для которых предназначен отчет о результатах юридической проверки.”
Елена Фроловская, LL.M., юрист (Россия), локальный партнер международной юридической фирмы НЁРР ШТИФЕНХОФЕР ЛУТЦ в Москве.
“Юридическая проверка предоставляет инвестору возможность получить, по крайней мере, самые важные сведения о предмете сделки, то есть развернуть обертку той конфетки, которую преподнес продавец на первом этапе переговоров. В России результаты юридической проверки часто оказываются сюрпризом. Иногда это приятный сюрприз.
В любом случае, проведение юридической проверки совершенно необходимо для инвесторов до принятия окончательного инвестиционного решения и не только для того, чтобы выявить риски, но и для того, чтобы понять, как функционирует бизнес, спланировать его интеграцию в основную корпоративную структуру и стандарты инвестора, рассчитать необходимые ресурсы и временные рамки переходного периода. Открытое обсуждение основных результатов юридической проверки на последних этапах переговоров позволяет сторонам лучше понять друг друга и найти компромиссное решение, если это необходимо.
В рамках семинара мы хотели бы познакомить Вас с примерами того, как результаты юридической проверки помогли сторонам найти общий язык и окончательно согласовать условия сделки.”
Также в семинаре примут участие:
Дмитрий Чубик, Директор по привлечению проектов, Абердин Проперти Инвесторс Санкт-Петербург
“Грамотно проведенная комплексная проверка проектов коммерческой недвижимости (процедура Due Diligence) – для институциональных инвестиционных фондов насущная необходимость, поскольку они вкладывают средства своих клиентов, институциональных инвесторов, выступая в качестве их доверенных лиц. И если, инвестируя внутренние корпоративные средства, можно пойти на большие риски, то инвестируя от имени институциональных инвесторов, таких как пенсионные фонды и страховые компании, необходимо приложить максимум усилий, чтобы свести потенциальные убытки к минимуму. Ведь любые убытки, в конечном итоге, ставят под угрозу выплату пенсий и страховых сумм простым людям, и, взяв на себя ответственность, распоряжаться этими деньгами, институциональные инвесторы морально обязаны сделать все возможное, чтобы интересы простых людей при этом не пострадали.”
Марианна Романовская, Заместитель Директора представительства, TriGranit Development Corporation Moscow
“Проведение независимой экспертизы потенциального проекта – это один из необходимых (но недостаточных) способов сократить риск инвестора при вхождении в проект. Экспретиза – это немаловажный компонент так называемых отложенных условий, выполнение которых, безусловно, требуется для принятия положительного решения по проекту. Стандартное понимание экспертизы (due diligence) как проверки юридического статуса и благонадежности компании требует существенного расширения. Полный список экспертиз может превысить дюжину различных исследований, для выбора консультанта по которым предъявляются серьезные требования к опыту и репутации последних. Проблемы, выявленные в результате экспертизы делятся на преодолимые и непреодолимые, среди последних в первую очередь – вопросы градостроительного зонирования и оценка конъюнктуры рынка.”
Максим Михайлов, Исполнительный директор, Maris Properties in association with CB Richard Ellis
“Для институциональных инвесторов, пришедших в Россию, значение due dilligence трудно переоценить, так как помогает освоиться на очень доходном, но новом и не до конца понятном для них рынке.
Институциональные инвесторы (фонды западных университетов, пенсионные фонды) просто обязаны ее делать в соответствии с установленными ими же самими правилами и нормами собственной деятельности. Однако, поскольку стоимость комплексного полноценного due dilligence иногда доходит до нескольких миллионов долларов США, покупать небольшие объекты недвижимости после ее проведения становится нерентабельно.
Посудите сами, если здание стоит несколько миллионов долларов, и столько же стоит проведение проверки - общая сумма затрат на приобретение попросту "убивает" экономическую целесообразность покупки. В то же время, при приобретении объекта в несколько сотен миллионов долларов, затраты на общем фоне являются несущественными. Но проведение due dilligence становится исключительно важным фактором снижения рисков таких значительных инвестиций”
Денис Гладыш, Финансовый менеджер, управляющая компания "Уткина заводь девелопмент"
“Проведение независимой экспертизы проекта является неотъемлемым условием в принятии решения сторонним инвестором, либо покупателем. Поэтому вполне логично при создании новых девелоперских проектов построение изначально прозрачной модели - как финансовой и юридической, так и управленческой и организационной.
Due diligence - вовсе не страшное слово, а очередное подтверждение нашей правоты перед сторонним партнёром, открытости и желанию к эффективному сотрудничеству. Проведение комплексных проверок собственного проекта позволяет строить более корректные инвестиционные планы акционерам, предвидеть и решать проблему возможных проектных рисков.
Мы всегда положительно относимся к дополнительным детальным проверкам со стороны наших партнёров - это приближает наше взаимопонимание в будущей сделке и увеличивает нашу осведомлённость о себе самих”
Дмитрий Павлоцкий, Член Совета Правления, Дреес и Зоммер Проджект Менеджмент энд Билдинг Технолоджис, С.-Петербург
“Технический (Technical) Due Diligence подразумевает изучение технической базы, применяемых технологий и технического потенциала недвижимости, выявляет сильные и слабые стороны объектов недвижимости, его риски и пути повышения эффективности, определяет затраты потенциального инвестора на этапах прединвестиционной подготовки, дополнительные инвестиции, связанные с объектом недвижимости до или после его приобретения”
Владимир Бояркин, Управляющий проектами, SAVANT
“Строительство любого крупного объекта недвижимости представляет из себя длинный сложный процесс где бы то ни было, и Россия не исключение. Иностранные и местные девелоперские компании без глубокого знания российского законодательства, процедур получения разрешений и согласований, местной политической ситуации и экологической обстановки, рискуют столкнуться со значительными проблемами во время дальнейшей реализации проекта. Особенно это актуально на стадии выбора земельной площадки под строительство, где нужно учесть множество аспектов. Параллельно с юридической проверкой необходимо проводить комплексное техническое обследование – технический Due Diligence участка, с исследованием градостроительных и инженерных вопросов, что позволит в дальнейшем избежать неоправданных расходов и срывов сроков строительства ”
Анна Иванникова, Директор, Meinl European Real Estate Ltd.
Как зарегистрироваться:
- на официальном сайте www.imevents.ru
- по тел. + 7 (495) 540-73-40 (доб. 242)
- по e-mail: Марина Чуприс m.chupris@impressmedia.ru