28 февраля состоялся ежегодный финансовый саммит рынка недвижимости PROFin-2017

Первая часть деловой программы саммита была посвящена инвестиционным перспективам российского девелопмента и возможным сценариям развития событий на фоне внешнеполитических факторов и общего макроэкономического климата.

Владимир Гамза, председатель Совета директоров ГК «Финансовый интегратор», председатель комитета ТПП РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям, отметил, что в ближайшие 10 лет банки останутся единственными инвесторами на девелоперском рынке, поскольку уже сегодня 90% общего объема российского инвестиционного рынка составляет банковский капитал.

«При этом существует парадокс: у нас банки занимают всего 8% от объема финансирования, а в объеме активов самих банков – менее 3% уходит на финансирование инвестиционных проектов», – говорит Владимир Гамза.

Также по подсчетам эксперта, в России на долю кэша приходится 45 триллионов рублей, из которых $400 млрд – это золотовалютные резервы, около 100 млрд валюты находится на руках у населения, и огромная сумма лежит практически мертвым грузом в пенсионных фондах. «Общая сумма кэша составляет в 3 раза больше, чем годовой объем инвестиций у нас в стране, – говорит Владимир Гамза. – Как заставить эти деньги работать, в частности, на инвестиционные проекты, до сих пор является не решенной задачей рынка и государства».

Рекомендации о том, как эффективно привлечь инвестиции в проекты через паевые инвестиционные фонды, представил Юрий Гармаш, член совета директоров IPT Group. По его словам, с тех пор, как в регулирование данного сектора в начале 2017 года были внесены существенные изменения, перед девелоперами открылись большие перспективы.

«Наиболее значительные изменения произошли в регулировании фондов недвижимости, – уточняет эксперт. – Если раньше можно было в состав вносить только имущество прочно связанное с землей, то сейчас можно вносить любое недвижимое имущество. Кроме того, полностью сняты ограничения к требованиям к структуре и составу активов. Также разработан новый перспективный инструмент – комбинированные фонды, в состав которых может входить любое имущество за исключением наличных денежных средств, что даст существенный толчок в развитии всей индустрии».

Альтернативным способом привлечения инвестиций поделилась Екатерина Черных, генеральный директор УК «Велес Траст», назвав эмиссию биржевых облигаций волшебным инструментом, который стал особенно важным в последние два года в силу отсутствия других предложений для инвесторов.

«Однако у этого волшебного инструмента есть существенный минус – его может использовать только элита эмитентов российского рынка, – с сожалением заключила г-а Черных.

Максим Дрёмин, заместитель генерального директора по стратегическому развитию «АЛОР ИНВЕСТ», на примере кейсов из различных сегментов рынка продемонстрировал участникам опыт использования механизмов государственно-частного партнерства (ГЧП):

«Проанализировав имеющиеся на рынке инструменты инвестирования, мы пришли к необходимости создать свои собственные, с использованием модели ГЧП. Эту модель наша компания успешно реализует в девелоперских проектах различных регионов. Простой пример: некий регион нуждается в реконструкции городского хозяйства. Мы, как инвестор, готовы помочь, но нам нужна гарантия возврата вложенных средств и их окупаемости. Далее стороны переговоров садятся за стол и разрабатывают взаимовыгодную модель партнерства. Сегодня мы входим в проект с общей доходностью в 18-20%. Но наша доля в этой доходности составляет 4-10%. Около 3% от уровня доходности – это доля, которую захочет себе регион после того, как объект выйдет на стадию окупаемости. Наконец, большая часть доходности (10-14%) уходит на обслуживание долгового капитала».

Эксперты сессии единодушно сошлись во мнении, что вариантов эффективных партнерских концессий с государством существует уже немало, однако их успешному развитию мешает множество отраслевых барьеров.

«Сегодня заключено 1600 соглашений в рамках ГЧП, из которых реализуются только 873, – прокомментировала Елена Соловьева, руководитель комитета по законодательству Ассоциации инвесторов Москвы. – Почему так происходит? Основные причины здесь две. Во-первых, это – низкий уровень проработки проектов. Вторая причина – зарегулированность механизма ГЧП. Довольно часто встречается ситуация, когда проект ГЧП – межотраслевой. И представители различных министерств и ведомств могу довольно долго решать между собой, кто из них должен взять на себя ответственность за реализацию проекта. Я знаю истории, когда частный партнер просто не выдерживал такого ожидания, у него менялись финансовые планы и он уходил из проекта. Между тем, сам механизм ГЧП – это один из наиболее эффективных инструментов для инвестора, имеющий большой потенциал для развития. Так, например, в Госдуме сейчас рассматривается возможность включения в проекты ГЧП IT-технологий. Это могло бы вызвать интерес у инвесторов, особенно в связки с технопарками, которые имеют существенные льготы. Мне кажется, что модель «Технопарк + IT + ГЧП» имеет серьезные перспективы».

Во второй части деловой программы финансового саммита эксперты в формате дискуссии обсудили «рецепты» успешной реализации девелоперских проектов в современных экономических реалиях.

Татьяна Тикова, вице-президент по стратегии и управлению активами Группы ПСН считает, что браться за реализацию объектов в сегменте коммерческой недвижимости стоит только в том случае, если «четко прописан конечный пользователь объекта». «А пока мы больше верим в жилье, – сделала вывод Татьяна Тикова. – Но и здесь нужно работать с учетом реальности. Так, например, сегодня точно не стоит на 100% полагаться на деньги дольщиков. Рыночная ситуация меняется, привлеченных средств конечных покупателей может не хватить. Если говорить о неких новых шагах в плане финансирования проекта, которые делает наша компания, то я могу отметить такой момент, как управление себестоимостью. Сегодня на рынке появляется немало строительных материалов, технологий, которые, конкурируя за потребителя, предлагают хорошие цены. За этим нужно следить и этим нужно управлять. Другой момент – качество жилищного проекта, которое выражается в целой системе ценностей: от приглашения зарубежного архитектора до организации придомового пространства. Все это стоит денег. Поэтому баланс между себестоимостью и качеством проекта – это и есть в настоящее время искусство девелопмента».

Владимир Яхонтов, заместитель председателя правления группы компаний «МИЭЛЬ» отметил, что потенциал спроса в сегменте жилой недвижимости остается достаточно высоким, поскольку, согласно статистике, значительная часть населения по-прежнему нуждается в улучшении жилищных условий. «К сожалению, уровень жизни сильно упал, – говорит эксперт. – Сегмент спроса в ценовой политике четко идет за рынком. Воронка спроса ограничена 12 млн рублей. Основной спрос ушел в сегмент до 5 млн рублей, покупатели рассматривают небольшие квартиры или студии. Девелоперы снижают маржинальность, уходят в меньшие площади и предоставляют более дешевый продукт».

Андрей Ткачев, управляющий директор «ВЭБ Капитал» считает, что будущее за теми девелоперами, которые смогут встроить новый объект в готовую городскую среду. «Будущее – не за пустым участком. Конечно, можно и на неосвоенном участке реализовать девелоперский проект, но это – слишком просто. Гораздо интереснее в современной экономике и градостроительстве – это ситуация, когда девелопер должен встроить новый объект в готовую городскую среду. Мне кажется, что именно под эту идею будет двигаться рынок, и будут двигаться деньги».

Рассуждая о рефинансировании девелоперских проектов, Андрей Ткачев сообщил, что с точки зрения рефинансирования и предоставления денег в отрасль, существует нехватка рентабельных и востребованных проектов. С ним согласилась и Вера Сецкая, президент GVA Sawyer, вице-президент РГУД: «Стоит ли сегодня в инвестиционном проекте стремиться к чему-то новому, инновационному? Мой ответ: «Нет!». Если раньше ко мне приходили за консультацией и просили посоветовать некие «фишки», то сегодня люди приходят и просят подсказать то, что «съест» рынок. Сегодня нужно точно рассчитывать свой проект. Это, возможно, даже важнее инноваций».

• Автор: bsn.ru