Банкротная недвижимость: что нужно знать покупателю

Покупка квартир на торгах по банкротству — доходное, но высокорисковое вложение средств. Как провести сделку с максимальной выгодой? На вопросы ведущего телеканала «Диалоги о недвижимости», управляющего партнёра компании «Митсан Консалтинг» Дмитрия Желнина отвечает Юлия Пашевина, эксперт по инвестициям в недвижимость.

Зарабатывать на имуществе банкротов так, чтобы самим не попасть в их категорию, вполне реально при условии грамотного сопровождения специалиста. Юлия Пашевина более 10 лет работает брокером по недвижимости, и этот опыт позволяет ей разрабатывать клиентам карты инвестиционных маршрутов, на которых практически нет подводных камней. Почему стоит инвестировать именно в недвижимость? Она уверена: на торгах реально купить ликвидные объекты, а снизить риски в этой сфере — это уже работа профессионала.

Актуальность этой темы растёт — очевидна тенденция на увеличение интересных предложений. С чем это связано? В последние несколько лет, поясняет эксперт, мы имеем исторически низкие ставки по ипотеке. Многие люди берут не один ипотечный кредит, а два-три; к тому же имеют другие кредитные обязательства. Но никто не застрахован от экономических спадов — ни физические, ни юридические лица. И тогда объекты недвижимости выставляют на торги по банкротствам.  Закредитованность населения растёт — значит, таких объектов будет всё больше.

— Сегодня на торгах — огромное разнообразие лотов, — говорит Юлия. — Можно найти предложения под любые запросы, под любой кошелёк. Это может быть и прекрасный объект в элитном районе, и квартира в «экономе», и коммерческое помещение. К тому же на торгах реализовываются помещения именно от собственников. И это не обязательно банкроты. К примеру, банки нередко выставляют объекты на продажу. Они бывают очень интересны в локации.

В любом сегменте есть объекты, выставляемые на торги. Но как их искать? Любой желающий, заинтересовавшись вопросом, вбивает в поисковике «торги по банкротствам», и получает на выдаче 100 500 сайтов. По словам эксперта, единственный ресурс, на котором собрана полная, актуальная и совершенно реальная база объектов по всей стране — Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.

Какие объекты «работают», а какие — нет?

Информация о выставляемых объектах есть в открытом доступе, но для успешного инвестирования этого недостаточно. Ведь важно понимать оптимальную цену конкретного объекта, уметь оценить, насколько он ликвиден, за сколько его можно перепродать и какую прибыль он может принести. Сделать это непросто. Нужно быть непосредственно в рынке:

• постоянно вести мониторинг;
• знать, на какие районы есть спрос, какой покупатель откликнется на ваше предложение;
• хорошо представлять, как улучшить объект;
• просчитать объём вложений для получения максимальной прибыли.

Именно в этом заключается работа брокера по недвижимости. Это то, за что клиенты платят профи. За годы практики у Пашевиной сформировался пул постоянных заказчиков, зарабатывающих на инвестициях в банкротную недвижимость — квартиры, коммерческие помещения, земельные участки.

Как проходят торги?

Чтобы участвовать в аукционе в качестве покупателя, нужно иметь квалифицированную усиленную электронную подпись и аккредитацию на торговой площадке. Торги проходят в интернете. После размещения лота желающие подают заявки. Порядок проведения торгов, а также цены утверждают кредиторы, с которыми должник обязан расплатиться.

Перед стартом аукциона участник обязан внести залог (определённый процент от стоимости). Каждый шаг составляет 5-10% от изначальной цены.

— Каков минимальный порог входа? Сколько должно быть у человека, чтобы он уже реально мог задумываться об инвестициях в банкротную недвижимость?

— На данный момент у нас в Санкт-Петербурге это порядка пяти миллионов рублей. Конечно, бывают объекты и дешевле пяти миллионов. Но на них огромное количество участников, в процессе торгов цена вырастает до рыночной. Смысла нет. Это интересно тем, кто покупает для себя или под сдачу в аренду — там получается дисконт в 5-10%. Для инвесторов интересен дисконт хотя бы в 15%.

Как выиграть на торгах? Есть ли какие-то лафйхаки, гарантирующие стопроцентно положительный результат? По словам Юлии, это довольно каверзный вопрос. Ведь большинство площадок не дают информации о количестве поданных заявок.

Бывает такое, что в аукционе участвуют единицы. Но зачастую конкуренция довольно высокая. Значит, нет никаких гарантий, что победа будет за вами. Поэтому самый главный лайфхак гостьи программы — большой практический опыт.

Для чего нужен брокер

Готовя клиенту подборку объектов, Юлия сразу разрабатывает инвестиционную стратегию:

• как улучшить объект;
• через сколько и в каком состоянии выставлять на продажу;
• какой потенциальный покупатель откликнется;
• почему он купит ваш объект за эти деньги.

Такая подготовка требует досконального знания актуальной ситуации на рынке.

— Чтобы это делать, нужно постоянно заниматься недвижимостью, продавать-покупать, понимать запросы покупателей, — говорит Юлия Пашевина. — Причём знать запросы покупателей определённого сегмента, конкретного района. Моё преимущество в том, что я — опытный практик. Знаю, как дороже продать объект, купленный на торгах, что следует делать, и чего не следует.

Юлия убеждена: знания, что нужно делать, а что — категорически не стоит, одинаково важны. К примеру, в эконом-сегменте делать какой-то дорогой ремонт нет необходимости. Такие вложения просто не окупятся.

Есть и другой момент, который приходится учитывать. При подготовке объекта придётся поработать с документами, обнулить долги по коммунальным платежам, которые всегда есть на банкротных квартирах. Списание долгов — волокита, которая занимает время. Но клиенту бояться этого не нужно. Всё это делает брокер по недвижимости.

— Вы нашли объект, купили на торгах. Срок выхода из сделки?

— Со мной клиент проходит полный цикл — я не бросаю его на полпути. Идём рука об руку от покупки объекта до его продажи.

Самый короткий цикл у меня был 4 месяца — от момента заключения договора купли-продажи с финансовым управляющим, оплаты денег за лот до получения денег уже с перепродажи объекта. Самый долгий — семь месяцев. Но там собственник уже в процессе изменил стратегию. Он попытался продать самостоятельно, поэтому вышла задержка. В итоге продажей пришлось заниматься мне.

Сколько можно заработать? Какие риски?

На какие дивиденды может рассчитывать инвестор? Если считать в годовых, в среднем получается 30-40%. Это чистая прибыль от вложенной суммы. Естественно, за минусом расходов: ремонта, комиссии, налогов, прочего. По самой быстрой сделке клиенту Юлии удалось заработать 19% за 4 месяца.

Максимально доверительные отношения между клиентом и риэлтором — 100-процентный залог успеха для таких проектов. Важно и понимание того, что все инвестиционные темы подразумевают определённую долю риска. Можно выиграть — но можно и проиграть, потерять время, упустить какие-то другие объекты, пока идут торги. Есть и другие риски:

— Например, два объекта мы покупали с зарегистрированным физическим лицом — в квартире был зарегистрирован собственник, — рассказывает Юлия. — Он снимался с регистрации, мы получали чистые документы. Но ведь этого может и не произойти. И тогда придётся решать эту историю как-то по-другому.

Вы должны понимать: не бывает так, что вы зарабатываете 30-40% и ничем не рискуете. Не готовы к этому — идите в банк, кладите деньги на депозит. Хорошая доходность всегда предполагает такие моменты, подчёркивает Юлия.

Что лучше: переделать объект и продать его попозже подороже, или оставить за собой, зарабатывая на арендных платежах? Как показывает практика, выгоднее всё-таки перепродавать. Рынок недвижимости сейчас очень активен, но по аренде идёт спад. Соответственно, все инвесторы зарабатывают на перепродаже, ведь им интересна оборачиваемость денег. Вложить, улучшить, перепродать с прибылью.

Если вы хотите быстрой сделки, не следует:

• Брать объекты, где есть зарегистрированные несовершеннолетние лица.
• Объекты с использованием материнского капитала. Причина — по этому вопросу нет установившейся юридической практики.  Финансовые управляющие зачастую не знают, что с ними делать — выделять доли несовершеннолетних или возвращать деньги в Пенсионный фонд. Совет Юлии Пашевиной — не связываться с этим.
• Варианты, где зарегистрированы рисковые категории граждан (находящиеся в МЛС, в психоневрологическом диспансере). «Это история очень сложная и может всплыть в любой момент», — говорит эксперт.

Сейчас основной клиентский спрос — новые дома, хорошие локации, с современной инженерией, с хорошими дворами, с ландшафтным дизайном. Как правило, они относятся к сериям «комфорт» и «бизнес-класс», расположены близко к центру города, там хорошая транспортная доступность. Это гарантирует максимальную прибыльность объекта. «Надо очень избирательно смотреть, что вы покупаете», — резюмирует Юлия Пашевина.

А мы напоминаем: покупка недвижимости — всегда очень серьёзный шаг, который нужно делать под контролем профессионалов. Даже если вы берёте квартиру или дом не для себя, а чтобы в последующем с выгодой перепродать. Вкладывая средства в подобное предприятие, не стоит полагаться только на собственное, пусть даже очень компетентное мнение. 

У вас остались вопросы? Канал «Митсан Консалтинг: диалоги о недвижимости» ещё не раз вернётся к этой актуальной и многогранной теме.

• Автор: bsn.ru