3 0
Итоги на рынке недвижимости в первом полугодии 2025 года
8 августа Национальная палата недвижимости провела открытый «круглый стол» на тему: «Итоги рынка недвижимости за первое полугодие 2025 г».Эксперты НПН обсудили, как реагировал рынок на изменяющуюся ситуацию последних шести месяцев.
Дмитрий Щегельский, президент Национальной палаты недвижимости, генеральный директор АН «Бенуа» рассказал, что на рынке долгосрочной аренды жилья в Санкт-Петербурге ажиотажа в зимний и весенний период не наблюдалось. Ставки за последние полгода выросли в среднем на 1,6%, что несколько меньше, чем в аналогичный период 24-го года, когда рост цен составил 4%. Сегодня комнату можно арендовать в среднем за 16,5 тысяч рублей (на 13,8% выше, чем в 2024 году), студию – за 30 тысяч (рост на 3,4 % за год), цена на «однушку»выросла на 12,5% за год и составляет в среднем 37,7 тысяч рублей, тогда как «двушки» подорожали на 18,2% за год, сегодня средняя их стоимость составляет 53,8 тысяч. За аренду трехкомнатной квартиры просят 68 тысяч рублей, что на 13,3% выше, чем год назад. Эксперт отмечает: «Количество квартир в посуточную аренду в Петербурге на порядок больше, чем сдаваемых в долгосрок. Это говорит о том, что большая часть жилых помещений с мая по сентябрь переходит в режим посуточного найма, потом с сентября по май сдается в долгосрок».
Говоря орынке загородной недвижимости, Дмитрий Щегельский сообщил, что спрос медленно продолжает охлаждаться и этот процесс начался уже в 2024-м. Так замедлился ввод новых домов в эксплуатацию по сравнению с прошлым годом: в первом полугодии 2025 годабыло введено только на 13,8% больше, чем в этот же период 24-го, когда рост составил 30%. Число регистраций купли-продажи индивидуальных домовупало на 1,9% за год. Также на спад пошли и сделки с землей, в первом полугодии было продано 39338 участков, что на 14,7% меньше, чем в 2024.
Председатель Правления Национальной палаты недвижимости Игорь Баярунас, генеральный директор АН «Адмирал» рассказал, что рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга демонстрирует впечатляющую устойчивость. В первом квартале 2025 года сделок с классической коммерческой недвижимостью – офисами, ТК, складами и многофункциональными комплексами – составил более 183 млрд. рублей. Этот показатель не просто в разы превышает среднегодовые объёмы 2018-2021 годов, он почти равен общему объёму инвестиций за весь 2022 год (184,8 млрд. рублей), когда рынок переживал первые санкционные потрясения. Примечательно, что ни одна сделка в первом квартале 2025 года не была заключена с участием иностранных инвесторов. Рынок больше не зависит от внешнего капитала – он локализован, консолидирован и перестраивается под новые реалии. Ключевыми игроками сегодня выступают крупные корпорации, девелоперы и частные инвесторы.
В офисной недвижимости мы наблюдаем переход от аренды к покупке. Компании рассматривают покупкуофисов, не как операционные расходы, а как стратегический актив.Склады и логистические комплексы по-прежнему входят на сегодня в самые горячие тренды. Их объем вырос более чем на 60%, а заполняемость новых объектов приблизилась к 98%.Торговая недвижимостьпереживает этап трансформации – это ориентация на локальный спрос и форматы магазинов «у дома». Развиваются районные ТЦ и стрит-ритейл. Эксперт отмечает: «Рынок коммерческой недвижимости в 2025 году находится в фазе глубокой трансформации. Он стал более зрелым, консервативным и стратегически ориентированным».
Галина Турчанинова, генеральный директор ГК «Экотон», комментируя ситуацию на рынке готовогожилья, сообщила, что цены, как и ожидалось, пошли вниз. Если смотреть в ретроспективе, то, когда появилась ипотека с господдержкой и семейная ипотека под 6%, то цены на строящиеся квартиры буквально каждую неделю росли на 20%, и это потянуло за собой цены на рынке вторичного жилья. В результате сейчас многие новостройки дoрoже готового жилья. Сегодня на вторичкеразница между ценой продажи и стартовой может сoставлять до20% благодаря торгу. «Например, мы продaвали комнaту в пятикомнатной квартире в Петроградском райoне. В феврале хозяева выставили ее за 2,5 млн рублей, а через полгoда онa ушла за 2,15 млн. Была и трехкомнатная квартира во Всеволожске, которая изначально стоила 5,5 млн рублей, а продали мы ее за 4 млн. Поэтому мы предлагаем людям не oткладывать продажу квартиры, потому что в будущем потерять можно значительно бoльше», - сообщила Галина Турчанинова.
Ася Васильченко, эксперт по недвижимости АН «Адмирал», рассказывая о рынке новостроек Петербурга, сообщила, что в настоящее время мы находимся в состоянии адаптации к новым экономическим условиям, что проявляется в снижении покупательской активности и пересмотре цен продавцами. На рынок влияют высокая ключевая ставка, сокращение бюджетных расходов на субсидии и жесткие требования к заемщикам. Также по данным Аналитического центра ДОМ РФ в мае 2025 года ставка проектного финансирования в 1,5 раза выше, чем в мае 2024 года. Это приводит к тому, что в некоторых новых проектах стоимость квадратного метра на этапе котлована выше, чем в построенных домах. За 5 месяцев 2025 года запуск новых проектов ниже на 20 % аналогичного периода прошлого года, и данная тенденция только нарастает.В данный момент рынок предлагает покупателям новостроек такие инструменты как рассрочки от застройщиков, семейная ипотека с субсидированными вариациями, рефинансирование, комбо- и IT ипотека. «Наиболее вероятный период для возвращения к умеренно активному спросу – начало 2026 года, когда рынок адаптируется к новым условиям, – комментирует эксперт. - В ближайшие месяцы рост спроса возможен в случае изменения или запуска новых программ господдержки (например, расширение семейной ипотеки на семьи с детьми до 14 лет, запуск ипотеки для участников СВО и других категорий граждан)».
В последние годы наблюдается рост интереса к покупке недвижимости в Санкт-Петербурге среди жителей других городов. Об этом рассказала Ольга Карпова, вице-президент Национальной палаты недвижимости и генеральный директор АН «Вариант». Основными мотивами являются желание инвестировать в недвижимость, переезд в крупный культурный центр, а также стремление обеспечить комфортное проживание для детей, обучающихся в ВУЗах города.
Наибольшим спросом пользуются квартиры в новостройках, особенно в недорогих районах с развитой инфраструктурой и близостью к метро. «Региональные покупатели любят квартиры с отделкой «под ключ» - это вызвано тем, что стоимость ремонта сейчас очень дорогая и дистанционно контролировать ремонт очень сложно. Сейчас популярны апартаменты и студии, которые приобретаются для сдачи в аренду. Квартиры на вторичке тоже востребованы у тех, кто ищет жилье по разумной цене, недалеко от метро и чтобы сразу жить в своей квартире. Структура спроса постепенно меняется: если раньше преобладали небольшие квартиры, то сейчас все больше внимания уделяется просторным жилым помещениям с удобной планировкой, но такие объекты приобретают при одновременной продаже жилья в регионах . Кроме того, растет интерес к загородным домам и таунхаусам, особенно в экологически чистых районах рядом с городом» - сообщает эксперт.
О ситуации на рынке кредитования рассказал генеральный директор платформы Banki.shop Роман Корников. Он отметил следующие тренды: рост процента выдачи потребительскихкредитов, развитие исламской ипотеки, снижение процента выдачи кредитов самозанятым, индивидуальным предпринимателям и собственникам бизнеса – сегодня на данную категорию приходится лишь 4% от общей выдачи, в то время, как год назад – 18%. В этом полугодии лишь 24% составила доля запросов по ипотеке на новостройки (к 58% в аналогичный период прошлого года). Вперед вырвались запросы на кредитование загородной недвижимости и составили 26% в первом полугодии 2025 года. Также эксперт предупредил, что в последние полгода несколько банков начали использовать новую архитектуру договора ипотечного кредитования, которая позволяет им менять ипотечную ставку уже после подписания договора и до момента полной выплаты долга. «Уже появились кредитныедоговоры, по которымзаемщик обязансамостоятельно отслеживать в договоре оферты на сайте банкавсеновыетребования. И, если на сайте что-то было опубликовано, то заемщик может попасть под изменение ставки». Пару недель назад, как сообщил Роман Корников, появились первые случаи, когда заемщики получили сообщение об увеличении ставки по кредиту на 5%. За некоторое время до этого банк опубликовал на сайте новое требование, по которому заемщик обязан ежеквартально подтверждать свой официальный доход, заявленный при заключении договора. При этом даже если изначально доход был одобрен по форме банка, изменение условий обязывает заемщика подтверждать доход справкой 2НДФЛ. «Таким образом банки оптимизируют свои риски, - комментирует эксперт. – Эта архитектура внедрилась 3-4 месяца назад и вопрос, как быстро она распространится».
Надежда Артемьева, независимый эксперт и инвестиционный брокер, рассказала об итогах на рынке недвижимости Сочи. За первую половину года здесь было заключено 480 сделок на первичном рынке недвижимости (статистика ЦИАН), что в 2,6 раза меньше показателя за аналогичный период прошлого года. Средняя стоимость квадратного метра на рынке новостроек увеличилась на 5% и составила 721 тысячу рублей (в годовом выражении прирост составил 19%). «По этой стоимости продают жилье по семейной ипотеке, IT-ипотеке, но, если приходит клиент с наличными, застройщик даеточень хорошие скидки – от 20 до 50%. И это не афишируется, чтобы не вызвать общественного возмущения», - поделилась эксперт. Сегодня из-за высокой ключевой ставки и технологических сложностей, вызванных санкциями, происходит снижение покупательской активности. Одновременно с этим строительство в Сочи практически остановилось - в 2025 году зафиксирован всего один старт продаж, и то в элитном сегменте — от 50 млн рублей за объект (студия). «При этом застройщики строят то, что «выгодно», а не то, что «нужно».Покупатель ищет малоэтажные проекты, жилье с пропиской, инфраструктуру и зону комфорта.А получает — гостиничные апартаменты и студии. Это означает, что рынок Сочи подходит к серьезному дефициту жилья.Даже если застройщики выйдут на рынок завтра, рынок начнет пополняться только к 2030 году.До этого временибудет рост цен, снижение доступности жилья и активизация аренды» - прогнозируетНадежда Артемьева.