105 0
В Ленобласти растет число инвестиционных коттеджных поселков
К концу первого полугодия на первичном загородном рынке Ленобласти было представлено 14 коттеджных поселков для инвестиций, что в 2 раза больше, чем в 2022 году. В них на разном этапе строительства находились 228 коттеджей. Таковы данные Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" (SetlGroup).
"Если в прошлом году лишь 3 компании предлагали инвестировать в загородные проекты, то на сегодняшний день в 2,5 раза больше – 8 девелоперов, большинство из которых имеет в своем портфеле не один подобный проект", – рассказала Ольга Трошева, директор Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" (SetlGroup).
Формат инвестиционных загородных проектов появился во время пандемии, когда продажи участков и коттеджей достигли пиковых значений. Однако за прошедшие несколько лет он серьезно изменился. Два года назад девелоперы предлагали инвесторам доли, вплоть до 1/100 от площади коттеджа, чтобы снизить порог входа на рынок. На текущий момент данный вариант микроинвестирования с 1/3 доли сохранился лишь в одном проекте.
Все загородные инвестиционные проекты представляют из себя небольшие по размеру базы отдыха с коттеджами: количествоучастков с домамис отделкой и меблировкой варьируется от 13 до 17, они продаются с инвестиционной программой.50% объектов имеют разрешенный статус ИЖС, 28% приходится на земли под дачное строительство и садоводство, 21% находится на землях рекреации. Более 85% коттеджей являются объектами некапитального строительства, что позволяет сократить период (до 3-4 месяцев) и себестоимость строительства.
93% коттеджей в загородных инвестиционных проектах реализуются в 3 районах: Выборгский район Ленобласти – 43%, Всеволожский район – 29%, Ломоносовский район– 21%. Рядом располагаются курортные объекты (в 79% случаев), естественные или искусственные водоемы. Большинство загородных объектов находятся на расстоянии до 40 км от КАД (71%).
Диапазон площадей – от 54 до 85 кв. м, средняя площадь лотов составляет65 кв. м, однако есть и более крупные коттеджи– от 90 до 112 кв.м. Средняя цена по итогам 1 полугодия 2023 года составила 7,5-8млн рублей за коттедж. За год цены практически не изменились.
"На текущий момент на рынке загородных инвестиционных проектов представлено 3 метода получения дохода: индивидуальный, котловой и комбинированный. Индивидуальный подразумевает фиксированный доход, равный проценту от стоимости лота: 10-12% годовых на вложенные средства. Средняя доходность при таком варианте составляет около 75 тыс. руб./мес., при этом сверхдоходы – в пользу УК. В 60% проектах предлагается котловой метод доходности: в таком случае группа инвесторов отдает 25-30% от выручки управляющей компании, а остальное распределяется между инвесторами пропорционально вложениям.Доходность складывается из множества факторов: загрузки комплекса, сезонности", – прокомментировала Ольга Трошева.
При проектировании почти все девелоперы выбирают двуместный и/или четырехместный вариант размещения без учета дополнительных спальных мест, но существуют единичные объекты с шестиместным размещением. Чаще всего инвестиционные проекты выполнены в сдержанном и минималистичном скандинавском стиле. Помимо внутренней отделки в коттеджах уже есть вся необходимая мебель, которая входит в стоимость. Кроме того, в каждом поселке есть банные комплексы, около 40% из них имеют и СПА-кабинеты. У большинства коттеджей обустроены зоны барбекю, также в стоимость 35% объектов входит установка купели.