447 0
Количество бизнес-центров-«муравейников» выросло на 20%
По данным мониторинга, проведенного УК Clever Estate, число офисных центров с большим количеством собственников, так называемых, «офисов-муравейников», в Москве в 2013 г. плавно увеличивалось, и эта тенденция в 2014 году, скорее всего, будет продолжена. Так, если в начале 2013 г. количество таких бизнес-центров составляло порядка 500, то к концу года оно выросло на 20%.
«И это только те бизнес-центры, - говорит Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate, - информация о которых является открытой, а по существу их насчитывается гораздо больше. Наличие таких «бизнес-центров-муравейников» последние три года стало для Москвы устойчивым трендом».
Бизнес центры, такого типа, как правило, класса В- и С. Они расположены в бывших НИИ и небольших особняках в центре Москвы неясного функционала: на месте бывших учреждений и редакций газет еще советской поры и так далее. Хотя среди них случаются и исключения, когда только вышедший в эксплуатацию БЦ класса А тоже проводит политику «муравейника».
Первичным собственником объекта, который продает площадь нескольким владельцам, как правило, выступают компании, для которых инвестиции в недвижимость не являются профильным бизнесом, и решение продавать офис мелкими площадями продиктовано возможностью получения «быстрых денег».
Типичная площадь «БЦ-муравейников» В- и С-класса колеблется от 2500 до 9000 кв.м. На одном таком объекте может располагаться до 200 собственников в зависимости от его величины. Площади в собственности обычно составляют 200-500 кв м, но могут быть и всего 50 кв м, если бизнес-центр находится в ЦАО.
Основные арендаторы таких площадей – небольшие туристические и рекламные агентства, офисы оптово-закупочных компаний, юридические конторы, аудиторские фирмы, небольшие редакции, офисы интернет-компаний, небольшие фотостудии. Такие площади также часто оборудуют и сдают для проведения семинаров, тренингов и фокус-групп.
По данным УК Clever Estate, все БЦ такого типа, как правило, сталкиваются с рядом типичных эксплуатационных проблем. «Таким бизнес-центром управлять чрезвычайно сложно, - говорит Сергей Креков, - управляющая компания с каждым из 200 собственников должна заключать индивидуальный договор обслуживания, и у каждого есть свои требования и пожелания, которые надо как-то снивелировать так, чтобы не было конфликта между собственниками».
Основная проблема эксплуатации офисов-муравейников - это эксплуатация так называемых мест общего пользования (коридоры, санузлы, лестницы, лифты и так далее). Как правило, они остаются либо у первичного собственника, или распределяются коэффициентом в доли каждому собственнику-участнику «муравейника», согласно процентному соотношению, так называемому «коридорному коэффициенту». И на этот коэффициент увеличивается сумма арендной платы с каждого собственника.
«Типичный и очень частый конфликт между собственниками «муравейника» класса С, - говорит Сергей Креков, - это незаконное присвоение мест общего пользования. К примеру, если один из собственников решает присоединить в свою пользу часть общего коридора или опен-спейса. Такие самозахваты могут привести к началу судебных тяжб по отстаиванию площади как общедолевой».
Еще типичная проблема эксплуатации таких БЦ – это состояние инженерных систем и сетей, а также, изношенность конструктива здания. Если управление зданием осуществляется кустарным способом, это приводит к некорректной работе инженерных систем: отключению электричества, коротким замыканиям, затоплению санузлов, проблемам с кондиционированием и работой лифтов, и как следствие, оттоку арендаторов.