Жилищные кооперативы вряд ли смогут воскреснуть

 На рынке недвижимости нет для них условий. Поиски новых путей решения жилищной проблемы реанимировали порядком подзабытую идею жилищно-строительных кооперативов, - пишет «Квартирный ряд». Однако не все специалисты разделяют оптимизм сторонников возрождения ЖСК, - например, генеральный директор ГУП «Московский городской центр арендного жилья» Эдуард Якушенко. Как рассказал газете эксперт, ЖСК в их классическом виде получили распространение в конце 50-х годов. При поддержке государства кооперативам тогда стали выдавать кредиты на очень льготных условиях. Трехкомнатная квартира в 1969 году площадью 66 кв. м. стоила 6300 рублей. «Жигули» первой модели стоили тогда 5500 рублей. Можно было внести 40% стоимости и получить кредит на 15 лет под 0,5%(!) годовых. Все расходы на строительство подсчитывались по твердым госрасценкам. Прибыль подрядчика учитывалась при расчете стоимости, но рентабельность составляла не выше 15–20%. Кооперативы создавались по предприятиям. Всю организацию дела брала на себя власть. Она выделяла предприятиям земельные участки под застройку. Исполкомы райсоветов контролировали и комплектование, и ход строительства. Государство напрямую кредитовало строительство, а пайщики потом постепенно возвращали долг. Постепенно процент по кредиту увеличивался. Сначала до 3%, а к концу 80-х и до 8%. В 90-е годы все резко поменялось. Денег на кредитование в федеральном бюджете не стало, поэтому сформированные (но не внесшие деньги) коллективы пайщиков были распущены, выделенные земельные участки и проектная документация переориентированы на коммерческую продажу. Кооперативы, где деньги были внесены, буквально дотягивали. Последний дом построили в 1999 году. Сегодня, по мнению Эдуарда Якушенко, вряд ли какие-то организации заинтересуются идеей кооперативов. Раньше комплектованием кооператива занималось государственное предприятие. Сейчас оно частное. Зачем это ему нужно? Далее. Непонятно, на каком основании предприятие получит землеотвод. Последняя проблема особенно сложна в условиях жесткого дефицита свободной земли даже для городских нужд. Об землю столичные власти уже споткнулись. По закону земельные участки под строительство разыгрываются на открытом аукционе. Заведомо ясно, что кооператив проиграет коммерческой структуре. Если законодательно разрешить внеконкурсное предоставление участков кооперативам, этим моментально могут воспользоваться крупные компании, создать подставные лжекооперативы с целью последующей торговли жильем на рынке. Следующий вопрос – кто будет кредитовать и под какой процент? Это раньше государство могло позволить себе роскошь делать такие подарки. В новых условиях в федеральном бюджете на это денег нет. Банки дают деньги неохотно, а ставки у них заоблачные. Кроме того, они потребуют в залог землю. Если у кооператива дела не заладятся, то банк отберет ее в счет долга. Да и цены на жилье сегодня совсем другие. В конце 70-х годов трехкомнатная квартира площадью 73 кв. м в ЖСК стоила около 7,5 тысячи рублей. При этом средняя заработная плата составляла 180 рублей в месяц. Итого квартира обходилась в 42 месячные зарплаты. Сейчас, даже если ориентироваться не на рыночные цены, а на затраты на строительство, то для типового жилья они составляют порядка 45 тысяч за кв. м. То есть сегодня цена той же квартиры в кооперативе составляла бы 3 285 тыс. рублей. При средней заработной плате москвича 30 тыс. рублей получаем 110 зарплат. Соотношение цены к зарплате в два с половиной раза хуже, чем тогда. Это не добавляет оптимизма идее ЖСК.