Запреты на строительство

Запрет или ограничение на строительство, -- в последнее время стали тенденцией на рынке недвижимости в Московской области и за ее пределами. Конец июля ознаменовался обысками замруководителя Госстроя Андрея Шишкина по подозрению в вымогательстве взятки за согласование увеличения объемов строительства одного из девелоперских проектов в городе Истре. За 2012-2013 гг. был разработан ряд вариантов норм регулирования застройки МО, принятие весной местных нормативов в Химках и последовавшее за этим буквально через несколько месяцев увольнение заместителя мэра Химок (опять же по причине согласования дополнительных квадратных метров) – все эти события стали решающими в судьбе многих девелоперских проектов. Да и такие регулярные новости, как, например, запрет на строительство двух ТРЦ в Брянке, один из которых был уже фактически готов – очевидно, не способствуют инвестиционной привлекательности девелопмента. Как же скажутся на отрасли столь значимые события, да еще в таком количестве?

Элементарный экономический расчет себестоимости квадратного метра жилья, ставки аренды офисного или торгового центра - всегда включает в себя стоимость рисков проекта, которые последнее время при разработке некоторых девелоперских проектов увеличились в разы. Если учесть, что при специализации экономики страны лишь на экспорте ресурсов, отрасль строительства являлась одной из немногих, где хоть как-то было развито собственное производство, то все резкие изменения в регулировании, пусть и с благой целью, могут привести к разочарованию инвесторов в данной сфере и в стране в целом.

Безусловно, регулирование застройки необходимо, равно как и планомерное обдуманное развитие городов. Однако в первую очередь любые нововведения требуют не только проработки технической и архитектурной, но и экономической. Период стихийного строительства, когда можно было строить очень многое и не всегда с учетом интересов окружающей застройки, сменился периодом запретов на строительство. Сложившаяся ситуация не может привести, например, к появлению действительно доступного жилья – так как жилье не может быть доступным при высоких рисках инвестора и дорогостоящих согласованиях.

Кроме того, многие запреты впоследствии вызывают негативное влияние в совершенно иных вопросах. Например, запрет точечной застройки в Москве привел за несколько лет к неконтролируемому «расползанию» города, и, как следствие, к транспортному коллапсу. Конечно, точечная застройка с нарушением всех правил является другой крайностью, но уже сейчас многие архитекторы обращают внимание на достаточно высокий процент неиспользуемых территорий «старой» Москвы и не слишком высокую плотность жилой застройки в столице. Удорожание жилья в городе, транспортные проблемы при попытках добраться в область – в свою очередь создают многочисленные социальные проблемы. И, в частности, возникновение таких сложных ситуаций, как густонаселенные многоэтажные районы за МКАДом, где проблемы с инфраструктурой и транспортной доступностью вынуждают государство выделять громадные средства на строительство транспортной сети - таким образом, целесообразность излишних запретов становится под вопросом для всех участников процесса.

Безусловно, желание контролировать процесс резкого увеличения численности крупных городов оправдано – но строительство жилья, торговых и офисных центров является лишь следствием, а первопричиной является программа по увеличению рождаемости и не иссякающий поток миллионов мигрантов из Узбекистана, Таджикистана и аналогичных стран.

Одновременный запрет на точечную застройку внутри существующей застройки городов и ограничение строительства за пределами города, снятие с должностей ответственных за строительство лиц при разрешении дополнительного строительства и прецеденты запрета строительства уже готовых объектов - вызывают вопросы, идет ли речь о регулировании строительства или же все-таки о тотальном его ограничении.