Инвестировать в гостиницы

«Инвесторы сейчас принимают решение о строительстве объектов на основе IRR (внутренней нормы доходности). Доходность московских проектов с грамотной концепцией в хорошей локации находится на уровне 20% и выше, тогда как в регионах, даже в востребованном среднем ценовом сегменте, - 10% и ниже», - комментирует Дэвид Дженкинс,  руководитель департамента гостиничного бизнеса компании Jones Lang LaSalle в России и СНГ. Рынок Санкт-Петербурга по-прежнему характеризуется высокой сезонностью. Сегодня, по данным Jones Lang LaSalle, в городе насчитывается 7,5 тыс. брендированных номеров, которые составляют только 25% от общего объема гостиничного предложения Петербурга. С 2011 года рынок в городе значительно вырос – на 1 тыс. брендированных номеров, еще 800 номеров должны появиться до конца 2013 года и в будущем году – все это делает инвестиции в гостиничный рынок Петербурга долгосрочными с точки зрения окупаемости. В то же время даже в краткосрочной перспективе мы видим потенциал в сегменте экономичных и среднеценовых отелей». Гостиничный рынок регионов России отличается ограниченным предложением номеров и высокой чувствительностью к цене проживания. Рост показателей региональных отелей происходит только в части загрузки, тогда как средний тариф остается относительно стабильным, не давая особых надежд на увеличение доходности. Так, загрузка гостиниц среднего сегмента в регионах в 2012 году достигла 49% (для сравнения: в 2011 году она находилась на уровне 44%), верхнего сегмента – 45% (против 37% годом ранее). Тариф в среднем сегменте составляет 3,6 тыс. руб., в верхнем – 4,6 тыс. руб. По прогнозу Jones Lang LaSalle, в 2013 году загрузка региональных отелей вырастет еще на 7-10%, тогда как средний тариф останется на прежнем уровне. Комментируя инвестиционную активность в гостиничном сегменте, Дэвид Дженкинс заявил: «Доходность гостиниц в Москве обычно ниже показателей офисов класса А и находится в диапазоне 5-10%, доходность региональных объектов превышает столичные цифры – 10-13%. Большинство инвестиционных сделок с гостиницами проходят «вне рынка», потому получение объективной статистики является проблематичным. По нашим оценкам, объем инвестиций в гостиничный рынок Москвы в 2011 году составил около 800 млн долл., преимущественно благодаря продаже отеля Ritz Carlton, в 2012 году – 655 млн долл. (сделки с такими объектами, как «Метрополь», InterContinental Moscow Tverskaya, Radisson Slavyanskaya и другими). С начала 2013 года была объявлена только одна крупная сделка в сегменте – продажа Renaissance Olympic Moscow». Главную роль на инвестиционном рынке в гостиничном сегменте в Москве играет «локальный» капитал, включая покупателей из России, Украины, Азербайджана и Казахстана. В то же время растет спрос со стороны китайских инвесторов, а также наблюдается «отдаленный» интерес от ближневосточных покупателей. По мнению экспертов Jones Lang LaSalle, в обозримом будущем основные инвестиции в гостиничный рынок России по-прежнему будут локальными. Дэвид Дженкинс резюмировал: «Москва является приоритетным городом для большинства гостиничных девелоперов и инвесторов – несмотря на небольшое снижение показателей в этом году, фундаментальные показатели рынка сильны. В российской столице по-прежнему сохраняется возможность для строительства новых отелей всех категорий – от люксовых (но в ограниченном количестве) до эконом-сегмента. Мы наблюдаем рост интереса со стороны инвесторов на покупку гостиниц в Москве, который сдерживается ограниченным объемом предложения. Интерес к покупке отелей в других городах России очень ограничен, тогда как активность локальных девелоперов в строительстве новых объектов в регионах остается довольно высокой. Существует опасность, что Чемпионат мира по футболу 2018 года стимулирует перенасыщение гостиничных рынков в регионах, и инвесторам следует задуматься о том, что ждет города Чемпионата после финального свистка».