"Правила игры" для участников загородного рынка

Деловую программу выставки "ДОМЭКСПО РОССИЯ" открыла в Торгово-промышленной палате РФ шестая научно-практическая конференция "Рынок загородной недвижимости: правила игры". Она была организована компанией «Экспо Дизайн», Издательским Домом «Элита Паблишер» и ООО «Третий Рим Девелопмент». Руководители и специалисты ведущих игроков рынка Москвы и Санкт-Петербурга в ходе своих выступлений осветили наиболее актуальные проблемы, которые стоят перед застройщиками, инвесторами, риэлторами, рассказали о покупательских предпочтениях, эффективных методах реализации проектов. Депутат Московской городской думы Иван Новицкий подробно остановился на инфраструктурном развитии столичного региона и практических путях реализации планов. Директор департамента маркетингового анализа компании «МАСШТАБ» Наталья Чукаева отметила ряд особенностей при реализации мега-проектов, в частности А-101. Тему развила в своем выступлении сделала обзор по истории, перспективах подобных проектов в ближайшем Подмосковье. Председатель Совета директоров «Центра юридической поддержки землепользователей» (Санкт-Петербург) Виктор Щёлоков поделился опытом, определив тему своего выступления - «Риски и мифы по инвестированию в земельные участки». А финансовый директор, член правления инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP Татьяна Шелягина рассказала об инвестиционной привлекательности загородных проектов Екатерина Смурыгина, начальник отдела социологических исследований аналитического центра IRN.RU, поделилась данными, которые были получены от приобретателей загородного жилья на вопрос: «Нужна ли инфраструктура в коттеджных поселках?». А старший юрист ЗАО «Юридическое бюро «Падва & Эпштейн». Александра Афтахова конкретизировала эту тему - «Яхт-клуб в инфраструктуре коттеджного поселка». Татьяна Рыжкова, директор по маркетингу ООО «СтройРазвитие», застройщика поселка «Светлогорье», ознакомила присутствующих как совместить разные форматы жилья в одном проекте. Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании «Терра-недвижимость» сделал обзор рынка, с итогами и прогнозами на будущее. Евгений Иванов, генеральный директор агентства элитной недвижимости «Усадьба», посвятил свое выступление перспективам развития направлений «Рублёво-Успенское шоссе – что дальше?!». директор Департамента развития компании WELHOME Александр Дьяченко, провел своеобразный экскурс по названиям проектов Новорижского направления - «Что в имени тебе моем…Или чудеса бреднейминга». Начальник департамента загородной недвижимости компании «КМ Девелопмент Александр Сопкин», остановился на вопросах конкуренции на рынке загородной недвижимости, а Артем Борович, руководитель службы продаж и маркетинга компании ООО "Третий Рим Девелопмент, попытался раскрыть тему «Ценовая политика и неценовая конкуренция – как соблюсти баланс интересов?». Наконец, о новых информационных технологиях на рынке недвижимости рассказал Алексей Липскеров, руководитель портала "Квадрум. Недвижимость России". Вел конференцию – заместитель главного редактора ИД «Элита Паблишер» Александр Шевчук. Пресс-конференция Российской Гильдии Риэлторов (РГР) Своими прогнозами развития ситуации на рынке недвижимости поделились представители на пресс-конференции, прошедшей в рамках выставки недвижимости "ДОМЭКСПО РОССИЯ", открывшейся 10 апреля в Гостином Дворе. Как рассказал вице-президент РГР Константин Апрелев, на рынок недвижимости постоянное влияние оказывают следующие факторы: рост доходов населения, сохранение высоких цен на нефть, "синдром недоверия к валютам" (народ, оказывается, недолюбливает не только доллар, но и евро), и, как следствие, - использование жилья как доступного способа сохранения средств на фоне кризиса. И, наконец, - недостаток объемов строительства. Все это, вкупе с временными факторами воздействия (ожидание выборов, слухи о деноминации) привело к всплеску цен на рынке в первом квартале 2008 года. Больше всего за последнее время выросло в цене жилье эконом-класса. Интересно вели себя арендные ставки - в 2007 году, когда на рынке царила стагнация, они подтягивались к выросшим в ценам продаж квадратного метра еще в 2006-м году. То есть - отыгрывали 2006 год. Сейчас же во время нового ажиотажа вокруг купли-продажи - арендные цены немного пошли вниз. В то же время, Константин Апрелев отметил, что доходность аренды стала расти. В сегменте эконом-класса однокомнатные квартиры показывают доходность 6,1 %, в бизнес-классе - 6,4% годовых. Как будет развиваться ситуация? С разной долей вероятности рассматриваются три варианта - стабилизация, рост цен и даже падение. Больше всего очков набирает первый сюжет - стабилизация, которая может начаться уже в мае. Скорее всего, рынок уже исчерпал на сегодня свой ресурс подорожания, и в мае цены успокоятся. Возможно даже снижение в некоторых категориях, особенно тех, где рост был наиболее высоким. В пользу этого тезиса говорят и тенденции, которые наметились на вторичном рынке, о них рассказал вице-президент РГР Григорий Полторак. Сегодня клиенты ищут юридически "свободные" квартиры, а альтернативные цепочки утратили былую популярность. Правда, "свободные" квартиры уходят в один день. Но ажиотаж на рынке еще продолжается, и в связи с этим, крупным планом выступили проблемы покупателя, который оказывается совершенно юридически незащищенным. В любой момент продавец может отозвать сделку, даже ушедшую на регистрацию. Так что налицо - нужда в законодательных механизмах защиты. Что касается потребительских предпочтений на первичном рынке, то, по наблюдению Марины Кочетковой, председателя Совета директоров компании "Славянская", спрос хороший и стабильный, причем успешные компании совершенно спокойно могут блокировать и приостановить продажи. Покупатели "ходовых" классов жилья (эконома и бизнеса) отдают предпочтение Подмосковью из-за разницы цен и ничем не уступающему столичному качеству жилья. Однако строители предвидят на рынке некоторые проблемы, связанные с ужесточением условия кредитования новых проектов. Сегодня за кредитом в банк компания может прийти только, имея полный пакет документов (400-500 листов по каждому проекту). Кроме того, сокращены сроки кредитования до 3 лет (прежде деньги в долг давали на 5 лет). Для небольших компаний ужесточение условий кредитования может оказаться настолько проблематичным, что это даже отразится на рынке: не исключается падение общих объемов строительства на 10%. В целом профессионалы рынка не искрились оптимизмом, оценивая общую ситуацию. Так, до доступности жилья нам еще плыть и плыть. Константин Апрелев уверен, что для того, чтобы жилье стало более доступным, необходимо развивать институт цивилизованной аренды. В Европе, между прочим, половина жилья сдается в аренду, а самое большое число собственников - в России. Явный перекос рынка в сторону собственности не может не оказывать своего негативного влияния на доступность жилья. «ТСЖ без конфликтов» В рамках ежегодной выставки «Домэкспо Россия» в Гостином Дворе редакция газеты «Квартирный ряд» провела конференцию «ТСЖ без конфликтов». В ней участвовали представители Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы, префектур, общественных жилищных организаций, руководители лучших ТСЖ столицы. Мэр Москвы Юрий Лужков назвал ТСЖ конечной целью реформы ЖКХ. Однако на практике образование товариществ, их становление, как правило, не обходятся без конфликтов. Сталкиваются интересы разных социальных групп собственников в одном многоквартирном доме, собственников и органов исполнительной власти, собственников и управляющих компаний. К сожалению, такое обилие конфликтов не способствует развитию этой формы управления, дискредитирует ее. Последствия губительны для ТСЖ. Представители Минрегиона уже открыто высказывают мнение о том, что товарищества не способны управлять домом, это дело профессионалов, предлагают добавить в Жилищный кодекс РФ новую главу об управлении, и, похоже, что ТСЖ оставят право только нанимать управляющую компанию. Об этом с тревогой говорил председатель Межрегиональной организации объединений собственников Герман Ломтев. Руководитель управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами и паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы Виталий Акимкин проанализировал причины конфликтов, возникающих на стадии организации товариществ. О самой больной на сегодняшний день теме - оформлению городских субсидий на текущий ремонт и содержание общего имущества рассказал начальник управления развития ЖКХиБ Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы Евгений Хромушин. Руководители ТСЖ и ЖСК жалуются на слишком сложный и порой невыполнимый порядок оформления субсидий. Евгений Хромушин подробно доложил, что предпринимает его ведомство для упрощения этой процедуры. Не все знают, что при каждой префектуре созданы окружные по развитию ТСЖ и ЖСК, в задачи которых как раз и входит поддержка жилищных объединений, оказавшимся в конфликтных ситуациях. Иногда для их разрешения собственникам необходим арбитр – третье лицо, способное помочь им. Заместитель префекта ЮЗАО Александр Картышов рассказал о практике работы возглавляемой им окружной комиссии. По мнению председателя правления Союза жилищных организаций г. Москвы Константина Крохина, основную опасность для ТСЖ представляют конфликты, возникающие на экономической основе. После окончания конференции разговор участников конференции с докладчиками продолжился у выставочного стенда «Квартирного ряда». Особенно много вопросов было к представителям исполнительной власти. К примеру, Виталия Акимкина «не отпускали» часа два.Редакция «Квартирного ряда» намерена сделать подобные встречи регулярными. «Круглый стол с острыми углами» Фактор СМИ давно получил всеобщее признание как один из решающих в политике, в культуре, в бизнесе. Пресса, радио, ТВ, а теперь и интернет-издания не только информируют читателей о происходящем, но также формируют мнение, создают предпочтения. Как взаимодействуют представители бизнеса и журналисты? Насколько компетентны современные СМИ в вопросах недвижимости? И самое главное, на каких принципах будут построены отношения представителей компаний и журналистов в ближайшем будущем? Этими вопросами задались главные редактора изданий, руководители интернет-проектов по недвижимости, а также представители PR-служб риэлторских компаний, собравшиеся 10 апреля на круглый стол «Влияние СМИ на рынок недвижимости». Это мероприятие в рамках XVIII выставки «ДОМЭКСПО-Россия» было организовано генеральным информационным спонсором выставки – группой изданий «Недвижимость & цены» Рассказывает главный редактор портала «Недвижимость и цены» Марта Савенко: - Этот круглый стол изначально должен был преподнести нам массу сюрпризов. Начать хотя бы с того, что встреча журналистов с PR-специалистами в таком формате, когда первые докладывают, а вторые задают вопросы, проводилась в рамках выставки «ДОМЭКСПО» впервые. Затем, почти все докладчики ударно подготовились – и заранее намеревались чем-нибудь удивить собравшихся. Надо сказать, что это им удалось: были сообщения о новых инструментах взаимодействия, разработанных для участников рынка, звучали новые идеи - и жесткая нелицеприятная критика. Перепалки удалось избежать, но тем не менее: таких эмоционально насыщенных круглых столов посетители выставки не видели давно. Открыла мероприятие Марта Савенко. Ее доклад назывался «Набор инструментов» и был посвящен той особой роли, которую выполняют средства массовой информации на рынке недвижимости. - Сегодняшнее состояние рынка трудно назвать открытым, - сказала Марта Савенко, - и это обуславливает те проблемы, с которыми сталкиваются все участники – от потребителя до руководителя агентства недвижимости. На этом фоне крайне важной представляется мотивационная функция деловой журналистики, которая отнюдь не сводится только к стремлению убедить читателя пользоваться новыми и предложениями. СМИ также мотивируют клиентов давать обратную связь – а иногда и участвовать в создании новых продуктов. В свою очередь, профессионалы благодаря участию СМИ совершенствуют существующие услуги и предлагают новые, а также начинают взаимодействовать с клиентами на новом уровне. Среди особенностей интернет-СМИ докладчиком были названы три следующих главных отличительных особенности: -Неограниченное пространство -Неограниченное время для обращения к информации -Возможность создавать новые инструменты для взаимодействия участников рынка В качестве примера таких инструментов был продемонстрирован сервис заявок на ипотечный кредит, разработанный для посетителей портала «Недвижимость и цены». Его особенностью является то, что доступ к списку заявок возможен только по предварительной премодерируемой регистрации в специальном закрытом разделе портала. С другой стороны, доступ в этот раздел получают представители всех лицензированных банков, работающих на рынке ипотеки. Таким образом, пользователь гарантирован от нецелевого использования предоставленной им информации. В то же время его заявка на кредит принимается к рассмотрению именно теми банками, которые предлагают ипотечные программы, соответствующие его требованиям и возможностям. Свое сообщение в рамках доклада «Набор инструментов» сделал руководитель проекта Недвижимость@Mail.Ru Георгий Агафонов. Он рассказал о просветительской роли СМИ на рынке недвижимости, в частности, об опыте поведения ипотечных семинаров для населения в Санкт-Петербурге. Он подчеркнул, что от проведения подобных мероприятий выигрывают все участники рынка, а также власть, которая не только принимает на себя социальную ответственность, но и получает тесный контакт с электоратом и представителями бизнеса. Следующим был видеодоклад главного редактора журнала «Дайджест недвижимости» Валерии Мозгановой. Он назывался «Эффект присутствия», и представлял собой обзор PR-стратегий компаний, а также тех возможностей, в которых, по мнению докладчика, отказывают себе и своим руководителям некоторые PR-специалисты. – Для меня совершенно очевидно, что пиарщики должны искать журналистов, а не наоборот, - сказала главный редактор «Дайджеста недвижимости». - Обидно бывает работать с теми PR-службами, которые готовят комментарии, что называется, левой ногой, считают, что комментатор должен быть назначен сверху, и потому не проявляют никакой инициативы. Она также отметила зарождение новых PR-тенденций на рынке недвижимости – например, брендирование лидеров. – Теперь уже нельзя однозначно утверждать, кто более известен в сообществе: компания «Mirax» или ее владелец Сергей Полонский, - заметила Валерия Мозганова. Третий доклад назывался «Ворованный или…?» и был выполнен в форме интервью, которое главный редактор интернет-журнала «Собственник» Татьяна Соколова на глазах у почтенной публики взяла у одного из лучших столичных юристов по авторскому праву Натальи Степановой (ООО «Юридическая фирма «Городисский и партнеры»). Речь в докладе шла о проблеме, с которой сталкивается практически каждое успешное интернет-издание. Имя ей – копипастинг (от англ. «copy & paste» - «копировать и вставить»). - Мы публикуем статью – и через 15-20 минут в Яндексе я нахожу уже десятки ее копий, - поделилась со слушателями Татьяна Соколова. – А ведь каждому автору наш интернет-журнал платит деньги. Она добавила, что многие владельцы интернет-ресурсов пытаются оправдать копипастинг тем, что ставят ссылку на первоисточник. – Раньше это обстоятельство меня утешало, - сказала главный редактор «Собственника», – но позже я обнаружила, что некоторые из ссылок на наш ресурс расположены на порнографических ресурсах! Вопросы, которые Татьяна Соколова задала представителю компании «Городисский и партнеры», касались обновленного Гражданского кодекса, четвертая часть которого вступила в силу с 1 января 2008 года. Для многих из присутствующих несколько неожиданным оказалось то обстоятельство, что авторство на статью необходимо доказывать, и что текст каждой статьи должен прилагаться к авторскому договору в печатном виде, если автор и издатель намерены избежать проблем в дальнейшем. Заявленная тема круглого стола, а также высказывания докладчиков вызвали большой интерес, если не сказать – ажиотаж. Доклад «Как нам обустроить», который собирались представить слушателям менеджеры корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Алексей Ханок и Андрей Кузнецов, стал частью бурной дискуссии, которую пришлось прервать только ввиду того, что время, отведенное для мероприятия, закончилось. – В следующий раз одним часом мы не ограничимся, – пообещала Марта Савенко – и пригласила своих коллег на первое закрытое заседание вновь созданного Клуба редакторов СМИ по недвижимости. Пресса, радио, телевидение и интернет-издания действительно оказывают существенное влияние на рынок – и это ко многому обязывает представителей профессиональных СМИ, посвященных недвижимости. Этот вывод был главным итогом круглого стола – и именно этот вопрос наиболее вдумчиво обсуждался затем редакторами изданий. Кроме того, было решено, что открытые встречи журналистов с представителями компаний в рамках выставки «ДОМЭКСПО» будут проходить под эгидой клуба регулярно. Какими они станут, какие темы будут затронуты – покажет время.