Многофункциональные комплексы: офисы изнутри

Развитие многофункциональных комплексов (МФК), то есть объектов, в которых реализовано более одной функции (торговля, офисы, гостиница или жилье), только набирает обороты в Санкт-Петербурге. Уже несколько лет, начиная с докризисного периода, игроки рынка присматриваются к такому формату недвижимости как к способу диверсифицировать риски девелопмента. Кризис существенно сократил амбиции, планы, да и число реально строящихся МФК на рынке города, однако сейчас этот вопрос снова становится актуальным.
В настоящий момент в городе действует порядка 10 многофункциональных комплексов. На стадии строительства находится около 5-6 объектов. Обычно термин «многофункциональный комплекс» подразумевает, что в проекте реализовано как минимум три различных функции. Однако петербургский рынок недвижимости пока находится на ранних этапах развития, так что, говоря про МФК, мы подразумеваем в том числе и комплексы с двумя реализованными функциями.

Анализируя уже существующие многофункциональные проекты города, стоит отметить, что в большинстве своем они являются сугубо коммерческими, то есть жилая составляющая в составе МФК пока рассматривается довольно редко. Причин тому как минимум две: ограничения со стороны возможных вариантов использования земельного участка, на котором реализуется проект, и масштабы проектов, - реализация полноценных МФК предполагает определенную масштабность проектов, их реализацию в формате нескольких зданий, корпусов на сравнительно крупном земельном участке. В таких проектах разные функции зачастую распределены по разным зданиям, что позволяет разводить потоки людей, живущих в таком МФК, и тех, кто пользуется другими функциями (арендаторы бизнес-центров, посетители торговых центров и т.п.). Пока такой формат не реализуется в полной мере в Санкт-Петербурге, однако крупные проекты с существенной жилой составляющей уже анонсируются на рынке.

«Характерная черта всех реализованных в Санкт-Петербурге многофункциональных проектов – наличие офисной составляющей, - отмечает Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. – Речь идет о таких проектах как «Невская Плаза», «Ренессанс Форум», «Толстой сквер», «Атлантик Сити» и некоторые другие». В разных проектах офисная составляющая варьируется в диапазоне от 20% до 70%. Будущие проекты также отличаются наличием офисов в своем составе. Примерами могут служить «Аэропортсити Санкт-Петербург» и «Невская Ратуша», где из общей площади проектов на долю офисов приходится более 50%.
«Причина такой приверженности к офисной составляющей отчасти определяется доходностью офисных проектов в сравнении с остальными секторами коммерческой недвижимости – зачастую офисы рассматриваются как неотъемлемая часть многофункционального проекта с финансовой точки зрения, - считает Вероника Лежнева. – Такое утверждение выглядит неоднозначным в контексте наблюдавшегося в последние три года низкого относительно докризисного уровня арендных ставок на офисные помещения». Однако, в долгосрочной перспективе наличие постоянного денежного потока в проекте выглядит привлекательным для девелопера. Дополнительной причиной приверженности к включению офисов в МФК также служит тот факт, что управление офисным проектом и его реализация в некоторых аспектах проще, чем реализация проектов других сегментов. Гостиница, которая также часто выступает составляющей МФК, может играть аналогичную роль доминанты проекта. «Невский Плаза» и «Ренессанс Форум» – примеры проектов, где гостиница играет важную, центральную, роль.
С точки зрения включения офисной составляющей в mixed-use комплексы в нашем городе можно условно выделить два типа реализации такого рода проектов: с офисной составляющей, выступающей как обязательная база для проекта, вокруг которой реализуются остальные функции, и офисной составляющей как дополнительным, «сопутствующим» элементом.
«Интересно отметить, что доля офисов в проекте косвенно определяется его местоположением, а ещё точнее пониманием девелопера необходимости и целесообразности данной функции и оценкой востребованности прочих функций в данной локации, - комментирует эксперт JLL. – Так, например, в центральной части города, где помимо офисов стабильно востребованными являются гостиницы и качественные торговые площади, доля офисов в процентном соотношении ко всему проектов редко бывает больше половины». Примеры: «Невский Плаза» и «Невский Центр». Если в первом проекте, представляющем из себя комплекс из трех зданий, пальма первенства отдана гостинице, расположенной не только в центральном корпусе проекта, но и частично в новых воссозданных зданиях, то во втором практически весь проект отдан под современный торговый центр с полноценным универмагом, а офисная часть составляет около 6-7% площади проекта.
Похожая картина наблюдается и в других МФК, расположенных в центральной части города. Наличие богатой торговой и социальной инфраструктуры в окружении объекта приводит к тому, что торговые зоны зачастую занимают весьма небольшую часть (до 10-20% проекта). Торговая составляющая занимает существенную часть проекта только будучи представленной в формате качественного торгового центра или универмага.
«Аэропортсити Санкт-Петербург» – пример проекта, где офисная составляющая стоит во главе угла, при этом также в проект включена гостиница. Децентрализованное размещение проекта продиктовали условия для его реализации: размещающийся здесь бизнес будет испытывать потребности в довольно крупной сопутствующей торговой зоне (support-ритейл), способной удовлетворить нужды как постояльцев гостиницы, так и арендаторов бизнес-центров проекта. Похожая функциональная схема должна быть реализована и в проекте «Невская Ратуша», где в одной из финальных очередей предполагается гостиница, но основную часть проекта составляют офисы. Однако поскольку проект расположен в центральной части города, то большая доля support-ритейла здесь менее критична.
«Дальнейшее развитие МФК в Санкт-Петербурге будет реализовываться по двум течениям, определяемым локацией и размером участка, - прогнозирует Вероника Лежнева. – В зависимости от того, будет ли он децентрализованным или реализованным в центральной части города, те или иные функции будут играть главенствующую роль. До сих пор офисная составляющая практически всегда была включена в проекты. Мы ожидаем, что и в дальнейшем по мере возникновения новых многофункциональных проектов, эта тенденция сохранится».