В Петербурге в 2012 году построили рекордно мало офисов

По данным исследований GVA Sawyer, по итогам 2012 года общий объем рынка качественной офисной недвижимости в Санкт-Петербурге составил около 1 923 тыс. кв.м. Уровень вакантных площадей в среднем по городу стабилизировался, наблюдается снижение в классе А и небольшой рост в классе В+/В. Стабилизировались и арендные ставки, небольшая динамика наблюдается в основном за счет изменения ставок в отдельных объектах из-за локальных особенностей субрынка.
В 2012 году начато строительство проекта «Лахта центр», окончание которого ожидается к 2017-2018 году. Кроме того, на рынок начинает оказывать влияние крупнейший офисный кластер класса А в центре города - проект «Невская ратуша», хотя его первые очереди будут введены в 2013 году.

Общий объем рынка качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2012 г. составил 1923 тыс. кв.м. По итогам 2012 г. было введено всего 119,7 тыс. кв.м арендопригодных офисных площадей. Показатели ввода офисной недвижимости в Санкт-Петербурге в 2012 г. оказались самыми низкими с 2006 года.
Обеспеченность качественными офисными площадями жителей Санкт-Петербурга на 1 000 человек составила около 385 кв.м.
За 2012 год было введено 44,7 тыс. кв. м в бизнес-центрах класса А (наиболее крупные - 2 оч. БЦ Сенатор на Большом пр. В.О., У Красного моста, Sinop) и 75,0 тыс. кв.м в бизнес-центрах класса В+/В (наиболее крупные - Собрание, Русские Самоцветы -2, Tempo, Мегапарк-2).
В результате по итогам 2012 г. доля бизнес-центров класса А составляет 25% в общем объеме качественного предложения. В дальнейшем можно прогнозировать постепенное, но не очень значительное, увеличение доли бизнес-центров класса А.
По итогам года можно констатировать, что планы девелоперов по вводу новых объектов выдержать не удалось. Ряд проектов, которые должны были быть открыты в 2012 году, перенесли дату ввода на 2013 год. Среди таких проектов следует выделить Lider Tower – самое высокое коммерческое здание города, а также проект «Невская ратуша» - крупнейший офисный кластер класса А в центре города.
Согласно заявленным планам, в 2013 году должно быть открыто около 245 тыс. кв.м качественных офисных площадей, однако ряд проектов, как и в предыдущие годы, ввести не успеют, поэтому по прогнозам GVA Sawyer в 2013 году рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга увеличится на 200-210 тыс. кв.м. Большая часть новых объектов будет относиться к классу А.
На конец 2012 г. уровень вакантных площадей составил около 15,7% в классе А и 9,3% в классе В+/В.
В среднем по городу к концу 2012 г. уровень вакантных площадей в качественных бизнес-центрах составил 10,9% (выборка бизнес центров составила около 76% (по GLA) от всех бизнес-центров класса А, для класса В+/В –44%).
Количество вакантных площадей за 2012 г. сократилось на 4,5% в классе А и выросло на 2,6% - в классе В+/В. Рост среднего уровня вакантных площадей в классе В+/В объясняется вводом новых бизнес-центров в Московском районе около ст.м Электросила-Московские ворота (Собрание, Мегапарк-2), а также в Невском районе (Вант), в результате чего они не успели заполниться. Кроме того, рост уровня вакантных площадей объясняется также ротацией арендаторов. Высокая доля вакантных площадей в классе А формируется за счет незанятых помещений в таких крупных объектах, как «Санкт-Петербург Плаза», «Аэропорт-сити», «Сенатор 17 линия», «Сенатор Большой пр. В.О.».
В 2013 году GVA Sawyer прогнозирует постепенное сокращение уровня вакантных площадей: до 13-15% в классе А, до 5-7% в классе В+/В.
Среди основных тенденций 2012 года выделим:
• Снижение объема ввода новых объектов;
• Появление на рынке объектов, приостановленных в кризисный период, в том числе следующие очереди уже функционирующих бизнес-центров;
• стабилизация уровня вакантных площадей, особенно в центре города.

Объем чистого поглощения за 2012 год на офисном рынке Санкт-Петербурга оценивается в 120 тыс. кв.м. Достаточно низкий уровень чистого поглощения обуславливается отсутствием подходящих арендаторам помещений в определенных локациях, так как наличие вакантных площадей в других районах арендаторов не устраивает. При этом на рынке наблюдается достаточно высокий уровень ротации арендаторов.
Структура спроса по востребованной площади постепенно меняется в сторону уменьшения доли запросов на небольшие помещения. В 2012 г. наблюдалось постепенное небольшое увеличение доли запросов на средние площади (особенно в сегменте 300-500 кв.м) за счет уменьшения доли запросов на маленькие помещения.
Примеры крупнейших сделок по аренде офисных помещений, анонсированные в 2012 г., приведены в таблице ниже.
Среди сделок по купле-продаже бизнес-центров следует отметить следующие:
• Продажа группой ЛСР бизнес-центров Apollo и «Орлов». Сумма сделки оценивается в $50-55 млн;
• Продажа БЦ «Элефакт» на Крестовском острове.

Средние заявленные арендные ставки по офисным помещениям класса А на 2012 г. составили 14 720 рублей за кв. м в год (включая эксплуатационные расходы, без НДС) (+0,7% по сравнению с концом 2011 г.). Для класса В+/В средние арендные ставки за год увеличились на 4,4% и составили 12 010 рублей/кв.м.
Данные изменения носят локальный характер и связаны скорее с колебаниями цен на разные по характеристикам бизнес-центры в рамках одного класса. Ставки аренды в наиболее успешных проектах выросли на 5-15%, тогда как в ряде бизнес-центров наблюдается стагнация цен, а иногда и снижение, особенно для наименее привлекательных помещений.
В будущем, 2013 году можно ожидать умеренного роста арендных ставок, на уровне 4-6% в годовом исчислении. Более высокие темпы роста можно ждать в классе А, где очень сильное влияние на рынок может оказать появление проекта «Невская Ратуша».