1391 0
Выборгский район Петербурга: анализ спроса на "панель"
В Выборгском районе возобновился спрос на недорогую "панель" 1970-80-х годов постройки. С начала года значительно вырос спрос на покупку недорогого жилья в Выборгском районе. В период рыночного затишья "панель" ("хрущевки", "корабли", 504-я, 606-я серии) дешевела быстрее всего - в результате соотношение стоимости старого и нового жилья стало оптимальным (в последние месяцы разница между ними существенно не меняется). Отложенный спрос начинает проявляться, ценники пока стабильны (хотя, например, специалисты "Итаки" уже отмечают незначительный рост цен на 504-ю серию).
ОЖИВЛЕНИЕ СПРОСА
Особенно это заметно в Шувалово-Озерках. Еще прошлым летом заявок было немного: "задранная" цена не соответствовала качеству жилья. Сегодня покупатели куда охотнее берут здесь квартиры в домах 606-й, 504-й, 602-й серий и в "кораблях".
Более молодые серии (137-я, 121-я) так же пользуются спросом, как и год назад. В "Адвекс-РОССТРО" приводят примеры недавних сделок. Месяц назад компания продала однокомнатную квартиру в доме 137-й серии за 44 000 долларов, "двушка" в таком же доме между "Озерками" и "Проспектом Просвещения" ушла за 58 000.
Риэлтеры прогнозируют: если ценовой разрыв между старым низкокачественным жильем и более молодыми домами будет стабильным, то спрос на старую "панель" останется на сегодняшнем уровне. Покупатель должен привыкнуть к тому, что жилье эконом-класса значительно дешевле более ликвидного.
Клиенты агентств недвижимости, как и прежде, интересуются квартирами в новостройках: удобные планировки, однородная социальная среда, паркинг. С каждым годом появляется все больше магазинов, развлекательных центров, благоустраивается территория. Также удобный выезд из города в направлении Выборга.
Хотя предложение новых квартир велико, многие продавцы по инерции завышают цены. Специалисты "Итаки" делятся примером: на проспекте Энгельса в доме 1997 г. постройки продается "трешка" площадью 136 кв.м за 156 000 долларов. Риэлтеры уверены, что цена этой квартиры - 140 000 (сегодня похожий вариант в совершенно новом доме можно приобрести примерно за 150 000 долларов). Однако хозяина трудно переубедить: в свое время он вложился в строительство, чтобы потом перепродать жилье, и теперь хочет отбить инвестиции. По словам риэлтеров, завышенные цены на "коммерческие" варианты сегодня не редкость.
"СТАЛИНКИ"
Продолжает пользоваться спросом "академический треугольник" - жилой массив между станциями метро "Удельная", "Площадь Мужества" и "Политехническая". Большинство объектов тут - кирпичные дома компактной и улучшенной планировки 1960-70-х годов постройки, есть несколько десятков немецких коттеджей. Здесь есть ЖСК, школы, старые парки. У станции метро "Удельная" идет активное строительство.
Спрос здесь такой же, как в Шувалово-Озерках. Сегодня однокомнатная квартира в кирпичной "хрущевке" здесь идет от 37 000 долларов, двухкомнатная - от 47 000.
С увеличением предложения в новых комфортных домах спрос на "сталинки" падает: цена у них почти одинаковая, а потребительские качества у нового жилья, несомненно, лучше. По словам риэлтеров, многие собственники сталинских квартир этого еще не осознают и по инерции завышают цены.
"За 70 000 долларов покупатель, например, может взять здесь хорошую двухкомнатную квартиру общей площадью 55 м без ремонта. За эти же деньги реально купить в строящемся доме по соседству "двушку" побольше (около 60-70 кв.м), где и планировка получше, и кухня попросторнее. Многие клиенты принимают решение в пользу нового жилья", - рассказывает Леонид Сандалов, заместитель директора агентства "Бекар".
НОВОСТРОЙКИ
В южной части района (у Сампсониевского моста и Финляндского вокзала) рынок заметно оживился. Активность касается "первичных" объектов, застройщики предлагают квартиры по цене от 1000 долларов/кв.м.
Местные "сталинки" проигрывают новым домам. Труднее стало расселять коммуналки: цена метра едва доходит до 800 долларов. Дореволюционные постройки не востребованы (в квартале между Финляндским вокзалом и станцией метро "Выборгская" сосредоточены дома, возведенные в начале прошлого века). И хотя многие из них прошли капремонт или реконструкцию, цены на квартиры здесь низкие. Один из главных минусов территории - обширная промзона по соседству.
В районе станции метро "Лесная" на ветхие "кировки" покупателя не найти. Непосредственно у "Лесной" петербуржцы время от времени спрашивают недорогие "сталинки".
Риэлтеры уверены, что в ближайшие годы Выборгский район будет все более привлекать покупателей - в первую очередь за счет нового комфортного жилья. Спрос на старую "панель", скорее всего, останется стабильным, так как ее цена теперь соответствует скромному качеству этого жилья.
Сергей Дроздов, генеральный директор АН "Петербургская Недвижимость":
# Интерес к "сталинкам" на Удельной падает, так как по соседству появляется более качественное жилье с лучшими параметрами. Чтобы продать здесь сталинскую квартиру, цена кв.м не должна превышать 1200 долларов - дороже просто не возьмут.
Виктория Ломаченкова, менеджер Выборгского отделения АН "Итака":
# Прошлая осень была провальной по спросу на дома старше 15 лет. С начала года пошло оживление: покупатели стали активнее брать "корабли", "хрущевки". Осенью за час в одном квартале мы могли посмотреть с клиентом несколько объектов, сейчас такого выбора нет. Некоторые покупатели даже стали рассматривать варианты у станций метро "Лесная" и "Выборгская". Здесь немного оживился и рынок комнат: взять 20-метровую комнату в "сталинке" тут можно за 18 000-22 000 долларов.
Леонид Сандалов, заместитель директора АН "Бекар":
# В районе Шувалово-Озерки продолжает усиливаться социальная дифференциация. Тут появляются целые дворы, отгороженные шлагбаумами; встречаются квартиры под 400 000 долларов. А в соседних кварталах - малопривлекательные "корабли", которые пока продолжают дешеветь (за исключением тех, что рядом с метро). Отложенный спрос только-только начинает просыпаться, и пока он недостаточно высок, чтобы заставить цены на жилье такого уровня остановиться или даже пойти вверх.
Владимир Федоров, специалист по недвижимости АН "Адвекс-РОССТРО":
# По нашим наблюдениям, Выборгский район - лидер спроса на новое жилье. Впрочем, и к старой "панели" тут сейчас тоже вырос интерес. Пока ничего не предвещает снижения популярности этого района. Поколебать его позиции может лишь какой-то форс-мажор вроде поломки метро и т.п.
Федор Балабанов, старший менеджер АН "Динас":
# Старую "панель" пока берут, но спрос все же будет снижаться: нецелесообразно покупать дешевое жилье в этом дорогом районе. Гораздо выгоднее взять ту же 504 серию где-нибудь на Ржевке.
СПРАВКА
Площадь Выборгского района - 11 538,9 га (примерно половина этих территорий расположена вне жилых массивов - в районе поселков Парголово и Левашово). Здесь проживает около 420 000 человек. Площадь жилого фонда - 5,5 млн. кв.м (9% от городского объема). Здесь много новых зданий (после 1990 г. постройки), но хватает и ветхих домов. По данным Петербургского союза строительных компаний, за 2002-2004 годы в районе было сдано 661 500 кв.м нового жилья. По темпам жилищного строительства Выборгский район уступает только Приморскому. Район - самый "заводской" в городе: на каждые три метра жилой площади приходится примерно один метр промышленной.
ОЖИВЛЕНИЕ СПРОСА
Особенно это заметно в Шувалово-Озерках. Еще прошлым летом заявок было немного: "задранная" цена не соответствовала качеству жилья. Сегодня покупатели куда охотнее берут здесь квартиры в домах 606-й, 504-й, 602-й серий и в "кораблях".
Более молодые серии (137-я, 121-я) так же пользуются спросом, как и год назад. В "Адвекс-РОССТРО" приводят примеры недавних сделок. Месяц назад компания продала однокомнатную квартиру в доме 137-й серии за 44 000 долларов, "двушка" в таком же доме между "Озерками" и "Проспектом Просвещения" ушла за 58 000.
Риэлтеры прогнозируют: если ценовой разрыв между старым низкокачественным жильем и более молодыми домами будет стабильным, то спрос на старую "панель" останется на сегодняшнем уровне. Покупатель должен привыкнуть к тому, что жилье эконом-класса значительно дешевле более ликвидного.
Клиенты агентств недвижимости, как и прежде, интересуются квартирами в новостройках: удобные планировки, однородная социальная среда, паркинг. С каждым годом появляется все больше магазинов, развлекательных центров, благоустраивается территория. Также удобный выезд из города в направлении Выборга.
Хотя предложение новых квартир велико, многие продавцы по инерции завышают цены. Специалисты "Итаки" делятся примером: на проспекте Энгельса в доме 1997 г. постройки продается "трешка" площадью 136 кв.м за 156 000 долларов. Риэлтеры уверены, что цена этой квартиры - 140 000 (сегодня похожий вариант в совершенно новом доме можно приобрести примерно за 150 000 долларов). Однако хозяина трудно переубедить: в свое время он вложился в строительство, чтобы потом перепродать жилье, и теперь хочет отбить инвестиции. По словам риэлтеров, завышенные цены на "коммерческие" варианты сегодня не редкость.
"СТАЛИНКИ"
Продолжает пользоваться спросом "академический треугольник" - жилой массив между станциями метро "Удельная", "Площадь Мужества" и "Политехническая". Большинство объектов тут - кирпичные дома компактной и улучшенной планировки 1960-70-х годов постройки, есть несколько десятков немецких коттеджей. Здесь есть ЖСК, школы, старые парки. У станции метро "Удельная" идет активное строительство.
Спрос здесь такой же, как в Шувалово-Озерках. Сегодня однокомнатная квартира в кирпичной "хрущевке" здесь идет от 37 000 долларов, двухкомнатная - от 47 000.
С увеличением предложения в новых комфортных домах спрос на "сталинки" падает: цена у них почти одинаковая, а потребительские качества у нового жилья, несомненно, лучше. По словам риэлтеров, многие собственники сталинских квартир этого еще не осознают и по инерции завышают цены.
"За 70 000 долларов покупатель, например, может взять здесь хорошую двухкомнатную квартиру общей площадью 55 м без ремонта. За эти же деньги реально купить в строящемся доме по соседству "двушку" побольше (около 60-70 кв.м), где и планировка получше, и кухня попросторнее. Многие клиенты принимают решение в пользу нового жилья", - рассказывает Леонид Сандалов, заместитель директора агентства "Бекар".
НОВОСТРОЙКИ
В южной части района (у Сампсониевского моста и Финляндского вокзала) рынок заметно оживился. Активность касается "первичных" объектов, застройщики предлагают квартиры по цене от 1000 долларов/кв.м.
Местные "сталинки" проигрывают новым домам. Труднее стало расселять коммуналки: цена метра едва доходит до 800 долларов. Дореволюционные постройки не востребованы (в квартале между Финляндским вокзалом и станцией метро "Выборгская" сосредоточены дома, возведенные в начале прошлого века). И хотя многие из них прошли капремонт или реконструкцию, цены на квартиры здесь низкие. Один из главных минусов территории - обширная промзона по соседству.
В районе станции метро "Лесная" на ветхие "кировки" покупателя не найти. Непосредственно у "Лесной" петербуржцы время от времени спрашивают недорогие "сталинки".
Риэлтеры уверены, что в ближайшие годы Выборгский район будет все более привлекать покупателей - в первую очередь за счет нового комфортного жилья. Спрос на старую "панель", скорее всего, останется стабильным, так как ее цена теперь соответствует скромному качеству этого жилья.
Сергей Дроздов, генеральный директор АН "Петербургская Недвижимость":
# Интерес к "сталинкам" на Удельной падает, так как по соседству появляется более качественное жилье с лучшими параметрами. Чтобы продать здесь сталинскую квартиру, цена кв.м не должна превышать 1200 долларов - дороже просто не возьмут.
Виктория Ломаченкова, менеджер Выборгского отделения АН "Итака":
# Прошлая осень была провальной по спросу на дома старше 15 лет. С начала года пошло оживление: покупатели стали активнее брать "корабли", "хрущевки". Осенью за час в одном квартале мы могли посмотреть с клиентом несколько объектов, сейчас такого выбора нет. Некоторые покупатели даже стали рассматривать варианты у станций метро "Лесная" и "Выборгская". Здесь немного оживился и рынок комнат: взять 20-метровую комнату в "сталинке" тут можно за 18 000-22 000 долларов.
Леонид Сандалов, заместитель директора АН "Бекар":
# В районе Шувалово-Озерки продолжает усиливаться социальная дифференциация. Тут появляются целые дворы, отгороженные шлагбаумами; встречаются квартиры под 400 000 долларов. А в соседних кварталах - малопривлекательные "корабли", которые пока продолжают дешеветь (за исключением тех, что рядом с метро). Отложенный спрос только-только начинает просыпаться, и пока он недостаточно высок, чтобы заставить цены на жилье такого уровня остановиться или даже пойти вверх.
Владимир Федоров, специалист по недвижимости АН "Адвекс-РОССТРО":
# По нашим наблюдениям, Выборгский район - лидер спроса на новое жилье. Впрочем, и к старой "панели" тут сейчас тоже вырос интерес. Пока ничего не предвещает снижения популярности этого района. Поколебать его позиции может лишь какой-то форс-мажор вроде поломки метро и т.п.
Федор Балабанов, старший менеджер АН "Динас":
# Старую "панель" пока берут, но спрос все же будет снижаться: нецелесообразно покупать дешевое жилье в этом дорогом районе. Гораздо выгоднее взять ту же 504 серию где-нибудь на Ржевке.
СПРАВКА
Площадь Выборгского района - 11 538,9 га (примерно половина этих территорий расположена вне жилых массивов - в районе поселков Парголово и Левашово). Здесь проживает около 420 000 человек. Площадь жилого фонда - 5,5 млн. кв.м (9% от городского объема). Здесь много новых зданий (после 1990 г. постройки), но хватает и ветхих домов. По данным Петербургского союза строительных компаний, за 2002-2004 годы в районе было сдано 661 500 кв.м нового жилья. По темпам жилищного строительства Выборгский район уступает только Приморскому. Район - самый "заводской" в городе: на каждые три метра жилой площади приходится примерно один метр промышленной.