Рынок недвижимости ждет серьезных инвесторов

Период активного роста рынка офисной и торговой недвижимости в Москве и Петербурге практически завершен. Однако эта сфера бизнеса по-прежнему привлекательна для вложений и может приносить инвесторам неплохие доходы, считает президент Гильдии управляющих и девелоперов СПб Александр Гришин. По оценкам экспертов, средняя окупаемость проекта, связанного со строительством офисной и торговой недвижимости (бизнес-центры, офисы, гостиницы) составляет в среднем 4-5 лет в зависимости от вида объекта и суммы инвестиций. Сам же рынок, как считают специалисты, будет продолжать расти, хотя и более медленными темпами. "Рынок офисных помещений в Петербурге замедлил свое развитие. Из 120 тыс. кв.м в эксплуатацию было введено 40 тыс. кв.м, а открытие некоторых бизнес-центров, намеченных на 2004 год, было перенесено на 2005", - сообщили в консалтинговой компании Сolliers International. К числу таких проектов относится бизнес-центр River House (УК "Лига"), который открылся в конце июня 2005 на ул. Академика Павлова, 5. Общая площадь помещений # 27 тыс. кв.м, третья часть (около 10 тыс. кв.м) сдается в аренду под офисы. Однако в целом, полагают эксперты, динамика прироста рынка офисной и торговой недвижимости # положительная. "Спрос на офисные помещения в Петербурге остается на высоком уровне", - говорит директор по развитию недвижимости ОАО "ПСБ Инвест Групп" Николай Вечер. Многие эксперты также отмечают перспективность инвестирования в объекты коммерческой недвижимости. По их мнению, сегодня на рынке офисной недвижимости не хватает качественных проектов, которые устроили бы серьезных инвесторов. "Важно правильно выбрать концепцию бизнес-центра, определить риски и местоположение объекта. От этого во многом зависит успех всего проекта", - говорит Александр Гришин. По его словам, 26-28 сентября в Петербурге пройдет конференция "Коммерческая недвижимость России. Управление. Инвестиции. Развитие", где эта тема будет обсуждаться специалистами ведущих московских и петербургских компаний. "Организатором конференции выступает Гильдия управляющих и девелоперов совместно с Российской гильдией риэлтеров. Инвестиции в офисную недвижимость интересуют сегодня не только профессиональных участников рынка, но и тех, кто сравнительно недавно работает в этой нише. Я имею в виду, прежде всего представителей коммерческих банков, крупные инвестиционные компании", - отмечает Александр Гришин. В июле 2005 года о выходе на петербургский рынок заявили несколько западных компаний, которые создают инвестиционный фонд White Days для инвестиций в коммерческую недвижимость. Всего в рамках этого фонда в течение 3 лет планируется освоить около $200 млн. Сейчас фонд находится в процессе регистрации. Основная деятельность фонда будет связана с приобретением существующей коммерческой недвижимости: гостиниц, бизнес-центров, логистических комплексов. В Петербурге реализуется много новых проектов в сфере офисной недвижимости. Всего в городе насчитывается около 200 бизнес-центров разного класса общей площадью 850 тыс. кв.м. Многие компании заявляют о планах строительства новых офисных центров, а также о расширении имеющихся площадей. Так, ООО "СП "Лен-Ютон" в июне 2005 года приступила к реконструкции второй очереди бизнес-центра класса А, расположенного на Невском пр., 30. Инвестиции в проект составили около 4 млн евро. Бизнес-центр "Невский 30", принадлежащий городу, находится в долгосрочной аренде у ООО "СП "Лен-Ютон". По данным консалтинговой компании "Астера", 2005 год должен стать рекордным по вводу площадей класса А - около 17-25 тыс. кв. м. При этом новые офисы класса А (из-за дефицита площадей в центре города, проблем с транспортом и парковкой и др.) возможно будут строиться за пределами исторического центра Петербурга. Общая площадь бизнес-центров класса А по состоянию на конец 2004 года # около 36 тыс. кв.м (примерно 5% рынка офисной недвижимости Петербурга). Также в 2005 г. будет динамично развиваться сегмент бизнес -центров класса В и В+. "При относительно невысокой ставке арендной платы (в среднем около $25-30 за кв.м в месяц) бизнес-центры класса В вытеснят своих конкурентов - офисы класса А и С. Так как они (офисы класса В) постепенно улучшают качество сдаваемых в аренду помещений и расширяют перечень своих услуг", - говорит Александр Гришин. Самым большим сегментом рынка офисной недвижимости в Петербурге по-прежнему остаются бизнес-центры класса С. На такие объекты сегодня приходится до 70% от общего объема предложения на петербургском рынке. Потребность в недорогих офисах возрастет в связи с активным развитием промышленных зон, расположенных в пределах города. В декабре 2004 года правительство Петербурга утвердила программу развития таких территорий. Зонами первоочередного развития, согласно этому документы, являются "Шушары -2", "Металлострой-2", "Конная Лахта", "Предпортовая # 3", "Нойдорф". На эти развитие этих территорий из бюджета Петербурга в 2005 году будет выделено около 300 млн. руб. Всего в Петербурге насчитывается около 48 нежилых зон общей площадью 30 тыс. га (данные Комитета экономического развития, промышленности и торговли Администрации СПб). В 2005 -2006 гг, по мнению экспертов, спросом будут пользоваться офисные помещения со складом и производством. "Причина растущего спроса на такие помещения # приход на петербургский рынок крупных российских и западных торговых сетей таких, как ОКей, Лента, Рамстор и проч.", - полагает Александр Гришин. Так турецкая компания "Рамэнка" (сеть гипермаркетов "Рамстор") планирует построить в Петербурге до 2008 года не менее 10 своих магазинов. О планах по развитию своих сетей также заявили московская сеть "Перекресток", ООО "Агроторг" (сеть Карусель") и некоторые другие операторы. По мнению специалистов компании Colliers International, наиболее привлекательными для строительства производственных и складских комплексов являются новые промзоны, расположенные на окраинах города, вблизи КАД ("Парнас", "Предпортовая", "Уткина заводь", "Нойдорф-Стрельна" и др).