448 0
Профессиональные стандарты АРСП. Часть вторая
Стандарт с альтернативой
Целью большинства сделок купли-продажи жилья на вторичном рынке фактически является обмен, обязательное приобретение встречного варианта. В профессиональных стандартах риэлтерской деятельности отражена специфика подобных операций.
Продолжая анализ профстандартов Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга, остановимся на разделе «3.4. Основная цель», с которой разрабатывались эти положения, - предотвратить ситуации, препятствующие своевременному приобретению нового жилья взамен проданного, причем в рамках первоначально согласованного бюджета.
Большинство сделок обмена сегодня перекочевало из «сферы влияния» Горжилобмена на риэлтерский рынок. Причина очевидна: выставить свое жилье на продажу и подобрать нужное среди множества предложений намного проще, чем искать вариант взаимного обмена. Степень свободы выбора возрастает на порядки. Но...
Регламенты свободы
Планируя обмен через продажу со встречной покупкой, легко стать жертвой недобросовестных или просто неопытных операторов рынка недвижимости, пренебрегающих рекомендациями «профи».
Даже достигнув цели, клиент рискует потерять массу нервных клеток и понести немалые дополнительные расходы. А что если он вообще окажется с деньгами на улице, продав свою недвижимость и не купив новой? Такой поворот событий не исключен, если в договоре между клиентом и агентством есть обязательство фирмы найти покупателя и организовать продажу жилья, а подбор альтернативного варианта и оформление покупки были обещаны только на словах. И если клиент попробует понудить фирму к завершению сделки через суд, анализ документов покажет: агентство выполнило все принятые на себя по договору обязательства. По поводу же встречного варианта в контракте ничего нет. А на нет и суда нет! Для профилактики подобных ситуаций и прописан пункт 3.4.2 стандартов АРСП: необходимость считать встречную покупку неотъемлемой частью сделки и отражать это в тексте договора.
Достаточен ли сегодня данный раздел стандартов в том виде, в котором он появился еще в период «дикого рынка»? Да простят нас уважаемые члены Ассоциации, но его состояние оставляет желать лучшего. Проблематике сделок со встречными покупками следовало бы уделять гораздо больше внимания. Актуальность данных стандартов продолжает расти - с точки зрения и коммерческой и организационной составляющих сделки.
Так, в договор с фирмой целесообразно было бы заложить обязательное условие одновременного нотариального оформления клиентом договоров купли-продажи своей недвижимости и встречного варианта. Иначе, в случае «разорванного» нотариата, слишком велик риск выхода ситуации из-под контроля. Конечно, если клиент продаст недвижимость, в которой проживает вместе с семьей, и не сможет купить подобранный вариант, на улице он вряд ли окажется. Просто не освободит жилье и продолжит поиски «встречки». Но в условиях роста цен, когда буквально через пару недель полученной суммы может не хватить на приобретение желаемого, сделка окажется крайне невыгодной, а то и вовсе утратит смысл.
Слабое звено
Больше всего проблем возникает при оформлении сделок в длинной цепи. Хочешь - не хочешь, а тому последнему, «прямому», продавцу придется гарантировать по договору выплату причитающейся ему суммы независимо от проблем перерегистрации, освобождения и пр. «промежуточных» продавцов. Иначе он просто откажется от сделки. Как быть, если все деньги проходят по цепи для взаиморасчетов и не остается никаких рычагов воздействия, необходимых для соблюдения сроков выполнения обязательств (то есть попросту не с чего брать штрафные санкции)? Уповать на совестливость и сознательность граждан?
Безответственность клиентов часто проистекает от мнимого простодушия: «А что вы с меня возьмете, если я нарушу условия? Денег я по сделке не получаю...» Но механизмы, дисциплинирующие клиентов, существуют. Да только возможность их использования никак не озвучена в стандартах - даже в качестве рекомендации. А ведь помимо договора, содержащего ряд условий, могут быть дополнительно оформлены (как нотариально, так и в простой письменной форме) различные предварительные соглашения, заявления, расписки и пр. между участниками цепи. Но на практике риэлтеры часто «прячут» друг от друга своих клиентов, предпочитая самостоятельно заключать договоры в их интересах. Как следствие - клиенты становятся гораздо менее управляемыми.
Если же внутри цепи оформляются отношения между гражданами - ее участниками, можно рассчитывать на ряд средств «дополнительного воздействия». Для упорядочивания взаимоотношений могут быть составлены даже предварительные нотариально удостоверенные договоры купли-продажи между клиентами, в которых будут обозначены все этапы, сроки и их взаимные обязательства. Если регламентированы сроки перерегистрации и освобождения недвижимости и ответственность за их срыв, то процедура взыскания штрафных санкций по суду с виновника всех проволочек существенно упрощается. А значит, уменьшается и желание что-то нарушать, имея в перспективе "судебное преследование и неотвратимость наказания". Да, нотариальные действия - это лишние хлопоты и расходы. Зато риски срыва как сроков, так и самих сделок уменьшаются на порядки.
Нет предела совершенству
Положения данного раздела стандартов, конечно, «закрывают» зияющие прорехи в технике ведения бизнеса. Но это лишь верхушка айсберга. Множество конфликтов при сделках со «встречками» происходит не столько вследствие злостного нарушения приведенных здесь стандартов, сколько из-за неумения использовать их в сложной правовой ситуации, существующей сегодня на рынке. Может, кто-то и считает, что углубление, детализация и пр. - это уже технология ведения бизнеса, она у каждого своя, неопытные пускай дойдут своим умом. Но не маловато ли будет: обозначить в стандартах болевые точки и остановиться на этом?
В целях повышения прикладного значения данного раздела желательно конкретизировать его положения, четче следить за рыночными тенденциями. Так, например, пункт 3.4.4 не помешало бы ужесточить, избавившись от либерального «либо». Целесообразно весь бюджет сделки прописывать в деталях: и выручку продавца (даже если он не получает ее на руки), и суммы доплаты - чтобы бюджеты не поползли «по ходу пьесы» и не развалили сделку.
В пунктах 3.4.3, 3.4.5 на первый план выходит ряд назидательных советов по «самообороне». Агентствам рекомендуется прикрыть тылы: например, получить согласие клиентов на распоряжение их средствами и иные действия, сопряженные с системными рисками подобных сделок. На практике, к сожалению, подобное согласие иногда получают всеми правдами и неправдами. А дальше - как кривая вывезет. Пора продумать такие стандарты и механизмы, соблюдение которых обязывало бы фирму предусматривать и минимизировать негативные последствия для клиентов - участников сложных сделок. Да и момент получения вознаграждения агентом и фирмой за услуги по каждому из нескольких объектов не помешало бы приурочить к закрытию всей цепи.
Как мы видим, у профессиональных стандартов есть и реальная практическая отдача и перспективы развития. Но есть и беда: эти правила игры не являются обязательными для агентств, не состоящих в профессиональных объединениях. У нас по-прежнему многие усиленно избегают какого-либо «членства», видимо, считая, что «одна голова - хорошо, две - лучше, а три - уже некрасиво». А значит, спасение утопающих клиентов на «неорганизованном» рынке - дело рук самих утопающих. И уже персональная задача гражданина, доверившего свои жилищные интересы «вольнолюбивой» фирме, - отслеживать, чтобы предлагаемые ему условия договора и сделки соответствовали цивилизованным правилам делового оборота. Дабы не оказаться на улице с кучкой денег и туманными перспективами вместо новой квартиры.
Профессиональные стандарты АРСП
п. 3.4. Специфика проведения сделок со встречными продажами/покупками (сделки с «альтернативой»).
3.4.2. В договорах с покупателем имущества, продавец которого приобретает иную недвижимость, должно быть отражено:
- необходимость приобретения альтернативной собственности;
- использование выручки продавца для приобретения альтернативной собственности и невозможность использования этих средств в качестве обеспечения выполнения продавцом своих обязательств по перерегистрации (выписке) и освобождению собственности.
3.4.3. Если средства покупателя (внесенный им аванс, задаток, залог) используются аналогичным образом при встречной покупке, агентство должно получить согласие покупателя на такое использование средств. В противном случае агентство берет на себя риски, связанные с возможным срывом встречной покупки.
3.4.4. В договорах с продавцом, который приобретает альтернативную собственность, должна быть зафиксирована его выручка от продажи принадлежащего ему имущества и (либо) стоимость альтернативной собственности, либо размер доплаты, которую он должен внести или получить при ее приобретении.
3.4.5. Рекомендуется осуществлять первые выплаты продавцам (последнему продавцу в цепочке, доплаты продавцам в середине цепочки) таким образом, чтобы выплачиваемые суммы (с учетом сумм, направленных на приобретение альтернативной собственности, - в случае продавцов, находящихся в середине цепочки) не превышали 50% от выручки продавца после регистрации всех звеньев цепочки. В случае отклонения от описанной схемы рекомендуется получать письменное согласие всех участников цепочки.
Целью большинства сделок купли-продажи жилья на вторичном рынке фактически является обмен, обязательное приобретение встречного варианта. В профессиональных стандартах риэлтерской деятельности отражена специфика подобных операций.
Продолжая анализ профстандартов Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга, остановимся на разделе «3.4. Основная цель», с которой разрабатывались эти положения, - предотвратить ситуации, препятствующие своевременному приобретению нового жилья взамен проданного, причем в рамках первоначально согласованного бюджета.
Большинство сделок обмена сегодня перекочевало из «сферы влияния» Горжилобмена на риэлтерский рынок. Причина очевидна: выставить свое жилье на продажу и подобрать нужное среди множества предложений намного проще, чем искать вариант взаимного обмена. Степень свободы выбора возрастает на порядки. Но...
Регламенты свободы
Планируя обмен через продажу со встречной покупкой, легко стать жертвой недобросовестных или просто неопытных операторов рынка недвижимости, пренебрегающих рекомендациями «профи».
Даже достигнув цели, клиент рискует потерять массу нервных клеток и понести немалые дополнительные расходы. А что если он вообще окажется с деньгами на улице, продав свою недвижимость и не купив новой? Такой поворот событий не исключен, если в договоре между клиентом и агентством есть обязательство фирмы найти покупателя и организовать продажу жилья, а подбор альтернативного варианта и оформление покупки были обещаны только на словах. И если клиент попробует понудить фирму к завершению сделки через суд, анализ документов покажет: агентство выполнило все принятые на себя по договору обязательства. По поводу же встречного варианта в контракте ничего нет. А на нет и суда нет! Для профилактики подобных ситуаций и прописан пункт 3.4.2 стандартов АРСП: необходимость считать встречную покупку неотъемлемой частью сделки и отражать это в тексте договора.
Достаточен ли сегодня данный раздел стандартов в том виде, в котором он появился еще в период «дикого рынка»? Да простят нас уважаемые члены Ассоциации, но его состояние оставляет желать лучшего. Проблематике сделок со встречными покупками следовало бы уделять гораздо больше внимания. Актуальность данных стандартов продолжает расти - с точки зрения и коммерческой и организационной составляющих сделки.
Так, в договор с фирмой целесообразно было бы заложить обязательное условие одновременного нотариального оформления клиентом договоров купли-продажи своей недвижимости и встречного варианта. Иначе, в случае «разорванного» нотариата, слишком велик риск выхода ситуации из-под контроля. Конечно, если клиент продаст недвижимость, в которой проживает вместе с семьей, и не сможет купить подобранный вариант, на улице он вряд ли окажется. Просто не освободит жилье и продолжит поиски «встречки». Но в условиях роста цен, когда буквально через пару недель полученной суммы может не хватить на приобретение желаемого, сделка окажется крайне невыгодной, а то и вовсе утратит смысл.
Слабое звено
Больше всего проблем возникает при оформлении сделок в длинной цепи. Хочешь - не хочешь, а тому последнему, «прямому», продавцу придется гарантировать по договору выплату причитающейся ему суммы независимо от проблем перерегистрации, освобождения и пр. «промежуточных» продавцов. Иначе он просто откажется от сделки. Как быть, если все деньги проходят по цепи для взаиморасчетов и не остается никаких рычагов воздействия, необходимых для соблюдения сроков выполнения обязательств (то есть попросту не с чего брать штрафные санкции)? Уповать на совестливость и сознательность граждан?
Безответственность клиентов часто проистекает от мнимого простодушия: «А что вы с меня возьмете, если я нарушу условия? Денег я по сделке не получаю...» Но механизмы, дисциплинирующие клиентов, существуют. Да только возможность их использования никак не озвучена в стандартах - даже в качестве рекомендации. А ведь помимо договора, содержащего ряд условий, могут быть дополнительно оформлены (как нотариально, так и в простой письменной форме) различные предварительные соглашения, заявления, расписки и пр. между участниками цепи. Но на практике риэлтеры часто «прячут» друг от друга своих клиентов, предпочитая самостоятельно заключать договоры в их интересах. Как следствие - клиенты становятся гораздо менее управляемыми.
Если же внутри цепи оформляются отношения между гражданами - ее участниками, можно рассчитывать на ряд средств «дополнительного воздействия». Для упорядочивания взаимоотношений могут быть составлены даже предварительные нотариально удостоверенные договоры купли-продажи между клиентами, в которых будут обозначены все этапы, сроки и их взаимные обязательства. Если регламентированы сроки перерегистрации и освобождения недвижимости и ответственность за их срыв, то процедура взыскания штрафных санкций по суду с виновника всех проволочек существенно упрощается. А значит, уменьшается и желание что-то нарушать, имея в перспективе "судебное преследование и неотвратимость наказания". Да, нотариальные действия - это лишние хлопоты и расходы. Зато риски срыва как сроков, так и самих сделок уменьшаются на порядки.
Нет предела совершенству
Положения данного раздела стандартов, конечно, «закрывают» зияющие прорехи в технике ведения бизнеса. Но это лишь верхушка айсберга. Множество конфликтов при сделках со «встречками» происходит не столько вследствие злостного нарушения приведенных здесь стандартов, сколько из-за неумения использовать их в сложной правовой ситуации, существующей сегодня на рынке. Может, кто-то и считает, что углубление, детализация и пр. - это уже технология ведения бизнеса, она у каждого своя, неопытные пускай дойдут своим умом. Но не маловато ли будет: обозначить в стандартах болевые точки и остановиться на этом?
В целях повышения прикладного значения данного раздела желательно конкретизировать его положения, четче следить за рыночными тенденциями. Так, например, пункт 3.4.4 не помешало бы ужесточить, избавившись от либерального «либо». Целесообразно весь бюджет сделки прописывать в деталях: и выручку продавца (даже если он не получает ее на руки), и суммы доплаты - чтобы бюджеты не поползли «по ходу пьесы» и не развалили сделку.
В пунктах 3.4.3, 3.4.5 на первый план выходит ряд назидательных советов по «самообороне». Агентствам рекомендуется прикрыть тылы: например, получить согласие клиентов на распоряжение их средствами и иные действия, сопряженные с системными рисками подобных сделок. На практике, к сожалению, подобное согласие иногда получают всеми правдами и неправдами. А дальше - как кривая вывезет. Пора продумать такие стандарты и механизмы, соблюдение которых обязывало бы фирму предусматривать и минимизировать негативные последствия для клиентов - участников сложных сделок. Да и момент получения вознаграждения агентом и фирмой за услуги по каждому из нескольких объектов не помешало бы приурочить к закрытию всей цепи.
Как мы видим, у профессиональных стандартов есть и реальная практическая отдача и перспективы развития. Но есть и беда: эти правила игры не являются обязательными для агентств, не состоящих в профессиональных объединениях. У нас по-прежнему многие усиленно избегают какого-либо «членства», видимо, считая, что «одна голова - хорошо, две - лучше, а три - уже некрасиво». А значит, спасение утопающих клиентов на «неорганизованном» рынке - дело рук самих утопающих. И уже персональная задача гражданина, доверившего свои жилищные интересы «вольнолюбивой» фирме, - отслеживать, чтобы предлагаемые ему условия договора и сделки соответствовали цивилизованным правилам делового оборота. Дабы не оказаться на улице с кучкой денег и туманными перспективами вместо новой квартиры.
Профессиональные стандарты АРСП
п. 3.4. Специфика проведения сделок со встречными продажами/покупками (сделки с «альтернативой»).
3.4.2. В договорах с покупателем имущества, продавец которого приобретает иную недвижимость, должно быть отражено:
- необходимость приобретения альтернативной собственности;
- использование выручки продавца для приобретения альтернативной собственности и невозможность использования этих средств в качестве обеспечения выполнения продавцом своих обязательств по перерегистрации (выписке) и освобождению собственности.
3.4.3. Если средства покупателя (внесенный им аванс, задаток, залог) используются аналогичным образом при встречной покупке, агентство должно получить согласие покупателя на такое использование средств. В противном случае агентство берет на себя риски, связанные с возможным срывом встречной покупки.
3.4.4. В договорах с продавцом, который приобретает альтернативную собственность, должна быть зафиксирована его выручка от продажи принадлежащего ему имущества и (либо) стоимость альтернативной собственности, либо размер доплаты, которую он должен внести или получить при ее приобретении.
3.4.5. Рекомендуется осуществлять первые выплаты продавцам (последнему продавцу в цепочке, доплаты продавцам в середине цепочки) таким образом, чтобы выплачиваемые суммы (с учетом сумм, направленных на приобретение альтернативной собственности, - в случае продавцов, находящихся в середине цепочки) не превышали 50% от выручки продавца после регистрации всех звеньев цепочки. В случае отклонения от описанной схемы рекомендуется получать письменное согласие всех участников цепочки.