206 0
Что требовать от риэлтера?
Жизненно важный для клиента вопрос - определение круга обязанностей и границ ответственности агентства при сделке с недвижимостью. Продолжая разговор о профессиональных стандартах Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга, выясним, как на него отвечают сами операторы рынка.
Об обязанностях и ответственности риэлтерской фирмы написано немало. Представляя сегодня соответствующий раздел профстандартов АРСП, мы обобщим и структурируем их положения, касающиеся функций риэлтера по отношению к клиентам. Чего ждать от агента, за что он в ответе перед потребителем?
За каждым этапом сделки - множество разнообразных, время- и энергоемких процессов, эффективность которых обеспечивается профессионализмом и самоотдачей агентов, менеджеров и сотрудников различных служб риэлтерской фирмы. Все шаги профессионалов в идеале должны быть регламентированы определенными правилами. И самое основное - все действия совершаются риэлтером согласно заключенному с клиентом письменному договору.
Страховая соломка
Для клиента не так важны детали риэлтерской «кухни». Главное для него - безопасность личных материальных интересов, ответственность перед ним риэлтерской фирмы.
Как сегодня решается этот вопрос в бизнесе и как он отражен в представленных стандартах?
Основные риски клиента связаны с двумя группами факторов. Первая - это непрофессиональные действия риэлтеров, приведшие к убыткам. В принципе, по закону фирма несет ответственность за невыполнение принятых обязательств. Но только тех, которые фигурируют в заключаемом с нею договоре. Поэтому клиенту следует особенно внимательно относиться к содержанию подписываемого им документа.
Также важно удостовериться, что у фирмы застрахована профессиональная ответственность. Причем на сумму не меньшую (а лучше - гораздо большую), чем бюджет совершаемой сделки. Ведь, случись неприятность, страховая компания сможет расплатиться за того, по чьей непреднамеренной ошибке клиент понес потери. Но только в пределах возмещения по страховому полису. Компания, которая оказывает услуги по объекту ценой в 70-80 тыс. у. е. и при этом прикрывается щитом профответственности, имея полис страховой компании на вдвое меньшую сумму, а в активе - десятки сделок одновременно, мягко говоря, лукавит.
Вторая группа рисков связана с отсутствием у фирм легального доступа к информации, касающейся «истории» квартиры. В силу чего даже добросовестно выполняющее свои обязанности агентство не в состоянии обеспечить юридическую чистоту сделки. Очевидно, что подобное обязательство не может быть реализовано. Оно лишь вводит клиента в заблуждение, являясь одним из признаков недобросовестной конкуренции.
«Закрытой» по закону считается информация о перерегистрации лиц, ранее являвшихся собственниками или нанимателями жилья. Особенно это касается несовершеннолетних граждан - чаще всего возникают судебные споры, связанные с нарушениями их прав в процессе предыдущих сделок.
Невозможно узнать, числились ли прежде на данных квадратных метрах лица, выбывшие в места лишения свободы, закрытые лечебные заведения и пр., - ведь вполне вероятно, что они могут небезосновательно претендовать на восстановление права проживания на отчуждаемой жилплощади. Также (в том числе, и по закону) агентство не должно нести ответственности за ошибки или мошеннические действия третьих лиц. Максимум, что может получить с фирмы по суду клиент, утративший в силу названных обстоятельств права собственности на приобретенное жилье, - это некогда выплаченные комиссионные.
Компенсировать потерю средств в данном случае призваны страховые титульные компании. И риэлтер обязан предложить своим клиентам организовать оформление такого страхового полиса. Многие риэлтеры по собственной инициативе страхуют риск утраты клиентом титула - права собственности на недвижимость - на ограниченный соображениями целесообразности срок. (В последующем срок действия полиса клиент может продлить самостоятельно.)
Кто ответит «за базар»?
Существует на рынке риэлтерских услуг не особо распространенная практика, идущая вразрез с п. 2.4 стандартов АРСП. Для основной массы российских риэлтеров, не имеющих миллионных оборотов в валюте и соответствующих доходов, она категорически неприемлема. Речь идет о ситуациях, когда в погоне за конкурентными преимуществами некоторые крупные фирмы подменяют собою страховые компании. И берутся отвечать перед клиентами, выплатившими не менее определенного процента от суммы сделки в качестве комиссионных, "за любые базары". Они оформляют гарантии от своего имени и обязуются возвратить всю уплаченную клиентом сумму в случае утраты им прав на объект.
В принципе, специалисты по страхованию такой подход не считают криминалом - при соблюдении определенных условий. А именно: в договоре клиента с фирмой должны быть подробно перечислены все обязательства, соблюдение которых включено в рамки профессиональной ответственности, а в полисе страхования этой самой ответственности - должны фигурировать не десятки тысяч, а сотни и даже миллионы долларов. Предполагается, что при неожиданном отказе фирмы напрямую выполнить обязательства перед клиентом из личных активов пострадавший сможет получить возмещение в страховой компании как жертва «профессиональной ошибки». Построение это сугубо теоретическое. Пока в пиковых ситуациях любители раздавать гарантии справлялись своими силами. А если бы не справились?
Если фирма, набравшая на себя обязательств перед клиентами на огромную сумму, откажется их выполнять и стрелки будут переведены на страховщиков - неизвестно, не «сменят ли пластинку» последние. Ведь сразу возникнет страховой случай на миллионы чуждых нам у. е. Как-то вспомнилось по загадочной аналогии про сапоги и сапожника, пироги и пирожника и некое взаимное их долженствование. Профессиональные же стандарты рассчитаны на «массового» добросовестного риэлтера, обязанного им следовать.
Обязанности риэлтера-исполнителя по ходу сделки предполагают, что он:
- грамотно и адекватно определит рыночную стоимость выставляемого на продажу объекта с учетом всех факторов ценообразования;
- организует эффективную рекламную кампанию объекта, используя весь спектр СМИ (печатных, электронных и пр.);
- определит технические характеристики объекта, выявит его достоинства и недостатки;
предоставит клиенту достоверную информацию в отношении объекта, организует процесс просмотров;
- даст подробную консультацию или осуществит своими силами по доверенности подготовку полного пакета документов, необходимых для перехода прав собственности, с учетом индивидуальных особенностей каждой сделки;
- организует нотариальное удостоверение и регистрацию сделки, грамотные и безопасные взаиморасчеты сторон;
- проконсультирует о возможности своевременной перерегистрации продавцов и членов их семей по новым адресам;
- поможет в организации освобождения объекта недвижимости и передаче его новому владельцу по акту сдачи-приемки.
Профессиональные стандарты АРСП
2. Обязанности и сферы ответственности риэлтерской фирмы (извлечение).
2.1. Представляя интересы клиента по договору на оказание услуг, риэлтер совершает фактические и юридические действия по поручению клиента строго в соответствии с Законом и со своими обязательствами по договору.
2.2. Риэлтерская фирма не несет... ответственности за противоправные или противоречащие достигнутым договоренностям действия сторон по договорам (например, мошенничество и пр.) и ошибки в деятельности третьих лиц, не являющихся сторонами по сделке (сотрудников госучреждений, нотариусов и т. д.). /.../
2.3.2. Профессиональная деятельность агентства должна быть застрахована в одной из страховых компаний, аккредитованных при Руководящем Органе Системы Сертификации России.
2.4. Риэлтерская фирма, не имеющая лицензии на страховую деятельность, не вправе заявлять о готовности нести материальную ответственность по сделкам в размере, превышающем получаемое вознаграждение.
2.5. Риэлтер обязан:
- Обеспечить сохранность документов, полученных от потребителя риэлтерских услуг для совершения сделки;
- Предоставить клиенту достоверную и исчерпывающую информацию в отношении объекта сделки, которая может быть получена на основании действующего законодательства в уполномоченных органах государственной власти;
- Предложить клиенту застраховать в лицензированных страховых компаниях (по его выбору) риски утраты права собственности на приобретаемый объект недвижимости, а также его порчи или разрушения.
2.10. Риэлтерская фирма обязана подготовить документы и обеспечить проведение сделки по переходу прав собственности (найма, аренды, имущественных прав) от продавца к покупателю в соответствии со всеми требованиями действующего на момент этого перехода законодательства (федерального и местного), при условии предоставления фирме такого права продавцом путем выдачи соответствующей доверенности.
2.11. Риэлтерская фирма не несет ответственности в случае признания судом недействительной сделки, проведенной с участием риэлтера, если основания для признания сделки недействительной связаны не с действиями риэлтера, а с действиями сторон по сделке, либо связаны с предыдущими сделками и действиями сторон и иных лиц в отношении данного объекта недвижимости, что обусловлено невозможностью легально и доступными способами произвести полное исследование истории прав собственности и доприватизационного найма объекта недвижимости силами риэлтера.
Об обязанностях и ответственности риэлтерской фирмы написано немало. Представляя сегодня соответствующий раздел профстандартов АРСП, мы обобщим и структурируем их положения, касающиеся функций риэлтера по отношению к клиентам. Чего ждать от агента, за что он в ответе перед потребителем?
За каждым этапом сделки - множество разнообразных, время- и энергоемких процессов, эффективность которых обеспечивается профессионализмом и самоотдачей агентов, менеджеров и сотрудников различных служб риэлтерской фирмы. Все шаги профессионалов в идеале должны быть регламентированы определенными правилами. И самое основное - все действия совершаются риэлтером согласно заключенному с клиентом письменному договору.
Страховая соломка
Для клиента не так важны детали риэлтерской «кухни». Главное для него - безопасность личных материальных интересов, ответственность перед ним риэлтерской фирмы.
Как сегодня решается этот вопрос в бизнесе и как он отражен в представленных стандартах?
Основные риски клиента связаны с двумя группами факторов. Первая - это непрофессиональные действия риэлтеров, приведшие к убыткам. В принципе, по закону фирма несет ответственность за невыполнение принятых обязательств. Но только тех, которые фигурируют в заключаемом с нею договоре. Поэтому клиенту следует особенно внимательно относиться к содержанию подписываемого им документа.
Также важно удостовериться, что у фирмы застрахована профессиональная ответственность. Причем на сумму не меньшую (а лучше - гораздо большую), чем бюджет совершаемой сделки. Ведь, случись неприятность, страховая компания сможет расплатиться за того, по чьей непреднамеренной ошибке клиент понес потери. Но только в пределах возмещения по страховому полису. Компания, которая оказывает услуги по объекту ценой в 70-80 тыс. у. е. и при этом прикрывается щитом профответственности, имея полис страховой компании на вдвое меньшую сумму, а в активе - десятки сделок одновременно, мягко говоря, лукавит.
Вторая группа рисков связана с отсутствием у фирм легального доступа к информации, касающейся «истории» квартиры. В силу чего даже добросовестно выполняющее свои обязанности агентство не в состоянии обеспечить юридическую чистоту сделки. Очевидно, что подобное обязательство не может быть реализовано. Оно лишь вводит клиента в заблуждение, являясь одним из признаков недобросовестной конкуренции.
«Закрытой» по закону считается информация о перерегистрации лиц, ранее являвшихся собственниками или нанимателями жилья. Особенно это касается несовершеннолетних граждан - чаще всего возникают судебные споры, связанные с нарушениями их прав в процессе предыдущих сделок.
Невозможно узнать, числились ли прежде на данных квадратных метрах лица, выбывшие в места лишения свободы, закрытые лечебные заведения и пр., - ведь вполне вероятно, что они могут небезосновательно претендовать на восстановление права проживания на отчуждаемой жилплощади. Также (в том числе, и по закону) агентство не должно нести ответственности за ошибки или мошеннические действия третьих лиц. Максимум, что может получить с фирмы по суду клиент, утративший в силу названных обстоятельств права собственности на приобретенное жилье, - это некогда выплаченные комиссионные.
Компенсировать потерю средств в данном случае призваны страховые титульные компании. И риэлтер обязан предложить своим клиентам организовать оформление такого страхового полиса. Многие риэлтеры по собственной инициативе страхуют риск утраты клиентом титула - права собственности на недвижимость - на ограниченный соображениями целесообразности срок. (В последующем срок действия полиса клиент может продлить самостоятельно.)
Кто ответит «за базар»?
Существует на рынке риэлтерских услуг не особо распространенная практика, идущая вразрез с п. 2.4 стандартов АРСП. Для основной массы российских риэлтеров, не имеющих миллионных оборотов в валюте и соответствующих доходов, она категорически неприемлема. Речь идет о ситуациях, когда в погоне за конкурентными преимуществами некоторые крупные фирмы подменяют собою страховые компании. И берутся отвечать перед клиентами, выплатившими не менее определенного процента от суммы сделки в качестве комиссионных, "за любые базары". Они оформляют гарантии от своего имени и обязуются возвратить всю уплаченную клиентом сумму в случае утраты им прав на объект.
В принципе, специалисты по страхованию такой подход не считают криминалом - при соблюдении определенных условий. А именно: в договоре клиента с фирмой должны быть подробно перечислены все обязательства, соблюдение которых включено в рамки профессиональной ответственности, а в полисе страхования этой самой ответственности - должны фигурировать не десятки тысяч, а сотни и даже миллионы долларов. Предполагается, что при неожиданном отказе фирмы напрямую выполнить обязательства перед клиентом из личных активов пострадавший сможет получить возмещение в страховой компании как жертва «профессиональной ошибки». Построение это сугубо теоретическое. Пока в пиковых ситуациях любители раздавать гарантии справлялись своими силами. А если бы не справились?
Если фирма, набравшая на себя обязательств перед клиентами на огромную сумму, откажется их выполнять и стрелки будут переведены на страховщиков - неизвестно, не «сменят ли пластинку» последние. Ведь сразу возникнет страховой случай на миллионы чуждых нам у. е. Как-то вспомнилось по загадочной аналогии про сапоги и сапожника, пироги и пирожника и некое взаимное их долженствование. Профессиональные же стандарты рассчитаны на «массового» добросовестного риэлтера, обязанного им следовать.
Обязанности риэлтера-исполнителя по ходу сделки предполагают, что он:
- грамотно и адекватно определит рыночную стоимость выставляемого на продажу объекта с учетом всех факторов ценообразования;
- организует эффективную рекламную кампанию объекта, используя весь спектр СМИ (печатных, электронных и пр.);
- определит технические характеристики объекта, выявит его достоинства и недостатки;
предоставит клиенту достоверную информацию в отношении объекта, организует процесс просмотров;
- даст подробную консультацию или осуществит своими силами по доверенности подготовку полного пакета документов, необходимых для перехода прав собственности, с учетом индивидуальных особенностей каждой сделки;
- организует нотариальное удостоверение и регистрацию сделки, грамотные и безопасные взаиморасчеты сторон;
- проконсультирует о возможности своевременной перерегистрации продавцов и членов их семей по новым адресам;
- поможет в организации освобождения объекта недвижимости и передаче его новому владельцу по акту сдачи-приемки.
Профессиональные стандарты АРСП
2. Обязанности и сферы ответственности риэлтерской фирмы (извлечение).
2.1. Представляя интересы клиента по договору на оказание услуг, риэлтер совершает фактические и юридические действия по поручению клиента строго в соответствии с Законом и со своими обязательствами по договору.
2.2. Риэлтерская фирма не несет... ответственности за противоправные или противоречащие достигнутым договоренностям действия сторон по договорам (например, мошенничество и пр.) и ошибки в деятельности третьих лиц, не являющихся сторонами по сделке (сотрудников госучреждений, нотариусов и т. д.). /.../
2.3.2. Профессиональная деятельность агентства должна быть застрахована в одной из страховых компаний, аккредитованных при Руководящем Органе Системы Сертификации России.
2.4. Риэлтерская фирма, не имеющая лицензии на страховую деятельность, не вправе заявлять о готовности нести материальную ответственность по сделкам в размере, превышающем получаемое вознаграждение.
2.5. Риэлтер обязан:
- Обеспечить сохранность документов, полученных от потребителя риэлтерских услуг для совершения сделки;
- Предоставить клиенту достоверную и исчерпывающую информацию в отношении объекта сделки, которая может быть получена на основании действующего законодательства в уполномоченных органах государственной власти;
- Предложить клиенту застраховать в лицензированных страховых компаниях (по его выбору) риски утраты права собственности на приобретаемый объект недвижимости, а также его порчи или разрушения.
2.10. Риэлтерская фирма обязана подготовить документы и обеспечить проведение сделки по переходу прав собственности (найма, аренды, имущественных прав) от продавца к покупателю в соответствии со всеми требованиями действующего на момент этого перехода законодательства (федерального и местного), при условии предоставления фирме такого права продавцом путем выдачи соответствующей доверенности.
2.11. Риэлтерская фирма не несет ответственности в случае признания судом недействительной сделки, проведенной с участием риэлтера, если основания для признания сделки недействительной связаны не с действиями риэлтера, а с действиями сторон по сделке, либо связаны с предыдущими сделками и действиями сторон и иных лиц в отношении данного объекта недвижимости, что обусловлено невозможностью легально и доступными способами произвести полное исследование истории прав собственности и доприватизационного найма объекта недвижимости силами риэлтера.