Расселение выдыхается

Интерес покупателей к апартаментам в историческом центре не снижается. В течение последнего года квартиры на окраинах дешевели, а в центре ценовая ситуация оставалась стабильной. Это благоприятствовало расселениям. Однако с каждым годом в Петербурге с коммунальным статусом расстается все меньше квартир. По осторожным оценкам специалистов, объем рынка расселений составляет в Петербурге несколько сот сделок в год. Фасадные варианты в престижных местах разобраны на 90% (остались в основном объекты с правовыми проблемами). Жилье во дворах, даже в «золотом треугольнике» (зона, ограниченная Невой, Фонтанкой и Невским проспектом), выкуплено лишь на треть, а в невостребованных местах (Коломна, район Красноармейских улиц) - едва на 10%. Всего же в Северной столице, по подсчетам Жилищного комитета, осталось около 150 000 коммунальных квартир. Никаких компромиссов «Этой зимой спрос на качественные апартаменты в центре на какое-то время снизился - покупатели ждали, куда качнется ценовой откат. Сегодня все вернулось в норму: в клиентах недостатка нет. Однако сделок с расселениями в этом году проходит примерно на треть меньше, чем в прошлом», - говорит специалист по элитной недвижимости агенства недвижимости «Адвекс-РОССТРО» Владимир Федоров. Схожие оценки приводят и другие операторы несмотря на то, что рыночная конъюнктура для таких сделок сейчас более благоприятна, чем в 2004. Подешевело альтернативное жилье, легче стало подбирать варианты для расселенцев. Прекратился безудержный рост цен, когда за время формирования «цепочки» стоимость сделки многократно менялась. «Многих инвесторов шокировало, когда им раз в месяц называли новую сумму. А к концу операции общие затраты могли увеличиться наполовину», - вспоминает генеральный директор агентства недвижимости «Русский дом» Людмила Синьковская. Сегодня коммуналки можно расселять с изначально понятным бюджетом сделки. Однако это не приводит к росту числа продаж. Покупатели элитного жилья стали сдержаннее. Цены на недвижимость больше не растут, как в 2003 – начале 2004 гг., и вложения в квартиры, расположенные в центре, теперь не выглядят чрезвычайно привлекательной инвестицией. К тому же подходящих по всем параметрам вариантов среди коммуналок практически не осталось. Идти на компромиссы и покупать жилье с изъянами состоятельные горожане не хотят. Расселить квартиру дешевле $1100-1200 за квадратный метр не получается: жильцам нужна приемлемая альтернатива. Минимальная стоимость уже выкупленной квартиры выше на 15-25%, то есть $1300-1500/кв.м. «При сравнимом качестве предлагаемых вариантов многие покупатели не станут связываться с расселением, предпочитая переплатить. Недавний пример: у нашего клиента был выбор между коммуналкой за $195 тыс. и свободной квартирой похожего качества за $240 тыс. Он приобрел последнюю», - поделился наблюдениями генеральный директор агентства недвижимости «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов. Реальную конкуренцию коммуналкам составляют новые дома в центре. В последнее время предложение в этом сегменте серьезно увеличилось. Цены здесь сравнимы со стоимостью квартир старого фонда, а преимущества ощутимы (новые коммуникации, современная инженерная «начинка», место для парковки, однородное социальное окружение и пр.). В свое время частные инвесторы и небольшие риэлтерские фирмы охотно закупали комнаты в коммуналках «впрок» - в надежде заработать на будущих расселениях. Сегодня подобные вложения делают куда реже: стоимость самих комнат практически не растет, а перспективы выкупа - сомнительны. Заграница нам поможет Ареал элитной локации в городе постепенно расширяется. К примеру, до середины 90-х годов никого не интересовала Английская набережная, покупали лишь Дворцовую и Адмиралтейскую. Когда там жилье закончилось, клиенты с большой охотой начали разбирать квартиры и до моста Лейтенанта Шмидта. Следом повысилась привлекательность окрестных кварталов вдоль Галерной улицы. Последние годы быстро росла популярность территорий, прилегающих к Театральной площади, - в преддверии строительства второй сцены Мариинки и комплексного благоустройства окрестностей. Однако расширение престижных зон идет не настолько быстро, чтобы компенсировать уменьшение востребованного предложения: покупатели все менее охотно двигаются на «новые» территории. Некоторый потенциал для дальнейших расселений заложен в приоритетах приезжих: они иначе оценивают привлекательность исторического центра. К примеру, питерский покупатель вряд ли будет рассматривать жилье на наб. Фонтанки дальше Гороховой улицы. Для приезжего из Москвы или иностранца это не принципиально. «Петербуржцы с излишним снобизмом смотрят на удаленную от Невского часть Фонтанки. Если жилье там будет раскуплено приезжими и новые владельцы вложат деньги в обустройство дворов и парадных, это поднимет ценность тех мест и в перспективе может сделать их весьма привлекательными», - считает исполнительный директор агентства недвижимости «Экотон» Екатерина Романенко. «Нередко встречаются дома, квартиры в которых неинтересны для частного клиента. Но если расселить объект целиком, его можно успешно приспособить под офисы, гостиницу и пр.», - говорит Антон Баранов, директор агентства недвижимости «Талан». Комплексное расселение домов - еще одна возможность для жителей коммуналок выгодно расстаться со своими комнатами. По наблюдениям Сергея Дроздова, интерес к выкупу парадных и целых зданий для коммерческого использования растет начиная с 2003 года. Однако таких проектов все равно недостаточно, чтобы заметно влиять на скорость расселения питерских коммуналок. По расчетам Жилищного комитета, чтобы решить проблему коммуналок, требуется около $10 млрд и 15-20 лет. Специалисты уповают хотя бы на использование «административного ресурса». Например, можно придать статус городской программы расселениям по конкретным адресам - это поможет вести переговоры с собственниками квартир. Справка: Коммуналки в Петербурге приватизированы лишь на 30-40%. В большинстве таких квартир одни комнаты переведены в частную собственность, а другие продолжают оставаться государственными. С начала 2007 года (после завершения бесплатной приватизации) появится дополнительная проблема: закон не предполагает никакого механизма приватизации частной собственности после этого срока. Купля-продажа и расселение таких «смешанных» объектов станут невозможными.

• Автор: Дмитрий Сперанский