КАД: земля стремительно дорожает

В конце августа был введен в строй новый участок Кольцевой автодороги вокруг Петербурга – от Московского шоссе до Большого Обуховского (вантового) моста. Специалисты компании «Бекар. Коммерческая недвижимость» уверены, что по мере достройки КАД, а также с введением новых инфраструктурных объектов привлекательность окрестных земель будет существенно увеличиваться. Однако многие крупные компании давно интересуются или уже ведут строительство вокруг участков дороги, которые еще даже не построены. Цены будут расти Стоимость земли вокруг уже действующих участков Кольцевой автодороги, а также неподалеку от строящихся и проектируемых отрезков КАД существенно различается. Цена зависит от местоположения земли, удаленности от КАД, направления, формы предоставления земельного участка под строительство: он может находиться в собственности инвестора или в безвозмездном пользовании, либо передаваться компании по договору аренды. Также стоимость зависит и от наличия транспортных подъездов – наиболее ценно присутствие вблизи участка железнодорожных путей, а также наличие инженерно подготовленных территорий. По данным отдела оценки компании «Бекар. Коммерческая недвижимость», цены на земельные участки в районе КАД, где в настоящий момент идет наиболее активное строительство, в зависимости от удаленности от Кольцевой и близости к железнодорожным путям, могут колебаться в пределах 10-100 долларов за кв.м. Дороже всего стоят земли у наиболее пропускных транспортных шоссе с инженерной подготовкой. Наименее дорогие участки – это инженерно неподготовленные земли, требующие перевода из категории сельскохозяйственных земель. По мере достройки КАД, строительства новых развязок и введения крупных инфраструктурных объектов (скоростная дорога Петербург-Москва, «Морской фасад» и др.) привлекательность районов около Кольцевой будет существенно возрастать. Особенно перспективные направления – это южное (Москва, Европа), юго-западное (Прибалтика), северо-западное и северное. На сегодняшний день наиболее востребованным пока остается южное и северное направления, там более дорогие участки, там же реализуется и реализовано наибольшее количество масштабных проектов. Однако многие крупные компании давно интересуются или уже ведут строительство вокруг участков дороги, которые еще даже не построены. Свободной, еще никем не выкупленной земли вокруг КАД не так много, она раскуплена спекулянтами ввиду увеличивающегося спроса. По данным специалистов компании «Бекар. Коммерческая недвижимость», за последний год право застройки инженерно-неподготовленных «пятен» под строительство подорожало в среднем в размере 30%. В дальнейшем эксперты прогнозируют еще больший рост стоимости земли вблизи кольцевой. Рынок земли с каждым годом рынок острее ощущает недостаток предложения. По прогнозам специалистов «Бекара», в 2005-2006 годах рост цен на земельные участки будет в пределах 30-40% при условии сохранения темпов экономического развития страны в целом и Петербурга в частности. Дефицит земли, а вместе с тем и рост ее стоимости аналитики связывают с активным строительством и введением в 2006-2007 годах наиболее крупных объектов. Стоимость земельных участков в Петербурге Назначение и локация участка - средняя цена, $ за кв. м Под различные функции, за чертой городской застройки - 30-50 Под производство, склад в городе - 20-50 Под торгово-складскую недвижимость на оживленных магистралях в перспективных направлениях - 70-200 Свободный участок, у КАД (инженерно неподготовленная территория, требующая перевода из с-х земель) - 10-40 Свободный участок, у КАД (инженерно-подготовленная земля) - 20-70 Торговля в районе КАД В районе КАД до конца 2005 года планируется ввести порядка 9 объектов торговой недвижимости общей площадью порядка 200 000 кв. м. Примерный перечень инвестиционных проектов в сфере торговой недвижимости в районе КАД, планируемых к открытию в 2005 году Торговый комплекс, адрес, общая площадь, кв.м ТЦ О’KEY, ст. метро «Ладожская», 50 000 ТЦ О’KEY, Приморское шоссе (2-я очередь), 50 000 ТЦ Лента cash/carry 7, Дальневосточный пр., 12000 ТЦ Лента cash/carry 8, Шушары, 12000 «Торговый двор», Пулковское шоссе/пр.Дунайский, 30000 ТК «Меридиан», Пулковское шоссе, 20000 Южный полюс, ул. Пражская, 35000 Гранд, Пулковское шоссе, 20000 «Стройбаза «Рыбинская» DIY, Пулковское/Петербургское шоссе, 9000 В 2006-2008 годах в районе КАД планируется открыть также не менее 9 объектов торговой недвижимости общей площадью порядка 600 000 кв.м. Общей объем инвестиции оценивается аналитиками «Бекара» в сумму не менее $700 млн. Примерный перечень инвестиционных проектов в сфере торговой недвижимости в районе КАД, планируемых к вводу в 2006-2008 годах Торговый комплекс, срок ввода, адрес, общая площадь, кв.м Стройбург, 2006, Пулковское шоссе, 13000 Пулково-3, фев.06, Пулковское шоссе, 40000 Питер Радуга, 2006, пр. Космонавтов, 16, 76000 Дальневосточный, 2007, Дальневосточный пр/ул. Коллонтая, 60000 Троицкое поле, пр. Обуховской обороны, 120, 25000 Осиновая роща (АДАМАНТ), 2008, Пересечение Выборгского шоссе и КАД, 120000 Шушары, 2007, Шушары, н/д Мега (IKEA), н/д, Кудрово, 120000 Пулковский, 2008, Пулковское ш. / Дунайский, 150000 Склады в районе КАД На сегодняшний день в районе КАД идет строительство складской недвижимости общей площадь порядка 450000 кв.м. и суммарным объемом инвестиций порядка $400 млн.. Специалисты компании «Бекар. Коммерческая недвижимость» прогнозируют увеличение складских площадей к 2006 году на 7% -56% в зависимости от направления. Прогноз увеличения складских площадей к 2006 году Направление, кв. м, % Север, 100000, 22% Юг, 250000, 56% Юго-запад, 70000, 15% Восток, 30000, 7% ИТОГО, 450000, 100% Примерный перечень крупных инвестиционных проектов в сфере складской недвижимости, реализуемых в районе КАД 1) «МК ПСБ» на пересечении КАД и Выборгского шоссе строит складской комплекс для компании Sheiker общей площадью порядка 10000 кв.м , инвестиции в проект составляют $7-8 млн. 2)Интертерминал площадью порядка 40000 кв.м строится в зоне «Парнас». Проект представляет собой модернизованное здание. 3) Sunway Group реализует проект строительства складской недвижимости площадью 10000 кв.м. в Шушарах, инвестиции составляют порядка $8 млн. 4) «Астрос Логистик Центр» строится в Горелово. Площадь закрытых складов равна 75000 кв.м, объем инвестиций оценивается в $25 млн. 5) Интертерминал «Предпортовый» площадью порядка 70000 кв.м возводится на ул.Кубинская. Инвестиции в проект составляют порядка $50 млн. 6) Мясокомбинат «Микояновский» - инвестор складского комплекса площадью порядка 3500 кв.м. Инвестиции оцениваются в $10 млн. Проект планируется реализовать в 2006 году. 7) Грузовой терминал «Руслан» строится на Московском шоссе. Площадь закрытых складов равна 14500 кв.м, площадь открытых площадок – 90000. Объект планируется к вводу в 2006 году.