233 0
Горожане уже не ждут
Вторичный рынок жилья начал разогреваться. Об этом говорят и данные Росрегистрации, и наблюдения риэлтеров. Цены перестали падать и вот-вот пойдут вверх.
Незначительный рост на уровне 0,2-0,3% отмечается второй месяц подряд. Правда, цены предложения не точно отражают состояние рынка: стоимость реальных сделок всегда немного ниже. Летом 2004 года они различались на 2-3%, летом 2005-го - до 10% (в зависимости от категории жилья).
По наблюдениям риэлтеров, за последнее время поведение продавцов и покупателей в ходе торга существенно изменилось. «Чтобы продать объект, уже не приходится так сильно снижать цену, как в начале лета. Тогда, к примеру, если типовая квартира изначально выставлялась за $43 тыс., потом хозяева вынужденно понижали цену до $40 тыс., после торга на просмотре вариант уходил за $39 тыс. Теперь владельцы начинают выставлять объект за те же $43 тыс., но уже достаточно понизить цену до $41 тыс., чтобы объект ушел»,- делится наблюдениями Татьяна Беляева, менеджер агентства недвижимости «Адвекс-РОССТРО».
Покупатели перестали ждать дальнейшего снижения цен на недвижимость и начали заключать договоры. «Горожане надеялись, что жилье подешевеет на 40% - такие обещания раздавали многие городские и некоторые специализированные СМИ. Теперь они поняли, что ждать дальше нечего, и понесли деньги на рынок»,– говорит генеральный директор агентства недвижимости «Дарко» Юрий Загоровский.
В период роста цен (до середины 2004 года) жилье всех категорий дорожало примерно одинаковыми темпами. С сентября 2004-го (в этом месяце был зафиксирован самый высокий уровень цен в городе) на рынке пошло активное ценовое расслоение: «хрущевки» и «корабли» быстро дешевели, стоимость домов старого фонда в историческом центре оставалась стабильной. Низкокачественное жилье за 10 месяцев (до июля 2005 года) потеряло 9-10% прежней цены, «сталинки» и качественный «кирпич» - около 5%. Старый фонд почти не подешевел. Последние два месяца цены на квартиры всех категорий сходным образом чуть подрастают. Примечательно, что больше всего за это время увеличилась стоимость малогабаритного жилья: «единичек» и «двушек» (оно и больше всего потеряло за время стагнации). А вот квартиры из пяти и более комнат (в среднем) начали дешеветь. Ценовая ситуация возвращается «в исходное»?
Рынок подкопил спрос
В третьем квартале 2005 года сделок в Петербурге было зарегистрировано на 20% больше, чем за тот же период 2004, но на 8,5% меньше, чем в 2003.
Всего за 9 месяцев с начала года зарегистрировано 40 306 сделок - самый низкий показатель за последние пять лет. Спрос, накопившийся за время стагнации, пока не реализован. В ближайшие месяцы он будет давить на рынок. Рост цен - неизбежная расплата за предшествующую стагнацию.
«В предложении резко сократилось число прямых продаж. Это верный признак предстоящего роста цен», - уверен генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский.
Объем предложения, по данным Большого Сервера Недвижимости, первую половину года державшийся не ниже показателя 57 тыс. объектов (на пике, в марте - 78 тыс.), в июле августе серьезно сократился - до 48-45 тыс. вариантов. Столь серьезный провал (объектов из листингов ушло куда больше, чем было за это время проведено сделок), очевидно, связан с большим количеством «двойников» в базе. Однако процесс показательный: в прошлом году в эти месяцы объем предложения не снижался. В сентябре листинг опять подрос - до 64 тыс. объектов. Однако сезонный всплеск (аналогичный наблюдался и в прошлом году), в 2005-м оказался куда более скромным.
Примечательно, что 90-95% выставленных на продажу квартир – «встречки»: владельцы намерены тут же купить другое жилье. Они, как правило, уже располагают суммами, необходимыми для доплаты. Однако чтобы сделки пошли, необходимы «головные» покупатели. Их-то как раз не хватало.
«Сегодня горожане спокойно разрывают процесс продажи и покупки жилья, разнося эти сделки по времени (на быстрорастущем рынке такая операция была довольно рискованной). Это облегчает сбор «цепочек», но в любом случае нужно, чтобы во главе процесса стоял покупатель с деньгами. Иначе «цепочка» не запустится», - говорит заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Татьяна Чуприна. Сегодня средняя длина «цепочки» составляет 3-4 объекта. Но с учетом «разрывов» она может оказаться заметно длиннее (риэлтеры не берутся давать оценки на этот счет).
Инвесторы очнулись
Операторы указывают на три фактора, определяющих рост числа «прямых» покупателей на рынке: активизировавшиеся расселения, растущая ипотека и возросший поток приезжих.
«Больших расселений (объекты от $250 тыс.) стало намного больше. Зимой-весной на такую недвижимость покупателей практически не было. В нашем отделении сегодня в работе три подобные квартиры, в целом по агентству - больше десятка», - говорит директор Петроградского отделения «Адвекс-РОССТРО» Юрий Воробьев. Каждое такое расселение требует покупки пяти-шести типовых квартир на периферии и запускает такое же количество «цепочек».
«Почти год инвесторы выжидали и вдруг в октябре проснулись - всем срочно потребовалось купить недвижимость. Расселяют как под жилье, так и под коммерческое использование. До сих пор боялись нового Жилищного кодекса, причем не каких-то конкретных положений, а вообще. Показательный пример: к нам пришла дама, которая с мая раздумывает об объекте в пределах $180 тыс. и говорит, что уже готова купить все, что мы предложим, ибо устала бояться»,- комментирует ситуацию на рынке генеральный директор агентства недвижимости «Русский дом» Людмила Синьковская.
Ипотека выросла втрое
По оценкам различных агентств, по сравнению с прошлым годом в среднем втрое выросло и число ипотечных клиентов. В абсолютных цифрах прирост вроде и небольшой (несколько процентов от общего количества сделок на рынке), но значимый. "По нашему опыту, примерно каждый четвертый ипотечный клиент покупает жилье «с нуля»: разъезжается с родителями, покидает съемную или коммунальную квартиру. Как правило, это небольшие объекты: «единички» или «двушки»,- говорит менеджер агентства недвижимости «Реал» Людмила Мешковская.
Примечательно, что банковскими кредитами пользуются все более широкие слои населения. Если в начале развития ипотеки заметную долю займов получали бизнесмены, которые просто не хотели вынимать крупную сумму из бизнеса, то сегодня за деньгами в банк пошли горожане с доходами $600-1000 в месяц. Ссуды в $15-20 тыс. им вполне хватает для того, чтобы сменить имеющееся жилье на более просторное. Чуть большей суммы (с учетом собственных накоплений) - чтобы купить жилье. «У таких покупателей, как правило, нет иного источника денег. Если бы не банковский кредит, они бы просто ждали и копили»,- говорит Людмила Мешковская.
Граждане успокоились
В последнее время серьезно вырос поток приезжих. Об этом говорят специалисты и отделов аренды, и купли-продажи. Едут из всех регионов. Кто-то перебирается на новое место жительства в расчете на более высокие заработки, чем в не столь благополучной провинции. Другие, напротив, едут из богатых нефтяных регионов и покупают жилье, чтобы перебраться в Питер на старости лет. Или для детей, обучающихся в вузах Северной столицы.
«Довольно долго люди ждали экономических кризисов и различных потрясений. Их ожидания подкреплялись то банковским кризисом, то изменениями законодательства в самых разных сферах, включая недвижимость. Это мешало начинать новые проекты, затевать переезды, сдерживало от того, чтобы влезать в долги к банкам. Сегодня все успокоились»,- резюмирует Людмила Мешковская.
Показательна ситуация в Москве. Там приток приезжих сильнее и устойчивее - они образуют постоянный спрос на жилье в столице при любой экономической ситуации в стране. В Москве цены остановились во второй половине 2004 года, однако уже с начала 2005-го пошли в рост. С $1805 за кв. м они выросли до $2015 - на 13,5 % (данные аналитического портала «Индексы рынка недвижимости»). Причем рост ускоряется. В августе-сентябре квадратный метр в Москве дорожал уже на 2% ежемесячно. В октябре прибавил за первую неделю 0,9%. Что уже недалеко до темпов 2003-го - начала 2004 годов. Растет в цене все жилье: и «хрущевки» (+2,4% в сентябре), и "сталинки" (+1,7%), и современный «монолит» (+1,5%).
Некоторые специалисты полагают, что цены в Петербурге будут догонять московские (за прошлый год разрыв в средней стоимости кв. м между столицами вырос с 67 до 90%), и до конца 2005 года стоит ждать ценовой скачок. Другие уверены, что рост в Питере будет более плавным, чем в Москве, и прочат стабильное удорожание на уровне 1-1,5% в месяц.
Незначительный рост на уровне 0,2-0,3% отмечается второй месяц подряд. Правда, цены предложения не точно отражают состояние рынка: стоимость реальных сделок всегда немного ниже. Летом 2004 года они различались на 2-3%, летом 2005-го - до 10% (в зависимости от категории жилья).
По наблюдениям риэлтеров, за последнее время поведение продавцов и покупателей в ходе торга существенно изменилось. «Чтобы продать объект, уже не приходится так сильно снижать цену, как в начале лета. Тогда, к примеру, если типовая квартира изначально выставлялась за $43 тыс., потом хозяева вынужденно понижали цену до $40 тыс., после торга на просмотре вариант уходил за $39 тыс. Теперь владельцы начинают выставлять объект за те же $43 тыс., но уже достаточно понизить цену до $41 тыс., чтобы объект ушел»,- делится наблюдениями Татьяна Беляева, менеджер агентства недвижимости «Адвекс-РОССТРО».
Покупатели перестали ждать дальнейшего снижения цен на недвижимость и начали заключать договоры. «Горожане надеялись, что жилье подешевеет на 40% - такие обещания раздавали многие городские и некоторые специализированные СМИ. Теперь они поняли, что ждать дальше нечего, и понесли деньги на рынок»,– говорит генеральный директор агентства недвижимости «Дарко» Юрий Загоровский.
В период роста цен (до середины 2004 года) жилье всех категорий дорожало примерно одинаковыми темпами. С сентября 2004-го (в этом месяце был зафиксирован самый высокий уровень цен в городе) на рынке пошло активное ценовое расслоение: «хрущевки» и «корабли» быстро дешевели, стоимость домов старого фонда в историческом центре оставалась стабильной. Низкокачественное жилье за 10 месяцев (до июля 2005 года) потеряло 9-10% прежней цены, «сталинки» и качественный «кирпич» - около 5%. Старый фонд почти не подешевел. Последние два месяца цены на квартиры всех категорий сходным образом чуть подрастают. Примечательно, что больше всего за это время увеличилась стоимость малогабаритного жилья: «единичек» и «двушек» (оно и больше всего потеряло за время стагнации). А вот квартиры из пяти и более комнат (в среднем) начали дешеветь. Ценовая ситуация возвращается «в исходное»?
Рынок подкопил спрос
В третьем квартале 2005 года сделок в Петербурге было зарегистрировано на 20% больше, чем за тот же период 2004, но на 8,5% меньше, чем в 2003.
Всего за 9 месяцев с начала года зарегистрировано 40 306 сделок - самый низкий показатель за последние пять лет. Спрос, накопившийся за время стагнации, пока не реализован. В ближайшие месяцы он будет давить на рынок. Рост цен - неизбежная расплата за предшествующую стагнацию.
«В предложении резко сократилось число прямых продаж. Это верный признак предстоящего роста цен», - уверен генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский.
Объем предложения, по данным Большого Сервера Недвижимости, первую половину года державшийся не ниже показателя 57 тыс. объектов (на пике, в марте - 78 тыс.), в июле августе серьезно сократился - до 48-45 тыс. вариантов. Столь серьезный провал (объектов из листингов ушло куда больше, чем было за это время проведено сделок), очевидно, связан с большим количеством «двойников» в базе. Однако процесс показательный: в прошлом году в эти месяцы объем предложения не снижался. В сентябре листинг опять подрос - до 64 тыс. объектов. Однако сезонный всплеск (аналогичный наблюдался и в прошлом году), в 2005-м оказался куда более скромным.
Примечательно, что 90-95% выставленных на продажу квартир – «встречки»: владельцы намерены тут же купить другое жилье. Они, как правило, уже располагают суммами, необходимыми для доплаты. Однако чтобы сделки пошли, необходимы «головные» покупатели. Их-то как раз не хватало.
«Сегодня горожане спокойно разрывают процесс продажи и покупки жилья, разнося эти сделки по времени (на быстрорастущем рынке такая операция была довольно рискованной). Это облегчает сбор «цепочек», но в любом случае нужно, чтобы во главе процесса стоял покупатель с деньгами. Иначе «цепочка» не запустится», - говорит заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Татьяна Чуприна. Сегодня средняя длина «цепочки» составляет 3-4 объекта. Но с учетом «разрывов» она может оказаться заметно длиннее (риэлтеры не берутся давать оценки на этот счет).
Инвесторы очнулись
Операторы указывают на три фактора, определяющих рост числа «прямых» покупателей на рынке: активизировавшиеся расселения, растущая ипотека и возросший поток приезжих.
«Больших расселений (объекты от $250 тыс.) стало намного больше. Зимой-весной на такую недвижимость покупателей практически не было. В нашем отделении сегодня в работе три подобные квартиры, в целом по агентству - больше десятка», - говорит директор Петроградского отделения «Адвекс-РОССТРО» Юрий Воробьев. Каждое такое расселение требует покупки пяти-шести типовых квартир на периферии и запускает такое же количество «цепочек».
«Почти год инвесторы выжидали и вдруг в октябре проснулись - всем срочно потребовалось купить недвижимость. Расселяют как под жилье, так и под коммерческое использование. До сих пор боялись нового Жилищного кодекса, причем не каких-то конкретных положений, а вообще. Показательный пример: к нам пришла дама, которая с мая раздумывает об объекте в пределах $180 тыс. и говорит, что уже готова купить все, что мы предложим, ибо устала бояться»,- комментирует ситуацию на рынке генеральный директор агентства недвижимости «Русский дом» Людмила Синьковская.
Ипотека выросла втрое
По оценкам различных агентств, по сравнению с прошлым годом в среднем втрое выросло и число ипотечных клиентов. В абсолютных цифрах прирост вроде и небольшой (несколько процентов от общего количества сделок на рынке), но значимый. "По нашему опыту, примерно каждый четвертый ипотечный клиент покупает жилье «с нуля»: разъезжается с родителями, покидает съемную или коммунальную квартиру. Как правило, это небольшие объекты: «единички» или «двушки»,- говорит менеджер агентства недвижимости «Реал» Людмила Мешковская.
Примечательно, что банковскими кредитами пользуются все более широкие слои населения. Если в начале развития ипотеки заметную долю займов получали бизнесмены, которые просто не хотели вынимать крупную сумму из бизнеса, то сегодня за деньгами в банк пошли горожане с доходами $600-1000 в месяц. Ссуды в $15-20 тыс. им вполне хватает для того, чтобы сменить имеющееся жилье на более просторное. Чуть большей суммы (с учетом собственных накоплений) - чтобы купить жилье. «У таких покупателей, как правило, нет иного источника денег. Если бы не банковский кредит, они бы просто ждали и копили»,- говорит Людмила Мешковская.
Граждане успокоились
В последнее время серьезно вырос поток приезжих. Об этом говорят специалисты и отделов аренды, и купли-продажи. Едут из всех регионов. Кто-то перебирается на новое место жительства в расчете на более высокие заработки, чем в не столь благополучной провинции. Другие, напротив, едут из богатых нефтяных регионов и покупают жилье, чтобы перебраться в Питер на старости лет. Или для детей, обучающихся в вузах Северной столицы.
«Довольно долго люди ждали экономических кризисов и различных потрясений. Их ожидания подкреплялись то банковским кризисом, то изменениями законодательства в самых разных сферах, включая недвижимость. Это мешало начинать новые проекты, затевать переезды, сдерживало от того, чтобы влезать в долги к банкам. Сегодня все успокоились»,- резюмирует Людмила Мешковская.
Показательна ситуация в Москве. Там приток приезжих сильнее и устойчивее - они образуют постоянный спрос на жилье в столице при любой экономической ситуации в стране. В Москве цены остановились во второй половине 2004 года, однако уже с начала 2005-го пошли в рост. С $1805 за кв. м они выросли до $2015 - на 13,5 % (данные аналитического портала «Индексы рынка недвижимости»). Причем рост ускоряется. В августе-сентябре квадратный метр в Москве дорожал уже на 2% ежемесячно. В октябре прибавил за первую неделю 0,9%. Что уже недалеко до темпов 2003-го - начала 2004 годов. Растет в цене все жилье: и «хрущевки» (+2,4% в сентябре), и "сталинки" (+1,7%), и современный «монолит» (+1,5%).
Некоторые специалисты полагают, что цены в Петербурге будут догонять московские (за прошлый год разрыв в средней стоимости кв. м между столицами вырос с 67 до 90%), и до конца 2005 года стоит ждать ценовой скачок. Другие уверены, что рост в Питере будет более плавным, чем в Москве, и прочат стабильное удорожание на уровне 1-1,5% в месяц.