188 0
Инвестиционно-строительный комплекс Санкт-Петербурга в январе-сентябре 2005 года
Ежеквартальный краткий информационно-аналитический обзор подготовлен заместителем директора по информационно–аналитической работе Санкт-Петербургского Союза строительных компаний («Союзпетростроя») к.э.н. Е. Капланом.
В обзоре использованы данные Санкт-Петербургского комитета государственной статистики, Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга, информационной системы «КонсультантПлюс»
Перегрев рынка жилья, вызванный стремительным ростом цен в 2002–2003 годах, привел к значительному снижению покупательского спроса. В первом квартале 2005 года объем продаж жилья на первичном рынке уменьшился примерно на 30%. Доля непроданных квартир в завершенных домах достигла 20 и более процентов, причем это происходило в условиях стабильных и даже снижающихся цен на жилье и растущих цен на строительные материалы и конструкции. Снижение поступлений средств от дольщиков вызвало серьезный финансовый кризис на рынке жилищного строительства. С учетом того, что строительный рынок «разогнался» до 10 млн. кв. м. жилья (подобная площадь объектов, находящихся в стадии проектирования или строительства, соответствует, примерно, 3 млн. кв. м. вводимого жилья в год), дефицит финансовых ресурсов достиг почти 50%.
К апрелю 2005 года снижение объема подрядных работ составило почти 25%. Численность работников строительного комплекса только по крупным и средним предприятия (а это не более 30% от общей численности работников строительного комплекса) уменьшилась на 5000 человек. Производство железобетонных изделий снизилось на 12%, строительного кирпича – на 20%. Снова возникли «бартерные» расчеты (вместо живых денег – квартиры).
Однако во втором квартале 2005 года рынок жилья начал выправляться. Цены в реальном (с учетом инфляции) исчислении существенно снизились, застройщики стали предлагать более выгодные для клиентов схемы оплаты, накопился отложенный спрос, и объемы продаж медленно, но верно начали расти. Стабилизации финансовой ситуации во многом способствовало уменьшение числа вновь начинаемых объектов жилищного строительства (если во втором квартале 2004 года было заложено 70 объектов, то во втором квартале 2005 года – только 22).
В результате оживления рынка жилищного строительства объем подрядных работ вырос до 90% от уровня прошлого года. Численность безработных строителей уменьшилась на 20%.
В третьем квартале стабилизационные тенденции развивались. Объем подрядных работ вырос до 94% от уровня 2004 года, численность работников по крупным и средним предприятиям строительного комплекса достигла 57.2 тыс. человек (во втором квартале – 56.5 тыс. человек). Производство строительного кирпича на 2% превысило уровень 2004 года, производство железобетонных изделий дошло до 91% от уровня прошлого года. Заработная плата в строительстве по сравнению с первым кварталом увеличилась на 22%.
Однако не следует забывать, что на рынке жилищного строительства появляется все больше объектов, заложенных после 1 апреля 2005 года, когда начал действовать федеральный закон о долевом участии граждан в строительстве многоквартирных домов. Поскольку застройщики не рискуют работать в рамках этого «кабального» закона, они вынуждены искать обходные схемы привлечения средств граждан в жилищное строительство, которые неизбежно окажут дестабилизирующее воздействие на рынок и приведут к усыханию набирающего силу финансового потока долевого участия.
На наш взгляд, наиболее грозной проблемой развития инвестиционно–строительного комплекса Петербурга является резкое сокращение площади земельных участков, вовлекаемых в земельный оборот, после введения с середины 2004 года системы земельных торгов. За девять месяцев 2005 года было издано 150 постановлений о начале изыскательских работ, то есть по 50 за квартал против 200 в первой половине 2004 года, когда еще сохранялось целевое предоставление объектов недвижимости. Вполне возможно, что с учетом перегрева рынка жилищного строительства, 200 новых объектов за квартал – это многовато, но 50 – это уж точно слишком мало. Справедливости ради нужно отметить, что число выданных постановлений о проведении изыскательских работ по кварталам 2005 года возрастало (30 + 42 + 78), но мы знаем – административный ресурс ненадежен, за подъемами всегда следуют спады. Разумеется, все это не может не сказаться на числе объектов жилищного и промышленно–гражданского строительства, которые будут начаты в 2006 году, а, следовательно, и на объемах подрядных работ.
Еще одним серьезным негативным фактором является рост, начиная с 2004 года, числа отмен постановлений о проведении изыскательских работ. За весь 2004 год было издано 220 распоряжений о прекращении изыскательских работ, за девять месяцев 2005 года – 200 распоряжений. Если бы только часть этих объектов была запущена в строительство, это могло бы послужить весомой компенсацией сужения земельного рынка. Следует добавить, что во многих случаях закрытые изыскательские работы были просрочены из-за проволочек многочисленных согласующих ведомств.
В результате можно ожидать значительного снижения в перспективе объемов ввода жилья и объектов промышленно–гражданского строительства. При этом до 2007 года показатели ввода будут выглядеть вполне респектабельно, поскольку будут обеспечиваться вводом объектов, запущенных в предыдущие «благополучные» годы (2002, 2003 и первая половина 2004 года).
Но дело не только в количестве выданных распоряжений. Территориальная структура выданных распоряжений существенно отличается от существующей, диктуемой рынком распределения объектов жилищного и промышленно–гражданского строительства. Для примера, количество распоряжений по Курортному району в 5 раз превышает количество распоряжений по Пушкинскому району. В то же время, сегодняшний объем строительства в Пушкинском районе более чем в два раза превышает объем строительства в Курортном районе.
Нельзя забывать и о том, что практически все торги в 2005 году проводились по «короткому пакету», который значительно увеличивает экономические риски застройщиков. Разумеется, эти риски не могут не сказываться на цене продаваемых земельных участков. При этом снижение цен, несомненно, перекрывает ту добавку в 5–10%, которая необходима для разработки (на конкурсной основе) полных пакетов.
Территориальная структура строительства в Петербурге
Район
Распоряжения за январь - сентябрь 2005 года – количество - доля района (%)
Строящиеся объекты – количество - доля района (%)
Отклонение, %
Адмиралтейский
5 - 3.4
60 - 4.3
-21
Василеостровский
8 - 5.4
66 - 4.7
15
Выборгский
13 - 8.8
137 - 9.8
-10
Калининский
7 - 4.8
88 - 6.2
-23
Кировский
7 - 4.8
89 – 6.4
-25
Колпинский
4 - 2.7
23 - 1.6
50
Красногвардейский
7 - 4.8
88 - 6.3
-24
Красносельский
5 - 3.4
47 - 3.4
0
Кронштадтский
1 - 0.7
9 - 0.6
17
Курортный
10 - 6.8
32 - 2.3
195
Ломоносовский
2 - 1.4
11 - 0.8
75
Московский
20 - 13.6
102 - 7.3
86
Невский
13 - 8.8
91 - 6.5
35
Павловск и Пушкин
2 - 1.4
69 - 4.9
-71
Петродворцовый
6 - 4.1
18 - 1.3
215
Петроградский
8 - 5.4
101 - 7.2
-25
Приморский
18 - 12.2
196 - 14.0
-13
Фрунзенский
4 - 2.7
79 - 5.6
-52
Центральный
7 - 4.8
78 - 5.6
-14
Итого
147 – 100
1399 – 100
-
Существует устойчивый миф об огромном заделе по не начатым пятнам застройки, который позволит строительному комплексу еще долго продержаться на плаву. Наши исследования по рынку незавершенного жилищного строительства, основанные на данных КГА, дали совершенно противоположные результаты. Доля не начатых объектов в общем объеме незавершенного строительства составляет около 25%. С учетом общей продолжительности инвестиционно – строительного цикла, от проектирования до сдачи объекта, это совершенно нормальная, нормативная величина, необходимая для бесперебойной работы «строительного конвейера». Ни о каком излишнем заделе здесь говорить не приходится.
Более того, существующий запас земельных участков распределен крайне неравномерно. Так, у ЛЭК Истейт он составляет 356 тысячи кв. метров потенциального жилья (35% от общего объема застройки компании). В то же время примерно у 70% ведущих застройщиков запас земельных участков составляет менее 10% от объема застройки. Для непрерывного строительного производства это уже критическая величина, грозящая в будущем значительным снижением объемов ввода жилья. Кроме того, в нынешних условиях не все намеченные к строительству участки оказывается экономически целесообразно застраивать. Следует отметить, что большой запас невостребованных земельных участков (около 300 тысяч квадратных метров потенциального жилья или 81% от общего объема застройки) имеется у Комитета по строительству и у Фонда капитального строительства и реконструкции (115 тысяч кв. метров или 86% от общего объема застройки).
Другой миф – об огромном «навесе» объектов незавершенного строительства, которые строительные компании должны завершить, прежде чем приниматься за новые инвестиционные проекты. Да, навес есть, и немалый – около 8 млн. кв. м строящегося жилья. Он, безусловно, сильно влияет на развитие рынка. Многие строительные компании, действительно, увязли в незавершенке, и будут разбираться с ней много лет, если не обанкротятся. Но есть и другие компании, которые уже рассчитались с долгами и готовы начинать новые объекты. И что им делать? Перекупать строящиеся объекты у других, буксующих компаний? Это неэффективно. Никому не нужен строящийся дом, где продано 30% квартир и проведено 5% строительных работ. Такие дома еще очень долго будут “висеть” на рынке, создавая головную боль городским властям (спрашивается, зачем было раздавать земельные участки застройщикам, которые явно не справляются с финансовым обеспечением уже начатых объектов). Вот и получится, что крепкие, финансово устойчивые компании вынуждены будут сворачивать объемы жилищного строительства, а рынок будет потчевать покупателей залежалым товаром. Вряд ли на него найдется много охотников.
Кроме того, с мая 2005 года введен новый формат инвестиционного договора, который, фактически, запрещает переуступку прав аренды земельных участков, что серьезно осложнит положение застройщиков, попавших в трудную финансовую ситуацию. Несомненно, эта новация существенно затрудняет ликвидацию образовавшегося «навеса» незавершенного жилищного строительства.
Таким образом, расчет на «навес» приведет только к тому, что рынок после 2007 года будет со скрипом «выдавать на гора» по 800 тыс. кв. м жилья, а высвободившиеся деньги уйдут в другие регионы или в другой бизнес. А что станется, когда «навес» кончится? (На самом деле, он уже достаточно активно «проедается» - в 2005 году число введенных объектов почти на 40% превысило число выведенных на рынок).
Городские власти рисуют грандиозные перспективы по инженерной подготовке новых территорий. По нашим расчетам, выделяемые из бюджета средства в ближайшем пятилетии обеспечат не более 20% необходимого объема жилищного строительства. Сегодня много говорят о перспективах коммерческой инженерной подготовки территорий. Идея хорошая, но она плохо согласуется с экономикой. Подготовка территорий, по самым скромным подсчетам, стоит $200 – 300 в расчете на кв. метр возводимого жилья, а отчисления на инфраструктуру, которые смогут составить доходы компаний, занимающихся инженерным строительством, как известно, составляют не более $100 – 150 в расчете на квадратный метр.
В ближайшем будущем главным фактором, определяющим развитие жилищного и других видов строительства, по-прежнему, будет эффективное использование внутренних территориальных резервов города. Именно эту задачу решают предложенные «Союзпетростроем» поправки к городскому закону о предоставлении объектов недвижимости, поддержанные комиссией Законодательного собрания по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам.
Суть этих поправок, направленных на организацию в городе эффективных земельных торгов, заключается в следующем.
- все объекты недвижимости, востребованные строительным бизнесом должны быть вовлечены в оборот, если это не противоречит градостроительному регламенту;
- документация для проведения торгов должна готовиться по полному пакету, на конкурсной основе и с полным возмещением реальных затрат инвестора;
- компания, которая не справилась в срок с подготовкой документации, должна выплатить неустойку;
- торги по объектам, предоставляемым по инициативе потенциального инвестора, могут проводиться только по полным пакетам;
- объекты реконструкции могут предоставляться целевым образом, если в течение месяца не выявятся иные (кроме потенциального инвестора) претенденты на освоение объекта недвижимости;
Упорное сопротивление городской исполнительной власти (КУГИ, Комитет по строительству) привело к тому, что из вышеперечисленных был принят только один пункт – вознаграждение девелоперам, подготовившим документацию для торгов, теперь может составлять до 10% от рыночной стоимости объекта недвижимости.
Нужно сказать, что в таком виде Закон создает широкое поле для коррупции: одним инвесторам «зеленый свет», другим – «красный». Более того, помимо конкурса, с подачи КУГИ появилась новая форма подготовки инвестиционно–тендерной документации – «девелоперский забег» на длинную дистанцию. Суть простая – готовят документацию все желающие, а вознаграждение получает только один, тот, кто пришел к финишу первым. А кто определит победителя? Разумеется, Управление инвестиций. Оно же назначит размер вознаграждения. А если с помощью того же всемогущего Управления инвестиций вовремя «застолбить» желанный земельный участок, «забега» вообще не будет – кто же захочет включиться в гонку с предсказуемым негативным результатом? Кроме того, в законодательстве оставлена большая «лазейка» для выпуска пресловутых «коротких пакетов» документации под видом «комплексного освоения» земельных участков.
Словом, получилось далеко не все. Но борьба не закончена. Строительное сообщество будет и дальше отстаивать свои законные интересы. И мы надеемся, что власти, наконец, нас поймут.
Основные показатели развития строительного комплекса Санкт – Петербурга за январь – сентябрь 2005 года
Объем подрядных работ составил в апреле 76% от уровня прошлого года, в мае – 85%, в июне - 90%, в сентябре – 94%. В целом, объем подрядных работ, выполненных в Санкт-Петербурге за январь - сентябрь 2005 года, составил 69.4 млрд. руб. или 91.4% от уровня прошлого года. Крупными и средними строительными предприятиями выполнено подрядных работ на сумму 32.2 млрд. руб. или 91% по отношению к аналогичному периоду 2004 года.
Численность работников по крупным и средним предприятиям строительной отрасли в феврале составила 55.5 тыс. человек (декабрь 2004 года – 60.5 тыс. человек), в мае – 56.5 тыс. человек, в августе – 57.2 тыс. человек. Заработная плата в строительстве в феврале составила 12081 рублей (128.5% от среднего уровня по городу), в мае - 13459 рублей (130.1% от среднегородского уровня), в августе – 14474 рублей (138.9% от среднегородского уровня).
Ввод жилья за январь - сентябрь 2005 года составил 1151 тыс. кв. м, что на 5.1% выше показателей 2004 года. Производство строительного кирпича составило 102% от уровня 2004 года (в первом квартале – 80%, в первом полугодии – 89.7%). Производство железобетонных изделий составило 91% от уровня 2004 года (в первом квартале – 88.5%, в первом полугодии – 87.5%).
Уровень рентабельности по крупным и средним строительным предприятиям за январь– август 2005 года составил 7.8% (в январе–мае – 9.3%, в январе–феврале – 12.7%). Падение рентабельности, по–видимому, связано со стагнацией цен на жилье при росте себестоимости подрядных работ. Доля убыточных организаций составила 14.3% (в первом квартале - 21.7%). Общий размер убытка – 329 млн. рублей.
Просроченная дебиторская задолженность по состоянию на август 2005 года составила 4.2 млрд. руб. или 10% от расчетного годового оборота крупных и средних предприятий (первый квартал – 13%). Просроченная кредиторская задолженность крупных и средних предприятий на август 2005 года составила 5.2 млрд. руб. или 12.4% от расчетного годового оборота (первый квартал – 14%). Данные показатели свидетельствуют об определенном оздоровлении системы платежей в строительной отрасли.
Просроченная кредиторская задолженность на август 2005 года на 23% превысила просроченную дебиторскую задолженность (на март 2005 года превышение составляло 6%). Это говорит о продолжающемся снижении оборотных фондов строительных организаций.
В обзоре использованы данные Санкт-Петербургского комитета государственной статистики, Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга, информационной системы «КонсультантПлюс»
Перегрев рынка жилья, вызванный стремительным ростом цен в 2002–2003 годах, привел к значительному снижению покупательского спроса. В первом квартале 2005 года объем продаж жилья на первичном рынке уменьшился примерно на 30%. Доля непроданных квартир в завершенных домах достигла 20 и более процентов, причем это происходило в условиях стабильных и даже снижающихся цен на жилье и растущих цен на строительные материалы и конструкции. Снижение поступлений средств от дольщиков вызвало серьезный финансовый кризис на рынке жилищного строительства. С учетом того, что строительный рынок «разогнался» до 10 млн. кв. м. жилья (подобная площадь объектов, находящихся в стадии проектирования или строительства, соответствует, примерно, 3 млн. кв. м. вводимого жилья в год), дефицит финансовых ресурсов достиг почти 50%.
К апрелю 2005 года снижение объема подрядных работ составило почти 25%. Численность работников строительного комплекса только по крупным и средним предприятия (а это не более 30% от общей численности работников строительного комплекса) уменьшилась на 5000 человек. Производство железобетонных изделий снизилось на 12%, строительного кирпича – на 20%. Снова возникли «бартерные» расчеты (вместо живых денег – квартиры).
Однако во втором квартале 2005 года рынок жилья начал выправляться. Цены в реальном (с учетом инфляции) исчислении существенно снизились, застройщики стали предлагать более выгодные для клиентов схемы оплаты, накопился отложенный спрос, и объемы продаж медленно, но верно начали расти. Стабилизации финансовой ситуации во многом способствовало уменьшение числа вновь начинаемых объектов жилищного строительства (если во втором квартале 2004 года было заложено 70 объектов, то во втором квартале 2005 года – только 22).
В результате оживления рынка жилищного строительства объем подрядных работ вырос до 90% от уровня прошлого года. Численность безработных строителей уменьшилась на 20%.
В третьем квартале стабилизационные тенденции развивались. Объем подрядных работ вырос до 94% от уровня 2004 года, численность работников по крупным и средним предприятиям строительного комплекса достигла 57.2 тыс. человек (во втором квартале – 56.5 тыс. человек). Производство строительного кирпича на 2% превысило уровень 2004 года, производство железобетонных изделий дошло до 91% от уровня прошлого года. Заработная плата в строительстве по сравнению с первым кварталом увеличилась на 22%.
Однако не следует забывать, что на рынке жилищного строительства появляется все больше объектов, заложенных после 1 апреля 2005 года, когда начал действовать федеральный закон о долевом участии граждан в строительстве многоквартирных домов. Поскольку застройщики не рискуют работать в рамках этого «кабального» закона, они вынуждены искать обходные схемы привлечения средств граждан в жилищное строительство, которые неизбежно окажут дестабилизирующее воздействие на рынок и приведут к усыханию набирающего силу финансового потока долевого участия.
На наш взгляд, наиболее грозной проблемой развития инвестиционно–строительного комплекса Петербурга является резкое сокращение площади земельных участков, вовлекаемых в земельный оборот, после введения с середины 2004 года системы земельных торгов. За девять месяцев 2005 года было издано 150 постановлений о начале изыскательских работ, то есть по 50 за квартал против 200 в первой половине 2004 года, когда еще сохранялось целевое предоставление объектов недвижимости. Вполне возможно, что с учетом перегрева рынка жилищного строительства, 200 новых объектов за квартал – это многовато, но 50 – это уж точно слишком мало. Справедливости ради нужно отметить, что число выданных постановлений о проведении изыскательских работ по кварталам 2005 года возрастало (30 + 42 + 78), но мы знаем – административный ресурс ненадежен, за подъемами всегда следуют спады. Разумеется, все это не может не сказаться на числе объектов жилищного и промышленно–гражданского строительства, которые будут начаты в 2006 году, а, следовательно, и на объемах подрядных работ.
Еще одним серьезным негативным фактором является рост, начиная с 2004 года, числа отмен постановлений о проведении изыскательских работ. За весь 2004 год было издано 220 распоряжений о прекращении изыскательских работ, за девять месяцев 2005 года – 200 распоряжений. Если бы только часть этих объектов была запущена в строительство, это могло бы послужить весомой компенсацией сужения земельного рынка. Следует добавить, что во многих случаях закрытые изыскательские работы были просрочены из-за проволочек многочисленных согласующих ведомств.
В результате можно ожидать значительного снижения в перспективе объемов ввода жилья и объектов промышленно–гражданского строительства. При этом до 2007 года показатели ввода будут выглядеть вполне респектабельно, поскольку будут обеспечиваться вводом объектов, запущенных в предыдущие «благополучные» годы (2002, 2003 и первая половина 2004 года).
Но дело не только в количестве выданных распоряжений. Территориальная структура выданных распоряжений существенно отличается от существующей, диктуемой рынком распределения объектов жилищного и промышленно–гражданского строительства. Для примера, количество распоряжений по Курортному району в 5 раз превышает количество распоряжений по Пушкинскому району. В то же время, сегодняшний объем строительства в Пушкинском районе более чем в два раза превышает объем строительства в Курортном районе.
Нельзя забывать и о том, что практически все торги в 2005 году проводились по «короткому пакету», который значительно увеличивает экономические риски застройщиков. Разумеется, эти риски не могут не сказываться на цене продаваемых земельных участков. При этом снижение цен, несомненно, перекрывает ту добавку в 5–10%, которая необходима для разработки (на конкурсной основе) полных пакетов.
Территориальная структура строительства в Петербурге
Район
Распоряжения за январь - сентябрь 2005 года – количество - доля района (%)
Строящиеся объекты – количество - доля района (%)
Отклонение, %
Адмиралтейский
5 - 3.4
60 - 4.3
-21
Василеостровский
8 - 5.4
66 - 4.7
15
Выборгский
13 - 8.8
137 - 9.8
-10
Калининский
7 - 4.8
88 - 6.2
-23
Кировский
7 - 4.8
89 – 6.4
-25
Колпинский
4 - 2.7
23 - 1.6
50
Красногвардейский
7 - 4.8
88 - 6.3
-24
Красносельский
5 - 3.4
47 - 3.4
0
Кронштадтский
1 - 0.7
9 - 0.6
17
Курортный
10 - 6.8
32 - 2.3
195
Ломоносовский
2 - 1.4
11 - 0.8
75
Московский
20 - 13.6
102 - 7.3
86
Невский
13 - 8.8
91 - 6.5
35
Павловск и Пушкин
2 - 1.4
69 - 4.9
-71
Петродворцовый
6 - 4.1
18 - 1.3
215
Петроградский
8 - 5.4
101 - 7.2
-25
Приморский
18 - 12.2
196 - 14.0
-13
Фрунзенский
4 - 2.7
79 - 5.6
-52
Центральный
7 - 4.8
78 - 5.6
-14
Итого
147 – 100
1399 – 100
-
Существует устойчивый миф об огромном заделе по не начатым пятнам застройки, который позволит строительному комплексу еще долго продержаться на плаву. Наши исследования по рынку незавершенного жилищного строительства, основанные на данных КГА, дали совершенно противоположные результаты. Доля не начатых объектов в общем объеме незавершенного строительства составляет около 25%. С учетом общей продолжительности инвестиционно – строительного цикла, от проектирования до сдачи объекта, это совершенно нормальная, нормативная величина, необходимая для бесперебойной работы «строительного конвейера». Ни о каком излишнем заделе здесь говорить не приходится.
Более того, существующий запас земельных участков распределен крайне неравномерно. Так, у ЛЭК Истейт он составляет 356 тысячи кв. метров потенциального жилья (35% от общего объема застройки компании). В то же время примерно у 70% ведущих застройщиков запас земельных участков составляет менее 10% от объема застройки. Для непрерывного строительного производства это уже критическая величина, грозящая в будущем значительным снижением объемов ввода жилья. Кроме того, в нынешних условиях не все намеченные к строительству участки оказывается экономически целесообразно застраивать. Следует отметить, что большой запас невостребованных земельных участков (около 300 тысяч квадратных метров потенциального жилья или 81% от общего объема застройки) имеется у Комитета по строительству и у Фонда капитального строительства и реконструкции (115 тысяч кв. метров или 86% от общего объема застройки).
Другой миф – об огромном «навесе» объектов незавершенного строительства, которые строительные компании должны завершить, прежде чем приниматься за новые инвестиционные проекты. Да, навес есть, и немалый – около 8 млн. кв. м строящегося жилья. Он, безусловно, сильно влияет на развитие рынка. Многие строительные компании, действительно, увязли в незавершенке, и будут разбираться с ней много лет, если не обанкротятся. Но есть и другие компании, которые уже рассчитались с долгами и готовы начинать новые объекты. И что им делать? Перекупать строящиеся объекты у других, буксующих компаний? Это неэффективно. Никому не нужен строящийся дом, где продано 30% квартир и проведено 5% строительных работ. Такие дома еще очень долго будут “висеть” на рынке, создавая головную боль городским властям (спрашивается, зачем было раздавать земельные участки застройщикам, которые явно не справляются с финансовым обеспечением уже начатых объектов). Вот и получится, что крепкие, финансово устойчивые компании вынуждены будут сворачивать объемы жилищного строительства, а рынок будет потчевать покупателей залежалым товаром. Вряд ли на него найдется много охотников.
Кроме того, с мая 2005 года введен новый формат инвестиционного договора, который, фактически, запрещает переуступку прав аренды земельных участков, что серьезно осложнит положение застройщиков, попавших в трудную финансовую ситуацию. Несомненно, эта новация существенно затрудняет ликвидацию образовавшегося «навеса» незавершенного жилищного строительства.
Таким образом, расчет на «навес» приведет только к тому, что рынок после 2007 года будет со скрипом «выдавать на гора» по 800 тыс. кв. м жилья, а высвободившиеся деньги уйдут в другие регионы или в другой бизнес. А что станется, когда «навес» кончится? (На самом деле, он уже достаточно активно «проедается» - в 2005 году число введенных объектов почти на 40% превысило число выведенных на рынок).
Городские власти рисуют грандиозные перспективы по инженерной подготовке новых территорий. По нашим расчетам, выделяемые из бюджета средства в ближайшем пятилетии обеспечат не более 20% необходимого объема жилищного строительства. Сегодня много говорят о перспективах коммерческой инженерной подготовки территорий. Идея хорошая, но она плохо согласуется с экономикой. Подготовка территорий, по самым скромным подсчетам, стоит $200 – 300 в расчете на кв. метр возводимого жилья, а отчисления на инфраструктуру, которые смогут составить доходы компаний, занимающихся инженерным строительством, как известно, составляют не более $100 – 150 в расчете на квадратный метр.
В ближайшем будущем главным фактором, определяющим развитие жилищного и других видов строительства, по-прежнему, будет эффективное использование внутренних территориальных резервов города. Именно эту задачу решают предложенные «Союзпетростроем» поправки к городскому закону о предоставлении объектов недвижимости, поддержанные комиссией Законодательного собрания по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам.
Суть этих поправок, направленных на организацию в городе эффективных земельных торгов, заключается в следующем.
- все объекты недвижимости, востребованные строительным бизнесом должны быть вовлечены в оборот, если это не противоречит градостроительному регламенту;
- документация для проведения торгов должна готовиться по полному пакету, на конкурсной основе и с полным возмещением реальных затрат инвестора;
- компания, которая не справилась в срок с подготовкой документации, должна выплатить неустойку;
- торги по объектам, предоставляемым по инициативе потенциального инвестора, могут проводиться только по полным пакетам;
- объекты реконструкции могут предоставляться целевым образом, если в течение месяца не выявятся иные (кроме потенциального инвестора) претенденты на освоение объекта недвижимости;
Упорное сопротивление городской исполнительной власти (КУГИ, Комитет по строительству) привело к тому, что из вышеперечисленных был принят только один пункт – вознаграждение девелоперам, подготовившим документацию для торгов, теперь может составлять до 10% от рыночной стоимости объекта недвижимости.
Нужно сказать, что в таком виде Закон создает широкое поле для коррупции: одним инвесторам «зеленый свет», другим – «красный». Более того, помимо конкурса, с подачи КУГИ появилась новая форма подготовки инвестиционно–тендерной документации – «девелоперский забег» на длинную дистанцию. Суть простая – готовят документацию все желающие, а вознаграждение получает только один, тот, кто пришел к финишу первым. А кто определит победителя? Разумеется, Управление инвестиций. Оно же назначит размер вознаграждения. А если с помощью того же всемогущего Управления инвестиций вовремя «застолбить» желанный земельный участок, «забега» вообще не будет – кто же захочет включиться в гонку с предсказуемым негативным результатом? Кроме того, в законодательстве оставлена большая «лазейка» для выпуска пресловутых «коротких пакетов» документации под видом «комплексного освоения» земельных участков.
Словом, получилось далеко не все. Но борьба не закончена. Строительное сообщество будет и дальше отстаивать свои законные интересы. И мы надеемся, что власти, наконец, нас поймут.
Основные показатели развития строительного комплекса Санкт – Петербурга за январь – сентябрь 2005 года
Объем подрядных работ составил в апреле 76% от уровня прошлого года, в мае – 85%, в июне - 90%, в сентябре – 94%. В целом, объем подрядных работ, выполненных в Санкт-Петербурге за январь - сентябрь 2005 года, составил 69.4 млрд. руб. или 91.4% от уровня прошлого года. Крупными и средними строительными предприятиями выполнено подрядных работ на сумму 32.2 млрд. руб. или 91% по отношению к аналогичному периоду 2004 года.
Численность работников по крупным и средним предприятиям строительной отрасли в феврале составила 55.5 тыс. человек (декабрь 2004 года – 60.5 тыс. человек), в мае – 56.5 тыс. человек, в августе – 57.2 тыс. человек. Заработная плата в строительстве в феврале составила 12081 рублей (128.5% от среднего уровня по городу), в мае - 13459 рублей (130.1% от среднегородского уровня), в августе – 14474 рублей (138.9% от среднегородского уровня).
Ввод жилья за январь - сентябрь 2005 года составил 1151 тыс. кв. м, что на 5.1% выше показателей 2004 года. Производство строительного кирпича составило 102% от уровня 2004 года (в первом квартале – 80%, в первом полугодии – 89.7%). Производство железобетонных изделий составило 91% от уровня 2004 года (в первом квартале – 88.5%, в первом полугодии – 87.5%).
Уровень рентабельности по крупным и средним строительным предприятиям за январь– август 2005 года составил 7.8% (в январе–мае – 9.3%, в январе–феврале – 12.7%). Падение рентабельности, по–видимому, связано со стагнацией цен на жилье при росте себестоимости подрядных работ. Доля убыточных организаций составила 14.3% (в первом квартале - 21.7%). Общий размер убытка – 329 млн. рублей.
Просроченная дебиторская задолженность по состоянию на август 2005 года составила 4.2 млрд. руб. или 10% от расчетного годового оборота крупных и средних предприятий (первый квартал – 13%). Просроченная кредиторская задолженность крупных и средних предприятий на август 2005 года составила 5.2 млрд. руб. или 12.4% от расчетного годового оборота (первый квартал – 14%). Данные показатели свидетельствуют об определенном оздоровлении системы платежей в строительной отрасли.
Просроченная кредиторская задолженность на август 2005 года на 23% превысила просроченную дебиторскую задолженность (на март 2005 года превышение составляло 6%). Это говорит о продолжающемся снижении оборотных фондов строительных организаций.