1153 0
Современные проблемы финансирования жилищного строительства в Санкт–Петербурге
Сегодня жилищное строительство в Санкт-Петербурге на 80% финансируется за счет долевого участия граждан, приобретающих жилье в строящихся домах. По данным аналитиков компании «Петербургстрой–Сканска», доля собственных средств строительных компаний в общем объеме финансирования жилищного строительства составляет не более 15%. У некоторых компаний, например, «Петербургская Недвижимость» она выше – около 30%, но это не меняет общей картины.
Перегрев рынка жилья, вызванный стремительным ростом цен в 2002 – 2003 годах, привел к значительному снижению покупательского спроса. В первом квартале 2005 года объем продаж жилья на первичном рынке уменьшился примерно на 30%. Доля непроданных квартир в завершенных домах достигла 20 и более процентов. Причем это происходило при стабильных и даже снижающихся ценах на жилье и растущих ценах на строительные материалы и конструкции. Снижение поступлений средств от дольщиков вызвало серьезный финансовый кризис на рынке жилищного строительства. С учетом того, что рынок «разогнался» до 10 млн. кв. метров строящегося жилья (это соответствует примерно 3 млн. кв. метров вводимого жилья), дефицит финансовых ресурсов достиг почти 50%.
В апреле 2005 года снижение объема подрядных работ составило почти 25%. Численность работников строительного комплекса только по крупным и средним предприятия (а это не более 30% от общей численности работников строительного комплекса) уменьшилась на 5000 человек. Производство железобетонных изделий снизилось на 12%, строительного кирпича – на 20%. Снова возникли столь нелюбимые субподрядчиками и поставщиками «бартерные» расчеты (вместо живых денег – квартиры).
Финансовый кризис усугубило и значительное уменьшение объема кредитных банковских средств, направляемых в жилищное строительство. Главной причиной здесь было снижение доверия к строительным компаниям, кредитование жилищного строительства в условия падающего спроса на жилье стало слишком рискованным. Кроме того, большая часть кредитов всегда выдавалась под залог долевого участия в строительстве (у многих компаний девелоперского типа вообще нет другого залога). Теперь «долевка» перестала быть ликвидным залогом (квартиры в «вялостроящемся» доме никому не интересны).
Однако, во втором квартале 2005 года рынок жилья, как ему и положено, начал понемногу выправляться. Цены в реальном (с учетом инфляции) исчислении существенно снизились, застройщики стали предлагать выгодные схемы оплаты, накопился отложенный спрос и объемы продаж медленно, но верно начали расти. У многих встающих на ноги строительных компаний появились реальные надежды на банковские кредиты. Стабилизации финансовой ситуации во многом способствовало уменьшение числа вновь начинаемых объектов (если во втором квартале 2004 года было заложено 70 объектов жилищного строительства, то во втором квартале 2005 года – только 22).
Кроме того, банки, не желающие уходить с рынка жилищного строительства, активно развернули ипотечные программы, направленные на покупку жилья в строящихся домах. В таких «продвинутых» компаниях, как «Петербургская Недвижимость», «Петербургстрой–Сканска» и других доля квартир, продаваемых с привлечением ипотечных кредитов, сегодня составляет 10–15%. В целом, доля ипотечных кредитов, направляемых на первичный рынок жилья, достигла 25% (год назад - только 10%).
Здесь нужно подчеркнуть, что речь идет не о кредитах под залог имеющегося жилья, которые выдавались на период строительства нового жилого дома для внесения первоначального взноса, а о реальных ипотечных кредитах на срок до 10 лет под залог права требования на строящееся жилье. Финансовая схема выглядит так: предположим, что у покупателя есть средства на приобретение однокомнатной квартиры – $40 тыс. В отделе продаж компании «Северный город» ему предлагают взять ипотечный кредит в Промстройбанке в размере $30 тыс. и приобрести двухкомнатную квартиру. Если гражданин соглашается с условиями кредитования, он проходит в банке процедуру андеррайтинга (оценки платежеспособности) и, в случае положительного заключения кредитного комитета, требуемая сумма переводится на счет строительной компании для оплаты права требования на приобретаемую квартиру.
За возврат кредита отвечает покупатель квартиры. В качестве залога выступает право требования. Если гражданин оказывается несостоятельным заемщиком, право требования переходит к банку. Он продает заложенную квартиру в строящемся доме, гасит задолженность по кредиту, а средства, оставшиеся после погашения задолженности, передаются заемщику. После завершения строительства дома, объектом залога становится готовое жилье.
Несколько иную финансовую схему использует компания «Юит Лентек». В данном случае кредиты обеспечиваются поручительством застройщика, а точнее головной финской компании «Лентек».
Новым источником финансирования жилищного строительства стали Паевые Инвестиционные Фонды (объем вложений в Петербурге – 300 млн. руб.) и облигационные займы (объем привлеченных средств более 2 млрд. руб.)
В результате оживления рынка жилищного строительства во втором квартале объем подрядных работ вырос до 90% от уровня прошлого года. Численность безработных строителей уменьшилась на 20%.
Так что же, «жизнь налаживается»! Не тут то было. С 1 апреля начал действовать, а точнее бездействовать (ввиду отсутствия подзаконных актов) пресловутый Закон №214-ФЗ «О долевом участии граждан в строительстве многоквартирных домов», который, практически, поставил крест на привычной схеме привлечения средств дольщиков.
В настоящее время в Петербурге нет ни одного нового жилого дома, который финансировался бы в рамках Закона о долевом участии. Подавляющее большинство застройщиков декларируют, что они не будут работать в рамках этого закона. И не нужно думать, что строители боятся честных отношений с дольщиками. В большинстве строительных компаний такие отношения давно уже стали нормой.
Просто в законе №214-ФЗ есть, по меньшей мере, три положения, которые делают его абсолютно несовместимыми с реалиями современного рынка жилищного строительства.
Закон запрещает использовать средства дольщиков для финансирования других объектов. На первый взгляд вполне логичное требование, но только для тех, кто не знаком со спецификой финансовых потоков в жилищном строительстве. На начальном этапе строительства, когда продажи квартир только начинаются, застройщик вкладывает собственные средства. Затем продажи активизируются и дом выходит на самофинсирование. На завершающем этапе строительства поток средств от дольщиков превышает затраты на строительство и застройщик использует избыточные средства (фактически, это вернувшиеся к нему собственные оборотные средства) на закладку новых домов. По-другому он работать не может. Закон №214-ФЗ заставляет застройщика замораживать свободные средства до окончания строительства дома. Такого бизнес никогда не потерпит.
Закон №214-ФЗ предусматривает создание некоего таинственного надзирающего государственного органа, который в условиях современного российского рынка жилищного строительства может «закрыть» (путем запрета на привлечение средств граждан) любую строительную компанию за нарушение нормативов финансовой устойчивости и невыполнение обязательств перед дольщиками (а обязательства эти чрезвычайно обширны, вплоть до соблюдения проектной высоты потолков в подвальных помещениях и ширины лестничных маршей). Разумеется, работать в такой непредсказуемой обстановке никто не захочет. Тем более, что благосклонность «органа» наверняка будет стоить очень дорого.
3. Неадекватные права дольщиков по изъятию своих средств практически на любой стадии строительства, что ставит под угрозу своевременную сдачу объектов.
Отметим, что «Союзпетрострой» сформулировал и внес в решения II Между-народного конгресса «Государство и бизнес: социально-ответственное партнерство», который прошел в Москве в мае 2005 года, следующие поправки к закону 214-ФЗ:
исключить возможность одностороннего, внесудебного отказа дольщика от договора участия в долевом строительстве, оставив эту возможность только в судебном порядке;
исключить принуждение застройщика раскрывать конфиденциальную финансовую информацию, составляющую предмет коммерческий тайны;
уравновесить штрафные санкции дольщиков и застройщиков за неисполнение их обязательств;
устранить взимание налога на добавленную стоимость по договору долевого участия;
уточнить понятие «целевое использование средств дольщиков», распространив его не на конкретный жилой дом, а на объекты, строящиеся по данной схеме инвестирования застройщиком.
Но рынок жилищного строительства не рухнет. Уже сегодня застройщики апробируют несколько финансовых схем, позволяющих привлекать средства граждан в строительство в обход закона №214-ФЗ. Это вексельные схемы (покупаешь вексель, получаешь квартиру), различные варианты предоплаты (кредитование текущей деятельности компании, вложения в разработку проектно – сметной документации), организация ЖСК и тому подобное.
Однако у всех этих схем есть существенные недостатки. Во–первых, они очень уязвимы с юридической точки зрения и могут быть истолкованы, как нарушение Закона о долевом участии граждан в строительстве многоквартирных домов со всеми вытекающими отсюда неприятными последствиями, вплоть до запрета на привлечение средств граждан. Во – вторых, граждане остаются один на один с могущественными (по сравнению с гражданами) застройщиками и их права при применении новых и неурегулированных схем финансирования становятся весьма призрачными, что отнюдь не будет способствовать привлечению средств в жилищное строительство. И, наконец, эти «серые» и трудно контролируемые схемы вряд ли понравятся банкам, которые, фактически являясь корпоративными дольщиками, заинтересованы в строго целевом использовании средств граждан – своих партнеров по долевому строительству.
На наш взгляд, эти проблемы могут быть решены, если средства граждан будут привлекаться через ПИФы. Схема здесь достаточно простая и прозрачная: ПИФ собирает средства граждан и приобретает интересующие их квартиры в строящихся домах. По окончании строительства оплаченные квартиры передаются гражданам в обмен на их подросшие паи. Юридически такая схема выглядит безупречно. Гражданин вступает в закрытый паевой фонд. Через год-два он выходит из фонда с приращенным паем и как свободный человек покупает у фонда квартиру. Где здесь долевое участие в строительстве жилья?
А ведь его нет и по существу. Действительно, в долевом строительстве участвует не гражданин, а паевой фонд. Именно он получает квартиры в обмен на вложенные деньги. А гражданин покупает, между прочим, готовое жилье. Если оно ему не понравится (низкое качество, недоделки), он может забрать причитающиеся деньги (выросший пай) и купить другую квартиру. Так что, паевой фонд становится заинтересованным и сильным посредником между гражданами и застройщиком. Все покупательские риски ПИФ берет на себя. Чтобы продать жилье, ему нужно очень внимательно следить за его качеством. И никаких недоделок тут не будет. Не будет проблем и у банков, потому что ПИФ обязательно проследит за целевым использованием вложенных средств (либо на строительство, либо на погашение кредитов). Что касается кредитования покупателей жилья, то пай в инвестиционном фонде является гораздо более ликвидным залогом, чем виртуальное право требования на строящееся жилье.
Вместе с тем, ситуацию не стоит идеализировать. В любом случае непривычные «обходные» схемы вызовут новую череду судебных процессов, дестабилизируют рынок жилья и, в конечном счете, приведут к усыханию набирающего силу потока средств участников долевого строительства (заметим, что уже в августе объем подрядных работ составил только 83% от уровня предыдущего года). Это, в свою очередь, повысит значимость других, альтернативных источников финансирования жилищного строительства.
В первую очередь, речь идет о накопленных собственных средствах строительных компаний. Перед застройщиком всегда стоит дилемма: строить меньше, опираясь, в основном, на собственные средства или увеличить объемы строительства за счет привлеченных средств. В первом случае обороты ниже, зато выше рентабельность, во втором – достигается больший оборот при меньшей рентабельности (за счет высокой стоимости привлеченных средств).
Прежде, в условиях растущего рынка жилья, эта дилемма решалась в пользу максимальных объемов строительства. Теперь ситуация резко изменилась. Как уже говорилось выше, рынок перегрет. Сегодня строится жилья примерно в полтора раза больше, чем можно продать. Но при этом финансов катастрофически не хватает. Конечно, эту проблему можно частично решить за счет повышения процентов на привлеченные средства, но стоит, наверное, подумать и о снижении объемов строительства за счет повышения доли собственных средств, при росте доходности инвестиционных проектов. Некоторые строительные компании уже пошли по этому пути.
Дестабилизация рынка жилья, конечно же, существенно затруднит получение банковских кредитов под залог «долевки». В этих условиях повысится роль реальных ипотечных кредитов под залог незавершенного строительства. Но они в настоящее время не получили широкого распространения из-за жесткой позиции КУГИ - закладывать незавершенку можно только после завершения расчетов с городом по платежам на инфраструктуру. 13 сентября этого года вышло постановление Правительства Санкт-Петербурга, значительно смягчающее данное условие – теперь незавершенку можно закладывать после выплаты половины отчислений на инфраструктуру. Однако этого недостаточно, поскольку половина отчислений на инфраструктуру соответствует завершающей стадии строительства объекта, когда продажи достаточно активны и заемные средства уже не нужны. Нужно надеяться, что городские власти пойдут дальше и разрешат залог незавершенки при условии отсутствия задолженности по платежам на инфраструктуру. В конце концов, такой подход более выгоден и для города, ведь застройщик берет кредит не только для продолжения строительства, но и для своевременных расчетов по платежам на инфраструктуру.
Нужно сказать, что проблема залога незавершенки значительно проще решается для случаев, когда земельный участок находится в собственности застройщика. Здесь разрешение КУГИ уже не требуется. Для банков собственный земельный участок с объектом незавершенного строительства является вполне приемлемым, ликвидным залогом. Например, банк «Санкт–Петербург» активно разворачивает программу ипотечного кредитования строящихся объектов коммерческой недвижимости. Разумеется, возможность получения инвестиционных кредитов значительно повышает ценность земельных участков и объектов недвижимости, приобретаемых у промышленных предприятий, расположенных в центральной и внутренней селитебной части города.
В дальнейшем банки готовы кредитовать и жилищное строительство на собственных земельных участках. Причем это вовсе не исключает возможности продажи квартир в строящихся домах под контролем банка – кредитора, который должен быть уверен в адекватности текущего ипотечного обеспечения кредита.
В принципе, банки готовы брать в залог и арендуемые у города земельные участки. Они даже помогают застройщикам рассчитаться с городом (напомним, что это является необходимым условием оформления залога незавершенки), но такая финансовая схема невыгодна для строительных компаний, поскольку они получают скидку по платежам на инфраструктуру по ставке рефинансирования Центробанка, а отдают кредиты с коммерческими процентами.
В последние годы много говорят об ипотеке, как основном факторе увеличения платежеспособного спроса на жилье. Однако на сегодняшний день в Петербурге за счет ипотечных кредитов финансируется не более 2% строительства жилья (таблица 1). Кроме того, российская «ипотека» очень далека от жилищной ипотеки в общеевропейском понимании (кредиты на 20 – 30 лет, переходящие от поколения к поколению; первоначальный взнос 5 – 10% от стоимости приобретаемой квартиры; проценты размером 2 – 3% годовых).
При такой, европейской ипотеке рынок будет иметь дело с новым, «средним» (в российском понимании) классом покупателей жилья. Это семьи, которые имеют доход $700-1000 в месяц, что уже совсем близко к современной средней заработной плате. В настоящее время классические условия российской ипотеки таковы: первоначальный взнос 30% от стоимости приобретаемой квартиры, рассрочка до 5 лет (можно и больше, но тогда проценты резко возрастают), процент в размере 13 – 15% годовых в валюте).
Семьи, которые берут такой ипотечный кредит – это семьи, которые хотят поскорее купить квартиру, хотя бы и меньшей площади. В принципе, они могли бы купить жилье и без ипотечного кредита, откладывая деньги в течение 4 - 5 лет, причем эти деньги будут прирастать, а не «съеживаться», как при выплате ипотечных кредитов.
Таким образом, современная ипотека – это скорее фактор временного перераспределения спроса, причем в динамике спрос скорее уменьшается, чем увеличивается, поскольку значительная часть средств граждан уходит на оплату процентов по кредитам.
Петербургская ипотека
Название банка
Сумма (млн. руб.)
Число кредитов
Северо-Западный Сберегательный банк Сбербанка России - 451,8 млн. руб. - 610
Райффайзенбанк - 217,5 - 208
Городской ипотечный банк - 212,5 - 211
Промышленно-строительный банк - 143,8 - 139
Дельта-Кредит - 189,9 - 152
Национальный резервный банк - 107,1 - 111
Внешторгбанк - 93,1 - 75
Первое О.В.К. (Росбанк) - 51,9 - 42
МДМ-банк СПб - 11,2 - 12
Есть и еще один, институциональный фактор, который сдерживает развитие ипотеки. Современное жилищное законодательство делает весьма проблематичным выселение несостоятельного заемщика, которое необходимо для реализации заложенной квартиры. Поэтому банки, как правило, выдают ипотечные кредиты только при наличии альтернативного жилья. Это сильно ограничивает круг возможных заемщиков, поскольку первый (собственный) взнос на квартиру должен быть обеспечен именно за счет продажи имеющегося жилья.
На наш взгляд, эту проблему можно решить путем страхования залоговой ответственности заемщика. Предположим, что семья из трех человек покупает двухкомнатную квартиру стоимостью 60000 долларов с привлечением ипотечного кредита в размере 40000 долларов. В случае невыплаты долгов по кредиту, для выселения этой семьи потребуется не более 20000 долларов, которые и будут предметом страхования. По нашей оценке, в первые годы погашения ипотечного кредита страховые взносы не превысят 5% от основных выплат по кредиту. Затем, когда сумма задолженности по кредиту начнет снижаться, страховые выплаты будут уменьшаться. В целом, они составят не более 3% от общей стоимости кредита. Такая финансовая схема наверняка будет привлекательна для населения, поскольку она значительно расширяет возможности по внесению первого и самого трудного взноса, который определяет размеры приобретаемой квартиры.
Выше уже говорилось о том, что банки значительно увеличили объемы кредитования на покупку квартир в строящихся домах. Для них это, безусловно, более трудоемкая и затратная схема (вместо одного застройщика нужно обследовать и оценить сотню заемщиков – физических лиц). Однако, для рынка жилищного строительства кредитование покупателей жилья в строящихся домах – сильный оздоравливающий фактор. Действительно, закачивание заемных средств в жилищное строительство только усиливает перегрев рынка и делает весьма проблематичным их своевременный возврат. В то же время, кредитование покупателей – это увеличение платежеспособного спроса, а значит гарантия своевременной сдачи заложенного жилья и надежного обеспечения ипотечных кредитов. Кроме того, для строительных компаний гораздо выгоднее расширять объемы долевого (по содержанию, а не по форме) строительства, нежели привлекать дорогие банковские кредиты.
Вместе с тем, такая работа с банками накладывает очень серьезные обязательства на строительные компании по обеспечению ритмичности строительства. Задержки по срокам строительных работ могут привести к массовым отказам от возврата заемных средств со стороны покупателей квартир, а залог – право требования на строящееся жилье - в такой ситуации может оказаться неликвидным. Поэтому сегодня банки чрезвычайно осторожно подходят к выбору партнеров для ипотечных программ и далеко не все застройщики могут рассчитывать на включение в «белые списки». Кстати эффективность сотрудничества застройщиков с банками во многом зависит и от умения отделов продаж работать с потенциальными заемщиками – получателями ипотечных кредитов. Есть компании, которые почти ничего не получили от участия в ипотечных программах.
Много говорят и о паевых инвестиционных фондах. Однако на сегодня в Петербурге за их счет проинвестировано не более 10 тыс. кв. м строящегося жилья. С учетом низкой доходности и высокой рискованности современного жилищного строительства спекулятивные вложения ПИФов в обозримом будущем, наверное, не будут играть заметную роль в финансировании жилищного строительства. Гораздо перспективнее, на наш взгляд, использование ПИФов для привлечения средств дольщиков, ведь это совершенно особый класс инвесторов, которых интересует не столько приращение вложенных денег, сколько гарантированное приобретение выбранной квартиры.
Строительные ПИФы, работающие в Петербурге
ПИФ - Управляющая компания - Стоимость чистых активов, млн. руб.
АВК – Петербургская недвижимость - АВК Дворцовая площадь - 4.9
Арсагера – жилищное строительство – Арсагера - формируется
КИТ – Российская жилая недвижимость – КИТ - 489
Межрегиональный фонд недвижимости – КИТ - 476
Жилая недвижимость - УК Промстройбанка - 305
Строй Капитал – Энергокапитал - 2.4
На сегодняшний день единственным фондом, осуществляющем финансовые вложения в жилищное строительство, является ПИФ «Жилищная недвижимость» - 308 млн. рублей, в том числе «Северный город» – 64 млн. рублей, «Петротрест» – 46 млн. рублей, «Петербургстрой–Сканска» – 45 млн. рублей, «ЮИТ Лентек» – 42 млн. рублей. Аналогичные намерения декларируют УК «Арсагера» и УК «Доход».
Перспективным новым финансовым инструментом для крупных и известных строительных компаний стал выпуск облигационных займов, которые выгодно отличаются от кредитов отсутствием залоговых обязательств и относительно невысокой стоимостью привлекаемых средств. В Петербурге за их счет уже финансируется 3–5% от общего объема жилищного строительства (таблица 3).
Вместе с тем, серьезным ограничением для более широкого распространения облигационных займов является необходимость декларирования достаточно высокой рентабельности эмитента, которую сегодня могут предъявить далеко не все строительные компании. Кроме того, выход на фондовый рынок предполагает открытость, публичность и высокую репутацию строительной компании, которая должна предоставить полную информацию об основных финансово – экономических показателях своего развития и положении на строительном рынке. Нужно сказать, что это пока еще не соответствует традициям российского рынка.
Строительные фирмы на фондовом рынке
Эмитент, номер выпуска - Объем эмиссии, млн.руб. - Дата погашения – Оферта - Доходность, %
Главмосстрой-Финанс, 01 – 2000 - 27.05.2007 - 27.05.2006 - 10,68
Группа Компаний ПИК, 5 – 1120 - 20.05.2008 - 23.05.2006 - 12,70
Группа ЛСР, 1 – 1000 - 20.03.2008 - 23.03.2006 - 11,05
ИНКОМ-Финанс (ИНКОМ-Недвижимость), 1 - 1250,2 - 28.03.2009 - 29.03.2006 - 13,61
ИНТЕКО, 1 – 1200 - 15.02.2007 - … - 11,25
ИНТЕКО - Инвест, 1 – 3000 - 29.04.2007 - … - нет торгов
Камская долина-Финанс, 1 – 100 - 15.02.2007 - 20.02.2006 - 13,04
Миракс Групп, 1 – 1000 - 19.08.2008 - еще не начались торги
Пересвет-Инвест, 1 – 200 - 02.10.2007 - 18.10.2006 - 14,34
Северный город, 2 – 200 - 22.02.2007 - … - 12,26
СУ-155 Капитал, 1 – 1500 - 30.03.2007 - 30.03.2006 - 10,49
ЦУН ЛенСпецСМУ, 1 – 1000 - 22.04.2010 - 10.05.2006 - 12,37
ЮСКК, 1 – 600 - 01.07.2008 - 11.07.2006 - 13,39
Стройметресурс, 2 - 525,498 - 21.06.2007 - … - нет торгов
Стройтрансгаз, 1 – 3000 - 25.06.2008 - … - 8,64
Жирным шрифтом выделены петербургские компании-эмитенты.
Перегрев рынка жилья, вызванный стремительным ростом цен в 2002 – 2003 годах, привел к значительному снижению покупательского спроса. В первом квартале 2005 года объем продаж жилья на первичном рынке уменьшился примерно на 30%. Доля непроданных квартир в завершенных домах достигла 20 и более процентов. Причем это происходило при стабильных и даже снижающихся ценах на жилье и растущих ценах на строительные материалы и конструкции. Снижение поступлений средств от дольщиков вызвало серьезный финансовый кризис на рынке жилищного строительства. С учетом того, что рынок «разогнался» до 10 млн. кв. метров строящегося жилья (это соответствует примерно 3 млн. кв. метров вводимого жилья), дефицит финансовых ресурсов достиг почти 50%.
В апреле 2005 года снижение объема подрядных работ составило почти 25%. Численность работников строительного комплекса только по крупным и средним предприятия (а это не более 30% от общей численности работников строительного комплекса) уменьшилась на 5000 человек. Производство железобетонных изделий снизилось на 12%, строительного кирпича – на 20%. Снова возникли столь нелюбимые субподрядчиками и поставщиками «бартерные» расчеты (вместо живых денег – квартиры).
Финансовый кризис усугубило и значительное уменьшение объема кредитных банковских средств, направляемых в жилищное строительство. Главной причиной здесь было снижение доверия к строительным компаниям, кредитование жилищного строительства в условия падающего спроса на жилье стало слишком рискованным. Кроме того, большая часть кредитов всегда выдавалась под залог долевого участия в строительстве (у многих компаний девелоперского типа вообще нет другого залога). Теперь «долевка» перестала быть ликвидным залогом (квартиры в «вялостроящемся» доме никому не интересны).
Однако, во втором квартале 2005 года рынок жилья, как ему и положено, начал понемногу выправляться. Цены в реальном (с учетом инфляции) исчислении существенно снизились, застройщики стали предлагать выгодные схемы оплаты, накопился отложенный спрос и объемы продаж медленно, но верно начали расти. У многих встающих на ноги строительных компаний появились реальные надежды на банковские кредиты. Стабилизации финансовой ситуации во многом способствовало уменьшение числа вновь начинаемых объектов (если во втором квартале 2004 года было заложено 70 объектов жилищного строительства, то во втором квартале 2005 года – только 22).
Кроме того, банки, не желающие уходить с рынка жилищного строительства, активно развернули ипотечные программы, направленные на покупку жилья в строящихся домах. В таких «продвинутых» компаниях, как «Петербургская Недвижимость», «Петербургстрой–Сканска» и других доля квартир, продаваемых с привлечением ипотечных кредитов, сегодня составляет 10–15%. В целом, доля ипотечных кредитов, направляемых на первичный рынок жилья, достигла 25% (год назад - только 10%).
Здесь нужно подчеркнуть, что речь идет не о кредитах под залог имеющегося жилья, которые выдавались на период строительства нового жилого дома для внесения первоначального взноса, а о реальных ипотечных кредитах на срок до 10 лет под залог права требования на строящееся жилье. Финансовая схема выглядит так: предположим, что у покупателя есть средства на приобретение однокомнатной квартиры – $40 тыс. В отделе продаж компании «Северный город» ему предлагают взять ипотечный кредит в Промстройбанке в размере $30 тыс. и приобрести двухкомнатную квартиру. Если гражданин соглашается с условиями кредитования, он проходит в банке процедуру андеррайтинга (оценки платежеспособности) и, в случае положительного заключения кредитного комитета, требуемая сумма переводится на счет строительной компании для оплаты права требования на приобретаемую квартиру.
За возврат кредита отвечает покупатель квартиры. В качестве залога выступает право требования. Если гражданин оказывается несостоятельным заемщиком, право требования переходит к банку. Он продает заложенную квартиру в строящемся доме, гасит задолженность по кредиту, а средства, оставшиеся после погашения задолженности, передаются заемщику. После завершения строительства дома, объектом залога становится готовое жилье.
Несколько иную финансовую схему использует компания «Юит Лентек». В данном случае кредиты обеспечиваются поручительством застройщика, а точнее головной финской компании «Лентек».
Новым источником финансирования жилищного строительства стали Паевые Инвестиционные Фонды (объем вложений в Петербурге – 300 млн. руб.) и облигационные займы (объем привлеченных средств более 2 млрд. руб.)
В результате оживления рынка жилищного строительства во втором квартале объем подрядных работ вырос до 90% от уровня прошлого года. Численность безработных строителей уменьшилась на 20%.
Так что же, «жизнь налаживается»! Не тут то было. С 1 апреля начал действовать, а точнее бездействовать (ввиду отсутствия подзаконных актов) пресловутый Закон №214-ФЗ «О долевом участии граждан в строительстве многоквартирных домов», который, практически, поставил крест на привычной схеме привлечения средств дольщиков.
В настоящее время в Петербурге нет ни одного нового жилого дома, который финансировался бы в рамках Закона о долевом участии. Подавляющее большинство застройщиков декларируют, что они не будут работать в рамках этого закона. И не нужно думать, что строители боятся честных отношений с дольщиками. В большинстве строительных компаний такие отношения давно уже стали нормой.
Просто в законе №214-ФЗ есть, по меньшей мере, три положения, которые делают его абсолютно несовместимыми с реалиями современного рынка жилищного строительства.
Закон запрещает использовать средства дольщиков для финансирования других объектов. На первый взгляд вполне логичное требование, но только для тех, кто не знаком со спецификой финансовых потоков в жилищном строительстве. На начальном этапе строительства, когда продажи квартир только начинаются, застройщик вкладывает собственные средства. Затем продажи активизируются и дом выходит на самофинсирование. На завершающем этапе строительства поток средств от дольщиков превышает затраты на строительство и застройщик использует избыточные средства (фактически, это вернувшиеся к нему собственные оборотные средства) на закладку новых домов. По-другому он работать не может. Закон №214-ФЗ заставляет застройщика замораживать свободные средства до окончания строительства дома. Такого бизнес никогда не потерпит.
Закон №214-ФЗ предусматривает создание некоего таинственного надзирающего государственного органа, который в условиях современного российского рынка жилищного строительства может «закрыть» (путем запрета на привлечение средств граждан) любую строительную компанию за нарушение нормативов финансовой устойчивости и невыполнение обязательств перед дольщиками (а обязательства эти чрезвычайно обширны, вплоть до соблюдения проектной высоты потолков в подвальных помещениях и ширины лестничных маршей). Разумеется, работать в такой непредсказуемой обстановке никто не захочет. Тем более, что благосклонность «органа» наверняка будет стоить очень дорого.
3. Неадекватные права дольщиков по изъятию своих средств практически на любой стадии строительства, что ставит под угрозу своевременную сдачу объектов.
Отметим, что «Союзпетрострой» сформулировал и внес в решения II Между-народного конгресса «Государство и бизнес: социально-ответственное партнерство», который прошел в Москве в мае 2005 года, следующие поправки к закону 214-ФЗ:
исключить возможность одностороннего, внесудебного отказа дольщика от договора участия в долевом строительстве, оставив эту возможность только в судебном порядке;
исключить принуждение застройщика раскрывать конфиденциальную финансовую информацию, составляющую предмет коммерческий тайны;
уравновесить штрафные санкции дольщиков и застройщиков за неисполнение их обязательств;
устранить взимание налога на добавленную стоимость по договору долевого участия;
уточнить понятие «целевое использование средств дольщиков», распространив его не на конкретный жилой дом, а на объекты, строящиеся по данной схеме инвестирования застройщиком.
Но рынок жилищного строительства не рухнет. Уже сегодня застройщики апробируют несколько финансовых схем, позволяющих привлекать средства граждан в строительство в обход закона №214-ФЗ. Это вексельные схемы (покупаешь вексель, получаешь квартиру), различные варианты предоплаты (кредитование текущей деятельности компании, вложения в разработку проектно – сметной документации), организация ЖСК и тому подобное.
Однако у всех этих схем есть существенные недостатки. Во–первых, они очень уязвимы с юридической точки зрения и могут быть истолкованы, как нарушение Закона о долевом участии граждан в строительстве многоквартирных домов со всеми вытекающими отсюда неприятными последствиями, вплоть до запрета на привлечение средств граждан. Во – вторых, граждане остаются один на один с могущественными (по сравнению с гражданами) застройщиками и их права при применении новых и неурегулированных схем финансирования становятся весьма призрачными, что отнюдь не будет способствовать привлечению средств в жилищное строительство. И, наконец, эти «серые» и трудно контролируемые схемы вряд ли понравятся банкам, которые, фактически являясь корпоративными дольщиками, заинтересованы в строго целевом использовании средств граждан – своих партнеров по долевому строительству.
На наш взгляд, эти проблемы могут быть решены, если средства граждан будут привлекаться через ПИФы. Схема здесь достаточно простая и прозрачная: ПИФ собирает средства граждан и приобретает интересующие их квартиры в строящихся домах. По окончании строительства оплаченные квартиры передаются гражданам в обмен на их подросшие паи. Юридически такая схема выглядит безупречно. Гражданин вступает в закрытый паевой фонд. Через год-два он выходит из фонда с приращенным паем и как свободный человек покупает у фонда квартиру. Где здесь долевое участие в строительстве жилья?
А ведь его нет и по существу. Действительно, в долевом строительстве участвует не гражданин, а паевой фонд. Именно он получает квартиры в обмен на вложенные деньги. А гражданин покупает, между прочим, готовое жилье. Если оно ему не понравится (низкое качество, недоделки), он может забрать причитающиеся деньги (выросший пай) и купить другую квартиру. Так что, паевой фонд становится заинтересованным и сильным посредником между гражданами и застройщиком. Все покупательские риски ПИФ берет на себя. Чтобы продать жилье, ему нужно очень внимательно следить за его качеством. И никаких недоделок тут не будет. Не будет проблем и у банков, потому что ПИФ обязательно проследит за целевым использованием вложенных средств (либо на строительство, либо на погашение кредитов). Что касается кредитования покупателей жилья, то пай в инвестиционном фонде является гораздо более ликвидным залогом, чем виртуальное право требования на строящееся жилье.
Вместе с тем, ситуацию не стоит идеализировать. В любом случае непривычные «обходные» схемы вызовут новую череду судебных процессов, дестабилизируют рынок жилья и, в конечном счете, приведут к усыханию набирающего силу потока средств участников долевого строительства (заметим, что уже в августе объем подрядных работ составил только 83% от уровня предыдущего года). Это, в свою очередь, повысит значимость других, альтернативных источников финансирования жилищного строительства.
В первую очередь, речь идет о накопленных собственных средствах строительных компаний. Перед застройщиком всегда стоит дилемма: строить меньше, опираясь, в основном, на собственные средства или увеличить объемы строительства за счет привлеченных средств. В первом случае обороты ниже, зато выше рентабельность, во втором – достигается больший оборот при меньшей рентабельности (за счет высокой стоимости привлеченных средств).
Прежде, в условиях растущего рынка жилья, эта дилемма решалась в пользу максимальных объемов строительства. Теперь ситуация резко изменилась. Как уже говорилось выше, рынок перегрет. Сегодня строится жилья примерно в полтора раза больше, чем можно продать. Но при этом финансов катастрофически не хватает. Конечно, эту проблему можно частично решить за счет повышения процентов на привлеченные средства, но стоит, наверное, подумать и о снижении объемов строительства за счет повышения доли собственных средств, при росте доходности инвестиционных проектов. Некоторые строительные компании уже пошли по этому пути.
Дестабилизация рынка жилья, конечно же, существенно затруднит получение банковских кредитов под залог «долевки». В этих условиях повысится роль реальных ипотечных кредитов под залог незавершенного строительства. Но они в настоящее время не получили широкого распространения из-за жесткой позиции КУГИ - закладывать незавершенку можно только после завершения расчетов с городом по платежам на инфраструктуру. 13 сентября этого года вышло постановление Правительства Санкт-Петербурга, значительно смягчающее данное условие – теперь незавершенку можно закладывать после выплаты половины отчислений на инфраструктуру. Однако этого недостаточно, поскольку половина отчислений на инфраструктуру соответствует завершающей стадии строительства объекта, когда продажи достаточно активны и заемные средства уже не нужны. Нужно надеяться, что городские власти пойдут дальше и разрешат залог незавершенки при условии отсутствия задолженности по платежам на инфраструктуру. В конце концов, такой подход более выгоден и для города, ведь застройщик берет кредит не только для продолжения строительства, но и для своевременных расчетов по платежам на инфраструктуру.
Нужно сказать, что проблема залога незавершенки значительно проще решается для случаев, когда земельный участок находится в собственности застройщика. Здесь разрешение КУГИ уже не требуется. Для банков собственный земельный участок с объектом незавершенного строительства является вполне приемлемым, ликвидным залогом. Например, банк «Санкт–Петербург» активно разворачивает программу ипотечного кредитования строящихся объектов коммерческой недвижимости. Разумеется, возможность получения инвестиционных кредитов значительно повышает ценность земельных участков и объектов недвижимости, приобретаемых у промышленных предприятий, расположенных в центральной и внутренней селитебной части города.
В дальнейшем банки готовы кредитовать и жилищное строительство на собственных земельных участках. Причем это вовсе не исключает возможности продажи квартир в строящихся домах под контролем банка – кредитора, который должен быть уверен в адекватности текущего ипотечного обеспечения кредита.
В принципе, банки готовы брать в залог и арендуемые у города земельные участки. Они даже помогают застройщикам рассчитаться с городом (напомним, что это является необходимым условием оформления залога незавершенки), но такая финансовая схема невыгодна для строительных компаний, поскольку они получают скидку по платежам на инфраструктуру по ставке рефинансирования Центробанка, а отдают кредиты с коммерческими процентами.
В последние годы много говорят об ипотеке, как основном факторе увеличения платежеспособного спроса на жилье. Однако на сегодняшний день в Петербурге за счет ипотечных кредитов финансируется не более 2% строительства жилья (таблица 1). Кроме того, российская «ипотека» очень далека от жилищной ипотеки в общеевропейском понимании (кредиты на 20 – 30 лет, переходящие от поколения к поколению; первоначальный взнос 5 – 10% от стоимости приобретаемой квартиры; проценты размером 2 – 3% годовых).
При такой, европейской ипотеке рынок будет иметь дело с новым, «средним» (в российском понимании) классом покупателей жилья. Это семьи, которые имеют доход $700-1000 в месяц, что уже совсем близко к современной средней заработной плате. В настоящее время классические условия российской ипотеки таковы: первоначальный взнос 30% от стоимости приобретаемой квартиры, рассрочка до 5 лет (можно и больше, но тогда проценты резко возрастают), процент в размере 13 – 15% годовых в валюте).
Семьи, которые берут такой ипотечный кредит – это семьи, которые хотят поскорее купить квартиру, хотя бы и меньшей площади. В принципе, они могли бы купить жилье и без ипотечного кредита, откладывая деньги в течение 4 - 5 лет, причем эти деньги будут прирастать, а не «съеживаться», как при выплате ипотечных кредитов.
Таким образом, современная ипотека – это скорее фактор временного перераспределения спроса, причем в динамике спрос скорее уменьшается, чем увеличивается, поскольку значительная часть средств граждан уходит на оплату процентов по кредитам.
Петербургская ипотека
Название банка
Сумма (млн. руб.)
Число кредитов
Северо-Западный Сберегательный банк Сбербанка России - 451,8 млн. руб. - 610
Райффайзенбанк - 217,5 - 208
Городской ипотечный банк - 212,5 - 211
Промышленно-строительный банк - 143,8 - 139
Дельта-Кредит - 189,9 - 152
Национальный резервный банк - 107,1 - 111
Внешторгбанк - 93,1 - 75
Первое О.В.К. (Росбанк) - 51,9 - 42
МДМ-банк СПб - 11,2 - 12
Есть и еще один, институциональный фактор, который сдерживает развитие ипотеки. Современное жилищное законодательство делает весьма проблематичным выселение несостоятельного заемщика, которое необходимо для реализации заложенной квартиры. Поэтому банки, как правило, выдают ипотечные кредиты только при наличии альтернативного жилья. Это сильно ограничивает круг возможных заемщиков, поскольку первый (собственный) взнос на квартиру должен быть обеспечен именно за счет продажи имеющегося жилья.
На наш взгляд, эту проблему можно решить путем страхования залоговой ответственности заемщика. Предположим, что семья из трех человек покупает двухкомнатную квартиру стоимостью 60000 долларов с привлечением ипотечного кредита в размере 40000 долларов. В случае невыплаты долгов по кредиту, для выселения этой семьи потребуется не более 20000 долларов, которые и будут предметом страхования. По нашей оценке, в первые годы погашения ипотечного кредита страховые взносы не превысят 5% от основных выплат по кредиту. Затем, когда сумма задолженности по кредиту начнет снижаться, страховые выплаты будут уменьшаться. В целом, они составят не более 3% от общей стоимости кредита. Такая финансовая схема наверняка будет привлекательна для населения, поскольку она значительно расширяет возможности по внесению первого и самого трудного взноса, который определяет размеры приобретаемой квартиры.
Выше уже говорилось о том, что банки значительно увеличили объемы кредитования на покупку квартир в строящихся домах. Для них это, безусловно, более трудоемкая и затратная схема (вместо одного застройщика нужно обследовать и оценить сотню заемщиков – физических лиц). Однако, для рынка жилищного строительства кредитование покупателей жилья в строящихся домах – сильный оздоравливающий фактор. Действительно, закачивание заемных средств в жилищное строительство только усиливает перегрев рынка и делает весьма проблематичным их своевременный возврат. В то же время, кредитование покупателей – это увеличение платежеспособного спроса, а значит гарантия своевременной сдачи заложенного жилья и надежного обеспечения ипотечных кредитов. Кроме того, для строительных компаний гораздо выгоднее расширять объемы долевого (по содержанию, а не по форме) строительства, нежели привлекать дорогие банковские кредиты.
Вместе с тем, такая работа с банками накладывает очень серьезные обязательства на строительные компании по обеспечению ритмичности строительства. Задержки по срокам строительных работ могут привести к массовым отказам от возврата заемных средств со стороны покупателей квартир, а залог – право требования на строящееся жилье - в такой ситуации может оказаться неликвидным. Поэтому сегодня банки чрезвычайно осторожно подходят к выбору партнеров для ипотечных программ и далеко не все застройщики могут рассчитывать на включение в «белые списки». Кстати эффективность сотрудничества застройщиков с банками во многом зависит и от умения отделов продаж работать с потенциальными заемщиками – получателями ипотечных кредитов. Есть компании, которые почти ничего не получили от участия в ипотечных программах.
Много говорят и о паевых инвестиционных фондах. Однако на сегодня в Петербурге за их счет проинвестировано не более 10 тыс. кв. м строящегося жилья. С учетом низкой доходности и высокой рискованности современного жилищного строительства спекулятивные вложения ПИФов в обозримом будущем, наверное, не будут играть заметную роль в финансировании жилищного строительства. Гораздо перспективнее, на наш взгляд, использование ПИФов для привлечения средств дольщиков, ведь это совершенно особый класс инвесторов, которых интересует не столько приращение вложенных денег, сколько гарантированное приобретение выбранной квартиры.
Строительные ПИФы, работающие в Петербурге
ПИФ - Управляющая компания - Стоимость чистых активов, млн. руб.
АВК – Петербургская недвижимость - АВК Дворцовая площадь - 4.9
Арсагера – жилищное строительство – Арсагера - формируется
КИТ – Российская жилая недвижимость – КИТ - 489
Межрегиональный фонд недвижимости – КИТ - 476
Жилая недвижимость - УК Промстройбанка - 305
Строй Капитал – Энергокапитал - 2.4
На сегодняшний день единственным фондом, осуществляющем финансовые вложения в жилищное строительство, является ПИФ «Жилищная недвижимость» - 308 млн. рублей, в том числе «Северный город» – 64 млн. рублей, «Петротрест» – 46 млн. рублей, «Петербургстрой–Сканска» – 45 млн. рублей, «ЮИТ Лентек» – 42 млн. рублей. Аналогичные намерения декларируют УК «Арсагера» и УК «Доход».
Перспективным новым финансовым инструментом для крупных и известных строительных компаний стал выпуск облигационных займов, которые выгодно отличаются от кредитов отсутствием залоговых обязательств и относительно невысокой стоимостью привлекаемых средств. В Петербурге за их счет уже финансируется 3–5% от общего объема жилищного строительства (таблица 3).
Вместе с тем, серьезным ограничением для более широкого распространения облигационных займов является необходимость декларирования достаточно высокой рентабельности эмитента, которую сегодня могут предъявить далеко не все строительные компании. Кроме того, выход на фондовый рынок предполагает открытость, публичность и высокую репутацию строительной компании, которая должна предоставить полную информацию об основных финансово – экономических показателях своего развития и положении на строительном рынке. Нужно сказать, что это пока еще не соответствует традициям российского рынка.
Строительные фирмы на фондовом рынке
Эмитент, номер выпуска - Объем эмиссии, млн.руб. - Дата погашения – Оферта - Доходность, %
Главмосстрой-Финанс, 01 – 2000 - 27.05.2007 - 27.05.2006 - 10,68
Группа Компаний ПИК, 5 – 1120 - 20.05.2008 - 23.05.2006 - 12,70
Группа ЛСР, 1 – 1000 - 20.03.2008 - 23.03.2006 - 11,05
ИНКОМ-Финанс (ИНКОМ-Недвижимость), 1 - 1250,2 - 28.03.2009 - 29.03.2006 - 13,61
ИНТЕКО, 1 – 1200 - 15.02.2007 - … - 11,25
ИНТЕКО - Инвест, 1 – 3000 - 29.04.2007 - … - нет торгов
Камская долина-Финанс, 1 – 100 - 15.02.2007 - 20.02.2006 - 13,04
Миракс Групп, 1 – 1000 - 19.08.2008 - еще не начались торги
Пересвет-Инвест, 1 – 200 - 02.10.2007 - 18.10.2006 - 14,34
Северный город, 2 – 200 - 22.02.2007 - … - 12,26
СУ-155 Капитал, 1 – 1500 - 30.03.2007 - 30.03.2006 - 10,49
ЦУН ЛенСпецСМУ, 1 – 1000 - 22.04.2010 - 10.05.2006 - 12,37
ЮСКК, 1 – 600 - 01.07.2008 - 11.07.2006 - 13,39
Стройметресурс, 2 - 525,498 - 21.06.2007 - … - нет торгов
Стройтрансгаз, 1 – 3000 - 25.06.2008 - … - 8,64
Жирным шрифтом выделены петербургские компании-эмитенты.