227 0
Сложная игра на понижение
Это обидно - платить банку, например, 15% годовых, когда актуальная ставка уже снизилась до 12%. Уменьшение ставки 10-летнего ипотечного кредита даже на один процент может сэкономить заемщику несколько тысяч долларов. Способы перейти на меньшую ставку есть, но пока финансисты склонны рассматривать их чисто теоретически.
Оптимальные варианты рефинансирования ипотечного кредита - или пересмотр условий договора ипотеки, или приобретение в другом банке нового кредита, на более выгодных условиях, для погашения старого.
Пока наработанных финансовых схем перекредитования нет. Вопросы, касающиеся ипотечного рефинансирования, вызывают в банковском сообществе нешуточные споры.
Банки упорствуют
В соответствии с действующим законодательством стороны могут по обоюдному согласию изменять действующие условия договора, в том числе и процентную ставку.
В договорах некоторых банков предусмотрена возможность изменения ставки по ипотечному кредиту.
По словам главы петербургского представительства Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, пересмотреть условия договора в принципе можно, но на практике такие сделки - исключение. «Разумеется, наблюдая, как со временем снижаются ставки, клиент хочет платить меньшие проценты, - отмечает И. Жигунов. - Банк, в свою очередь, заинтересован в долгосрочном и плановом погашении займа и в получении процентного дохода. Поэтому теоретически возможно, что при снижении ставок на рынке банки смогут предложить клиентам чуть скорректировать ставки по их кредитам».
Генеральный управляющий филиалом «Петербургское отделение» Международного Московского банка Александр Конышков убежден в обратном: «Падение процентных ставок ипотечного кредита, как бы ни хотели того заемщики, вряд ли подтолкнет банки к пересмотру условий прежних договоров. Тем более что далеко не во всех договорах есть такой пункт. Так что пока единственно доступный вариант для заемщика - получить ссуду в другом банке и досрочно погасить полученный ранее заем».
На вырост
Некоторые банки начинают работать на перспективу, подготавливая собственные программы рефинансирования ипотечных кредитов. О намерениях развивать в следующем году это направление заявили такие активные участники рынка ипотеки, как Внешторгбанк, «Возрождение» и Росбанк.
Другие банки проводят «опыты на себе», внедряя внутрикорпоративные схемы рефинансирования. Так, ОАО «Инвестиционный банк «КИТ Финанс» разработало процедуру перекредитования для своих сотрудников, которые ранее брали ипотечный кредит в других банках. «Им разрешено взять необеспеченный заем с обязательством в дальнейшем заложить недвижимость, погасить задолженность и наложить обременение на квартиру в пользу «КИТ Финанс», - говорит директор департамента ипотечного кредитования банка Михаил Лазаренко. - Сейчас мы разрабатываем аналогичную программу для сторонних клиентов. Однако необходимо решить, как снизить риски, которые несет банк. Ведь в этом случае квартира какое-то время остается не обремененной залогом. Подобная процедура возможна в том случае, если клиент готов заложить какую-то другую недвижимость».
Тонкий расчет
Перекредитование - весьма трудоемкий процесс, связанный с дополнительными расходами.
По оценкам специалистов, при существующих темпах снижения процентной ставки по ипотечным кредитам - 1-2% в год - затея с перекредитованием вряд ли кажется экономически целесообразной. Для клиента это связано с немалыми издержками. Необходимо будет пройти вновь процедуру оценки недвижимости (она обычно считается действительной шесть месяцев). Придется переоформить госрегистрацию, страховой полис, заплатить комиссию за выдачу кредита и так далее.
К примеру, дополнительные расходы заемщика на переоформление страхового договора составят примерно 2% от ссудной задолженности. Кроме того, банк, который будет перекредитовывать заемщика, может потребовать плату за рассмотрение его заявки. Не исключена возможность, что банк введет повышенную процентную ставку до того момента, когда квартира будет получена в залог.
Как отмечают специалисты, перекредитоваться с помощью другого банка имеет смысл только в том случае, если разница между процентными ставками превышает 2%. Иначе затраты на переоформление залога могут съесть всю наметившуюся прибыль от рефинансирования.
Оптимальные варианты рефинансирования ипотечного кредита - или пересмотр условий договора ипотеки, или приобретение в другом банке нового кредита, на более выгодных условиях, для погашения старого.
Пока наработанных финансовых схем перекредитования нет. Вопросы, касающиеся ипотечного рефинансирования, вызывают в банковском сообществе нешуточные споры.
Банки упорствуют
В соответствии с действующим законодательством стороны могут по обоюдному согласию изменять действующие условия договора, в том числе и процентную ставку.
В договорах некоторых банков предусмотрена возможность изменения ставки по ипотечному кредиту.
По словам главы петербургского представительства Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, пересмотреть условия договора в принципе можно, но на практике такие сделки - исключение. «Разумеется, наблюдая, как со временем снижаются ставки, клиент хочет платить меньшие проценты, - отмечает И. Жигунов. - Банк, в свою очередь, заинтересован в долгосрочном и плановом погашении займа и в получении процентного дохода. Поэтому теоретически возможно, что при снижении ставок на рынке банки смогут предложить клиентам чуть скорректировать ставки по их кредитам».
Генеральный управляющий филиалом «Петербургское отделение» Международного Московского банка Александр Конышков убежден в обратном: «Падение процентных ставок ипотечного кредита, как бы ни хотели того заемщики, вряд ли подтолкнет банки к пересмотру условий прежних договоров. Тем более что далеко не во всех договорах есть такой пункт. Так что пока единственно доступный вариант для заемщика - получить ссуду в другом банке и досрочно погасить полученный ранее заем».
На вырост
Некоторые банки начинают работать на перспективу, подготавливая собственные программы рефинансирования ипотечных кредитов. О намерениях развивать в следующем году это направление заявили такие активные участники рынка ипотеки, как Внешторгбанк, «Возрождение» и Росбанк.
Другие банки проводят «опыты на себе», внедряя внутрикорпоративные схемы рефинансирования. Так, ОАО «Инвестиционный банк «КИТ Финанс» разработало процедуру перекредитования для своих сотрудников, которые ранее брали ипотечный кредит в других банках. «Им разрешено взять необеспеченный заем с обязательством в дальнейшем заложить недвижимость, погасить задолженность и наложить обременение на квартиру в пользу «КИТ Финанс», - говорит директор департамента ипотечного кредитования банка Михаил Лазаренко. - Сейчас мы разрабатываем аналогичную программу для сторонних клиентов. Однако необходимо решить, как снизить риски, которые несет банк. Ведь в этом случае квартира какое-то время остается не обремененной залогом. Подобная процедура возможна в том случае, если клиент готов заложить какую-то другую недвижимость».
Тонкий расчет
Перекредитование - весьма трудоемкий процесс, связанный с дополнительными расходами.
По оценкам специалистов, при существующих темпах снижения процентной ставки по ипотечным кредитам - 1-2% в год - затея с перекредитованием вряд ли кажется экономически целесообразной. Для клиента это связано с немалыми издержками. Необходимо будет пройти вновь процедуру оценки недвижимости (она обычно считается действительной шесть месяцев). Придется переоформить госрегистрацию, страховой полис, заплатить комиссию за выдачу кредита и так далее.
К примеру, дополнительные расходы заемщика на переоформление страхового договора составят примерно 2% от ссудной задолженности. Кроме того, банк, который будет перекредитовывать заемщика, может потребовать плату за рассмотрение его заявки. Не исключена возможность, что банк введет повышенную процентную ставку до того момента, когда квартира будет получена в залог.
Как отмечают специалисты, перекредитоваться с помощью другого банка имеет смысл только в том случае, если разница между процентными ставками превышает 2%. Иначе затраты на переоформление залога могут съесть всю наметившуюся прибыль от рефинансирования.