317 0
Поляризованный центр
В историческом центре Петербурга можно найти жилье от $850 до $10 тыс. за кв. м. Сложившиеся дорогие и дешевые зоны вряд ли существенно изменятся в ближайшее время. Со временем, уверены специалисты, они будут становиться все более однородными по ценам и социальному статусу обитателей.
Помимо «золотого треугольника» повышенным спросом у состоятельных покупателей пользуются кварталы, прилегающие к Исаакиевскому собору, окрестности станции метро «Чернышевская» и район Таврической-Тверской улиц. Есть отдельные «островки элитности» на Петроградке (на набережной Большой Невы и вдоль Каменноостровского проспекта), совсем немного - на Васильевском острове (первые линии вблизи Большого проспекта). Ценится и набережная Крюкова канала. Отдельный спрос - на новострой на Крестовском и Каменном островах (подробнее см. карту). «Элитная» география год от года практически не расширяется.
Супердесятина
Цены на жилье с элитной локацией и без особых недостатков начинаются от $2500/кв. м: если квартира не во дворе-колодце, приемлемой планировки, в чистом подъезде.
По подсчетам специалистов агентства «Бекар», текущий объем предложения в этой ценовой нише - около 300 квартир.
Примерно десятую часть престижной территории можно отнести к суперэлитной. Это Английская (до моста Лейтенанта Шмидта), Адмиралтейская, Дворцовая и Кутузовская набережные, набережная Мойки (от Марсова поля до Невского проспекта), Мытнинская и Петровская набережные на Петроградке. За удовольствие жить здесь покупатели выкладывают от $4 тыс. за метр. Причем столько стоят не самые лучшие варианты. Кв. м апартаментов удобной планировки с приличным парадным входом с улицы будет стоить от $6 тыс. Самые дорогие квартиры (к примеру, на Дворцовой набережной, 10) выставляются по $10-11 тыс. /кв. м. По мнению специалистов, варианты рано или поздно уйдут за запрашиваемую цену. Дороже $4500/кв. м в Петербурге можно найти лишь 20-40 объектов. Если потенциальному покупателю нужны строго определенное место и размер жилья, ждать его придется довольно долго.
Клиенты, желающие приобрести квартиры в элитном месте, как правило, готовы закрывать глаза на определенные недостатки. Так, на набережных Большой Невы почти нет домов, возле которых можно организовать парковку - один из непременных атрибутов элитного жилья. Однако это не смущает покупателей. «У владельцев жилья такого уровня есть личные шоферы, которые подают машину к подъезду», - объясняет директор департамента по продаже квартир VIP агентства «Бекар» Леонид Рысев.
«Если клиент ищет жилье на набережной и готов заплатить $10 тыс. за кв. м, бесполезно предлагать ему квартиру по $8 тыс. в любом другом месте. Ради вида и локации он готов смириться с недостатками, которые не потерпит покупатель более дешевого жилья где-нибудь на улице Чайковского», - добавляет менеджер агентства недвижимости «Адвекс» Владимир Федоров.
Примерно половину объектов здесь приобретают иностранцы, для них важнейший фактор – «знаковость» места.
Зона локации «де люкс» - самая консервативная. Она сформировалась, по разным оценкам, 5-10 лет назад и уже не меняется. «В момент формирования рынка эти места можно было взять почти задаром: из домов в начале Мойки люди разъезжались примерно по тем же нормам, как из любого другого места в центре. Но к концу 90-х активная фаза расселения закончилась, предложения стали дефицитными. В 1998 году на Английской набережной появились в продаже варианты, за которые просили по $5 тыс. за метр», - вспоминает генеральный директор агентства недвижимости «Русский дом» Людмила Синьковская.
Новые адреса вряд ли попадут в этот список. «Возможно, когда Малую Морскую улицу доведут до ума, все расселят и реконструируют, - тогда она войдет в перечень «топовых» мест. Но это случится лет через 10-15, не раньше», - рассуждает Леонид Рысев.
Вторая зона (качеством и ценами слегка пониже) более подвижна. Однако чтобы территория «доросла» до этого уровня, требуются масштабные проекты элитной застройки (вроде «Парадного квартала» или «Набережной Европы»). Единичными «вставками» тут не обойтись. По мнению специалистов «Русского дома», в обозримом будущем подрастет статус территорий в районе станции метро «Чернышевская». Станет более популярным и жилье на Петровском острове - года через четыре, когда там завершится строительство и благоустройство. Следом, как ожидают аналитики, может увеличиться спрос на кварталы Петроградского острова.
Зоны на вырост
В зоне удачной (но не элитной) локации квадратный метр жилья нормального качества стоит от $1600 до $2500. Примечательно, что в Центральном и Адмиралтейском районах таких территорий относительно немного. Ценники на квартиры здесь поляризованы: либо существенно дороже, либо дешевле. Основной «запас» жилья этой категории находится на Петроградке: кварталы вдоль Каменноостровского, Большой Пушкарской, Большого проспекта. На Адмиралтейской стороне - Староневский и дома вдоль канала Грибоедова (от Садовой улицы до Театральной площади). В эту же ценовую нишу, впрочем, попадают и объекты с недостатками (дворовые или неудобные по планировкам квартиры) в более дорогих местах.
«С покупателями такого жилья зачастую работать куда сложнее, чем с более состоятельными клиентами. Они всячески пытаются подчеркнуть свою
принадлежность к элите, нередко выставляют неадекватные требования, но жестко привязаны к сумме сделки», - говорит Леонид Рысев.
Поднять статус менее востребованных территорий до такого уровня относительно просто. Достаточно одного-двух точечных проектов или незначительного благоустройства окрестной территории, чтобы вызвать интерес инвесторов к дальнейшему развитию кварталов. Это подтолкнет и постепенный рост спроса.
Промзону не выселишь
Ценники в зонах среднего качества начинаются от $1300 за метр (на жилье без существенных недостатков). Покупают эти квартиры горожане, привыкшие жить в центре, но не имеющие особых претензий. Самый ходовой размер объекта - до 80 кв.м.
По наблюдениям специалистов, именно такие варианты больше всего пострадали от стагнации, начавшейся в середине 2004: весь прошлый год цена на них снижалась и лишь к концу 2005 года неуверенно пошла вверх. Однако спрос на это жилье остается пока очень вялым. По мнению специалистов «Бекара», чтобы продать квартиру, хозяину необходимо оценить кв. м на $100 меньше, чем в рекламных объявлениях. А это психологически сложно.
В наименее востребованных кварталах, примыкающих к промзонам, можно найти варианты от $850/кв. м. Однако продать квартиру даже по этим ценам здесь проблематично. «Не могу представить себе здравомыслящего покупателя, который купит квартиру на Обводном канале за $900-1000/кв. м. Это место мало подходит для жизни», - говорит Владимир Федоров. Однако снижать цены продавцам уже некуда: если они не смогут приобрести подходящий объект в спальных районах, нет смысла покидать обжитые места.
Однако для приезжих покупка жилья в этой ценовой нише - вполне приемлемый вариант. Для них нет разницы: жить на Невском или в 200 метрах от него. А цена может различаться в разы.
В этих зонах активно покупают и комнаты: их граждане рассматривают как временное пристанище и не придают большого значения местоположению. Главное - метраж и цена. При этом 10-метровые каморки в многонаселенных коммуналках продают не менее $1400-1500 за «квадрат» - альтернативы в этой ценовой нише у этого жилья нет.
Чтобы повысить статус таких территорий, надо «всего лишь» убрать понижающий фактор - промзону. Аналитики ожидают, что в обозримом будущем по этой причине подрастет интерес к удаленной части Советских улиц.
В делении на зоны есть определенная условность. Цена квартиры может существенно различаться в зависимости от того, где располагается подъезд (вход с улицы или со двора), куда смотрят окна квартиры, в каком состоянии лестница, кто обитает по соседству и пр. Элитные зоны у нас пока довольно «рыхлые». Специалисты уверены: хотя существенно пополняться список престижных мест не будет, сами эти территории станут более однородными (благоустроят дворы, отремонтируют подъезды). И ценовая разница на квартиры в пределах одного квартала заметно сократится.
Мнения экспертов
Людмила СИНЬКОВСКАЯ, генеральный директор агентства недвижимости «Русский дом»:
– Твердо убеждена, что элитные зоны будут развиваться между улицей Радищева и Литейным проспектом. Это «тихий» центр: здесь спокойные, немноголюдные улочки, подходящий жилой фонд. Как только эти дома будут расселены, тут появятся и охрана, и соответствующая инфраструктура. Хорошие перспективы у части Суворовского проспекта (ближе к парку). Пока немногие покупатели задумываются, что это место вполне подходит для жилья. Как только они это поймут, мы все это место распродадим за полгода. Здесь всего несколько сотен квартир - больше нет и не будет.
Юрий СЕРГЕЕВ, генеральный директор агентства недвижимости «Динас»:
– Вблизи Кирочной улицы стоит колоссальное количество нерасселенных квартир. Требования у жильцов довольно высокие, а желающих купить жилье нет. Жить здесь неудобно, но есть коммерческий спрос: фирмы выкупают вторые-третьи этажи под офисы и магазины. Не расселена и почти вся улица Восстания. Квартиры до 80 метров здесь покупают люди, которые хотят жить в центре, но ограничены в средствах.
Во втором-третьем дворе можно купить квартиру
за $50-60 тысяч.
Я думаю, что покупатели этой категории уже не будут существенно вкладываться в благоустройство дворов, как было четыре-пять лет назад. Такие траты могут позволить лишь состоятельные господа, а для них сегодня предлагается немало новых домов, где благоустройство уже выполнено.
Леонид РЫСЕВ, директор департамента по продаже квартир VIP агентства «Бекар»:
– Покупатели, претендующие на зону А, требуют место и вид из окон. За это они готовы закрыть глаза на многое другое. Цены здесь вздуты именно в расчете на таких людей. Состоятельных покупателей с таким менталитетом немного, и квартиры ждут владельцев годами. Покупатели зоны В - новые русские. Жить здесь даже удобнее, чем в "золотом треугольнике": охрана, тихо, зелено, новые коммуникации, "однородные" соседи. Иностранцы, покупающие локацию "де люкс", часто просто опасаются жутко дорогих машин и других ярких проявлений богатства. Приезжие оценивают Питер иначе, чем местные. Они не делят исторический центр на зоны. И Обводный канал для них - речка.
Владимир ФЕДОРОВ, менеджер компании «Адвекс»:
– В Петербурге последнее время оживился рынок самого дорогого жилья. Есть обеспеченный спрос в верхнем сегменте. Квартиру от $1,5 млн. сегодня продать легче, чем квартиру от $500 000 до $1 млн. За этот год ушли объекты на Итальянской улице - за $2,7 млн., на 2-й Березовой - $1,9 млн., на Адмиралтейской набережной - за $2,4 млн. Жилье дороже $5000 за квадратный метр пользуется устойчивым спросом. В городе будет развиваться малый девелопмент - реконструкция отдельных домов. Это будет важно, когда из центра начнут активнее выезжать институты, военные училища. Малый девелопмент будет не расширять зоны, а улучшать их, делать более плотными и однородными. Наметилась и еще одна тенденция: поток денег пойдет за город, состоятельные граждане будут вкладываться в загородные резиденции
и обустройство прилегающих территорий.
Помимо «золотого треугольника» повышенным спросом у состоятельных покупателей пользуются кварталы, прилегающие к Исаакиевскому собору, окрестности станции метро «Чернышевская» и район Таврической-Тверской улиц. Есть отдельные «островки элитности» на Петроградке (на набережной Большой Невы и вдоль Каменноостровского проспекта), совсем немного - на Васильевском острове (первые линии вблизи Большого проспекта). Ценится и набережная Крюкова канала. Отдельный спрос - на новострой на Крестовском и Каменном островах (подробнее см. карту). «Элитная» география год от года практически не расширяется.
Супердесятина
Цены на жилье с элитной локацией и без особых недостатков начинаются от $2500/кв. м: если квартира не во дворе-колодце, приемлемой планировки, в чистом подъезде.
По подсчетам специалистов агентства «Бекар», текущий объем предложения в этой ценовой нише - около 300 квартир.
Примерно десятую часть престижной территории можно отнести к суперэлитной. Это Английская (до моста Лейтенанта Шмидта), Адмиралтейская, Дворцовая и Кутузовская набережные, набережная Мойки (от Марсова поля до Невского проспекта), Мытнинская и Петровская набережные на Петроградке. За удовольствие жить здесь покупатели выкладывают от $4 тыс. за метр. Причем столько стоят не самые лучшие варианты. Кв. м апартаментов удобной планировки с приличным парадным входом с улицы будет стоить от $6 тыс. Самые дорогие квартиры (к примеру, на Дворцовой набережной, 10) выставляются по $10-11 тыс. /кв. м. По мнению специалистов, варианты рано или поздно уйдут за запрашиваемую цену. Дороже $4500/кв. м в Петербурге можно найти лишь 20-40 объектов. Если потенциальному покупателю нужны строго определенное место и размер жилья, ждать его придется довольно долго.
Клиенты, желающие приобрести квартиры в элитном месте, как правило, готовы закрывать глаза на определенные недостатки. Так, на набережных Большой Невы почти нет домов, возле которых можно организовать парковку - один из непременных атрибутов элитного жилья. Однако это не смущает покупателей. «У владельцев жилья такого уровня есть личные шоферы, которые подают машину к подъезду», - объясняет директор департамента по продаже квартир VIP агентства «Бекар» Леонид Рысев.
«Если клиент ищет жилье на набережной и готов заплатить $10 тыс. за кв. м, бесполезно предлагать ему квартиру по $8 тыс. в любом другом месте. Ради вида и локации он готов смириться с недостатками, которые не потерпит покупатель более дешевого жилья где-нибудь на улице Чайковского», - добавляет менеджер агентства недвижимости «Адвекс» Владимир Федоров.
Примерно половину объектов здесь приобретают иностранцы, для них важнейший фактор – «знаковость» места.
Зона локации «де люкс» - самая консервативная. Она сформировалась, по разным оценкам, 5-10 лет назад и уже не меняется. «В момент формирования рынка эти места можно было взять почти задаром: из домов в начале Мойки люди разъезжались примерно по тем же нормам, как из любого другого места в центре. Но к концу 90-х активная фаза расселения закончилась, предложения стали дефицитными. В 1998 году на Английской набережной появились в продаже варианты, за которые просили по $5 тыс. за метр», - вспоминает генеральный директор агентства недвижимости «Русский дом» Людмила Синьковская.
Новые адреса вряд ли попадут в этот список. «Возможно, когда Малую Морскую улицу доведут до ума, все расселят и реконструируют, - тогда она войдет в перечень «топовых» мест. Но это случится лет через 10-15, не раньше», - рассуждает Леонид Рысев.
Вторая зона (качеством и ценами слегка пониже) более подвижна. Однако чтобы территория «доросла» до этого уровня, требуются масштабные проекты элитной застройки (вроде «Парадного квартала» или «Набережной Европы»). Единичными «вставками» тут не обойтись. По мнению специалистов «Русского дома», в обозримом будущем подрастет статус территорий в районе станции метро «Чернышевская». Станет более популярным и жилье на Петровском острове - года через четыре, когда там завершится строительство и благоустройство. Следом, как ожидают аналитики, может увеличиться спрос на кварталы Петроградского острова.
Зоны на вырост
В зоне удачной (но не элитной) локации квадратный метр жилья нормального качества стоит от $1600 до $2500. Примечательно, что в Центральном и Адмиралтейском районах таких территорий относительно немного. Ценники на квартиры здесь поляризованы: либо существенно дороже, либо дешевле. Основной «запас» жилья этой категории находится на Петроградке: кварталы вдоль Каменноостровского, Большой Пушкарской, Большого проспекта. На Адмиралтейской стороне - Староневский и дома вдоль канала Грибоедова (от Садовой улицы до Театральной площади). В эту же ценовую нишу, впрочем, попадают и объекты с недостатками (дворовые или неудобные по планировкам квартиры) в более дорогих местах.
«С покупателями такого жилья зачастую работать куда сложнее, чем с более состоятельными клиентами. Они всячески пытаются подчеркнуть свою
принадлежность к элите, нередко выставляют неадекватные требования, но жестко привязаны к сумме сделки», - говорит Леонид Рысев.
Поднять статус менее востребованных территорий до такого уровня относительно просто. Достаточно одного-двух точечных проектов или незначительного благоустройства окрестной территории, чтобы вызвать интерес инвесторов к дальнейшему развитию кварталов. Это подтолкнет и постепенный рост спроса.
Промзону не выселишь
Ценники в зонах среднего качества начинаются от $1300 за метр (на жилье без существенных недостатков). Покупают эти квартиры горожане, привыкшие жить в центре, но не имеющие особых претензий. Самый ходовой размер объекта - до 80 кв.м.
По наблюдениям специалистов, именно такие варианты больше всего пострадали от стагнации, начавшейся в середине 2004: весь прошлый год цена на них снижалась и лишь к концу 2005 года неуверенно пошла вверх. Однако спрос на это жилье остается пока очень вялым. По мнению специалистов «Бекара», чтобы продать квартиру, хозяину необходимо оценить кв. м на $100 меньше, чем в рекламных объявлениях. А это психологически сложно.
В наименее востребованных кварталах, примыкающих к промзонам, можно найти варианты от $850/кв. м. Однако продать квартиру даже по этим ценам здесь проблематично. «Не могу представить себе здравомыслящего покупателя, который купит квартиру на Обводном канале за $900-1000/кв. м. Это место мало подходит для жизни», - говорит Владимир Федоров. Однако снижать цены продавцам уже некуда: если они не смогут приобрести подходящий объект в спальных районах, нет смысла покидать обжитые места.
Однако для приезжих покупка жилья в этой ценовой нише - вполне приемлемый вариант. Для них нет разницы: жить на Невском или в 200 метрах от него. А цена может различаться в разы.
В этих зонах активно покупают и комнаты: их граждане рассматривают как временное пристанище и не придают большого значения местоположению. Главное - метраж и цена. При этом 10-метровые каморки в многонаселенных коммуналках продают не менее $1400-1500 за «квадрат» - альтернативы в этой ценовой нише у этого жилья нет.
Чтобы повысить статус таких территорий, надо «всего лишь» убрать понижающий фактор - промзону. Аналитики ожидают, что в обозримом будущем по этой причине подрастет интерес к удаленной части Советских улиц.
В делении на зоны есть определенная условность. Цена квартиры может существенно различаться в зависимости от того, где располагается подъезд (вход с улицы или со двора), куда смотрят окна квартиры, в каком состоянии лестница, кто обитает по соседству и пр. Элитные зоны у нас пока довольно «рыхлые». Специалисты уверены: хотя существенно пополняться список престижных мест не будет, сами эти территории станут более однородными (благоустроят дворы, отремонтируют подъезды). И ценовая разница на квартиры в пределах одного квартала заметно сократится.
Мнения экспертов
Людмила СИНЬКОВСКАЯ, генеральный директор агентства недвижимости «Русский дом»:
– Твердо убеждена, что элитные зоны будут развиваться между улицей Радищева и Литейным проспектом. Это «тихий» центр: здесь спокойные, немноголюдные улочки, подходящий жилой фонд. Как только эти дома будут расселены, тут появятся и охрана, и соответствующая инфраструктура. Хорошие перспективы у части Суворовского проспекта (ближе к парку). Пока немногие покупатели задумываются, что это место вполне подходит для жилья. Как только они это поймут, мы все это место распродадим за полгода. Здесь всего несколько сотен квартир - больше нет и не будет.
Юрий СЕРГЕЕВ, генеральный директор агентства недвижимости «Динас»:
– Вблизи Кирочной улицы стоит колоссальное количество нерасселенных квартир. Требования у жильцов довольно высокие, а желающих купить жилье нет. Жить здесь неудобно, но есть коммерческий спрос: фирмы выкупают вторые-третьи этажи под офисы и магазины. Не расселена и почти вся улица Восстания. Квартиры до 80 метров здесь покупают люди, которые хотят жить в центре, но ограничены в средствах.
Во втором-третьем дворе можно купить квартиру
за $50-60 тысяч.
Я думаю, что покупатели этой категории уже не будут существенно вкладываться в благоустройство дворов, как было четыре-пять лет назад. Такие траты могут позволить лишь состоятельные господа, а для них сегодня предлагается немало новых домов, где благоустройство уже выполнено.
Леонид РЫСЕВ, директор департамента по продаже квартир VIP агентства «Бекар»:
– Покупатели, претендующие на зону А, требуют место и вид из окон. За это они готовы закрыть глаза на многое другое. Цены здесь вздуты именно в расчете на таких людей. Состоятельных покупателей с таким менталитетом немного, и квартиры ждут владельцев годами. Покупатели зоны В - новые русские. Жить здесь даже удобнее, чем в "золотом треугольнике": охрана, тихо, зелено, новые коммуникации, "однородные" соседи. Иностранцы, покупающие локацию "де люкс", часто просто опасаются жутко дорогих машин и других ярких проявлений богатства. Приезжие оценивают Питер иначе, чем местные. Они не делят исторический центр на зоны. И Обводный канал для них - речка.
Владимир ФЕДОРОВ, менеджер компании «Адвекс»:
– В Петербурге последнее время оживился рынок самого дорогого жилья. Есть обеспеченный спрос в верхнем сегменте. Квартиру от $1,5 млн. сегодня продать легче, чем квартиру от $500 000 до $1 млн. За этот год ушли объекты на Итальянской улице - за $2,7 млн., на 2-й Березовой - $1,9 млн., на Адмиралтейской набережной - за $2,4 млн. Жилье дороже $5000 за квадратный метр пользуется устойчивым спросом. В городе будет развиваться малый девелопмент - реконструкция отдельных домов. Это будет важно, когда из центра начнут активнее выезжать институты, военные училища. Малый девелопмент будет не расширять зоны, а улучшать их, делать более плотными и однородными. Наметилась и еще одна тенденция: поток денег пойдет за город, состоятельные граждане будут вкладываться в загородные резиденции
и обустройство прилегающих территорий.