400 0
Торговая недвижимость: прогноз развития рынка торговых центров Санкт-Петербурга на 2006 год
Прогноз развития рынка торговых центров Санкт-Петербурга на 2006 год от London Consulting & Management Company.
Прогнозируемый объем ввода торговых площадей в ТЦ Санкт-Петербурга в 2006 году составит 660 тыс. кв. м (380 070 кв. м в 2005 году). Прирост объема ввода в 2006 году по отношению к аналогичному периоду прошлого года составит 73,6%. Это максимальный объем ввода торговых площадей за последние 10 лет. Общий объем предложения на конец 2006 года составит 1, 83 млн. кв. м. Значительный рост ввода качественных торговых площадей в ТЦ в 2006 году приведет к нарастанию «миграции» арендаторов из торговых центров старого поколения в новые ТЦ, что заставит многие ТЦ пересмотреть ценовую политику; Встанет вопрос о реконцепте неудачных либо устаревших проектов. Первая ласточка – ТЦ «Космополис», сданный в середине 2005 года и уже заказавший реконцепт у «Ай-Би групп», в связи с отсутствием запланированных человекопотоков.
Прогнозируемая потенциальная емкость рынка в 2006 году составит 7148589 кв. м, при величине объема предложения 5400979 кв. м. Прогнозируемая величина дефицита в 2006 году составит 1747573 кв. м; Согласно декларируемым срокам ввода на 2005 г. было заявлено 340 тыс. кв. м торговых помещений в торговых центрах, из них, по оценке специалистов компании LCMC, на 1-3 кв. 2005 г. было заявлено 200 тыс. кв. м. По итогам трех кварталов 2005 года, реальный ввод торговых помещений составил 59%. Один из наиболее крупных объектов, сроки ввода которого были перенесены на 2006 г. – ТЦ «Европа-Центр», общей торговой площадью 70 тыс. кв. м.
В соответствии с прогнозами, пик ввода торговых помещений в ТЦ придется на конец 2006-07 гг., что может привести к пересмотру арендных ставок в действующих торговых центрах первого поколения в сторону снижения. Данный процесс затронет, в первую очередь, собственников низкокачественных площадей в ТК.
До конца 2006 года специалисты компании LCMC прогнозируют стабильные темпы прироста арендных ставок на уровне 5-13% за год. В ближайшие 2 года с ростом конкуренции будет наблюдаться усиление дифференциации арендных ставок не только в зависимости от местоположения объекта, но и от класса объектов, их уровня и концептуальной идеи.
В 2006 году ожидается рост удельных долей торговых центров класса «Региональный»; также за счет ввода проектов «Мега» в городе появятся европейского уровня объекты класса «Суперрегиональный», до этого единично представленные в городе.
Активное развитие местных торговых операторов (в том числе сетевых) и экспансия московских и зарубежных сетевиков приведет к росту спроса в современных торговых центрах, определяет количественные и качественные критерии спроса на торговые помещения и, соответственно, координирует направления развития торговых центров; В 2006 году ожидается активная экспансия иностранных ритейлеров, выход на рынок Петербурга новых московских и питерских якорных операторов:
- гипермаркет товаров для дома «OBI» (18 тыс. кв. м) - ТРЦ «Питер Радуга», ТРЦ «Мега»;
- гипермаркет Real (17 тыс. кв. м) - ТРЦ «Питер Радуга»;
- «Наш Гипермаркет» (16 000 кв.м, принадлежит компании ОАО «Седьмой континент») – ТЦ «Словацкий Дом»;
- Сетевой оператор сферы развлечений «Стар Гэлэкси» (детские развлечения) - ТРЦ «Шкиперский Молл»;
- продовольственные гипермаркеты «Auchan» (Франция) - ТРЦ «Мега»;
- гипермаркет товаров для дома «Castorama» (принадлежит британской компании «Kingfisher»), который активно сотрудничает и разместится рядом с гипермаркетом «Лента» на углу Дальневосточного пр. и ул. Коллонтай;
- Гипермаркет товаров для дома петербургской компании «Лавента» (ТЦ «Меридиан»);
- 2 гипермаркета товаров для дома планирует построить финская компания «Rautakesko Ltd»;
- Средний уровень заполняемости в торговых центрах, введенных в эксплуатацию в 2005 году, по данным на 3 кв. 2005 г., составляет порядка 96%;
- Наибольшим спросом у неякорных арендаторов пользуются торговые помещения, площадью 150-300 кв. м; якорные операторы арендуют более крупные площади (1-15 тыс. кв. м) в зависимости от их профиля;
- По данным на 4 кв. 2005 года, уровень обеспеченности торговыми помещениями в торговых центрах г. Санкт-Петербург составляет 254 кв. м на 1 тыс. человек. Ближе всего Санкт-Петербург по данному показателю подошел к Праге (отставание в 20%). По численности населения ближе других к Санкт-Петербургу Берлин (3,39 млн. чел.), однако по показателю обеспеченности площадями в ТЦ отстает от него на 38%. Сравнение показателя обеспеченности качественными торговыми помещениями в ТЦ Санкт-Петербурга с другими европейскими городами свидетельствует о высоком потенциале развития рынка торговой недвижимости Северной столицы (Петербург по данному показателю отстает от развитых европейских рынков).
- Крупнейшими игроками на петербургском рынке торговой недвижимости являются холдинги: «Адамант», «Макромир», а также IKEA, «VINCI Construction Grands Project» и др.:
- Компанией «Адамант» уже реализовано 11 проектов торгового назначения, общей площадью 350 тыс. кв. м. В настоящее время компания ведет строительство и проектирование торговых центров, общей площадью около 500 тыс. кв.м. По состоянию на 3 кв. 2005 г. наиболее близкими к сдаче в эксплуатацию являются: «Варшавский экспресс», общей площадью 34 тыс. кв. м, а также ТРК «Континент», общей площадью 56700 кв. м;
- Компания «Макромир» планирует построить 10 объектов торгового назначения, общей площадью около 450 тыс. кв.м. Компания ввела в эксплуатацию пока один объект – ТЦ «Французский бульвар», общей торговой площадью 11 тыс. кв. м. В настоящий момент ведется строительство таких объектов как: ТЦ «Сити Молл», общей площадью 100 тыс. кв. м., ТЦ «Родео Драйв», общей площадью 46 тыс. кв. м и др.;
- Одно из значимых событий на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга – строительство двух крупнейших комплексов «Мега», открытие которых запланировано на октябрь 2006 г. ТЦ «Мега Дыбенко», общей площадью 145 тыс. кв. м расположится поблизости от функционирующего гипермаркета «IKEA». ТЦ «Мега Парнас», общей площадью 150-170 тыс. кв. м построят на пересечении КАД и пр. Энгельса. В обоих торговых центрах якорными арендаторами будут гипермаркеты «Ашан» и «OBI».
- Высока вероятность начала работ по реализации проекта торгового центра под площадью Восстания (у Московского вокзала) – инвестор «Открытые инвестиции»,
- А также создания ТЦ на углу Невского проспекта и ул.Восстания (инвестор – финская компания Stockman).
- В 2006 году ожидаются к вводу в эксплуатацию объекты, сроки реализации которых переносятся с прошлых лет, например: ТРК «Родео Драйв» (общ. Площадь 46 тыс. кв. м), ТРК, 1-ая оч. ТРК «Сити – Молл» (общая площадь комплекса после запуска всего объекта – 100 тыс. кв. м). На 2006 год запланирована сдача в эксплуатацию крупных объектов иностранных девелоперов: ТРК «Питер Радуга», общей площадью 75 тыс. кв. м (VINCI Construction), 1-ая очередь ТРК «Словацкий Дом» (ZIPP Bratislava, Spol. S.R.O.), на 4 кв. 2006 года намечен ввод в эксплуатацию сразу 2-х торгово-развлекательных комплексов «Мега» (IKEA).
Состав арендаторов в ТЦ, вводимых в 2006-07 годах, должен видоизмениться за счет выхода на российский рынок западных универмагов одежды – Marx/Spenser, H/M, C/A.
Изменения в концепциях ТЦ. В 2006 году появится объект, воплощающий в себе новую для петербургского рынка концепцию – концепцию Retail Park (представляет собой группу крупных 1–2-этажных магазинов (боксов) торговых операторов разного профиля (мелкие торговые операторы отсутствуют), объединенных общей архитектурной идеей, имеющих отдельные входы, но использующих общую парковочную зону). Девелопером данного проекта выступает итальянская девелоперская компания Promocentro Italia (строительство 35 торговых центров в Хорватии, Румынии, Италии и др. странах). На участке площадью 50 Га на пересечении пр. Культуры и КАД проект реализуется совместно с инвестиционной компанией Thesis. В апреле 2005 года в фундамент проекта под названием «Северный молл» заложили первый камень. Общая площадь 1-ой очереди (одноэтажное здание ангарного типа) составит 35 тыс. кв. м (общий объем инвестиций в строительство 1-ой оч. – около 50 млн. евро, сдача в эксплуатацию планируется летом 2006 года). Известно, что одним из якорей будет гипермаркет Real (17 тыс. кв. м). Вторая очередь предусматривает строительство еще нескольких торговых центров, общий объем инвестиций оценивается в 180-200 млн. евро, сдача объектов запланирована на середину 2007 года. Анализ реализуемых в 2006 году проектов торговых центров показывает, что практически все объекты ориентированы на массового потребителя. Подавляющая доля объектов класса «Региональный»/«Суперрегиональный» включает в себя достаточно типовой набор якорных операторов – продукты, бытовая техника и электроника, товары для дома, товары для детей и проч, и в большинстве своем не отличается оригинальностью. Тоже самое можно наблюдать и в сегменте развлечений, выполняющих роль «якоря» - мультиплексы, боулинги по-прежнему востребованы на петербургском рынке и присутствуют практически в каждом проектируемом объекте. Изменения на уровне концепций лишь касаются происхождения торговых операторов (все больше привлекаются иностранные якоря), но не профиля и формата. Настоящую конкуренцию концепций можно ожидать во втором полугодии 2007 года после ввода в эксплуатацию заявленных масштабных объектов. В тоже время можно ожидать рост активности спроса на услуги по реконцепции действующих объектов, в настоящее время носящие единичный характер. Тогда же можно ожидать начало массового оттока арендаторов объектов первых поколений.
Новые торговые коридоры, торговые зоны К новым торговым зонам можно отнести формирующуюся южную торговую зону в районе Пулковского шоссе, активно застраиваемую гипермаркетами («Карусель», «Стройбург», «О-кей»), в которой также планируется построить торговый центр «Масштаб» и торговый центр «»Аэропарк», развлекательно-деловой комплекс «Пулково» (общей площадью 85 тыс. кв. м). Вторая формирующаяся торговая зона – восточная торговая зона в районе Мурманского шоссе, в которой в настоящий момент действует лишь IKEA и гипермаркет «Карусель» и в которой в 4 кв. 2006 года планируется построить ТРК «Мега – Дыбенко». Третья – северо-западная, формирующаяся вдоль Выборгского шоссе, представленная ТЦ «Озерки», гипермаркетами «О-кей», «Лента», ТЦ «Космополис», проектом универмага одежды «Плато», проектом ТЦ «Осиновая роща» на пересечении Выборгского шоссе и КАД. Четвертая – западная, вдоль Приморского шоссе. Представленная ТЦ «Гулливер», гипермаркет электроники «Матрица», два проекта торгово-офисных центров «Арсенал-недвижимость» и «Атлантик-Сити».
Прогнозируемый объем ввода торговых площадей в ТЦ Санкт-Петербурга в 2006 году составит 660 тыс. кв. м (380 070 кв. м в 2005 году). Прирост объема ввода в 2006 году по отношению к аналогичному периоду прошлого года составит 73,6%. Это максимальный объем ввода торговых площадей за последние 10 лет. Общий объем предложения на конец 2006 года составит 1, 83 млн. кв. м. Значительный рост ввода качественных торговых площадей в ТЦ в 2006 году приведет к нарастанию «миграции» арендаторов из торговых центров старого поколения в новые ТЦ, что заставит многие ТЦ пересмотреть ценовую политику; Встанет вопрос о реконцепте неудачных либо устаревших проектов. Первая ласточка – ТЦ «Космополис», сданный в середине 2005 года и уже заказавший реконцепт у «Ай-Би групп», в связи с отсутствием запланированных человекопотоков.
Прогнозируемая потенциальная емкость рынка в 2006 году составит 7148589 кв. м, при величине объема предложения 5400979 кв. м. Прогнозируемая величина дефицита в 2006 году составит 1747573 кв. м; Согласно декларируемым срокам ввода на 2005 г. было заявлено 340 тыс. кв. м торговых помещений в торговых центрах, из них, по оценке специалистов компании LCMC, на 1-3 кв. 2005 г. было заявлено 200 тыс. кв. м. По итогам трех кварталов 2005 года, реальный ввод торговых помещений составил 59%. Один из наиболее крупных объектов, сроки ввода которого были перенесены на 2006 г. – ТЦ «Европа-Центр», общей торговой площадью 70 тыс. кв. м.
В соответствии с прогнозами, пик ввода торговых помещений в ТЦ придется на конец 2006-07 гг., что может привести к пересмотру арендных ставок в действующих торговых центрах первого поколения в сторону снижения. Данный процесс затронет, в первую очередь, собственников низкокачественных площадей в ТК.
До конца 2006 года специалисты компании LCMC прогнозируют стабильные темпы прироста арендных ставок на уровне 5-13% за год. В ближайшие 2 года с ростом конкуренции будет наблюдаться усиление дифференциации арендных ставок не только в зависимости от местоположения объекта, но и от класса объектов, их уровня и концептуальной идеи.
В 2006 году ожидается рост удельных долей торговых центров класса «Региональный»; также за счет ввода проектов «Мега» в городе появятся европейского уровня объекты класса «Суперрегиональный», до этого единично представленные в городе.
Активное развитие местных торговых операторов (в том числе сетевых) и экспансия московских и зарубежных сетевиков приведет к росту спроса в современных торговых центрах, определяет количественные и качественные критерии спроса на торговые помещения и, соответственно, координирует направления развития торговых центров; В 2006 году ожидается активная экспансия иностранных ритейлеров, выход на рынок Петербурга новых московских и питерских якорных операторов:
- гипермаркет товаров для дома «OBI» (18 тыс. кв. м) - ТРЦ «Питер Радуга», ТРЦ «Мега»;
- гипермаркет Real (17 тыс. кв. м) - ТРЦ «Питер Радуга»;
- «Наш Гипермаркет» (16 000 кв.м, принадлежит компании ОАО «Седьмой континент») – ТЦ «Словацкий Дом»;
- Сетевой оператор сферы развлечений «Стар Гэлэкси» (детские развлечения) - ТРЦ «Шкиперский Молл»;
- продовольственные гипермаркеты «Auchan» (Франция) - ТРЦ «Мега»;
- гипермаркет товаров для дома «Castorama» (принадлежит британской компании «Kingfisher»), который активно сотрудничает и разместится рядом с гипермаркетом «Лента» на углу Дальневосточного пр. и ул. Коллонтай;
- Гипермаркет товаров для дома петербургской компании «Лавента» (ТЦ «Меридиан»);
- 2 гипермаркета товаров для дома планирует построить финская компания «Rautakesko Ltd»;
- Средний уровень заполняемости в торговых центрах, введенных в эксплуатацию в 2005 году, по данным на 3 кв. 2005 г., составляет порядка 96%;
- Наибольшим спросом у неякорных арендаторов пользуются торговые помещения, площадью 150-300 кв. м; якорные операторы арендуют более крупные площади (1-15 тыс. кв. м) в зависимости от их профиля;
- По данным на 4 кв. 2005 года, уровень обеспеченности торговыми помещениями в торговых центрах г. Санкт-Петербург составляет 254 кв. м на 1 тыс. человек. Ближе всего Санкт-Петербург по данному показателю подошел к Праге (отставание в 20%). По численности населения ближе других к Санкт-Петербургу Берлин (3,39 млн. чел.), однако по показателю обеспеченности площадями в ТЦ отстает от него на 38%. Сравнение показателя обеспеченности качественными торговыми помещениями в ТЦ Санкт-Петербурга с другими европейскими городами свидетельствует о высоком потенциале развития рынка торговой недвижимости Северной столицы (Петербург по данному показателю отстает от развитых европейских рынков).
- Крупнейшими игроками на петербургском рынке торговой недвижимости являются холдинги: «Адамант», «Макромир», а также IKEA, «VINCI Construction Grands Project» и др.:
- Компанией «Адамант» уже реализовано 11 проектов торгового назначения, общей площадью 350 тыс. кв. м. В настоящее время компания ведет строительство и проектирование торговых центров, общей площадью около 500 тыс. кв.м. По состоянию на 3 кв. 2005 г. наиболее близкими к сдаче в эксплуатацию являются: «Варшавский экспресс», общей площадью 34 тыс. кв. м, а также ТРК «Континент», общей площадью 56700 кв. м;
- Компания «Макромир» планирует построить 10 объектов торгового назначения, общей площадью около 450 тыс. кв.м. Компания ввела в эксплуатацию пока один объект – ТЦ «Французский бульвар», общей торговой площадью 11 тыс. кв. м. В настоящий момент ведется строительство таких объектов как: ТЦ «Сити Молл», общей площадью 100 тыс. кв. м., ТЦ «Родео Драйв», общей площадью 46 тыс. кв. м и др.;
- Одно из значимых событий на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга – строительство двух крупнейших комплексов «Мега», открытие которых запланировано на октябрь 2006 г. ТЦ «Мега Дыбенко», общей площадью 145 тыс. кв. м расположится поблизости от функционирующего гипермаркета «IKEA». ТЦ «Мега Парнас», общей площадью 150-170 тыс. кв. м построят на пересечении КАД и пр. Энгельса. В обоих торговых центрах якорными арендаторами будут гипермаркеты «Ашан» и «OBI».
- Высока вероятность начала работ по реализации проекта торгового центра под площадью Восстания (у Московского вокзала) – инвестор «Открытые инвестиции»,
- А также создания ТЦ на углу Невского проспекта и ул.Восстания (инвестор – финская компания Stockman).
- В 2006 году ожидаются к вводу в эксплуатацию объекты, сроки реализации которых переносятся с прошлых лет, например: ТРК «Родео Драйв» (общ. Площадь 46 тыс. кв. м), ТРК, 1-ая оч. ТРК «Сити – Молл» (общая площадь комплекса после запуска всего объекта – 100 тыс. кв. м). На 2006 год запланирована сдача в эксплуатацию крупных объектов иностранных девелоперов: ТРК «Питер Радуга», общей площадью 75 тыс. кв. м (VINCI Construction), 1-ая очередь ТРК «Словацкий Дом» (ZIPP Bratislava, Spol. S.R.O.), на 4 кв. 2006 года намечен ввод в эксплуатацию сразу 2-х торгово-развлекательных комплексов «Мега» (IKEA).
Состав арендаторов в ТЦ, вводимых в 2006-07 годах, должен видоизмениться за счет выхода на российский рынок западных универмагов одежды – Marx/Spenser, H/M, C/A.
Изменения в концепциях ТЦ. В 2006 году появится объект, воплощающий в себе новую для петербургского рынка концепцию – концепцию Retail Park (представляет собой группу крупных 1–2-этажных магазинов (боксов) торговых операторов разного профиля (мелкие торговые операторы отсутствуют), объединенных общей архитектурной идеей, имеющих отдельные входы, но использующих общую парковочную зону). Девелопером данного проекта выступает итальянская девелоперская компания Promocentro Italia (строительство 35 торговых центров в Хорватии, Румынии, Италии и др. странах). На участке площадью 50 Га на пересечении пр. Культуры и КАД проект реализуется совместно с инвестиционной компанией Thesis. В апреле 2005 года в фундамент проекта под названием «Северный молл» заложили первый камень. Общая площадь 1-ой очереди (одноэтажное здание ангарного типа) составит 35 тыс. кв. м (общий объем инвестиций в строительство 1-ой оч. – около 50 млн. евро, сдача в эксплуатацию планируется летом 2006 года). Известно, что одним из якорей будет гипермаркет Real (17 тыс. кв. м). Вторая очередь предусматривает строительство еще нескольких торговых центров, общий объем инвестиций оценивается в 180-200 млн. евро, сдача объектов запланирована на середину 2007 года. Анализ реализуемых в 2006 году проектов торговых центров показывает, что практически все объекты ориентированы на массового потребителя. Подавляющая доля объектов класса «Региональный»/«Суперрегиональный» включает в себя достаточно типовой набор якорных операторов – продукты, бытовая техника и электроника, товары для дома, товары для детей и проч, и в большинстве своем не отличается оригинальностью. Тоже самое можно наблюдать и в сегменте развлечений, выполняющих роль «якоря» - мультиплексы, боулинги по-прежнему востребованы на петербургском рынке и присутствуют практически в каждом проектируемом объекте. Изменения на уровне концепций лишь касаются происхождения торговых операторов (все больше привлекаются иностранные якоря), но не профиля и формата. Настоящую конкуренцию концепций можно ожидать во втором полугодии 2007 года после ввода в эксплуатацию заявленных масштабных объектов. В тоже время можно ожидать рост активности спроса на услуги по реконцепции действующих объектов, в настоящее время носящие единичный характер. Тогда же можно ожидать начало массового оттока арендаторов объектов первых поколений.
Новые торговые коридоры, торговые зоны К новым торговым зонам можно отнести формирующуюся южную торговую зону в районе Пулковского шоссе, активно застраиваемую гипермаркетами («Карусель», «Стройбург», «О-кей»), в которой также планируется построить торговый центр «Масштаб» и торговый центр «»Аэропарк», развлекательно-деловой комплекс «Пулково» (общей площадью 85 тыс. кв. м). Вторая формирующаяся торговая зона – восточная торговая зона в районе Мурманского шоссе, в которой в настоящий момент действует лишь IKEA и гипермаркет «Карусель» и в которой в 4 кв. 2006 года планируется построить ТРК «Мега – Дыбенко». Третья – северо-западная, формирующаяся вдоль Выборгского шоссе, представленная ТЦ «Озерки», гипермаркетами «О-кей», «Лента», ТЦ «Космополис», проектом универмага одежды «Плато», проектом ТЦ «Осиновая роща» на пересечении Выборгского шоссе и КАД. Четвертая – западная, вдоль Приморского шоссе. Представленная ТЦ «Гулливер», гипермаркет электроники «Матрица», два проекта торгово-офисных центров «Арсенал-недвижимость» и «Атлантик-Сити».