240 0
Ярмарка офисного тщеславия
Усиление деловой активности, приход в город иностранного и московского капитала, старт амбициозных инвестиционных проектов пока, увы, не привели к удвоению петербургского бюджета, зато способствуют формированию рынка качественных офисных площадей и росту благосостояния владельцев бизнес-центров.
Разговоры о том, что между деловыми комплексами, количество которых заметно растет год от года, вот-вот начнется жесткая ценовая конкуренция, затихли сами собой. Действующие офисные здания по-прежнему забиты под завязку, новые, как правило, заполняются в течение нескольких месяцев после открытия. «О какой конкуренции мы говорим, если в Петербурге за три квартала 2005 введено в эксплуатацию немногим более 62 тыс. кв. м офисов в новых и реконструированных зданиях, а в Москве за тот же период - 625 тыс. кв. м? Такой разрыв - свидетельство серьезного недоинвестирования этого сектора в Северной столице», - считает президент группы компаний «Бекар» Александр Шарапов. Отсюда, по данным «Бекара», и более высокая доходность офисных проектов в Петербурге (в среднем 17% годовых), если сравнивать с Москвой (14%) или Западной Европой (7%).
На самом деле у аналитиков нет общего мнения относительно того, насколько все-таки вырос за год петербургский офисный рынок. По подсчетам экспертов Colliers International, за 11 месяцев в эксплуатацию введено около 100 тыс. кв. м новых площадей. По данным компании LCMC, только по итогам I полугодия на рынке появилось 115 тыс. кв. м, а к концу 2005-го эта цифра составит 190 тыс. кв. м. Специалисты «Бекара» наиболее пессимистичны и предрекают, что офисное пространство за год расширится всего на 80 тыс. кв. м.
Такая разница в показателях объясняется прежде всего недостатком информации. Параметры проектов меняются уже по ходу их реализации, а сроки ввода новых комплексов в эксплуатацию хронически не соблюдаются.
Например, в 2005 рынок так и не дождался ни одного из заявленных офисных центров класса А. На следующий год перенесено открытие «Веда Хаус» на Петроградской набережной, второй очереди «Северной столицы» на наб. Мойки, двух «Сенаторов» (на ул. Чайковского и на ул. Садовой).
Зато абсолютными лидерами предложения стали бизнес-центры класса В, а точнее В+ (см. колонки «Деловые новостройки»). Что означает этот плюсик, инвесторы могут объяснить разве что интуитивно (об особенностях петербургской классификации деловых центров см. материал на стр. 26-27), но на меньшее - из соображений престижа - никто не согласен. Качество новых офисных зданий действительно заметно улучшилось. Никого уже не удивишь свободной планировкой офисов, наличием автономной котельной и (желательно) собственной электроподстанции, приточно-вытяжной вентиляцией и кондиционированием, оптоволоконной связью и высокоскоростным Интернетом, респектабельным кафе с комплексными ланчами по щадящим ценам, а также конференц-залом и фитнес-центром в придачу. Эти атрибуты стали нормой бизнес-комфорта.
По данным «Бекара», в I полугодии 2005-го доля бизнес-центров класса В составила 89% в общем объеме ввода офисных площадей. Аналитики компании «Иола» по итогам года оценивают эту цифру в 78%.
В результате медленно, но верно меняется структура рынка. За 2005 год деловые комплексы категории В существенно усилили свое влияние. На их долю уже приходится примерно 32% площадей в городских бизнес-центрах (данные Colliers International и «Бекара»). Наиболее значимые проекты, реализованные в 2005-м, - «Т4» на ул. Седова, River House на Аптекарской наб., три бизнес-центра «Сенатор» (на ул. Чапаева, 6-й Красноармейской и 7-й линии Васильевского), «Воронцов» на Барочной ул., «Константа» на пл. Конституции, бизнес-центр на 14-й линии, 7 и др.
Здания класса С все еще в большинстве - 63-64% рынка, по расчетам разных экспертов. Однако в 2005 новых объектов этой категории появилось раз-два и обчелся: бизнес-центры «Троицкое поле» на пр. Обуховской обороны, 120 и «Н-49» на пр. Непокоренных, 49.
Действующие здания поддерживают загрузку, близкую к 100%, и практически не выставляют офисы на открытый рынок. Они перераспределяются между арендаторами. «Если компании и покидают насиженные места, то, как правило, потому что в плотно населенных зданиях мы не можем удовлетворить их растущие потребности в площадях. Такие арендаторы уходят в открывающиеся бизнес-центры», - говорит генеральный директор компании «ВМБ-Траст» Александр Гришин.
Скорость заселения новых деловых комплексов свидетельствует о неудовлетворенном спросе на качественные площади. Например, бизнес-центр «Феникс» (6500 кв. м) на Свердловской наб. заполнился за два месяца. Первые офисы уходили по $348/кв. м в год, последние - уже по $420. Заработавший весной River House несмотря на внушительный размер (11 200 кв. м) уже не имеет вакансий. Здание поделили восемь крупных арендаторов.
На пике спроса в бизнес-центрах классов В и С остаются помещения до 50 кв. м. Однако, по данным «Бекара», в зданиях категории В уже 28% заявок приходится на офисы более 500 кв. м. В С-классе этот показатель всего 6%.
На рынке все больше столичных и зарубежных фирм. По словам управляющего бизнес-центрами «Сенатор» Валерия Хламкина, более половины арендаторов, которые в 2005 заняли офисы в зданиях сети, - российские представительства иностранных компаний.
За год арендные ставки увеличились в среднем на 10%. До 20% удалось поднять расценки наиболее удачливым управляющим в сравнительно недорогих зданиях категории С и В–.
Хотя вряд ли можно считать эти цифры полностью корректными, поскольку за год некоторые бизнес-центры успели поменять у. е. На рынке наступил полный валютный плюрализм, который арендаторы, кстати, воспринимают на удивление спокойно. Управляющие, которые поспешили перейти в расчетах на евро, теперь стараются зафиксировать курс на уровне 35-36 рублей или возвращаются к доллару. Некоторые бизнес-центры оставили лукавство и попросту зафиксировали ценники в рублях. Из 82 офисных зданий только 29 сохранили верность двум основным заграничным валютам. Остальные ввели собственные условные единицы.
По прогнозу экспертов, в 2006 году средние ставки будут расти примерно теми же темпами. Однако на офисную конъюнктуру неизбежно повлияет повышение расценок на городские площади. «Какой-то отток арендаторов из помещений КУГИ непременно произойдет. Но вряд ли эти фирмы устремятся в бизнес-центры, где арендная плата, как правило, начинается от $250/кв. м в год. Зато недорогие административные здания ощутят приток клиентов и повысят расценки. Со временем эта волна докатится и до комплексов уровня В, увеличивая среднерыночный уровень ставок», - считает генеральный директор компании «АйБи Менеджмент» Елена Никуличева.
Строящиеся бизнес-центры все активнее привлекают дольщиков. По такой схеме реализованы два проекта ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга». Продолжается продажа помещений в БЦ «Голицынъ», который сдается во II квартале 2006: из 75 офисов к декабрю осталось только 14. Актуальный уровень цен - 1600-1900 у. е./кв.м (у. е. = 30 руб.). Некоторые комплексы, например STELS, «Авеню» и др., предлагают часть площадей в аренду, а остальные - в собственность.
На продажу выставляется и значительное количество офисных зданий, в том числе - действующих бизнес-центров. По подсчетам специалистов «Иолы», в актуальном листинге значатся около 20 объектов площадью от 400 до 4 тыс. кв. м. Здания в центре предлагаются по $1500-3500/кв. м, на окраинах - по $900-1300. Средний срок экспозиции таких объектов - от 6 месяцев до года.
Структура петербургского рынка бизнес-центров в 2004-2005 гг.
Класс
2004: Общ. пл., кв.м - Доля в общ. об. рынка, %
I - III кв. 2005: Общ. пл., кв.м - Доля в общ. об. рынка, %
Прирост по отн. к уровню 2004-го, %
А
38 470 - 5,0
38 470 - 4,5
0,0
В
224 500 - 28,0
278 400 - 32,3
24,0
С
538 000 - 67,0
545 000 - 63,2
1,3
Итого
800 970 - 100,0
861 870 - 100,0
7,6
Арендные ставки и заполняемость петербургских бизнес-центров на 01.11.2005
Класс
Диапазон арендных ставок, $/кв.м в год (без НДС)
Средний уровень вакантных площадей, %
А
470-680
0
В
270-480
6
С
160-300
3
Разговоры о том, что между деловыми комплексами, количество которых заметно растет год от года, вот-вот начнется жесткая ценовая конкуренция, затихли сами собой. Действующие офисные здания по-прежнему забиты под завязку, новые, как правило, заполняются в течение нескольких месяцев после открытия. «О какой конкуренции мы говорим, если в Петербурге за три квартала 2005 введено в эксплуатацию немногим более 62 тыс. кв. м офисов в новых и реконструированных зданиях, а в Москве за тот же период - 625 тыс. кв. м? Такой разрыв - свидетельство серьезного недоинвестирования этого сектора в Северной столице», - считает президент группы компаний «Бекар» Александр Шарапов. Отсюда, по данным «Бекара», и более высокая доходность офисных проектов в Петербурге (в среднем 17% годовых), если сравнивать с Москвой (14%) или Западной Европой (7%).
На самом деле у аналитиков нет общего мнения относительно того, насколько все-таки вырос за год петербургский офисный рынок. По подсчетам экспертов Colliers International, за 11 месяцев в эксплуатацию введено около 100 тыс. кв. м новых площадей. По данным компании LCMC, только по итогам I полугодия на рынке появилось 115 тыс. кв. м, а к концу 2005-го эта цифра составит 190 тыс. кв. м. Специалисты «Бекара» наиболее пессимистичны и предрекают, что офисное пространство за год расширится всего на 80 тыс. кв. м.
Такая разница в показателях объясняется прежде всего недостатком информации. Параметры проектов меняются уже по ходу их реализации, а сроки ввода новых комплексов в эксплуатацию хронически не соблюдаются.
Например, в 2005 рынок так и не дождался ни одного из заявленных офисных центров класса А. На следующий год перенесено открытие «Веда Хаус» на Петроградской набережной, второй очереди «Северной столицы» на наб. Мойки, двух «Сенаторов» (на ул. Чайковского и на ул. Садовой).
Зато абсолютными лидерами предложения стали бизнес-центры класса В, а точнее В+ (см. колонки «Деловые новостройки»). Что означает этот плюсик, инвесторы могут объяснить разве что интуитивно (об особенностях петербургской классификации деловых центров см. материал на стр. 26-27), но на меньшее - из соображений престижа - никто не согласен. Качество новых офисных зданий действительно заметно улучшилось. Никого уже не удивишь свободной планировкой офисов, наличием автономной котельной и (желательно) собственной электроподстанции, приточно-вытяжной вентиляцией и кондиционированием, оптоволоконной связью и высокоскоростным Интернетом, респектабельным кафе с комплексными ланчами по щадящим ценам, а также конференц-залом и фитнес-центром в придачу. Эти атрибуты стали нормой бизнес-комфорта.
По данным «Бекара», в I полугодии 2005-го доля бизнес-центров класса В составила 89% в общем объеме ввода офисных площадей. Аналитики компании «Иола» по итогам года оценивают эту цифру в 78%.
В результате медленно, но верно меняется структура рынка. За 2005 год деловые комплексы категории В существенно усилили свое влияние. На их долю уже приходится примерно 32% площадей в городских бизнес-центрах (данные Colliers International и «Бекара»). Наиболее значимые проекты, реализованные в 2005-м, - «Т4» на ул. Седова, River House на Аптекарской наб., три бизнес-центра «Сенатор» (на ул. Чапаева, 6-й Красноармейской и 7-й линии Васильевского), «Воронцов» на Барочной ул., «Константа» на пл. Конституции, бизнес-центр на 14-й линии, 7 и др.
Здания класса С все еще в большинстве - 63-64% рынка, по расчетам разных экспертов. Однако в 2005 новых объектов этой категории появилось раз-два и обчелся: бизнес-центры «Троицкое поле» на пр. Обуховской обороны, 120 и «Н-49» на пр. Непокоренных, 49.
Действующие здания поддерживают загрузку, близкую к 100%, и практически не выставляют офисы на открытый рынок. Они перераспределяются между арендаторами. «Если компании и покидают насиженные места, то, как правило, потому что в плотно населенных зданиях мы не можем удовлетворить их растущие потребности в площадях. Такие арендаторы уходят в открывающиеся бизнес-центры», - говорит генеральный директор компании «ВМБ-Траст» Александр Гришин.
Скорость заселения новых деловых комплексов свидетельствует о неудовлетворенном спросе на качественные площади. Например, бизнес-центр «Феникс» (6500 кв. м) на Свердловской наб. заполнился за два месяца. Первые офисы уходили по $348/кв. м в год, последние - уже по $420. Заработавший весной River House несмотря на внушительный размер (11 200 кв. м) уже не имеет вакансий. Здание поделили восемь крупных арендаторов.
На пике спроса в бизнес-центрах классов В и С остаются помещения до 50 кв. м. Однако, по данным «Бекара», в зданиях категории В уже 28% заявок приходится на офисы более 500 кв. м. В С-классе этот показатель всего 6%.
На рынке все больше столичных и зарубежных фирм. По словам управляющего бизнес-центрами «Сенатор» Валерия Хламкина, более половины арендаторов, которые в 2005 заняли офисы в зданиях сети, - российские представительства иностранных компаний.
За год арендные ставки увеличились в среднем на 10%. До 20% удалось поднять расценки наиболее удачливым управляющим в сравнительно недорогих зданиях категории С и В–.
Хотя вряд ли можно считать эти цифры полностью корректными, поскольку за год некоторые бизнес-центры успели поменять у. е. На рынке наступил полный валютный плюрализм, который арендаторы, кстати, воспринимают на удивление спокойно. Управляющие, которые поспешили перейти в расчетах на евро, теперь стараются зафиксировать курс на уровне 35-36 рублей или возвращаются к доллару. Некоторые бизнес-центры оставили лукавство и попросту зафиксировали ценники в рублях. Из 82 офисных зданий только 29 сохранили верность двум основным заграничным валютам. Остальные ввели собственные условные единицы.
По прогнозу экспертов, в 2006 году средние ставки будут расти примерно теми же темпами. Однако на офисную конъюнктуру неизбежно повлияет повышение расценок на городские площади. «Какой-то отток арендаторов из помещений КУГИ непременно произойдет. Но вряд ли эти фирмы устремятся в бизнес-центры, где арендная плата, как правило, начинается от $250/кв. м в год. Зато недорогие административные здания ощутят приток клиентов и повысят расценки. Со временем эта волна докатится и до комплексов уровня В, увеличивая среднерыночный уровень ставок», - считает генеральный директор компании «АйБи Менеджмент» Елена Никуличева.
Строящиеся бизнес-центры все активнее привлекают дольщиков. По такой схеме реализованы два проекта ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга». Продолжается продажа помещений в БЦ «Голицынъ», который сдается во II квартале 2006: из 75 офисов к декабрю осталось только 14. Актуальный уровень цен - 1600-1900 у. е./кв.м (у. е. = 30 руб.). Некоторые комплексы, например STELS, «Авеню» и др., предлагают часть площадей в аренду, а остальные - в собственность.
На продажу выставляется и значительное количество офисных зданий, в том числе - действующих бизнес-центров. По подсчетам специалистов «Иолы», в актуальном листинге значатся около 20 объектов площадью от 400 до 4 тыс. кв. м. Здания в центре предлагаются по $1500-3500/кв. м, на окраинах - по $900-1300. Средний срок экспозиции таких объектов - от 6 месяцев до года.
Структура петербургского рынка бизнес-центров в 2004-2005 гг.
Класс
2004: Общ. пл., кв.м - Доля в общ. об. рынка, %
I - III кв. 2005: Общ. пл., кв.м - Доля в общ. об. рынка, %
Прирост по отн. к уровню 2004-го, %
А
38 470 - 5,0
38 470 - 4,5
0,0
В
224 500 - 28,0
278 400 - 32,3
24,0
С
538 000 - 67,0
545 000 - 63,2
1,3
Итого
800 970 - 100,0
861 870 - 100,0
7,6
Арендные ставки и заполняемость петербургских бизнес-центров на 01.11.2005
Класс
Диапазон арендных ставок, $/кв.м в год (без НДС)
Средний уровень вакантных площадей, %
А
470-680
0
В
270-480
6
С
160-300
3