527 0
Дольщиков обводят схемами
Строительные компании не спешат официально объявлять схемы финансирования, по которым они намерены работать с будущими покупателями квартир. Все надеются, что в ближайшее время депутаты все-таки примут удобоваримые поправки в ФЗ №214, и застройщики перестанут нервно реагировать на слово «дольщик».
Весь год застройщики не уставали твердить, что категорически не согласны с условиями заключения договора долевого участия (ДДУ), которые прописаны во вступившем в силу 1 апреля ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижи-мости».
В Москве единичные случаи появления новых ДДУ (с обязательной госрегистрацией) фиксируются лишь с сентября. Три компании вывесили проектные декларации, на 1 декабря заключено 17 ДДУ… В Петербурге, по данным «Союзпетростроя», таких договоров нет вообще. Некоторые строители взяли на вооружение альтернативные схемы финансирования: предварительный договор купли-продажи квартиры (по преимуществу в Петербурге) и приобретение векселей (в Москве).
«Долевого строительства в том виде, в котором оно существовало до сих пор, больше не будет, - говорит генеральный директор ООО «Строительная компания «Петербургская Недвижимость» Василий Селиванов. - Участники рынка будут прибегать к другим механизмам, позволяющим привлекать деньги. Это и предварительный договор купли-продажи, и вексельные схемы, и жилищно-строительные кооперативы, и жилищные сертификаты. Но все это - завуалированные схемы долевого участия в строительстве. И поскольку общей практики их использования нет, каждая компания будет изготовлять ее для себя отдельно. А это только внесет еще больше хаоса в и так нестройную картину взаимоотношений дольщиков с застройщиками. И люди будут вынуждены тратить уйму времени на то, чтобы разобраться в предлагаемых им формах приобретения строящегося жилья».
Схема - раз, схема – два
Предварительные договоры купли-продажи квартиры (с последующем заключением основного договора купли-продажи после того, как дом будет введен в эксплуатацию) уже практикуют «ЛенСпецСМУ», «ЮИТ Лентек», «Строительное управление». В компании «Строймонтаж» используют предварительный договор купли-продажи с последующим переводом в ДДУ.
Вексельная схема в Петербурге еще не предлагалась, но ее, по-видимому, может опробовать МИСК, получивший в мае разрешение на проектирование и комплексную застройку квартала в районе ул. Кржижановского (севернее пересечения с ул.Латышских Стрелков). У этого застройщика на первом его объекте в Купчино генподрядчиком выступает строительная корпорация «РосСтрой», которая входит в московскую инвестиционно-строительную группу «СУ-155». На своих объектах в столице «СУ-155» предлагает купить вексель на сумму стоимости квартиры, а также заключить договор о намерениях. В нем указано, что по истечении срока векселя (примерно в течение полугода после сдачи дома госкомиссии) заключается договор переуступки прав.
Еще одна схема - создание жилищно-строительного кооператива. Этим вариантом пользуются компании с небольшим «фронтом работ» - один-два объекта. Например, деньги для жилого комплекса «Шуваловские высоты» компания «Пионер» собирает с помощью созданного ею ЖСК. «Как и большинство застройщиков, - говорит генеральный директор ООО «Пионер» Александр Погодин, - мы изучали возможные схемы финансирования, которые позволяли бы нам действовать в рамках закона после вступления в силу ФЗ № 214. И выбрали ЖСК, поскольку, на наш взгляд, эта форма существовала задолго до долевого строительства, она проверена и законодательно обусловлена. В этом случае юридически закрепляются те возможности, которых нет при заключении предварительного договора, приобретении векселя и проч. Прежде всего, это целевое назначение вложенных гражданами средств. Гражданин вступает в кооператив и начинает оплачивать свой пай, за которым забронирована конкретная квартира. Причем возможна рассрочка платежей в течение четырех лет после приемки объекта госкомиссией».
На честном слове
Оформление предварительного договора, покупка векселя - схемы абсолютно легальные, но сродни «купеческому честному слову» и основываются только на доверии к застройщику. Такой договор юридически не гарантирует приобретение самой квартиры. Если застройщик вдруг «передумает» заключать в дальнейшем договор купли-продажи, например, решив продать жилье по более высокой цене, он понесет только ту ответственность, которая прописана в предварительном договоре. Деньги дольщику, скорее всего, вернут, но без всяких процентов (как при подписании ДДУ), в лучшем случае с небольшими отступными. Что же касается векселя, то этот финансовый документ в соответствии с законодательством может быть оплачен только деньгами.
Есть еще одна проблема. Большинство банков вряд ли станет выдавать ипотечный кредит под предварительный договор или под вексель. «Для банка очень важно, какой договор заключает застройщик с физическим лицом, - отмечает Екатерина Кашина, начальник отдела розничного кредитования Петербургского филиала Банка Москвы. - Наш банк, например, готов работать только с инвестиционным договором». Еще более жесткие требования выдвигает ОАО «ПСБ». «Ипотечный кредит можно получить на объекты, - говорит Арина Басова, начальник отдела по организации продаж ПСБ, - с застройщиками которых наш банк заключил соглашение о сотрудничестве. Список объектов утверждает ПСБ. Обязательным условием предоставления кредита служит заключение трехстороннего договора долевого участия между застройщиком, дольщиком и банком. На других условиях кредит не предоставляется».
После 1 апреля петербургские застройщики получили свыше полусотни постановлений правительства на проектирование и строительство жилья. «Послеапрельские» объекты имеют такие заметные игроки на рынке жилья, как СК «Возрождение Санкт-Петербурга» (Группа ЛСР), группа компаний «ЛЭК», Московская инвестиционно-строительная компания (МИСК), СК «Петербургская Недвижимость», «Санкт-Петербургский Мировой Финансовый и Торговый центр» (холдинг «ЛенСпецСМУ»), «Содружество», «47 Трест», «Строительное управление», «Строймонтаж», «ЮИТ Лентек». Некоторые из перечисленных застройщиков уже успели получить в разработку несколько адресов.
Весь год застройщики не уставали твердить, что категорически не согласны с условиями заключения договора долевого участия (ДДУ), которые прописаны во вступившем в силу 1 апреля ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижи-мости».
В Москве единичные случаи появления новых ДДУ (с обязательной госрегистрацией) фиксируются лишь с сентября. Три компании вывесили проектные декларации, на 1 декабря заключено 17 ДДУ… В Петербурге, по данным «Союзпетростроя», таких договоров нет вообще. Некоторые строители взяли на вооружение альтернативные схемы финансирования: предварительный договор купли-продажи квартиры (по преимуществу в Петербурге) и приобретение векселей (в Москве).
«Долевого строительства в том виде, в котором оно существовало до сих пор, больше не будет, - говорит генеральный директор ООО «Строительная компания «Петербургская Недвижимость» Василий Селиванов. - Участники рынка будут прибегать к другим механизмам, позволяющим привлекать деньги. Это и предварительный договор купли-продажи, и вексельные схемы, и жилищно-строительные кооперативы, и жилищные сертификаты. Но все это - завуалированные схемы долевого участия в строительстве. И поскольку общей практики их использования нет, каждая компания будет изготовлять ее для себя отдельно. А это только внесет еще больше хаоса в и так нестройную картину взаимоотношений дольщиков с застройщиками. И люди будут вынуждены тратить уйму времени на то, чтобы разобраться в предлагаемых им формах приобретения строящегося жилья».
Схема - раз, схема – два
Предварительные договоры купли-продажи квартиры (с последующем заключением основного договора купли-продажи после того, как дом будет введен в эксплуатацию) уже практикуют «ЛенСпецСМУ», «ЮИТ Лентек», «Строительное управление». В компании «Строймонтаж» используют предварительный договор купли-продажи с последующим переводом в ДДУ.
Вексельная схема в Петербурге еще не предлагалась, но ее, по-видимому, может опробовать МИСК, получивший в мае разрешение на проектирование и комплексную застройку квартала в районе ул. Кржижановского (севернее пересечения с ул.Латышских Стрелков). У этого застройщика на первом его объекте в Купчино генподрядчиком выступает строительная корпорация «РосСтрой», которая входит в московскую инвестиционно-строительную группу «СУ-155». На своих объектах в столице «СУ-155» предлагает купить вексель на сумму стоимости квартиры, а также заключить договор о намерениях. В нем указано, что по истечении срока векселя (примерно в течение полугода после сдачи дома госкомиссии) заключается договор переуступки прав.
Еще одна схема - создание жилищно-строительного кооператива. Этим вариантом пользуются компании с небольшим «фронтом работ» - один-два объекта. Например, деньги для жилого комплекса «Шуваловские высоты» компания «Пионер» собирает с помощью созданного ею ЖСК. «Как и большинство застройщиков, - говорит генеральный директор ООО «Пионер» Александр Погодин, - мы изучали возможные схемы финансирования, которые позволяли бы нам действовать в рамках закона после вступления в силу ФЗ № 214. И выбрали ЖСК, поскольку, на наш взгляд, эта форма существовала задолго до долевого строительства, она проверена и законодательно обусловлена. В этом случае юридически закрепляются те возможности, которых нет при заключении предварительного договора, приобретении векселя и проч. Прежде всего, это целевое назначение вложенных гражданами средств. Гражданин вступает в кооператив и начинает оплачивать свой пай, за которым забронирована конкретная квартира. Причем возможна рассрочка платежей в течение четырех лет после приемки объекта госкомиссией».
На честном слове
Оформление предварительного договора, покупка векселя - схемы абсолютно легальные, но сродни «купеческому честному слову» и основываются только на доверии к застройщику. Такой договор юридически не гарантирует приобретение самой квартиры. Если застройщик вдруг «передумает» заключать в дальнейшем договор купли-продажи, например, решив продать жилье по более высокой цене, он понесет только ту ответственность, которая прописана в предварительном договоре. Деньги дольщику, скорее всего, вернут, но без всяких процентов (как при подписании ДДУ), в лучшем случае с небольшими отступными. Что же касается векселя, то этот финансовый документ в соответствии с законодательством может быть оплачен только деньгами.
Есть еще одна проблема. Большинство банков вряд ли станет выдавать ипотечный кредит под предварительный договор или под вексель. «Для банка очень важно, какой договор заключает застройщик с физическим лицом, - отмечает Екатерина Кашина, начальник отдела розничного кредитования Петербургского филиала Банка Москвы. - Наш банк, например, готов работать только с инвестиционным договором». Еще более жесткие требования выдвигает ОАО «ПСБ». «Ипотечный кредит можно получить на объекты, - говорит Арина Басова, начальник отдела по организации продаж ПСБ, - с застройщиками которых наш банк заключил соглашение о сотрудничестве. Список объектов утверждает ПСБ. Обязательным условием предоставления кредита служит заключение трехстороннего договора долевого участия между застройщиком, дольщиком и банком. На других условиях кредит не предоставляется».
После 1 апреля петербургские застройщики получили свыше полусотни постановлений правительства на проектирование и строительство жилья. «Послеапрельские» объекты имеют такие заметные игроки на рынке жилья, как СК «Возрождение Санкт-Петербурга» (Группа ЛСР), группа компаний «ЛЭК», Московская инвестиционно-строительная компания (МИСК), СК «Петербургская Недвижимость», «Санкт-Петербургский Мировой Финансовый и Торговый центр» (холдинг «ЛенСпецСМУ»), «Содружество», «47 Трест», «Строительное управление», «Строймонтаж», «ЮИТ Лентек». Некоторые из перечисленных застройщиков уже успели получить в разработку несколько адресов.