Охота к переделу мест

В ближайшие год-два на петербургском рынке жилищного строительства сменятся лидеры. Одни компании перейдут в сферу подряда, другие, возможно, поменяют собственника. Третьи и вовсе будут вынуждены покинуть рынок. Сравнительно недавно - осенью 2005 года - завершился почти полуторагодовой период стагнации, выраженной в значительном спаде объемов реализации жилья. Сегодня продажи как будто стабилизировались, но проблем на рынке меньше не стало, в том числе и частных, связанных с особенностями менеджмента. К трудностям общего свойства эксперты относят: снижение покупательского спроса на фоне роста себестоимости строительства и, соответственно, увеличения цен на жилье; уменьшение рентабельности строительного бизнеса (доходность в 10-15% считается сейчас хорошей); трудности с получением пятен; пробелы в региональном и федеральном законодательстве. Индивидуальные проблемы: отвлечение средств на проекты, не связанные со строительством, сложные бартерные схемы, маркетинговые ошибки. Кто-то упадет Практически все опрошенные нами эксперты единодушны в том, что грядет новый передел рынка. Участь средних и мелких строительных компаний фактически предрешена (см. «Мнения экспертов»). В основном это связано с отсутствием у них необходимых денежных ресурсов. Такие фирмы, стараясь найти выход из сложной финансовой ситуации, обычно либо выбирают диверсификацию (что приводит к оттоку денег в более рентабельные сферы бизнеса), либо привлекают партнеров и кредиты, но эта ситуация чревата потерей контроля над бизнесом. «Те, у кого один-два объекта, уйдут с рынка, - считает председатель совета директоров ПО «Ленстройматериалы» Дмитрий Игнатьев. - Кто-то станет подрядной фирмой и будет бороться на рынке заказов. У кого большие объемы и имя, но нет оборотных средств, вынуждены будут продаться. А кто-то, может, и упадет». Среди компаний, которые могут покинуть рынок, эксперты называют, в частности, фирму «Источник-Строй» (ИПГ «Источник»), которая известна строительством элитного жилого комплекса «Аврора» рядом с отелем «Санкт-Петербург». Однако в самой компании заявили, что фирма с рынка уходить не намерена. Все объекты будут достраиваться. Более того, готовится к запуску новый проект, еще несколько - в разработке. По мнению советника губернатора Петербурга по инвестициям в недвижимость, генерального директора компании «Петербургстрой Skanska» Виталия Вотолевского, «процесс изменения долей в этом бизнесе - это своеобразное регулирование рынка». В то же время, предполагает В. Вотолевский, «уход мелких игроков и уменьшение числа участников приведет к дополнительному росту цен» (пока аналитики прогнозируют увеличение цен на первичном рынке по итогам 2006 года на уровне 20%). Кстати, «Петербургстрой Skanska», как и многие другие ведущие застройщики, проводит тщательную ревизию своих пятен. Возможно, компания сократит присутствие на рынке. Еще раньше об уменьшении объемов строительства (с 200 тыс. до 100 тыс. кв. м жилья ежегодно) заявила корпорация «Строймонтаж». Крупные компании структурируются или в вертикально интегрированные холдинги, или «по горизонтали» - в финансово-промышленные группы. Естественный плюс таких моделей - возможность экономии за счет договорных отношений между структурными бизнес-единицами холдинга. Минус - опасность превращения в натуральное (и низкорентабельное) хозяйство. Драка за клиента Противоположный путь - специализация компании, выбор узкой подрядной ниши и стремление занять в ней лидирующее положение. Но в связи с кризисом платежей в цепочке «заказчик-подрядчик», нерентабельностью многих девелоперских проектов и слабостью горзаказа этот путь не кажется строителям очень перспективным. Более динамичная модель, как полагают эксперты, строится на вовлечении в промышленность и строительство капитала финансово-кредитных организаций. Это акционирование и перераспределение акций в пользу финансовых групп, напрямую влияющих на производственный процесс. «Причем здесь важна не столько рентабельность самого производства, сколько прозрачность бизнеса, возможность беспрепятственной купли-продажи предприятия или его долей, - уверен директор Экспертного совета по определению надежности строительных компаний (ЭСОН) Павел Созинов. - Это расширит возможности банковского сектора. Например, на рубеже 1980-90-х годов на Западе началось активное внедрение коммерческих банков в страховой бизнес. В результате расширился спектр банковских услуг. Вовлечение банковского сектора в строительство вполне реально уже в самом ближайшем будущем». Частично этот принцип уже реализован. Например, Промышленно-строительный банк еще в 2002 году учредил фирму «СтройИнвест» специально для реализации проектов жилищного строительства. Обстановка на строительном рынке, как ни крути, сложная для всех застройщиков. Однако для многопрофильных компаний (холдингов) ситуация не столь критична: у них есть достаточный запас финансовой прочности, плавучести. Но и он не безграничен. Поэтому крупные фирмы, по заявлениям их руководителей, постепенно входят в остроконкурентные условия работы, в которых будут драться за клиента. Мнения экспертов Михаил Викторов, генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада»: «В ближайшие 1,5-2 года количество застройщиков существенно сократится, потому что меняется система привлечения инвестиций. Уже сегодня, чтобы начать строить жилье, нужны немалые деньги - от $1 млн. Тем самым отсекаются малые и средние фирмы. В условиях низкого платежеспособного спроса и совершенно неясного отношения банковской сферы к строителям (даже по прямому кредитованию строительных проектов) позволить себе удовольствие купить землю на торгах или на вторичном рынке могут только большие холдинги». Виталий Вотолевский, генеральный директор ЗАО «Петербургстрой Skanska»: Несколько компаний, полагавших, что рынок «легкий», с него уже ушли. Теперь, с учетом нового законодательства, девелоперам потребуется вкладывать больше собственных средств в начале реализации проекта. Мелким и некоторым средним компаниям в таких условиях просто не выжить. Следовательно, пойдет процесс слияний и поглощений, будут приходить новые, финансово более устойчивые игроки, как из Москвы, так и с Запада. Павел Созинов, директор ЭСОН: «Географические кланы» - московские или зарубежные - несмотря на кажущуюся обеспеченность дешевыми западными инвестициями материнских компаний смогут использовать этот фактор в качестве конкурентного преимущества очень короткое время. Поэтому появление агрессивного московского менеджмента - это парадокс времени, напоминающий «малиновые пиджаки» начала 1990-х годов». Распределение долей между компаниями-застройщиками в 2005 году Доля остальных компаний — менее 1%. По данным корпорации «Петербургская Недвижимость»

• Автор: Андрей Теплоухов