392 0
Красногвардейский район: середняк с перспективой
За год цены на жилье в Красногвардейском районе практически не изменились: до июня 2005-го плавно шли вниз, потом начали понемногу подрастать. В целом за год средняя цена предложения выросла на $7 за квадратный метр.
Хуже показатели лишь у непопулярных Красносельского, Невского и Фрунзенского районов, а также относительно востребованного Калининского. Последний тянет назад изобилие «хрущевок»: если сравнить аналогичное по качеству жилье, то на Гражданке квартира обойдется на 5-7% дороже, чем на Ржевке.
Спрос на магистрали
Красногвардейский район включает в себя четыре компактно застроенные жилые зоны: Малую и Большую Охту, Пискаревку и Ржевку - отделенные друг от друга промзонами. Территории сильно разнятся по типам застройки - в зависимости от того, в какие годы они осваивались. На Малой Охте (окрестности станции метро «Новочеркасская») преобладают «сталинки» и «хрущевки». Хотя интерес к типовым пятиэтажкам 1960-х годов в последнее время заметно снижается, продавцы здесь упорно пытаются получить надбавку «за локацию». Однокомнатные «хрущевки» выставляют в продажу за $39-42 тыс., двухкомнатные - от $47 тыс. Для сравнения: в Полюстрово «единичку» можно найти за $36 тыс., «двушку» - за $43 тыс. Уходят эти квартиры плохо. По наблюдению операторов рынка, ориентированные на этот район покупатели скорее поедут на удаленную от подземки Ржевку, но в более свежее жилье, чем будут ютиться в тесных квартирках около метро.
Примечательно, что квартиры на первых этажах предлагаются совсем по другим ценам: за двухкомнатную «хрущевку», если окна выходят на людную магистраль, могут попросить и $60 тыс. Отдельные предложения доходят до $75 тыс. Спрос на такую недвижимость с каждым годом лишь растет. Первые этажи в «сталинках» и немногочисленных домах старого фонда в окрестностях давно выкуплены. Инвесторы долго сомневались, можно ли использовать под магазины и офисы хрущевскую «панель», но как показал опыт последних лет - вполне. Сегодня уже и квартиры в «хрущевках» в проходных местах заканчиваются, что соответственно отражается на ценах.
Находятся покупатели и на местные «сталинки». Спрос на это жилье невысокий, но стабильный: есть граждане, которые предпочитают монументальную архитектуру 1950-х годов более современному жилью. Цены на двухкомнатные «сталинки» начинаются от $60 тыс. Можно найти предложения и по $80 тыс. «Трешки» встречаются до $130 тыс. Цены на Большой и Малой Охте примерно одинаковые. Особенно востребованы дома по Малоохтинскому проспекту - с видом на Неву.
В этом же месте есть и несколько совсем свежих домов - их тоже разбирают охотно, найти предложение в них сегодня непросто.
На Большой Охте, кроме того, расположено немало проблемного жилья 1930-40-х годов постройки: «кировки», «немецкие коттеджи». С каждым годом они все сильнее ветшают, и желающих поселиться здесь - совсем немного.
Ровная Ржевка
Ржевка - обособленный компактный жилмассив, ограниченный улицами Хасанской, Коммуны, Передовиков и Ириновским проспектом. Правильное его название - Пороховые (сама Ржевка расположена несколько дальше - у одноименной железнодорожной станции), но у горожан закрепилось это «неправильное» имя.
Кварталы очень ровные по застройке и спросу. Жилой фонд довольно свежий (за исключением самой оконечности - улиц Лазо и Отечественной). Нет вызывающих аллергию у многих горожан «кораблей», не говоря уж о зданиях хрущевских времен. Район застроен в основном панельными домами 504-й, 606-й, 137-й серий. Кирпичных зданий практически не встречается. Цены на квартиры в этих домах сегодня начинаются от $39 тыс. - за «единичку» в доме 504-й серии. Очень много в окрестностях зданий 137-й серии, как «старой», так и «новой». Цены сильно зависят от времени постройки дома. Если в домах «старой» 137-й серии за 60-метровую «трешку» могут попросить всего $62 тыс., то в более поздних вариациях цена на 72-метровую квартиру может вырасти до $80 тыс.
Ощутимой разницы цен «за локацию» внутри Ржевки нет: до ближайшей станции метро «Ладожская» в любом случае приходится ехать на автобусе, плюс-минус две остановки на стоимости квартиры не сказываются.
Последние годы здесь активно сооружается новое жилье. Однако возводятся преимущественно дома «эконом-класса», со скромными по сегодняшним меркам метражами. К примеру, однокомнатные квартиры в кирпично-монолитных новостройках здесь можно найти по $36-38 тыс. - практически по той же цене, что и «хрущевки». «Двушки» подороже - из-за более удобных планировок, но немало предложений, сопоставимых по ценам с серийной «панелью» советских времен.
«Застывшее» Полюстрово
О Полюстрово риэлтеры отзываются как о «застывшей» территории. Едут туда горожане неохотно, спрос вялый, предлагаемые квартиры подолгу зависают в листингах. Новых домов практически не появляется: девелоперы не спешат вкладываться в проекты с такой сомнительной локацией. Жилой фонд постарше, чем на Ржевке: дома 504-й и 606-й серий еще встречаются, 137-й уже практически нет. Есть здесь и «хрущевки» - продать их совсем сложно. Основная проблема этого места - транспорт. Территория одинаково далеко расположена от станций метро «Площадь Ленина», «Ладожская», «Новочеркасская» - транспортное сообщение с ними оставляет желать лучшего. Нелегко выбраться из района и на автомобиле: пробки. Как полагают аналитики, если в обозримом будущем здесь не появится масштабных проектов, которые привлекут к этому месту внимание горожан и подтолкнут благоустройство, территория будет все сильнее отставать от остальных спальных районов и постепенно превратится в откровенно депрессивную зону.
Самое невостребованное место в районе - несколько кварталов в окрестностях железнодорожной станции Ржевка. Здесь самые низкие цены: однокомнатные квартиры на Рябовском шоссе можно найти по $28 тыс. Жилого фонда относительно немного, среди прочего встречаются и дома дореволюционной постройки. Желающих ехать сюда нет. Некоторое время назад специалисты полагали, что из-за строительства кольцевой дороги здесь может вырасти спрос на площади для коммерческого использования. Однако пока этого не произошло.
Коммерческие перспективы
По сравнению с Полюстрово перспективы у других территорий более радужные. Будущее Ржевки - спальный район для среднего класса. Существенных изменений в предпочтениях покупателей и застройщиков в ближней перспективе ждать не приходится. Охта, полагают аналитики, будет постепенно застраиваться более высококачественным жильем. Особенно это касается набережной Невы - там еще достаточно незанятых мест. Специалисты считают, что со временем эта территория сможет развиваться и как деловая зона: недорогие бизнес-центры в помещениях нынешних предприятий, торговые комплексы и развлекательные центры, расположенные в относительной близости от исторического центра.
Однако по привлекательности эта земля все же уступает прилегающим к Неве кварталам на Выборгской стороне (окрестностям Финляндского вокзала, Черной речки), поэтому быстрого преображения Охты ждать не приходится: сперва инвесторы освоят более интересные территории.
Определенный потенциал развития имеет и север Красногвардейского района - там хватает пустующей земли, чтобы развернуть, к примеру, масштабное малоэтажное строительство. Но и это вопрос не ближней перспективы: эти территории надо сперва привести в порядок.
Структура предложения в районе по типам домов, %
Структура предложения в районе по типам квартир, %
Средние цены предложения на жилье в Красногвардейском районе, тыс. $
По данным опроса риэлтерских фирм.
Справка
Красногвардейский район занимает 56 кв. км (4% площади города). Однако более половины земель района - промзоны и пустыри. Население - свыше 340 тыс. человек. Жилая площадь - 4,02 млн. кв. м (6,8% от городской).
В составе жилого фонда преобладает типовая «панель»: 137-я, 606-я, 504-я серии. По числу «хрущевок» район занимает четвертое место в городе. Также на четвертом месте — по числу торговых площадей (из спальных районов уступает только Фрунзенскому и Выборгскому).
Хуже показатели лишь у непопулярных Красносельского, Невского и Фрунзенского районов, а также относительно востребованного Калининского. Последний тянет назад изобилие «хрущевок»: если сравнить аналогичное по качеству жилье, то на Гражданке квартира обойдется на 5-7% дороже, чем на Ржевке.
Спрос на магистрали
Красногвардейский район включает в себя четыре компактно застроенные жилые зоны: Малую и Большую Охту, Пискаревку и Ржевку - отделенные друг от друга промзонами. Территории сильно разнятся по типам застройки - в зависимости от того, в какие годы они осваивались. На Малой Охте (окрестности станции метро «Новочеркасская») преобладают «сталинки» и «хрущевки». Хотя интерес к типовым пятиэтажкам 1960-х годов в последнее время заметно снижается, продавцы здесь упорно пытаются получить надбавку «за локацию». Однокомнатные «хрущевки» выставляют в продажу за $39-42 тыс., двухкомнатные - от $47 тыс. Для сравнения: в Полюстрово «единичку» можно найти за $36 тыс., «двушку» - за $43 тыс. Уходят эти квартиры плохо. По наблюдению операторов рынка, ориентированные на этот район покупатели скорее поедут на удаленную от подземки Ржевку, но в более свежее жилье, чем будут ютиться в тесных квартирках около метро.
Примечательно, что квартиры на первых этажах предлагаются совсем по другим ценам: за двухкомнатную «хрущевку», если окна выходят на людную магистраль, могут попросить и $60 тыс. Отдельные предложения доходят до $75 тыс. Спрос на такую недвижимость с каждым годом лишь растет. Первые этажи в «сталинках» и немногочисленных домах старого фонда в окрестностях давно выкуплены. Инвесторы долго сомневались, можно ли использовать под магазины и офисы хрущевскую «панель», но как показал опыт последних лет - вполне. Сегодня уже и квартиры в «хрущевках» в проходных местах заканчиваются, что соответственно отражается на ценах.
Находятся покупатели и на местные «сталинки». Спрос на это жилье невысокий, но стабильный: есть граждане, которые предпочитают монументальную архитектуру 1950-х годов более современному жилью. Цены на двухкомнатные «сталинки» начинаются от $60 тыс. Можно найти предложения и по $80 тыс. «Трешки» встречаются до $130 тыс. Цены на Большой и Малой Охте примерно одинаковые. Особенно востребованы дома по Малоохтинскому проспекту - с видом на Неву.
В этом же месте есть и несколько совсем свежих домов - их тоже разбирают охотно, найти предложение в них сегодня непросто.
На Большой Охте, кроме того, расположено немало проблемного жилья 1930-40-х годов постройки: «кировки», «немецкие коттеджи». С каждым годом они все сильнее ветшают, и желающих поселиться здесь - совсем немного.
Ровная Ржевка
Ржевка - обособленный компактный жилмассив, ограниченный улицами Хасанской, Коммуны, Передовиков и Ириновским проспектом. Правильное его название - Пороховые (сама Ржевка расположена несколько дальше - у одноименной железнодорожной станции), но у горожан закрепилось это «неправильное» имя.
Кварталы очень ровные по застройке и спросу. Жилой фонд довольно свежий (за исключением самой оконечности - улиц Лазо и Отечественной). Нет вызывающих аллергию у многих горожан «кораблей», не говоря уж о зданиях хрущевских времен. Район застроен в основном панельными домами 504-й, 606-й, 137-й серий. Кирпичных зданий практически не встречается. Цены на квартиры в этих домах сегодня начинаются от $39 тыс. - за «единичку» в доме 504-й серии. Очень много в окрестностях зданий 137-й серии, как «старой», так и «новой». Цены сильно зависят от времени постройки дома. Если в домах «старой» 137-й серии за 60-метровую «трешку» могут попросить всего $62 тыс., то в более поздних вариациях цена на 72-метровую квартиру может вырасти до $80 тыс.
Ощутимой разницы цен «за локацию» внутри Ржевки нет: до ближайшей станции метро «Ладожская» в любом случае приходится ехать на автобусе, плюс-минус две остановки на стоимости квартиры не сказываются.
Последние годы здесь активно сооружается новое жилье. Однако возводятся преимущественно дома «эконом-класса», со скромными по сегодняшним меркам метражами. К примеру, однокомнатные квартиры в кирпично-монолитных новостройках здесь можно найти по $36-38 тыс. - практически по той же цене, что и «хрущевки». «Двушки» подороже - из-за более удобных планировок, но немало предложений, сопоставимых по ценам с серийной «панелью» советских времен.
«Застывшее» Полюстрово
О Полюстрово риэлтеры отзываются как о «застывшей» территории. Едут туда горожане неохотно, спрос вялый, предлагаемые квартиры подолгу зависают в листингах. Новых домов практически не появляется: девелоперы не спешат вкладываться в проекты с такой сомнительной локацией. Жилой фонд постарше, чем на Ржевке: дома 504-й и 606-й серий еще встречаются, 137-й уже практически нет. Есть здесь и «хрущевки» - продать их совсем сложно. Основная проблема этого места - транспорт. Территория одинаково далеко расположена от станций метро «Площадь Ленина», «Ладожская», «Новочеркасская» - транспортное сообщение с ними оставляет желать лучшего. Нелегко выбраться из района и на автомобиле: пробки. Как полагают аналитики, если в обозримом будущем здесь не появится масштабных проектов, которые привлекут к этому месту внимание горожан и подтолкнут благоустройство, территория будет все сильнее отставать от остальных спальных районов и постепенно превратится в откровенно депрессивную зону.
Самое невостребованное место в районе - несколько кварталов в окрестностях железнодорожной станции Ржевка. Здесь самые низкие цены: однокомнатные квартиры на Рябовском шоссе можно найти по $28 тыс. Жилого фонда относительно немного, среди прочего встречаются и дома дореволюционной постройки. Желающих ехать сюда нет. Некоторое время назад специалисты полагали, что из-за строительства кольцевой дороги здесь может вырасти спрос на площади для коммерческого использования. Однако пока этого не произошло.
Коммерческие перспективы
По сравнению с Полюстрово перспективы у других территорий более радужные. Будущее Ржевки - спальный район для среднего класса. Существенных изменений в предпочтениях покупателей и застройщиков в ближней перспективе ждать не приходится. Охта, полагают аналитики, будет постепенно застраиваться более высококачественным жильем. Особенно это касается набережной Невы - там еще достаточно незанятых мест. Специалисты считают, что со временем эта территория сможет развиваться и как деловая зона: недорогие бизнес-центры в помещениях нынешних предприятий, торговые комплексы и развлекательные центры, расположенные в относительной близости от исторического центра.
Однако по привлекательности эта земля все же уступает прилегающим к Неве кварталам на Выборгской стороне (окрестностям Финляндского вокзала, Черной речки), поэтому быстрого преображения Охты ждать не приходится: сперва инвесторы освоят более интересные территории.
Определенный потенциал развития имеет и север Красногвардейского района - там хватает пустующей земли, чтобы развернуть, к примеру, масштабное малоэтажное строительство. Но и это вопрос не ближней перспективы: эти территории надо сперва привести в порядок.
Структура предложения в районе по типам домов, %
Структура предложения в районе по типам квартир, %
Средние цены предложения на жилье в Красногвардейском районе, тыс. $
По данным опроса риэлтерских фирм.
Справка
Красногвардейский район занимает 56 кв. км (4% площади города). Однако более половины земель района - промзоны и пустыри. Население - свыше 340 тыс. человек. Жилая площадь - 4,02 млн. кв. м (6,8% от городской).
В составе жилого фонда преобладает типовая «панель»: 137-я, 606-я, 504-я серии. По числу «хрущевок» район занимает четвертое место в городе. Также на четвертом месте — по числу торговых площадей (из спальных районов уступает только Фрунзенскому и Выборгскому).