За комфорт надо платить

Конфликты между управляющими компаниями (УК) и нанявшими их собственниками стали привычным явлением. Далеко не всегда виноваты в них УК. Зачастую проблема в том, что жильцы не понимают: за комфорт в доме нужно платить. Многие владельцы жилья думают, что, создав ТСЖ и взяв управление домом в свои руки, они смогут сэкономить на его содержании и обслуживании и сократить квартплату. Новоиспеченные «товарищи» считают, что затраты на капитальный и текущий ремонт им ни к чему, ведь аварий в доме пока, слава богу, не случалось. И исключают эти платежи из числа обязательных. Про бесплатный сыр «К сожалению, в Жилищном кодексе такое право за ТСЖ закреплено, и они им активно пользуются. Около 70% товариществ снижают квартплату за счет отчислений на содержание и текущий ремонт. Не говоря уже о капитальном. Это может привести к катастрофическим последствиям, когда через несколько лет начнут в массовом порядке отказывать инженерные системы, рушиться крыши и т. д.», - говорит зав. кафедрой «Правовое регулирование в строительстве и ЖКХ» Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и ЖКХ (Москва) Сергей Филимонов. Если за управление домом берется грамотная УК, то не в ее интересах привести дом к краху. Ведь тогда она потеряет источник дохода. Но большинство собственников не хотят связываться с управленцами. Пожалуй, основная причина этого - опасение, что услуги специализированной УК обойдутся им слишком дорого. Действительно, когда на объект выходит УК, квартплата обычно вырастает (в среднем на 10-20%). И причина не в том, что фирма, как полагают многие жильцы, специально ставит задачу ободрать клиентов как липку. Наоборот, компания-мошенница старается цены не повышать, чтобы до поры до времени не вызвать недовольства жильцов. Она создает видимость работы на объекте, собирая с них квартплату, но не предоставляя заявленных услуг. Когда обитатели дома это поймут, им останется только пытаться вытребовать с УК свои деньги через суд. Удается это сделать лишь в редких случаях. Добросовестная фирма, заинтересованная в том, чтобы ТСЖ не отказалось от ее услуг, обязательно должна включить в перечень работ помимо текущего содержания еще и планово-предупредительный, а для большинства петербургских домов и капитальный ремонт здания и его оборудования. «Снизить квартплату при помощи грамотного управления можно только в новых домах, да и то не всегда. Таких объектов единицы. Практически весь жилищный фонд города требует капитального ремонта тех или иных систем, а многим домам нужен полный капремонт. Поэтому дополнительных затрат не избежать», - считает Андрей Пономарев, коммерческий директор ЗАО «ПРЭО «Сети и системы». Объяснить это собственникам удается далеко не всегда. Как говорят специалисты, обычно жильцы заявляют: вот моя квартира, которую я купил, а дальше знать ничего не хочу. «Мы объясняем людям так: представьте, что у вас не квартира, а собственный дом. Ведь тогда никто за вас не побеспокоится об уборке снега, ремонте крыши и водопровода. Вам даже в голову не придет, что кто-то должен сделать это за вас. Многоквартирный дом - это то же самое, только он большой», - говорит Андрей Вербников, гендиректор ПРЭО «Сети и системы». Рай наступит не сразу Еще одно распространенное заблуждение рядового жильца: он считает, что сразу после заключения контракта с УК в доме должна наступить благодать. Батареи сами собой потеплеют, крыша покроется новой жестью, а из подъездов перестанут воровать стекла и радиаторы. А если всего этого не происходит на следующий же день - значит, виноваты управленцы. Но учитывая, что степень износа внутридомовых сетей составляет 60-80% и что в большинстве домов как минимум четверть обитателей имеет долги по квартплате (и не собирается их гасить), такая «райская» перспектива просто невозможна. Какой бы гениальной ни была УК, ликвидировать весь недоремонт, копившийся в доме десятилетиями, она не сможет. Часто после проведения ремонта, скажем, домовых тепло- или электросетей образуется экономия энергии, а стало быть, и средств, которые раньше тратились на ее оплату. В некоторых ТСЖ эти деньги распределяют между жильцами, снижая квартплату (если правление ТСЖ честное). В других граждане об экономии даже не догадываются (если правление не стесняется в распределении «товарищеского» бюджета). По мнению специалистов, выплачивать деньги жильцам - недальновидно. «Ни одна грамотная компания - неважно, чем она управляет, жилым домом или коммерческим объектом, - не станет так распоряжаться сэкономленными средствами. Она направит их на улучшение состояния объекта. Это аксиома. Но, к сожалению, мало кто из граждан это понимает», - говорит Владимир Кузьмичев, директор департамента по управлению и эксплуатации недвижимости холдинга «ЛенСпецСМУ». Он считает, что на ремонт и обустройство дома нужно тратить не только деньги, сэкономленные на потреблении жилищно-коммунальных услуг, но и прибыль, которую ТСЖ может получить, сдавая в аренду нежилые помещения (подвалы, чердаки и т.д.), стены и крышу дома - под размещение рекламы, а также иные доходы «товарищей». Например, можно на эти суммы построить около дома детские площадки, разбить газоны, обнести двор забором и устроить постоянный пост охраны, чтобы во двор не ходили посторонние, и т. д. Все эти вложения в конечном счете вернутся собственникам в гораздо большем размере - ведь в итоге повысится стоимость жилья в таком доме. Сам себе сантехник Строя бюджет ТСЖ, владельцы жилья, разумеется, стремятся сэкономить каждую копейку и часто решают, что им хватит одного специалиста, который будет приходить на несколько часов в неделю. Юристов в штат берут крайне редко, совершая, по мнению профессиональных управленцев, большую ошибку. «Жилищный комитет часто заявляет, что оплатит за счет бюджета недоремонт, накопившийся в доме до момента создания ТСЖ. Но много ли вы знаете случаев, когда это действительно происходило? Большинство горожан даже не догадываются, что их домам причитаются эти деньги, а тем более не знают, как их вытребовать у города. Согласитесь, что у фирмы, владеющей этой информацией, имеющей в своем распоряжении юристов, которые разбираются в законодательстве, гораздо больше шансов доказать право ТСЖ на получение этих средств, чем группе неуверенных в себе жильцов», - говорит гендиректор компании «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» Андрей Лушников. Без квалифицированного юриста не обойтись и при оформлении ТСЖ. По данным управляющих компаний, к ним часто обращаются граждане именно за этой услугой, так как не знают, какие документы нужно собирать для регистрации, как их составить. Наиболее распространенная ошибка - граждане не переоформляют техническую документацию на дом (в ней должны быть отражены все данные об инженерных сетях здания и прочих его конструктивных особенностях). Как сообщили в ПРЭО «Сети и системы», холода нынешней зимы стали своеобразной проверкой, выявившей такие случаи. «Нас этой зимой часто вызывали для устранения аварий на электросетях. Причем оказывалось, что в зоне ответственности «Ленэнерго», то есть на внешних сетях, неполадки устранялись оперативно и профессионально. А вот с сетями, принадлежащими жильцам, было много проблем. Нашим специалистам приходилось разбираться в неграмотно составленной технической документации. На многих объектах в сетях электроснабжения годами не проводились планово-предупредительные ремонтные работы», - рассказал Вербников. Жильцы обычно экономят на специалистах, считая, что документацию на дом могут составить сами или попросить знакомого сантехника, электрика. Последствия могут оказаться весьма плачевными.

• Автор: Ольга Мягченко