271 0
Пейзане требуют концепта
Сегодня застройщики, которые возводят коттеджные поселки, не придерживаются общих стандартов и правил: каждый придумывает схему сам. Из-за этого, по мнению специалистов, у многих покупателей загородных резиденций в будущем - при попытке продать их - могут возникнуть проблемы.
Игорь Горский, директор компании «Бекар. Коммерческая недвижимость».
Вкладываясь в недвижимость, покупатель заботится, с одной стороны, об удобстве проживания, а с другой - насколько хорошо эта собственность сохранит (или даже приумножит) затраченные средства.
Приобретая дом за $300-500 тыс., клиенты рассчитывают получить комфортное, полностью продуманное жилье. А зачастую получают затянувшуюся стройку и совсем не тот уровень удобств, который ожидали.
Коттеджные поселки можно разделить на концептуальные и стихийные. Концептуальные строятся и эксплуатируются как единое целое. Дома в них возводятся в общем архитектурном стиле, планировка может изменяться по желанию покупателя, но для всех домов используются определенные базовые технологии. При цене от $300 000 за коттедж оптимальное количество домов в поселении - от 15 до 30. Меньше - дорого в эксплуатации, больше - теряется «клубность», получается нечто вроде дачного кооператива. Наилучший размер участка - 20-40 соток. Это дает возможность находиться в разумном отдалении от соседей. Социальная однородность окружения - подразумевается. Отдельный вопрос - наличие магазинов, аптек и т.п. Создавать «закрытый» торговый комплекс на 20 домов экономически неоправданно, при общем доступе - не будет социальной однородности, к которой стремились покупатели.
Пока полностью завершенные концептуальные коттеджные поселки можно пересчитать по пальцам, и их число растет не слишком быстро. Застройщики не торопятся осваивать новые площадки, хотят по окончании работ отследить результаты, проанализировать быт поселка.
В конце прошлого столетия, когда конкуренция на рынке коттеджных поселков была весьма невелика, цены на дома брались «с потолка» и были довольно высоки. Сейчас соотношение «цена-качество» приходит в равновесие.
До сих пор на рынке предлагают нарезанные под застройку земельные участки, называя это коттеджными поселками. Такую деятельность ведут некрупные застройщики, у которых нет возможности привлекать инвестиции или кредиты. Купив участок в таком «поселке», человек должен быть готов к тому, что условия для нормального проживания возникнут нескоро. Придется долгие годы мириться с окружающим недостроем. О едином архитектурном стиле стихийного поселка говорить не приходится - чаще всего это разномастные дома разной этажности: рядом могут стоять небольшой деревянный домик и трехэтажные кирпичные хоромы. Социальная однородность жильцов здесь ниже. Сомнительна и будущая ликвидность объектов: концептуальных поселков будет становиться все больше, и, чтобы продать дом в стихийном поселении, придется существенно двигаться в цене. Подобный процесс уже произошел с одиночными коттеджами: отбить (с учетом инфляции) деньги, вложенные несколько лет назад в строительство, владельцам этих домов сегодня не удается.
Покупателю нужно обращать внимание на разрешенный вид использования предлагаемой ему земли: ИЖС (в таком поселке можно прописаться, земли этой категории - самые дорогие), дачное некоммерческое партнерство (в этом случае приобретается недвижимость для временного проживания) или земли сельхозназначения (их перевод в другую категорию труден, дорог и не всегда возможен). Другой важный вопрос: кто продает, какая предыстория у компании. Полезно поинтересоваться проектами, которые фирма уже воплотила. Лучше всего - съездить и посмотреть на них.
Проверить качество постройки неспециалисту очень непросто. Но можно заказать строительную экспертизу. Обойдется она $1000-1500, то есть меньше 0,5% от стоимости проекта. Зато клиент будет застрахован от строительных дефектов, которые могут вскрыться через несколько лет эксплуатации.
Все остальное - индивидуально. Кому-то нужен юг, кому-то - север, кому - лес, а кому - речка.
Мнения Экспертов
Владимир Майоров, директор Ассоциации загородной недвижимости: В отличие от Московской области в Петербурге и Ленобласти коттеджных поселков как таковых нет. Ныне существующую застройку можно определить как «замкнутое поселение состоятельных людей». В коттеджном поселке кроме общей инженерии, охраны, единого архитектурно-планировочного стиля должна быть минимальная инфраструктура: кафе или ресторан, прачечная, кинотеатр, магазин, пусть небольшой, детский сад и, может быть, даже школа. Возможно, такие проекты появятся в ближайшем будущем. Я имею в виду «Репинскую усадьбу» фирмы «Олимп-2000» и «Малый Петербург» компании «Империал».
Константин Поликарпов, генеральный директор компании «Олимп-2000»: От практики содержания на территории коттеджного поселка какой-то инфраструктуры уже все уходят, в том числе и в Москве. Состоятельные люди, покупающие дорогие коттеджи, не хотят иметь в своем поселке - и дополнительно оплачивать - шумную спортивную площадку или бассейн, в который могут приходить люди со стороны. Очень хорошо, когда рядом с коттеджным поселением есть спортивно-досуговый центр, где можно получить необходимые услуги. Мы в своем новом проекте «Репинская усадьба» остановились на мини-баре с домашней кухней, бильярде на один стол и магазинчике с минимальным набором продуктов. Этого обитателям коттеджей достаточно.
Аркадий Цейтлин, заместитель директора ЗАО «Трест «Ленгазтеплострой»: Коттеджный поселок должен иметь закрытый периметр, единую охрану, единую службу управления и обслуживания. Внутренние заборы не должны превышать одного метра, иначе получится «тюрьма» снаружи, «тюрьма» внутри. В таких поселках люди должны общаться в кругу себе подобных, а дети - находить контакты, учиться строить бизнес, вместе заниматься спортом, придумывать праздники. Что касается количества домов, при котором поселение можно считать поселком, это вопрос рентабельности: дешевле жильцам обходится обслуживание десяти и более зданий, на 30-50 домов рентабельно содержать досуговый центр. Менее десятка строений я бы назвал корпоративной средой обитания.
Игорь Горский, директор компании «Бекар. Коммерческая недвижимость».
Вкладываясь в недвижимость, покупатель заботится, с одной стороны, об удобстве проживания, а с другой - насколько хорошо эта собственность сохранит (или даже приумножит) затраченные средства.
Приобретая дом за $300-500 тыс., клиенты рассчитывают получить комфортное, полностью продуманное жилье. А зачастую получают затянувшуюся стройку и совсем не тот уровень удобств, который ожидали.
Коттеджные поселки можно разделить на концептуальные и стихийные. Концептуальные строятся и эксплуатируются как единое целое. Дома в них возводятся в общем архитектурном стиле, планировка может изменяться по желанию покупателя, но для всех домов используются определенные базовые технологии. При цене от $300 000 за коттедж оптимальное количество домов в поселении - от 15 до 30. Меньше - дорого в эксплуатации, больше - теряется «клубность», получается нечто вроде дачного кооператива. Наилучший размер участка - 20-40 соток. Это дает возможность находиться в разумном отдалении от соседей. Социальная однородность окружения - подразумевается. Отдельный вопрос - наличие магазинов, аптек и т.п. Создавать «закрытый» торговый комплекс на 20 домов экономически неоправданно, при общем доступе - не будет социальной однородности, к которой стремились покупатели.
Пока полностью завершенные концептуальные коттеджные поселки можно пересчитать по пальцам, и их число растет не слишком быстро. Застройщики не торопятся осваивать новые площадки, хотят по окончании работ отследить результаты, проанализировать быт поселка.
В конце прошлого столетия, когда конкуренция на рынке коттеджных поселков была весьма невелика, цены на дома брались «с потолка» и были довольно высоки. Сейчас соотношение «цена-качество» приходит в равновесие.
До сих пор на рынке предлагают нарезанные под застройку земельные участки, называя это коттеджными поселками. Такую деятельность ведут некрупные застройщики, у которых нет возможности привлекать инвестиции или кредиты. Купив участок в таком «поселке», человек должен быть готов к тому, что условия для нормального проживания возникнут нескоро. Придется долгие годы мириться с окружающим недостроем. О едином архитектурном стиле стихийного поселка говорить не приходится - чаще всего это разномастные дома разной этажности: рядом могут стоять небольшой деревянный домик и трехэтажные кирпичные хоромы. Социальная однородность жильцов здесь ниже. Сомнительна и будущая ликвидность объектов: концептуальных поселков будет становиться все больше, и, чтобы продать дом в стихийном поселении, придется существенно двигаться в цене. Подобный процесс уже произошел с одиночными коттеджами: отбить (с учетом инфляции) деньги, вложенные несколько лет назад в строительство, владельцам этих домов сегодня не удается.
Покупателю нужно обращать внимание на разрешенный вид использования предлагаемой ему земли: ИЖС (в таком поселке можно прописаться, земли этой категории - самые дорогие), дачное некоммерческое партнерство (в этом случае приобретается недвижимость для временного проживания) или земли сельхозназначения (их перевод в другую категорию труден, дорог и не всегда возможен). Другой важный вопрос: кто продает, какая предыстория у компании. Полезно поинтересоваться проектами, которые фирма уже воплотила. Лучше всего - съездить и посмотреть на них.
Проверить качество постройки неспециалисту очень непросто. Но можно заказать строительную экспертизу. Обойдется она $1000-1500, то есть меньше 0,5% от стоимости проекта. Зато клиент будет застрахован от строительных дефектов, которые могут вскрыться через несколько лет эксплуатации.
Все остальное - индивидуально. Кому-то нужен юг, кому-то - север, кому - лес, а кому - речка.
Мнения Экспертов
Владимир Майоров, директор Ассоциации загородной недвижимости: В отличие от Московской области в Петербурге и Ленобласти коттеджных поселков как таковых нет. Ныне существующую застройку можно определить как «замкнутое поселение состоятельных людей». В коттеджном поселке кроме общей инженерии, охраны, единого архитектурно-планировочного стиля должна быть минимальная инфраструктура: кафе или ресторан, прачечная, кинотеатр, магазин, пусть небольшой, детский сад и, может быть, даже школа. Возможно, такие проекты появятся в ближайшем будущем. Я имею в виду «Репинскую усадьбу» фирмы «Олимп-2000» и «Малый Петербург» компании «Империал».
Константин Поликарпов, генеральный директор компании «Олимп-2000»: От практики содержания на территории коттеджного поселка какой-то инфраструктуры уже все уходят, в том числе и в Москве. Состоятельные люди, покупающие дорогие коттеджи, не хотят иметь в своем поселке - и дополнительно оплачивать - шумную спортивную площадку или бассейн, в который могут приходить люди со стороны. Очень хорошо, когда рядом с коттеджным поселением есть спортивно-досуговый центр, где можно получить необходимые услуги. Мы в своем новом проекте «Репинская усадьба» остановились на мини-баре с домашней кухней, бильярде на один стол и магазинчике с минимальным набором продуктов. Этого обитателям коттеджей достаточно.
Аркадий Цейтлин, заместитель директора ЗАО «Трест «Ленгазтеплострой»: Коттеджный поселок должен иметь закрытый периметр, единую охрану, единую службу управления и обслуживания. Внутренние заборы не должны превышать одного метра, иначе получится «тюрьма» снаружи, «тюрьма» внутри. В таких поселках люди должны общаться в кругу себе подобных, а дети - находить контакты, учиться строить бизнес, вместе заниматься спортом, придумывать праздники. Что касается количества домов, при котором поселение можно считать поселком, это вопрос рентабельности: дешевле жильцам обходится обслуживание десяти и более зданий, на 30-50 домов рентабельно содержать досуговый центр. Менее десятка строений я бы назвал корпоративной средой обитания.