402 0
Что учитывается при оценке коммерческой недвижимости
Оценочную деятельность в России ожидает большое будущее. Введение единого налога на имущество, которое планируется в ближайшие годы, будет невозможно без учреждения института налоговой оценки. Когда это произойдет, придется проводить массовую оценку всего имущества, включая жилье и земельные участки. В настоящее время нет государственной структуры, которая бы занималась рыночной оценкой имущества или разрабатывала стандарты такой деятельности. Что касается независимых оценщиков, то сфера их деятельности гораздо уже и в отношении недвижимости.
В основном ограничивается коммерческими объектами (обязательная оценка жилья необходима только при ипотечном кредитовании или залоге недвижимости). Разумеется, оценщик не расспрашивает о здании арендаторов, не щупает стены и не изучает состояние труб в подвале - он имеет дело с документами.
Приведем перечень документов, которые используются при оценке объекта коммерческой недвижимости:
- свидетельство о государственной регистрации права;
- документы БТИ, действительные на момент оценки: технический паспорт, экспликация, поэтажный план, справка о состоянии здания (помещения);
- договор аренды земельного участка или другой документ, подтверждающий права на земельный участок;
- договора аренды в случае, если здание сдается в аренду;
- условно-постоянные расходы (в среднегодовом исчислении): налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок;
- условно-переменные расходы: коммунальные, за техническое обслуживание всех систем, услуги охраны, клининга, заработная плата обслуживающего персонала с учетом налогов, на рекламу, юридическое обслуживание, на управление объектом
- балансовая стоимость здания;
- охранное свидетельство (в случае, если объект является памятником истории или архитектуры).
По информации Консультационной группы «Департамент оценки».
Когда необходима объективная оценка недвижимости
- при операциях купли-продажи и при сдаче в аренду;
- при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
- при привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
- для страхования объектов недвижимости;
- для кредитования под залог объектов недвижимости;
- для внесения объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал;
- при составлении бизнес-плана и привлечении инвесторов;
- при ликвидации объектов недвижимости;
- при исполнении прав наследования, судебного приговора.
По информации Оценочной компании «Профэкспертиза»
Оценка для оценщика
В самом начале 2006 года были внесены изменения в Федеральный закон «Об акционерных обществах» и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации. Ряд изменений вызвали интерес среди российских оценщиков. В частности, принято положение, по которому цена выкупаемых ценных бумаг не может быть ниже стоимости, определенной независимым оценщиком и подтвержденной саморегулируемой организацией оценщиков при проведении экспертизы отчета.
Порядок проведения экспертизы отчета об оценке ценных бумаг, а также требования и порядок выбора саморегулируемой организации оценщиков определяются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим регулирование оценочной деятельности. При определении цены выкупаемых ценных бумаг привлечение независимого оценщика и подтверждение этой стоимости саморегулируемой организацией оценщиков являются обязательными.
Таким образом, одновременно возрастет как роль самой оценочной деятельности, так и значение саморегулируемых организаций оценщиков. Первоначально планировалось, что с 1 января 2006 года лицензирование оценочной деятельности будет отменено, и будет осуществлен переход к принципам саморегулирования. Сейчас предполагается, что это произойдет 1 июля. Таким образом, после отмены лицензирования оценочной деятельности саморегулируемые организации должны будут не только выполнять функцию контроля за оценочной деятельностью своих членов, но еще в отдельных случаях и подтверждать экспертными заключениями правильность определенной ими стоимости.
В основном ограничивается коммерческими объектами (обязательная оценка жилья необходима только при ипотечном кредитовании или залоге недвижимости). Разумеется, оценщик не расспрашивает о здании арендаторов, не щупает стены и не изучает состояние труб в подвале - он имеет дело с документами.
Приведем перечень документов, которые используются при оценке объекта коммерческой недвижимости:
- свидетельство о государственной регистрации права;
- документы БТИ, действительные на момент оценки: технический паспорт, экспликация, поэтажный план, справка о состоянии здания (помещения);
- договор аренды земельного участка или другой документ, подтверждающий права на земельный участок;
- договора аренды в случае, если здание сдается в аренду;
- условно-постоянные расходы (в среднегодовом исчислении): налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок;
- условно-переменные расходы: коммунальные, за техническое обслуживание всех систем, услуги охраны, клининга, заработная плата обслуживающего персонала с учетом налогов, на рекламу, юридическое обслуживание, на управление объектом
- балансовая стоимость здания;
- охранное свидетельство (в случае, если объект является памятником истории или архитектуры).
По информации Консультационной группы «Департамент оценки».
Когда необходима объективная оценка недвижимости
- при операциях купли-продажи и при сдаче в аренду;
- при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
- при привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
- для страхования объектов недвижимости;
- для кредитования под залог объектов недвижимости;
- для внесения объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал;
- при составлении бизнес-плана и привлечении инвесторов;
- при ликвидации объектов недвижимости;
- при исполнении прав наследования, судебного приговора.
По информации Оценочной компании «Профэкспертиза»
Оценка для оценщика
В самом начале 2006 года были внесены изменения в Федеральный закон «Об акционерных обществах» и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации. Ряд изменений вызвали интерес среди российских оценщиков. В частности, принято положение, по которому цена выкупаемых ценных бумаг не может быть ниже стоимости, определенной независимым оценщиком и подтвержденной саморегулируемой организацией оценщиков при проведении экспертизы отчета.
Порядок проведения экспертизы отчета об оценке ценных бумаг, а также требования и порядок выбора саморегулируемой организации оценщиков определяются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим регулирование оценочной деятельности. При определении цены выкупаемых ценных бумаг привлечение независимого оценщика и подтверждение этой стоимости саморегулируемой организацией оценщиков являются обязательными.
Таким образом, одновременно возрастет как роль самой оценочной деятельности, так и значение саморегулируемых организаций оценщиков. Первоначально планировалось, что с 1 января 2006 года лицензирование оценочной деятельности будет отменено, и будет осуществлен переход к принципам саморегулирования. Сейчас предполагается, что это произойдет 1 июля. Таким образом, после отмены лицензирования оценочной деятельности саморегулируемые организации должны будут не только выполнять функцию контроля за оценочной деятельностью своих членов, но еще в отдельных случаях и подтверждать экспертными заключениями правильность определенной ими стоимости.