Что учитывается при оценке коммерческой недвижимости

Оценочную деятельность в России ожидает большое будущее. Введение единого налога на имущество, которое планируется в ближайшие годы, будет невозможно без учреждения института налоговой оценки. Когда это произойдет, придется проводить массовую оценку всего имущества, включая жилье и земельные участки. В настоящее время нет государственной структуры, которая бы занималась рыночной оценкой имущества или разрабатывала стандарты такой деятельности. Что касается независимых оценщиков, то сфера их деятельности гораздо уже и в отношении недвижимости. В основном ограничивается коммерческими объектами (обязательная оценка жилья необходима только при ипотечном кредитовании или залоге недвижимости). Разумеется, оценщик не расспрашивает о здании арендаторов, не щупает стены и не изучает состояние труб в подвале - он имеет дело с документами. Приведем перечень документов, которые используются при оценке объекта коммерческой недвижимости: - свидетельство о государственной регистрации права; - документы БТИ, действительные на момент оценки: технический паспорт, экспликация, поэтажный план, справка о состоянии здания (помещения); - договор аренды земельного участка или другой документ, подтверждающий права на земельный участок; - договора аренды в случае, если здание сдается в аренду; - условно-постоянные расходы (в среднегодовом исчислении): налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок; - условно-переменные расходы: коммунальные, за техническое обслуживание всех систем, услуги охраны, клининга, заработная плата обслуживающего персонала с учетом налогов, на рекламу, юридическое обслуживание, на управление объектом - балансовая стоимость здания; - охранное свидетельство (в случае, если объект является памятником истории или архитектуры). По информации Консультационной группы «Департамент оценки». Когда необходима объективная оценка недвижимости - при операциях купли-продажи и при сдаче в аренду; - при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей; - при привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций; - для страхования объектов недвижимости; - для кредитования под залог объектов недвижимости; - для внесения объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал; - при составлении бизнес-плана и привлечении инвесторов; - при ликвидации объектов недвижимости; - при исполнении прав наследования, судебного приговора. По информации Оценочной компании «Профэкспертиза» Оценка для оценщика В самом начале 2006 года были внесены изменения в Федеральный закон «Об акционерных обществах» и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации. Ряд изменений вызвали интерес среди российских оценщиков. В частности, принято положение, по которому цена выкупаемых ценных бумаг не может быть ниже стоимости, определенной независимым оценщиком и подтвержденной саморегулируемой организацией оценщиков при проведении экспертизы отчета. Порядок проведения экспертизы отчета об оценке ценных бумаг, а также требования и порядок выбора саморегулируемой организации оценщиков определяются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим регулирование оценочной деятельности. При определении цены выкупаемых ценных бумаг привлечение независимого оценщика и подтверждение этой стоимости саморегулируемой организацией оценщиков являются обязательными. Таким образом, одновременно возрастет как роль самой оценочной деятельности, так и значение саморегулируемых организаций оценщиков. Первоначально планировалось, что с 1 января 2006 года лицензирование оценочной деятельности будет отменено, и будет осуществлен переход к принципам саморегулирования. Сейчас предполагается, что это произойдет 1 июля. Таким образом, после отмены лицензирования оценочной деятельности саморегулируемые организации должны будут не только выполнять функцию контроля за оценочной деятельностью своих членов, но еще в отдельных случаях и подтверждать экспертными заключениями правильность определенной ими стоимости.

• Автор: Петр Чернов