313 0
Кировский район: метро удержит цены
В Кировском районе очень много старого и поэтому проблемного жилья. Однако несомненный плюс этой территории - развитая транспортная инфраструктура. «Собственная» ветка метро удерживает цены на среднем уровне.
Район активно застраивался с 1950-х по начало 1970-х годов. Здесь преобладают поздние «сталинки», «хрущевки», «брежневки», а также «корабли». Более свежих домов довольно мало. Имидж у района отнюдь не респектабельный. Да и доля коммуналок заметно больше, чем на других окраинах.
«Сталинки» вниз, «хрущи» вверх
Около четверти предложения в Кировском районе составляют сталинские дома (примерно шестая часть городского листинга домов этого типа). Преимущественно это поздние «сталинки» - здания 1950-х годов постройки. В них более низкие потолки, скромнее фасады и парадные. Принято считать, что и сами квартиры - по сравнению с соседним Московским районом - здесь попроще, хотя анализ предложения не показывает значимой разницы. Однако цены на эти дома невысокие. Что удивительно, они сегодня даже немного ниже, чем были в марте 2005 года.
Наибольшей популярностью пользуются дома в Автово: тихие зеленые дворы, нет промышленных предприятий под боком. Цены предложения на 80-метровые «трешки» здесь колеблются около $100 тыс., однако продать их за эти деньги непросто. Окрестности станций «Кировский завод» и «Нарвская» востребованы куда меньше, и квартиры тут дешевле на $10-15 тыс.
Хотя сталинские дома - жилье добротное, у них есть большой минус - обилие коммуналок. С каждым годом покупатели все требовательнее относятся к социальной однородности жильцов. В отличие от Московского района в Кировском доля нерасселенных квартир куда выше: найти подъезд без коммунальных соседей - проблематично.
Вблизи станций «Ленинский проспект» и «Проспект Ветеранов» стоит немало образчиков ранней хрущевской застройки - 9-этажные «точки». «В однокомнатных квартирах кухня четыре кв. м и комната - 12. Это самое компактное жилье из типовой застройки, только бывшие дворницкие в старом фонде могут быть меньше, да и то крайне редко. Такая квартира сегодня может стоить $33-34 тыс., если как следует поискать», - говорит директор Кировского отделения агентства недвижимости «Итака» Светлана Грачева. Интересно, что, если рассчитать стоимость квадратного метра в таких домах, цифры получатся запредельные - около $1700. «Единички» в обычных пятиэтажных «хрущевках», которые по площади превосходят квартирки в «точках» в полтора раза, стоят лишь на 15-20% дороже. Цены на них сегодня начинаются от $38 тыс. Это на $3-4 тыс. выше, чем год назад. «Рынок пошел по сценарию 2002-2003 годов: быстрее дорожает компактное и низкокачественное жилье. За время стагнации эти квартиры сильно отстали в цене от вариантов получше. Теперь отставание сокращается», - комментирует ситуацию директор Петроградского отделения агентства «Адвекс» Юрий Воробьев. Показательно, что предложение пестрит трехкомнатными «хрущевками», но почти нет «единичек» и «двушек».
Некоторое время назад город объявил борьбу с «хрущами»: совсем ветхие дома предполагалось сносить, а те, что получше (так называемые брежневки), - санировать. Это на короткий срок подтолкнуло интерес покупателей: отдельные горожане начали скупать квартиры в наиболее «перспективных» местах, например на Ленинском проспекте. Однако внятной программы переустройства таки не появилось, интерес инвесторов постепенно угас.
А вокруг – «корабли»
Хотя «хрущевки» изначально выделялись, как правило, отдельным семьям, сегодня в них также немало коммуналок. «За прошедшие с момента вселения годы какие-то семьи распались, а жилье превратилось в коммунальное. Если у жителей «сталинок» после развода есть какие-то перспективы разъехаться в отдельные квартиры - в менее качественные дома, то у обитателей «хрущевок» - практически никаких шансов», - говорит Юрий Воробьев.
Еще больше доля коммуналок в «кораблях». Не случайно специалисты говорят, что порядка в парадных этих домов куда меньше, чем в «хрущах», ухоженные подъезды - огромная редкость. «Эти девятиэтажки и так не популярны у петербуржцев из-за качества стен и неудобных планировок, а коммуналки лишь усугубляют это отношение», - говорит Антон Баранов, директор агентства недвижимости «Талан».
«Кораблей» здесь довольно много - пятая часть городского листинга. Именно в Кировском районе эти дома относительно дорогие. По данным специалистов «Итаки», дешевле чем за $40 тыс. «единичку» в таком доме уже не найти. Одна из причин - локация: эти дома расположены вблизи метро, на довольно ухоженных территориях. Влияет и то обстоятельство, что более позднего жилья в районе практически нет: дома 504-й, 606-й серий единичны. Крайне мало и 137-й. У горожан, желающих обосноваться (или остаться) в районе, практически нет выбора.
Из более поздней «панели» в районе довольно велика доля домов 600.11-й серии. Эти здания разбросаны по кварталам в окрестностях метро «Ленинский проспект» и «Проспект Ветеранов». Цены на них на удивление низкие. Можно найти однокомнатные квартиры (41-42 кв. м) всего за $43-46 тыс., а 60-метровую «двушку» - от $65 тыс.. Внятного объяснения этому нет, специалисты расходятся во мнениях.
В начале 1990-х годов в районе велось довольно активное новое строительство, к 2000-му темпы существенно снизились (одна из причин - недостаток мощности очистных сооружений), теперь застройщики опять активизировались. Строят здесь преимущественно кирпичные и кирпично-монолитные дома - отнюдь не самое дешевое жилье. Интерес застройщиков к этим кварталам подталкивает быстро сокращающееся количество свободных пятен в соседнем Московском районе.
Кировский район выгодно отличается от других тем, что почти все жилье находится вблизи станций метро (исключение - Ульянка и несколько кварталов в районе порта: на Канонерском острове и Дибуновской улице).
С одной стороны, по наблюдениям операторов, ценность этого фактора постепенно снижается: у горожан все больше личного транспорта. С другой - современная торговая и развлекательная инфраструктура сосредоточивается в первую очередь вокруг подземки, где наиболее интенсивны людские потоки.
Специалисты уверены: Кировский район не превратится в депрессивную зону (подобная судьба, к примеру, может ожидать некоторые территории Фрунзенского, Калининского, Невского и других районов). Однако и повышения интереса покупателей ждать не стоит: свободных земель для комплексной застройки здесь
не осталось, отдельные объекты привлекательность серьезно не поднимут - вокруг-то «хрущи» и «корабли».
Мнения экспертов
Светлана Грачева, директор Кировского отделения агентства «Итака»: «Нельзя сказать, что расселения в «сталинках» полностью остановились. У нас сейчас в работе есть несколько таких объектов. Но интенсивность процесса в самом деле невелика. Полностью расселенных парадных мало, что-то можно найти в Автово. В других местах - совсем сложно. Вблизи «Нарвской» продажи идут очень трудно. Дома вдоль проспекта Стачек приличные, чуть в глубину - много запущенных зданий, да еще промзона поблизости. Покупатель на них специфичный. Это, к примеру, приезжие из республик Средней Азии или расселенцы, которые категорически не хотят ехать в спальные районы».
Алексей Слокотович, исполнительный директор агентства «Русский дом»: «Первые этажи под коммерческие цели в Кировском районе выкупают не очень быстро. Причин тому несколько. Состояние самих домов оставляет желать лучшего. Немало «сталинок» с деревянными перекрытиями - их переустройство под офис или магазин требует дополнительных затрат. Публика в районе не самая состоятельная, что снижает рентабельность бизнеса и ожидаемые доходы коммерсантов. Наконец, расположены дома не лучшим образом: в наиболее интересных для коммерции проходных местах вблизи станций метро жилых зданий практически нет».
Район активно застраивался с 1950-х по начало 1970-х годов. Здесь преобладают поздние «сталинки», «хрущевки», «брежневки», а также «корабли». Более свежих домов довольно мало. Имидж у района отнюдь не респектабельный. Да и доля коммуналок заметно больше, чем на других окраинах.
«Сталинки» вниз, «хрущи» вверх
Около четверти предложения в Кировском районе составляют сталинские дома (примерно шестая часть городского листинга домов этого типа). Преимущественно это поздние «сталинки» - здания 1950-х годов постройки. В них более низкие потолки, скромнее фасады и парадные. Принято считать, что и сами квартиры - по сравнению с соседним Московским районом - здесь попроще, хотя анализ предложения не показывает значимой разницы. Однако цены на эти дома невысокие. Что удивительно, они сегодня даже немного ниже, чем были в марте 2005 года.
Наибольшей популярностью пользуются дома в Автово: тихие зеленые дворы, нет промышленных предприятий под боком. Цены предложения на 80-метровые «трешки» здесь колеблются около $100 тыс., однако продать их за эти деньги непросто. Окрестности станций «Кировский завод» и «Нарвская» востребованы куда меньше, и квартиры тут дешевле на $10-15 тыс.
Хотя сталинские дома - жилье добротное, у них есть большой минус - обилие коммуналок. С каждым годом покупатели все требовательнее относятся к социальной однородности жильцов. В отличие от Московского района в Кировском доля нерасселенных квартир куда выше: найти подъезд без коммунальных соседей - проблематично.
Вблизи станций «Ленинский проспект» и «Проспект Ветеранов» стоит немало образчиков ранней хрущевской застройки - 9-этажные «точки». «В однокомнатных квартирах кухня четыре кв. м и комната - 12. Это самое компактное жилье из типовой застройки, только бывшие дворницкие в старом фонде могут быть меньше, да и то крайне редко. Такая квартира сегодня может стоить $33-34 тыс., если как следует поискать», - говорит директор Кировского отделения агентства недвижимости «Итака» Светлана Грачева. Интересно, что, если рассчитать стоимость квадратного метра в таких домах, цифры получатся запредельные - около $1700. «Единички» в обычных пятиэтажных «хрущевках», которые по площади превосходят квартирки в «точках» в полтора раза, стоят лишь на 15-20% дороже. Цены на них сегодня начинаются от $38 тыс. Это на $3-4 тыс. выше, чем год назад. «Рынок пошел по сценарию 2002-2003 годов: быстрее дорожает компактное и низкокачественное жилье. За время стагнации эти квартиры сильно отстали в цене от вариантов получше. Теперь отставание сокращается», - комментирует ситуацию директор Петроградского отделения агентства «Адвекс» Юрий Воробьев. Показательно, что предложение пестрит трехкомнатными «хрущевками», но почти нет «единичек» и «двушек».
Некоторое время назад город объявил борьбу с «хрущами»: совсем ветхие дома предполагалось сносить, а те, что получше (так называемые брежневки), - санировать. Это на короткий срок подтолкнуло интерес покупателей: отдельные горожане начали скупать квартиры в наиболее «перспективных» местах, например на Ленинском проспекте. Однако внятной программы переустройства таки не появилось, интерес инвесторов постепенно угас.
А вокруг – «корабли»
Хотя «хрущевки» изначально выделялись, как правило, отдельным семьям, сегодня в них также немало коммуналок. «За прошедшие с момента вселения годы какие-то семьи распались, а жилье превратилось в коммунальное. Если у жителей «сталинок» после развода есть какие-то перспективы разъехаться в отдельные квартиры - в менее качественные дома, то у обитателей «хрущевок» - практически никаких шансов», - говорит Юрий Воробьев.
Еще больше доля коммуналок в «кораблях». Не случайно специалисты говорят, что порядка в парадных этих домов куда меньше, чем в «хрущах», ухоженные подъезды - огромная редкость. «Эти девятиэтажки и так не популярны у петербуржцев из-за качества стен и неудобных планировок, а коммуналки лишь усугубляют это отношение», - говорит Антон Баранов, директор агентства недвижимости «Талан».
«Кораблей» здесь довольно много - пятая часть городского листинга. Именно в Кировском районе эти дома относительно дорогие. По данным специалистов «Итаки», дешевле чем за $40 тыс. «единичку» в таком доме уже не найти. Одна из причин - локация: эти дома расположены вблизи метро, на довольно ухоженных территориях. Влияет и то обстоятельство, что более позднего жилья в районе практически нет: дома 504-й, 606-й серий единичны. Крайне мало и 137-й. У горожан, желающих обосноваться (или остаться) в районе, практически нет выбора.
Из более поздней «панели» в районе довольно велика доля домов 600.11-й серии. Эти здания разбросаны по кварталам в окрестностях метро «Ленинский проспект» и «Проспект Ветеранов». Цены на них на удивление низкие. Можно найти однокомнатные квартиры (41-42 кв. м) всего за $43-46 тыс., а 60-метровую «двушку» - от $65 тыс.. Внятного объяснения этому нет, специалисты расходятся во мнениях.
В начале 1990-х годов в районе велось довольно активное новое строительство, к 2000-му темпы существенно снизились (одна из причин - недостаток мощности очистных сооружений), теперь застройщики опять активизировались. Строят здесь преимущественно кирпичные и кирпично-монолитные дома - отнюдь не самое дешевое жилье. Интерес застройщиков к этим кварталам подталкивает быстро сокращающееся количество свободных пятен в соседнем Московском районе.
Кировский район выгодно отличается от других тем, что почти все жилье находится вблизи станций метро (исключение - Ульянка и несколько кварталов в районе порта: на Канонерском острове и Дибуновской улице).
С одной стороны, по наблюдениям операторов, ценность этого фактора постепенно снижается: у горожан все больше личного транспорта. С другой - современная торговая и развлекательная инфраструктура сосредоточивается в первую очередь вокруг подземки, где наиболее интенсивны людские потоки.
Специалисты уверены: Кировский район не превратится в депрессивную зону (подобная судьба, к примеру, может ожидать некоторые территории Фрунзенского, Калининского, Невского и других районов). Однако и повышения интереса покупателей ждать не стоит: свободных земель для комплексной застройки здесь
не осталось, отдельные объекты привлекательность серьезно не поднимут - вокруг-то «хрущи» и «корабли».
Мнения экспертов
Светлана Грачева, директор Кировского отделения агентства «Итака»: «Нельзя сказать, что расселения в «сталинках» полностью остановились. У нас сейчас в работе есть несколько таких объектов. Но интенсивность процесса в самом деле невелика. Полностью расселенных парадных мало, что-то можно найти в Автово. В других местах - совсем сложно. Вблизи «Нарвской» продажи идут очень трудно. Дома вдоль проспекта Стачек приличные, чуть в глубину - много запущенных зданий, да еще промзона поблизости. Покупатель на них специфичный. Это, к примеру, приезжие из республик Средней Азии или расселенцы, которые категорически не хотят ехать в спальные районы».
Алексей Слокотович, исполнительный директор агентства «Русский дом»: «Первые этажи под коммерческие цели в Кировском районе выкупают не очень быстро. Причин тому несколько. Состояние самих домов оставляет желать лучшего. Немало «сталинок» с деревянными перекрытиями - их переустройство под офис или магазин требует дополнительных затрат. Публика в районе не самая состоятельная, что снижает рентабельность бизнеса и ожидаемые доходы коммерсантов. Наконец, расположены дома не лучшим образом: в наиболее интересных для коммерции проходных местах вблизи станций метро жилых зданий практически нет».