Домоуправление

Чаяния многих управляющих компаний (УК) не сбылись. Правительство РФ не продлило срок договора на обслуживание жилья, который заключается по итогам соответствующих конкурсов. Главная претензия частных УК к условиям таких состязаний состоит в том, что договор с победителем заключается лишь на год. Управленцы считают, что за это время окупить затраты на ремонт выигранного жилья невозможно, и отказываются участвовать в конкурсах. Конкурсы по-новому Правительство РФ 6 февраля 2006 года утвердило Постановление №75 о «Правилах проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом». В этом документе говорится, что органы МСУ и исполнительной власти могут проводить конкурсы только в двух случаях. Во-первых, если собственники не выбрали способ управления домом. То есть общего собрания на эту тему не было или оно состоялось, но жильцы так ни до чего и не договорились. Во-вторых, если решение было принято, но на практике не реализовано. Например, форму управления выбрали непосредственно собственники, не создав ТСЖ (ЖСК) или не пригласив УК. В таком случае владельцы жилья должны сами заключать все договоры на предоставление ЖКУ. Если они этого не сделают, город сам займется судьбой дома. То же касается тех случаев, когда на собрании выбраны другие формы управления, но соответствующие документы не оформлены. Организатор конкурса может пригласить специализированную организацию для его проведения и подготовки документации. Но выбирать победителей все равно будет конкурсная комиссия, сформированная городскими властями. В ее состав обязательно должны входить представители МСУ. Ни участники конкурса, ни их родственники или сослуживцы членами комиссии быть не могут. Если до проведения конкурса собственники все же собрались и выбрали форму управления, конкурс придется отменить. Компании, оказавшейся единственным претендентом на лот, отдадут его без состязания. Участник конкурса не должен быть банкротом, иметь долгов перед налоговыми службами и т.д. По правилам основной критерий отбора победителей - объем средств, который компания готова вложить в улучшение состояния домов. При этом она должна предоставлять жильцам обязательный набор услуг, определенный местными органами власти, по фиксированным расценкам. Изменять стоимость услуг победитель может только в чрезвычайных обстоятельствах, которые должны быть оговорены в конкурсных условиях (например, если в стране случится экономический кризис). Победитель должен в течение месяца заключить договор на управление. Срок действия договора - год. В конкурсной документации должно быть прописано, как собственники смогут контролировать работу УК. Так, она обязана в течение трех рабочих дней предоставлять информацию по запросу собственника о том, как компания исполняет свои обязательства. За 15 дней до окончания срока договора управления УК должна представить собственникам отчет о проделанной за год работе, а также сведения о нарушениях в ее деятельности, если они были выявлены всевозможными контролирующими органами. Торговаться бессмысленно Смольный начал проводить в Петербурге конкурсы по выбору УК еще в середине прошлого года. Лишь 20 из 112 лотов достались частным компаниям. Как сообщил председатель Жилищного комитета Юнис Лукманов, 40% победителей не выполнили заявленные условия по инвестированию в ремонт полученного жилья. По мнению многих частных УК, этого и следовало ожидать, так как условия состязаний некорректны. «Мы полностью отказались от участия в конкурсах на обслуживание жилфонда, которые проводит город. Подавая заявку, компания понятия не имеет о состоянии домов, включенных в пул, какие работы там потребуется выполнить. То есть мы не можем ни оценить свои вложения, ни спрогнозировать, когда они вернутся. Нам предлагают принимать решение вслепую, оценив только площадь жилья. При этом город требует, чтобы мы инвестировали довольно большие средства в капремонт жилфонда. Но договоры с победителями конкурсов заключаются всего на год. За год невозможно окупить эти вложения. Это можно было бы сделать, только существенно повысив тарифы на обслуживание дома. Но это тоже не выход: жильцы не станут платить больше. В результате, если через год город отдаст наш дом другой компании, получится, что мы просто потеряли деньги. Коммерческая организация на такое не пойдет. Пока не изменятся условия конкурсов, мы участвовать в них не будем», - говорит генеральный директор ЗАО "ПРЭО «Сети и Системы» Андрей Вербников. Некоторые победители торгов, увидев воочию свой «выигрыш», отказывались от него. Например, как рассказал гендиректор компании «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» Андрей Лушников, его фирме досталось 60 домов в районе Кондратьевского проспекта. Приступить к работе нужно было 1 ноября. Но специалисты обнаружили, что половина зданий оказались аварийными, предназначенными под снос. Собираемость квартплаты в них около 60%. Дома построены в 1930-50-х годах, капремонта не проходили, коммуникации изношены. По словам г-на Лушникова, ЖКС, который их обслуживал, «к зиме дома не готовил, зная, что будут торги». «От нас требовалось до конца 2005 года вложить в капремонт 2 млн. руб. Это невозможно. Тут нужно не с УК деньги требовать, а, наоборот, ей доплачивать, чтобы она взяла такие дома. Все остальные компании от них отказались», - говорит А. Лушников. По его мнению, для коммерческой компании работать с таким жильем - "это сразу подорвать доверие жителей, потому что при предложенных условиях привести эти дома в порядок просто нереально». «Прежде чем устраивать конкурс, нужно провести инвентаризацию домов и на торги выставлять только те, которые могут выжить, где люди могут платить за качество обслуживания. А отдавать УК разваливающиеся здания, где половина жильцов имеет задолженности по квартплате, - значит заведомо подставлять эту компанию. Она ничего с такими домами не сможет сделать. Их государство должно брать на себя», - считает президент компании NIRA fonds Вадим Марков. Юнис Лукманов продолжает настаивать, что годовой контракт – «это наш козырь при работе с УК». Он считает, что в таком случае фирма будет заинтересована в хорошей работе, чтобы довольные ее услугами жильцы заключили с ней договор и на следующий год. »НП» досье В прошлом году на конкурсы по отбору управляющих компаний было выставлено свыше 18 млн кв.м жилья. Этот жилфонд был поделен на 112 лотов. Из них 20 выиграли частные УК, три - ГУПы, один лот снят с торгов, остальное досталось ОАО со стопроцентным государственным капиталом, в том числе 79 лотов - ОАО «Жилкомсервис». В общей сложности победители должны были вложить в ремонт жилья свыше 300 млн. руб. По данным Жилищного комитета, 40% победителей не выполнили своих обещаний. Но контракты с ними не разорваны. Мнения экспертов Сергей Тихонов, генеральный директор ООО «РЭС ТСВ»: «В конкурсах мы участвовали и будем участвовать. В этом году выиграли лот в Петродворце, хотя претендовали и на другие районы. Тяжело соревноваться, когда тре-бования к претендентам размыты и не до конца сформулированы. Получается, что мы, если говорить аллегорично, сдаем экзамен по труду, а оценки нам ставят за русский язык и литературу. В конкурсах должны выигрывать частные компании, а не жилкомсервисы. Государство не может заниматься предпринимательской деятельностью». Андрей Вербников, генеральный директор ЗАО «ПРЭО «Сети и Системы»: «Нам невыгодно участвовать в конкурсах. По условиям договора, заключаемого с городом, необходимо вложить большие деньги в обслуживаемые дома, но за год их точно не окупить. А будет ли город продлевать договоры, еще неизвестно. Вот если бы срок увеличили на три года, мы бы еще подумали…» Наталья Гарбуль, генеральный директор ООО «Охта-Сервис»: «Мы выиграли лот в Ломоносовском районе, но отказались заключать договор, так как дома были в ужасном состоянии. Их почти нереально привести в порядок, тем более за один год». Вадим Марков, президент компании NIRA fonds: «Мы собираемся участвовать в конкурсах. Но их нужно более грамотно прорабатывать. У нас пытаются изобретать велосипед, вместо того чтобы обратиться к опыту зарубежных стран, которые столкнулись с аналогичными проблемами». Не пожелавшие представиться сотрудники фирм: АНО «Муниципальное строительство и ремонт» (МСР): «Нам не понравились условия конкурса. Некоторые положения вызвали даже негативную реакцию: в основном срок договора и объем средств, которые необходимо вложить в обслуживаемые дома». ЗАО «Петрон-Норд-Вест»: «Мы в конкурсах не участвуем. Наша компания работает с ТСЖ, созданными в новостройках».

• Автор: Ольга Мягченко, Светлана Кузьмина