420 0
Оптовая надбавка
Среди клиентов бизнес-центров - все больше компаний, претендующих на крупные площади. Уже зафиксированы случаи, когда один арендатор целиком занимает здание.
Причем тяга к гигантомании особенно заметна в секторе дорогих объектов классов А и В+. Банки, страховщики, сырьевые холдинги, компании, работающие в сфере высоких технологий, не скупятся на респектабельный офис. Зачастую эти клиенты опровергают один из основных законов продаж: чем крупнее опт, чем больше скидка. Собственники многих бизнес-центров признаются: с арендаторами, чьи запросы измеряются в квадратных метрах четырехзначными цифрами, работать не только удобнее, но и выгоднее. Хотя специфические риски тоже присутствуют.
Кто на новенького?
В процентном отношении доля клиентов, которым необходим действительно просторный офис, на петербургском рынке все еще невелика. Например, по данным компании «Бекар. Консалтинг», в секторе бизнес-центров класса В всего 14% заявок на аренду приходится на помещения от 1 тыс. кв. м. Лидерами спроса стабильно являются офисы от 100 до 300 кв. м (35% заявок).
Однако действующим деловым центрам, загрузка которых приближается к 100%, как правило, просто нечего предложить крупным компаниям. В этом сегменте рынка ощущается явный дефицит площадей. Основная надежда состоятельных клиентов - новые офисные здания высокого класса. Они готовы предложить арендаторам свободные планировки и не ограничивают их в запросах. В результате практически все крупные сделки с офисами заключают именно владельцы деловых новостроек.
Вот лишь несколько примеров за последний год. Компания Motorola заняла 6500 кв. м в бизнес-центре «Т4» на ул. Седова. River House на Аптекарской наб. (11 200 кв. м) поделили восемь крупных арендаторов. Среди них - ОАО «Газпромрегионгаз», «Деловой Петербург», компания «БАМ» и др.
В бизнес-центре класса А «Невский, 38» обосновались «Веб Инвест Банк» (2500 кв. м) и Инвестиционный банк «КИТ Финанс» (3215 кв. м).
В новых бизнес-центрах сети «Сенатор» арендаторами стали МТС (1600 кв. м), концерн «Маркон» (1 тыс. кв. м), страховая компания «Наста» (900 кв. м) и др.
В «Адмирале» на наб. Обводного канала 1 тыс. кв. м снял «Лентрансгаз». Есть здесь и другие крупные арендаторы. В бизнес-центре «Шереметев», которым управляет «Менеджмент компания ПСБ», в стадии заключения договор на 1500 кв. м.
В деловом комплексе «Гренадерский», который по плану открывается этой весной, большая часть площадей уже разобрана. Самый востребованный размер - этаж (около 1200 кв. м).
Бизнес-центр CEREAN, сданный в эксплуатацию в декабре 2005-го, целиком достался компании «Рексофт» (специализируется на программном обеспечении). Он построен на ул. Пархоменко, 10, корп. 2 - на месте бывшей обувной фабрики, корпус которой приобрела в собственность корпорация «Адвекс-РОССТРО». Общая площадь 6-этажного здания - 3145 кв. м (полезная - 2750 кв. м). Управляет им дочерняя структура «Адвекс-РОССТРО» - компания «Адвекс-Траст».
«В последнее время в городе появились фирмы, готовые арендовать здание целиком или взять в нем несколько этажей. Еще пару лет назад такие сделки были редкостью, и о каждой потом еще полгода говорили, а теперь это обыденность. Скоро, наоборот, арендаторам, которым требуется всего 100 кв. м, будет трудно найти место в приличном бизнес-центре, потому что собственники ориентируются на крупных клиентов», - говорит Андрей Пушкарский, коммерческий директор ХК «Империя» (владеет сетью «Сенатор»). Сейчас, например, идут переговоры с одним из западных банков, претендующим на весь «Сенатор» на Садовой ул., 10 (2500 кв. м), относящийся к классу А. I очередь «Сенатора» на ул. Профессора Попова, 37 (2500 кв. м) тоже может достаться одному клиенту.
Крупные игроки интересуются и «Австрийским бизнес-центром» (класс А), который строится на Пироговской набережной. «Мы работаем как с иностранными, так и с российскими клиентами, ориентированными на помещения от 1500 до 4500 кв. м. А один из потенциальных арендаторов интересуется офисом площадью 6 тыс. кв. м, - рассказывает Анна Романова, старший консультант отдела офисной и промышленной недвижимости Colliers International (эксклюзивного брокера «Австрийского бизнес-центра»). - Это свидетельство того, как динамично меняется спрос. Ведь еще недавно для объектов класса А типичными были сделки по аренде 300-600-метровых блоков».
Риски и выгода
Большинство опрошенных «НП» собственников и управляющих солидарны в том, что оптовый арендатор сулит дополнительные прибыли. «Сдать бизнес-центр целиком оказалось выгоднее, чем нарезать помещения на блоки, - комментирует генеральный директор компании «Адвекс-Траст» Елена Афанасьева. – «Рексофт» арендовал не только полезные площади, но и помещения общего пользования».
Это основной финансовый довод в пользу крупных арендаторов. Если они занимают этаж (не говоря уж о целом здании), то, как правило, платят по единому тарифу и за сами офисы, и за коридоры, и за санузлы. Нередко такие компании, не желая пускать посторонних, берут на себя и заботы об уборке площадей.
Конечно, «оптовики» требуют индивидуального подхода и скидок. Однако на фоне неудовлетворенного спроса на крупные площади особых поблажек им ждать не приходится. «Максимум, на что можно рассчитывать, - скидка в пределах 5-10% от базовой ставки, - говорит руководитель департамента рекламы и продаж ЗАО «Менеджмент компания ПСБ» Марина Шарова. - Наши объекты пользуются высоким спросом, и ухудшать их финансовые показатели, чтобы привлечь «якорного» арендатора, неразумно».
Зато он может рассчитывать на другие бонусы, например на дополнительные места на дефицитной парковке и т.п. При обсуждении цены договора учитывается его срок (для оптового арендатора он может составлять пять, а то и все десять лет), а также затраты нового «жильца» на ремонт и отделку площадей. «К примеру, банковский офис требует дополнительных расходов на оборудование депозитария, сейфовых хранилищ, кассового узла, на соблюдение специальных требований пожарной безопасности. Для каждого крупного арендатора вырабатывается своя схема оплаты. Прежде чем говорить о скидках, мы должны понимать экономику клиента в целом», - поясняет управляющий сетью «Сенатор» Валерий Хламкин.
Еще один плюс оптового подхода - стабильность. «С мелкими арендаторами работать проще. У них нет особых запросов, площади заполняются быстрее, но зато и текучка существенно выше: малый бизнес не так устойчив, как крупный», - комментирует Наталья Королева, управляющая бизнес-центрами «Бекар» и «XIX век».
Впрочем, у медали есть и оборотная сторона. Потенциальные «якоря» капризны: на согласование запятых в договоре могут уходить месяцы. «Мы подсчитали, что при поиске крупного арендатора теряется примерно 50% потенциальной выручки на этапе экспозиции. Когда в прошлом году из «Мариинского» съехала большая компания, мы не стали ждать нового крупного клиента, а быстро и без проблем сдали площади, нарезав их на блоки», - говорит зам. председателя совета директоров BCM Group Елена Черевко.
Еще одна очевидная опасность: если «якорь» покидает объект, это наносит серьезный удар по бюджету бизнес-центра. «Мы учитываем такой риск и стараемся нивелировать его за счет условий договора. Например, если арендатор хочет съехать, он должен сообщить об этом не позднее чем за полгода. В контракт закладываются также штрафные санкции и различные механизмы компенсации», - делится опытом Марина Шарова. BCM Group, чтобы минимизировать риск досрочного расторжения договора, предпочитает работать с бюджетными структурами с понятным финансированием.
Как правило, управляющие в успешных бизнес-центрах, функционирующих по несколько лет (некоторые из них застали и кризис 1998-го), предпочитают держать яйца в разных корзинах, тщательно выстраивая на своих объектах баланс между крупными и мелкими клиентами.