Инвестиции в квадратные метры: за и против

Потребительский взгляд на жилье как на инструмент для сохранения сбережений характерен для рынка недвижимости в целом, и петербургский рынок не исключение. На протяжении многих лет подсчеты показывали, что годовой прирост стоимости типовой квартиры в Санкт-Петербурге значительно превышает самый выгодный банковский депозитный процент. Вкладывать в недвижимость, неважно какую, было выгодно, просто и безоговорочно. Сегодня ситуация изменилась. Жилье по-прежнему – неплохое средство сохранения капитала, но с одной оговоркой: не любое жилье. Разобраться в этом вопросе журналу «Красная линия» помогла Ассоциация риэлтеров Санкт-Петербурга. Три-четыре года назад вопрос «что можно купить за…30-40-50 тысяч долларов?» звучал из уст людей, обращавшихся в агентства недвижимости, довольно часто, что, по мнению риэлтеров, свидетельствовало как раз о намерениях клиентов вложить свободные средства в недвижимость с целью их сохранить и приумножить. Это удавалось: на тот момент вкладывать средства можно было в любую недвижимость, а темпы подорожания могли только радовать тех, кто смог провести сделку по приобретению квадратных метров раньше остальных. Практически все типовое жилье в период с 2002 по 2004 годы подорожало минимум в полтора-два раза. Цены того периода сейчас кажутся фантастикой. Небольшую комнату в коммунальной квартире в центре города в середине-конце 2002 года можно было приобрести за $6 тыс., сейчас она стоит не менее $15 тыс. А трехкомнатная квартира в панельной «брежневке», стоившая $27 тыс., к концу 2004 года фигурировала в листингах за $55-60 тыс. Ни один товар не дорожал и не дорожает с такой скоростью, и ни один банк, разумеется, не может предложить конкурентоспособных процентов по вкладам. Александр Перфильев, директор Центрального отделения агентства недвижимости «Колвэй»: «Рост стоимости качественной и элитной недвижимости будет опережать рост стоимости объектов в остальных сегментах рынка. Так, цены на качественное жилье, удачно расположенные земельные участки, элитную загородную и коммерческую недвижимость будут расти на 2-3 % процента в месяц (против 1-1,5 % на объекты эконом-класса). Дальнейшее увеличение ипотечных сделок (как минимум на 50 % за 2006 год) и распространение ипотечных продуктов на первичный рынок будут способствовать увеличению цен на жилье массового спроса. Максим Чернов, генеральный директор агентства недвижимости «Легион-Н»: «Если рассматривать вопрос инвестиций в недвижимость с точки зрения получения дохода за счет подорожания в будущем, то нужно сравнивать два показателя: размер процента на банковский вклад (сегодня это, как правило, 8-9 % годовых) и динамику подорожания недвижимости, в которую планируется инвестировать. Если объекты в выбранном секторе дорожают хотя бы на 12-15 % в год, то выгоднее вкладывать в недвижимость. Одной из наиболее выгодных операций риэлтеры называют приобретение квадратных метров в кредит с последующей сдачей в аренду: это позволяет «отбить» проценты по кредиту и серьезно сократить срок окупаемости вложений. С другой стороны, покупатель с заемными средствами тщательно выбирает и приобретает квартиру с наилучшими потребительскими качествами. При этом для кредитополучателя увеличение цены действительно привлекательного объекта, например, на $5-10 тыс. на практике обозначает увеличение ежемесячного платежа банку на незначительную сумму. Соответственно, покупательский спрос и дальше будет направлен на качественное жилье, которое по-прежнему останется инструментом, позволяющим инвестору заработать на росте цен. Есть и интересные варианты с квартирами на первом этаже, которые впоследствии могут быть переведены в нежилой фонд и проданы по ценам коммерческих помещений. Кстати, выгодна и покупка самих коммерческих помещений в строящихся домах (доходность 20-25 % годовых), но это уже несколько другая история. Ряд петербургских риэлтерских компаний в последние годы стали активно осваивать сегмент рынка первых этажей, причем не только в исторической части города, но и в спальных районах. Покупка жилья на первом этаже с целью инвестиций – это долго, хлопотно, но и выгоднее, чем «просто» вложения в жилую недвижимость. Сам факт перевода квартиры в нежилой фонд приводит к ее удорожанию. В зависимости от места и размера, цена объекта увеличивается на 20-40 %. При этом темпы подорожания объектов нежилого фонда и дальше будут выше темпов подорожания высококачественных жилых объектов, потому что количество объектов, пригодных для коммерческого использования, в Петербурге крайне ограничено, а спрос на них постоянно растет». При этом нужно учитывать, что с каждым годом стоимость «вхождения» на этот рынок естественным образом повышается. Так, по данным АН «Легион-Недвижимость», если сейчас подобный инвестиционный проект можно начинать при наличии суммы в $150-170 тыс., то через год начинать можно будет, имея на руках не менее 220-250 тыс. Илья Еременко, генеральный директор ООО «Центр развития проектов «Петербургская Недвижимость»: «Наиболее привлекательным для большинства инвесторов остается первичный рынок недвижимости. Правильно подобранные объекты первичного рынка могут давать хороший доход (в среднем 25-40 % годовых) за сравнительно небольшой промежуток времени – от полугода до полутора лет. Доходность конкретного проекта на первичном рынке жилья зависит от ряда факторов: объема инвестиций, срока вложений, стадии вложений, и, что очень важно, готовности инвестора нести разумный предпринимательский риск. Важен момент конкурентоспособности объекта (если в ближайшем окружении нет аналогичных объектов на вторичном рынке и не будет продаваться что-то подобное на первичном, то инвестор имеет все шансы перепродать квартиру по очень выгодной цене). Также крайне важна профессиональная оценка потребительских качеств объекта: планировок, этажа, вида из окон. Доход от таких объектов складывается из двух составляющих – рыночного роста цен и удорожания конкретного объекта по мере увеличения стадии строительства. На вторичном рынке второй составляющей нет, поэтому там приемлемый доход инвестору удается получать только при приобретении эксклюзивных объектов с уникальными характеристиками местоположения, исторической аурой. Например, расселение коммунальных квартир в центре города с целью последующего ремонта и продажи. Этот вид инвестиций был очень популярен несколько лет назад, но сегодня практически все привлекательные квартиры уже расселены». Александр Дацун, директор регионального Центра жилищных программ: «Профессиональный подход требуется и в дальнейшем, при анализе ситуации и выборе оптимальных сроков продажи с тем, чтобы вложение принесло максимальную прибыль без существенных потерь времени. В одних случаях это – этап окончания строительства, на пике удорожания объекта, в другом – средний этап, когда все подобные квартиры у застройщика уже распроданы, и инвестор может переуступить права на объект, диктуя свою цену. Иногда инвестор принимает решение вообще не продавать квартиру, а выгодно сдавать ее в аренду. И это тоже может быть очень интересным вариантом. Сегодня среди районов города лидерами роста цен являются Центральный район, Крестовский остров, Петроградская сторона. Это зоны строительства элитного жилья. Наиболее удачные проекты элитного жилья подорожали за полгода на 15-20 %. Неудачные, напротив, подешевели. Спальные районы, где концентрируются объекты комфорт- и эконом-класса, таких показателей роста цен как центральные, в среднем по рынку не дают. Однако в общей «умеренной» ценовой картине этих районов встречаются очень привлекательные объекты, дающие доход до 45 % в год. При грамотном подборе объектов в нижней ценовой категории можно получать очень интересные результаты. Например, одним из интересных вариантов инвестирования в строящееся жилье эконом-класса является покупка двух- и трехкомнатных квартир на самой ранней стадии строительства. В этот период их стоимость существенно ниже, чем на завершающем этапе». Владимир Федоров, менеджер корпорации «Адвекс»: «Частному инвестору с серьезными намерениями стоит вкладывать средства только в элитную недвижимость - как новую, так и в реконструируемую. Она наиболее востребована, ликвидна, стабильна, да и просто красива. Критерии элитной недвижимости сегодня однозначны. В качестве первого и основного критерия следует учитывать местоположение (Каменный остров, «Золотой треугольник», район Таврического сада). Далее должна быть встроенная или подземная парковка, собственная территория, огороженная и круглосуточно охраняемая. Еще одним признаком элитарности жилья служит небольшое количество квартир, как правило, это дома «клубного» формата» Соответствующие всем перечисленным требованиям объекты продолжали дорожать даже в самые «провальные» для питерского рынка недвижимости месяцы. Квадратный метр такого жилья, по словам Владимира Федорова, в начале 2005 года стоил 3 тысячи у.е., в конце года – уже 4-4,5 тысяч. Годовой прирост стоимости в 50 %, безусловно, снимает любые сомнения в ликвидности таких вложений. Довольно интересна покупка квартир на вторичном рынке с целью последующей сдачи в посуточную аренду. В последние годы в Петербурге активно развивается бизнес, нацеленный на преобразование коммунальных квартир или отдельных подъездов в мини-гостиницы. Единственное, о чем предупреждают риэлтеры: риски при приобретении недвижимости в качестве объекта инвестирования не исчерпываются обычными финансовыми рисками, свойственными сделкам с недвижимостью как таковым. Как правило, выбранный объект нуждается в комплексном обследовании: от выявления истинного качества стен и перекрытий (если квартира находится в старом фонде), до выяснения, например, не планируется ли через несколько лет введение в непосредственной близости новой магистрали.