Обзор арбитражной практики КУГИ

Специалисты КУГИ рассказывают о наиболее интересных спорах с участием комитета, по которым в первом квартале 2006 года были вынесены вступившие в законную силу решения. I. Арбитражный суд СПб и ЛО 16 февраля удовлетворил иск КУГИ о выселении Санкт-Петербургской общественной организации "Автосоюз" (общества собственников и нанимателей гаражей) с земельного участка, расположенного на пересечении Северного проспекта и улицы Есенина. В 2000 году территория площадью 17 868 кв.м была предоставлена ответчику для временного размещения сборно-разборных гаражей (по распоряжению администрации СПб №712 от 06.07.2000). Срок аренды спорного участка истек 24 декабря 2002 года. В июне 2004-го КУГИ направил "Автосоюзу" уведомление о прекращении арендного договора. Часть данного земельного участка попала в зону застройки жилого комплекса. Суд указал, что "в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ каждая из сторон по договору аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца". При этом закон не требует обязательно указывать причину прекращения договора аренды. В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Согласно п.7.3 договора между КУГИ и "Автосоюзом" арендатор обязан освободить земельный участок от временного объекта с проведением работ по благоустройству территории. Наличие на участке гаражей, принадлежащих физическим лицам, не освобождает арендатора от обязанности возвратить объект арендодателю. Аналогичный случай был рассмотрен ФАС СЗО 14 марта. В данном случае земельный участок был также предоставлен по договору аренды под временное (с 06.10.2000 по 28.12.2003) размещение объектов некапитального строительства - комплекса мелкорозничной торговли. Пунктом 6.4 договора установлено, что арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае принятия решения о предоставлении участка под капитальное строительство. Уведомление об отказе от исполнения договора направляется арендатору за 30 дней до его расторжения. В период действия договора аренды КУГИ направил арендатору уведомление об отказе от него, мотивировав отказ наличием соответствующего решения - распоряжения губернатора СПб от 06.04.1998 №318-р. Данным распоряжением утверждена адресная программа объектов строительства и реконструкции, а КГА предписано выдать застройщику - СПбГУ "Фонд капитального строительства и реконструкции" - разрешительную документацию. Суд установил, что названное распоряжение является решением о предоставлении спорного земельного участка под строительство. То обстоятельство, что такое решение существовало на момент заключения договора аренды, непосредственно на срок действия договора не влияет, поскольку начало строительства связано с определенными действиями застройщика. II. ФАС СЗО в постановлении от 22 марта оставил без изменения вердикт 13-го арбитражного апелляционного суда, признавшего ничтожным договор аренды недвижимости, который был заключен между ГНУ "Всероссийский НИИ генетики и разведения сельскохозяйственных животных" РАСХН и хозяйственным обществом. Иск был предъявлен заместителем прокурора СПб в интересах КУГИ. К участию в деле была привлечена РАСХН, с согласия которой 5 января 2004-го был заключен спорный договор помещений, находящихся в оперативном управлении НИИ. Суд установил, что договор заключен с нарушением требований статьи 6 ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике", которая предусматривает, что решение академий наук о сдаче имущества в аренду должно быть согласовано соответствующим федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным правительством РФ на управление и распоряжение объектами федеральной собственности. Однако решение Министерства имущественных отношений РФ (в настоящее время - Росимущество) в данном случае отсутствовало. III. ФАС СЗО 17 марта удовлетворил иск КУГИ о признании права государственной собственности Петербурга на объект недвижимости общей площадью 182,2 кв.м, расположенный по адресу: Дегтярный пер., дом 7. В 2002 году решением Арбитражного суда СПб и ЛО, вынесенным в отсутствие КУГИ, был удовлетворен иск муниципального образования "Смольнинское" о признании права собственности на указанный объект как на бесхозяйное имущество. По жалобе КУГИ решение было отменено, однако право муниципальной собственности уже было зарегистрировано в ЕГРП. Объект перепродали, однако к моменту подачи иска о признании права госсобственности он снова был зарегистрирован за МО "Смольнинское". Суды первой и второй инстанции отказали КУГИ в иске, указав на возникновение права муниципальной собственности в силу положений Гражданского кодекса РФ, постановления ВС РФ "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации…" от 27.12.1991 №3020-1 и истечения срока исковой давности. ФАС СЗО указал, что согласно приложению №3 к постановлению ВС РФ от 27.12.1991 №3020-1 нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных советов народных депутатов, отнесен к объектам муниципальной собственности. В силу специфики правового регулирования местного самоуправления в Петербурге объекты муниципальной собственности определялись законами субъекта РФ (пункт 3 статьи 6 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"). Суд посчитал, что, так как решение о передаче здания в муниципальную собственность в установленном законом СПб порядке не принималось, спорный объект является государственной собственностью Петербурга. IV. ФАС СЗО 10 февраля отказался удовлетворить иск предпринимателя к КУГИ о признании договора аренды земельного участка расторгнутым. Предприниматель является собственником объекта нежилого фонда, расположенного в жилом здании. 19 ноября 2002 года между ним и КУГИ был заключен соответствующий договор аренды земельного участка. Уведомлением от 13.09.2004 предприниматель отказался от договора аренды. Предприниматель мотивировал свой отказ введением в действие Жилищного кодекса РФ - статьей 36 Кодекса и пунктом 2 статьи 16 закона о его введении. Указанными правовыми актами установлено, что земельные участки под многоквартирными жилыми домами переходят в общую долевую собственность владельцев помещений. ФАС СЗО со ссылкой на статьи 4, 422 Гражданского кодекса РФ указал, что на момент заключения договора аренды между предпринимателем и КУГИ договор соответствовал нормам действовавшего законодательства, поэтому его условия сохраняют силу. Суд также указал, что в соответствии со ст. 8 и ст. 131 Гражданского кодекса РФ, ст. 25, 26 Земельного кодекса РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" документов, подтверждающих переход участка в общую долевую собственность, не представлено. Таким образом, ФАС СЗО в данном случае не установил оснований для прекращения обязательства (ст. 413 ГК РФ).