Трудности перевода

В историческом центре Петербурга находятся около 200 предприятий, занимающих в общей сложности 2400 га, или 23% всех промышленных территорий города. Больше сотни объектов нежилого назначени принадлежащих этим заводам и фабрикам, можно использовать с большей отдачей, полагают в инвестиционно-строительной компании "Петрополь". Сергей Седых, директор департамента развития инвестиционно-строительной компании "Петрополь" Всего на территории Петербурга расположено порядка 700 предприятий в 48 промзонах (более 10 500 га). Из центра будут выведены 65-70% производств. Прежде всего речь идет об объектах, сосредоточенных на Петровском острове, северном берегу Малой Невы в районе Уральской улицы, на берегах Большой Невки от Большой Невы до Кантемировского моста, на Выборгской, Пироговской и Петроградской набережных, на берегах Карповки и Ждановки, в зоне Обводного канала и пробивки Измайловского проспекта, а также в районе станции Московская-Товарная. Этот процесс, скорее всего, мало затронет предприятия, расположенные в юго-западной части Василеостровского и Адмиралтейского районов и отделенные от центра реками и каналами. Специалисты "Петрополя" выявили более 100 наиболее перспективных объектов недвижимости, которые могут быть перепрофилированы. А что закон? Основной документ, регламентирующий перебазирование предприятий, - Генплан Петербурга. Он предписывает сократить территории, занятые производствами, ж/д транспортом и инженерной инфраструктурой, на 3500-4000 га, изменив назначение этих объектов на общественно-деловое и жилое. До 2015 года такой конверсии подлежат 2000-2500 га. Исторический центр должен развиваться за счет примыкающего к нему промышленного пояса. Новые узлы общественно-деловых зон (локальные Сити) запланированы на реконструируемых и вновь создаваемых территориях в районе Новоизмайловского проспекта, станции Московская-Товарная, в западной части Васильевского острова. При этом, по словам бывшего председателя КЭРППТ Владимира Бланка, власти не собираются переселять предприятия без согласия их собственников (да, кстати, и не могут. - "НП"). Если промышленники решат оптимизировать использование своих участков и перебазировать производство, город готов предоставить им подготовленные участки в промзонах. Сейчас в Петербурге выкупная цена земли составляет девять ставок земельного налога (он, в свою очередь, рассчитывается на базе кадастровой стоимости конкретного участка). В апреле 2006-го Минэкономразвития внесло в правительство законопроект, который устанавливает цену земли на уровне 2,5% от ее кадастровой стоимости. Для Москвы и Петербурга - особые условия: ставка может достигать 20%. Сейчас документ обсуждается. Представители бизнес-сообщества против обозначенных цифр в целом не возражают. Однако предприниматели не согласны с предложенным Минэкономразвития сбором за перепрофилирование участка в размере 80% от его кадастровой стоимости. (Федеральные власти полагают, что это предотвратит переделку заводов в казино.) Правительство также против выкупа земли в рассрочку, хотя такая практика давно существует в других странах. А оно надо? Инвестиционная привлекательность конкретного участка с точки зрения девелопера складывается из оценки нескольких факторов. Во-первых, это возможность комплексного освоения территории с полным освобождением от производств. "Остаточные" объекты снижают привлекательность участка и корректируют бизнес-планы (например, необходимость санитарно-защитных зон для действующих цехов не позволит строить на участке жилье). Возможность комплексного освоения территорий существует в Петроградском районе (нежилые зоны "Петровский остров", вдоль Петроградской набережной, у Кантемировского моста), а также в Василеостровском (н/з "Уральская", "Балтийская"). Во-вторых, на принятие инвестиционного решения влияет окружающая застройка. Соседство с "промкой" делает недопустимым жилищное строительство. Однако на подобных территориях можно организовать общественно-деловые зоны. Естественно, во внимание принимаются локация участка и его транспортная доступность (с этой точки зрения весьма удачны н/з у Кантемировского моста, вдоль Петроградской набережной, "Октябрьская", "Левобережная", "Выборгская"), а также наличие или отсутствие градостроительных ограничений (проекты в центре несут дополнительные риски, связанные с охранными требованиями КГИОП, изношенностью инженерных сетей и т.п.). Опытные переводчики Пилотным проектом перебазирования действующего производства, реализованным при участии КЭРППТ, стал новый комплекс Первой мебельной фабрики на Мебельном пр., 4 (сюда предприятие переехало с Петроградской наб.). За счет бюджета, в частности, был отремонтирован и благоустроен Мебельный проезд. Общая стоимость выполненных работ составила 28,5 млн руб. На освободившемся участке планируется построить бизнес-центр стоимостью около $10 млн. Исключительно на средства частного капитала были перепрофилированы здания бывшей прядильно-ткацкой фабрики "Октябрьская" (теперь - торгово-деловой центр "Сампсониевский"), инженерно-лабораторный корпус ГП "Русский дизель" (бизнес-центр "Нобель"), ткацкий цех ОАО "Лиговский текстиль" (сначала - универмаг РLАТО, ныне - гипермаркет "Рамстор"), недостроенный корпус вагоностроительного завода им. Егорова на Московском пр. ("Максидом") и др. Работать в центре, естественно, интереснее: строительство элитного жилого дома на небольшом участке способно (за счет цены квартир) окупить даже значительные затраты на вывод производства и санацию территории. В "спальных" районах предпочтение отдается обширным территориям. Большой потенциал участков наряду с отсутствием градостроительных ограничений, характерных для центра, позволяют возводить на них многофункциональные комплексы значительной площади. Однако подобные проекты требуют серьезных вложений, которые могут обеспечить консорциумы из нескольких инвестиционных компаний (пример развития территории Выборгской набережной). Перепрофилирование "промки" связано с несколькими основными проблемами и рисками, которые оборачиваются существенными затратами для инвестора. Во-первых, поиск альтернативной площадки для предприятия. Не все промзоны обладают достаточными инженерными мощностями. Хотя в последнее время городское правительство весьма активно развивает "Шушары-2", "Металлострой-2", "Предпортовую-3" и др. Во-вторых, собственно переезд предприятия и его многочисленного оборудования. В-третьих, снос промышленных зданий (особенно в плотной застройке центра). В-четвертых, санация освобождаемого участка, которая может стать весьма затратной статьей проекта. Например, при освоении территории ГИПХ "Прикладная химия" на пр. Добролюбова инвестору предстоит вывезти грунт практически со всей территории.

• Автор: Андрей Некрасов