Рост торговых площадей

Петербургский рынок торговых площадей не перестает удивлять специалистов и обывателей темпами развития. Инвесторы штампуют все новые торговые комплексы и гипермаркеты, активно формируются торговые сети, на рынке становится все больше иностранных и столичных игроков. Горожане постепенно привыкают к тому, что, отправившись за покупками в торговый центр, можно между посещением магазинов окунуться в бассейн или сесть за штурвал виртуального вертолета. Торговые комплексы соревнуются в привлечении ярких развлекательных операторов. Рынок усложняется на глазах. Еще совсем недавно для успеха инвестиционного проекта в сфере ритейла было достаточно удачной локации и грамотно разработанного концепта, а теперь торговым операторам и девелоперским компаниям приходится обращать все больше внимания на наличие ближайших конкурентов. Тем не менее действующие ТРК продолжают демонстрировать загрузку, близкую к 100%, арендные ставки не снижаются, а спрос на торговые площади кажется ненасытным. [b]Статистика потребления[/b] По данным Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли администрации СПб (КЭРППТ), на 01.01.2006 в Петербурге функционировали 10 672 предприятия розничной торговли с торговой площадью 2 125 500 кв.м, а также 37 рынков (из них 17- сельскохозяйственных), 251 комплекс (зона) мелкорозничной торговли и 4474 отдельно стоящих объектов мелкорозничной торговой сети. За 2005 год в городе появились 372 новых предприятия розничной торговли, из них 67 магазинов-дискаунтеров (их общее количество достигло 230). Из общего числа предприятий розничной торговли более 2000 входят в состав примерно 180 торговых сетей. Среди наиболее крупных на начало 2006-го - cash & carry: "Лента" - 10 комплексов, "Метро" - 3; гипермаркеты: "О'Кей" - 6, "Карусель" - 6, "Рамстор" - 5, магазины "Пятерочка" - более 170, универсамы "Патэрсон" - 14, супермаркеты "Перекресток" - 13, магазины "Квартал" - 23, гипермаркеты DIY "Максидом" - 4, магазины бытовой техники и электроники "Эльдорадо" - 16, супер- и гипермаркеты "М.Видео" - 10, магазины "Техношок" - 13 и "Техносила" - 5, универмаги "Детский мир" - 8 и др. По подсчетам чиновников, обеспеченность петербуржцев торговыми площадями на 1000 жителей на начало 2006 года достигла 491,6 кв.м, что на 53% больше гарантируемого норматива стандарта проживания. Участники рынка оценивают этот показатель значительно скромнее, поскольку учитывают только качественные торговые площади, соответствующие современным требованиям. Оборот городской розничной торговли за 2005 год составил 283,6 млрд руб., что на 31,4% в фактических и на 20,2% в сопоставимых ценах превышает показатель 2004 года. По оценке Смольного, темп роста оборота розничной торговли в Петербурге в 1,7 раза выше, чем в среднем по России. По прогнозу, положительная динамика сохранится: в 2006-м общий товарооборот, включая оборот общественного питания, должен превысить 372 млрд рублей. Это примерно на 72 млрд руб. больше, чем в 2005-м, и в 1,6 раза больше, чем в 2004-м. [b]Изобилие через край[/b] По данным различных консалтинговых компаний, в 2005 году в Петербурге было сдано в эксплуатацию от 280 000 до 350 000 кв.м качественных торговых площадей (ТК и гипермаркетов). Разность в оценках объясняется хроническим переносом сроков строительства торговых объектов и различными методиками, которые используют эксперты при подсчете вводимых площадей. Прирост рынка в 2005 году оказался несколько скромнее показателя 2004-го. "Однако это не свидетельствует о спаде инвестиционной активности. Проекты, связанные со строительством крупных современных ТК, очень сложны и в части девелопмента, и в части маркетинга и брокериджа. Поэтому сроки их реализации регулярно переносятся, причем зачастую даже не из-за нехватки средств у инвестора. Чем сильнее комплекс по набору операторов и чем выше их требования, тем больше должен быть период между завершением строительных работ и реальным запуском объекта (в разумных, естественно, пределах). Поэтому многие проекты, заявленные на 2005 год, завершаются в 2006-м", - поясняет управляющий партнер "АйБи Групп" Юрий Борисов. По оценке компании Colliers International, предложение качественных торговых площадей на начало 2006 года достигло в Петербурге примерно 1,5 млн кв.м (арендопригодное пространство - 930 000 кв.м). В городе насчитывалось 78 крупных торговых объектов (с полезной площадью от 4000 кв.м). Таким образом, обеспеченность петербуржцев современными торговыми объектами составляет, по данным Colliers International, 202 кв.м на тысячу жителей. Что все еще заметно ниже, чем в США, и уступает европейским показателям. По оценке холдинга "Адамант", в конце 2005-го в процессе строительства или реконструкции находилось 45 торговых объектов. В 2006-2007 годах, по оценке "АйБи Групп", на рынок выйдет примерно 1,15 млн кв.м новых площадей. Другие эксперты еще более смелы в прогнозах: в Colliers International и "АСТЕРА Онкор" предрекают около миллиона квадратных метров уже в 2006-м. По оценке "Бекар. Консалтинг", на этот год действительно заявлен ввод на уровне 1 300 000 кв.м. Но учитывая традиционную задержку сроков, реально можно рассчитывать на 450 000-650 000 кв.м. Доходность торговых проектов по-прежнему остается высокой и составляет 15-18% годовых (данные компании "АСТЕРА Онкор"). Однако на фоне растущей конкуренции этот показатель будет неизбежно снижаться. Основными игроками на петербургском рынке торговых площадей остаются местные инвесторы. В секторе торгово-развлекательных комплексов лидирует холдинг "Адамант". На конец I квартала 2006 года ему принадлежали 12 ТРК общей площадью 456 600 кв.м, расположенные преимущественно в "спальных" районах, рядом с узловыми станциями метро. К концу 2006-го этот показатель по плану достигнет 587 000 "квадратов", а в 2007-08 годах - 1 027 000 кв.м. Интерес к торговой недвижимости начали проявлять местные финансовые институты (например, банк "Санкт-Петербург" кредитовал сооружение ТК "Космополис", а банк "Таврический" стал инвестором строительства ТК на пр. Маршала Жукова, рядом с домом 35). Бум на рынке торговых площадей привлек в этот бизнес множество непрофильных компаний. Среди них - "Петромобиль-Строй" (ТРК "Румба"), "СВП-Инвест" (ТК "Масштаб") и мн. др. Например, одним из акционеров ЗАО "Символ" (ТРК "Южный Полюс") стал известный актер и певец Михаил Боярский. Тем не менее доля профессиональных девелоперов постепенно увеличивается. Все активнее действуют москвичи. Так, в 2005-м ЗАО "Промсвязьнедвижимость" запустило торгово-офисный комплекс River House на Аптекарской наб., а компания "Регионы", входящая в холдинг АФК "Система", стала инвестором строящегося ТРК на Ржевке, перекупив этот проект у местной компании "Макромир". Самый крупный инвестор из ближнего зарубежья - "Казкоммерцбанк", который осваивает площадку рядом с Московским вокзалом (бывшая "яма" РАО "ВСМ"). Знаковое событие - приход на городской рынок иностранных компаний. По экспертным оценкам, уже в ближайшие 2-3 года объем зарубежных инвестиций в петербургскую торговлю достигнет 25-30% от прогнозируемых капиталовложений в этот сектор. В Северную столицу заграничные торговцы пришли на несколько лет позже, чем в южную. Так, в первопрестольной первый гипермаркет турецкой сети "Рамэнка" заработал еще в 1997 году, а в Петербурге - только в 2004-м. Основной сдерживающий фактор - более низкая платежеспособность населения. Среди заграничных девелоперов и ритейлоров, которые уже заявились в Петербурге: METRO Cash & Carry, ИКЕА, "Рамэнка" (сеть гипермаркетов "Рамстор"), Kingfisher (сеть DIY Castorama), OBI (еще один DIY), VINCI (проект ТРК "Питер Радуга" в Московском районе), Promoсentro Italia (проект ТРК "Северный молл" в Буграх), Stockmann (проект ТРК на пл. Восстания), итальянская компания "Маргери Груп" (проект ТРК "Невский Колизей" в Буграх) и др. [b]Торговая гравитация[/b] В Петербурге активно формируются новые торговые коридоры и кварталы, внутри которых вынуждены соседствовать прямые конкуренты. Концентрация торговых предприятий в зонах, прилегающих к оживленным магистралям и узловым станциям метро, уже представляется избыточной. Для участников рынка на первый план выходит вопрос о том, как превратить конкуренцию в синергию. Это явление давно отмечено в секторе стрит-ритейла: специализированные сетевые магазины отнюдь не чураются соседства в рамках одного торгового коридора. Большой проспект Петроградской стороны сформировался как бутиковая улица. На Загородном проспекте теснятся магазины бытовой техники. В зоне ст.м. "Ленинский проспект" успешно соседствуют спортивные супермаркеты "Спортмастер", "Интерспорт" и Reebok; продовольственные "Пятерочка" и "Перекресток"; местный сетевик "Компьютерный центр "Кей" и столичный "Мир". Кстати, эту компанию, специализирующуюся на продаже бытовой электроники и техники, в Петербурге привлек "Спортмастер" и сознательно поделил с ней одно здание. Есть и другие примеры партнерства "по интересам". "М.Видео" и "Старик Хоттабыч" выкупили бывший заводской корпус на Коломяжском пр., 10, поровну поделив торговое пространство. Компании "Лента" и Kingfisher построили рядом свои комплексы на Дальневосточном пр. "Конкуренция усиливается, а сообща выжить проще. Чем крупнее и разнообразнее торговая зона, тем притягательнее она для горожан, если, конечно, ритейлоры не допускают грубых ошибок", - считает руководитель группы оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. Однако если за границей торговые конгломераты, как правило, формируются планомерно, то в Петербурге, наоборот, стихийно. Например, очередной гипермаркет товаров для обустройства "Максидом" открылся осенью 2004-го на Богатырском проспекте в непосредственной близости от действующего магазина Metro. А осенью 2005-го неподалеку заработал ТЦ "Рамстор". Соседство оказалось выигрышным: поток покупателей вырос настолько, что стал причиной автомобильных пробок. Характерно, что все перечисленные операторы независимо друг от друга и практически одновременно разрабатывали участки под застройку. К сожалению, чаще торговцы вынуждены мириться со своими "сожителями". Например, соседнее с Kingfisher и "Лентой" пятно, также расположенное на перекрестке Дальневосточного пр. и ул. Коллонтай, осваивает компания "Макромир". Она собирается возвести здесь ТК "Калейдоскоп" с двумя крупными "якорями" - продовольственным гипермаркетом "Карусель" и гипермаркетом DIY сети OBI (одним из главных конкурентов Kingfisher). На узкой ул. Ефимова соседствуют ТРК "ПИК" и "Сенная". На стадии строительства была идея соединить комплексы стеклянной галереей, однако инвесторы ее так и не реализовали. Однако они не считают друг друга конкурентами. У объектов разные целевые группы покупателей. Негативным можно считать только сосуществование "Перекрестка" и "Патэрсона". Удачным получился симбиоз реконструируемого Кировского универмага на пл. Стачек и ТК "Галерея 1814", который в начале 2005-го открылся прямо у его стен. Количество покупателей у обоих предприятий только увеличилось. Пока наиболее бесконфликтным является соседство продовольственных форматов. Пример, уже ставший хрестоматийным, - продуктовое изобилие, царящее на выезде из города по Приморскому шоссе, где сожительствуют "Супер-Сива", "Лента" и "О'Кей". По похожему сценарию развиваются события на другой выездной трассе - Выборгской. В Петербурге есть место, где обозначенные выше тенденции уже в ближайшие годы проявятся, как под увеличительным стеклом. Это Пулковское шоссе, которое имеет все шансы превратиться в новый торговый Вавилон. Сплошной стройплощадкой стали земли, прежде принадлежавшие с/х кооперативу "Лето". На участке 40 га уже разместились Metro и "Карусель". На очереди - крупный магазин спорттоваров, DIY "Стройбург" (14 000 кв.м), а также торговый комплекс "О'Кей" с одноименным гипермаркетом, еще одним DIY (Castorama) и галереей магазинов. Инвесторы надеются нивелировать конкуренцию между схожими торговыми форматами за счет местоположения и масштаба коммерческого парка. Такой набор операторов способен, по их расчетам, привлечь покупателей со всего города и из Ленобласти. Бывшей территорией "Лета" активность инвесторов не ограничивается. По соседству с "Лентой" на Пулковском шоссе в декабре 2005-го открылся ТК "Масштаб". Неподалеку развлекательный центр с самым крупным в городе боулингом на 52 дорожки строит компания "Уют". Перекресток Дунайского проспекта оккупировал "Адамант", который также намерен сделать ставку на развлечения. Перечень проектов можно продолжить… Петербургскому ритейлу, безусловно, еще есть куда развиваться. Наряду с перенасыщенными торговлей зонами на карте города имеются обширные белые пятна: Пискаревка, Юго-Запад, Ржевка-Пороховые… На 2006 год запланирован ввод сразу нескольких ТРК, способных изменить стиль жизни обитателей не самых престижных районов - Фрунзенского, Красносельского, Кировского. Первым в этой обойме стал ТРК "Южный Полюс" на углу пр. Славы и Пражской ул. "Два года назад мало кто верил, что в этом месте вообще можно торговать. Однако в "Южном Полюсе" нам удалось собрать брэнды не хуже, чем, например, в ТК "Сенная". Я уверен, что торговые операторы, которые сюда пришли, умеют считать деньги. Значит, для них очевиден рост покупательной способности населения", - говорит Юрий Борисов ("АйБи Групп" разработала концепцию "Южного Полюса", а также стала агентом и управляющим комплекса). В апреле на пр. Стачек заработал ТРК "Континент", построенный "Адамантом". В адресной программе холдинга есть еще несколько сугубо "спальных" проектов, например, строящиеся ТРК на перекрестке ул. Фучика и Бухарестской, а также в районе бывшего Комендантского аэродрома. [b]Для узкого круга[/b] Растущая конкуренция стимулирует строительство специализированных торговых объектов, а также комплексов, имеющих четко выраженную целевую аудиторию. Например, ТРК "Румба", заработавший в ноябре 2005-го рядом со ст.м. "Кировский завод", первым в городе собрал под своей крышей аутлеты (иначе говоря - бюджетные магазины) известных торговых марок. ТК "Масштаб" на Пулковском шоссе стал одним из первых в Петербурге power center, состоящим из крупноформатных магазинов ("Санта Хаус", "М.Видео", PLATO и др.). "Якоря" заняли в нем около 85% полезного пространства (общая площадь - 20 000 кв.м). "Если бы мы нарезали площади мельче, проект окупился бы быстрее. Однако комплекс расположен на окраине, поэтому мы сделали ставку на новую идею, чтобы привлечь покупателей", - говорит Руслан Хайров, генеральный директор компании "СВП-Инвест" (застройщика). Яркая тенденция 2005-го - развитие проектов бутиковых ТЦ. Открытием года стал комплекс "Опера" на Казанской ул. Все торговые площади (около 4400 кв.м) в нем на 15 лет арендовала компания Vanity. В "Опере" будут представлены примерно 120 "люксовых" марок. В течение ближайших нескольких лет на Невском пр. и в его окрестностях появятся новые бутиковые галереи. "Люксовая" торговля предусмотрена в проекте реконструкции зданий на углу Невского пр. и Большой Морской ул. (инвестор - ОАО "Талион"). Вполне вероятно, что бутики займут первые этажи в реконструируемом доме на Невском пр., 28 (инвестор - "Петербургское агентство недвижимости"). Столичная компания Mercury реконструирует здание Дома Ленинградской торговли на Б. Конюшенной ул. Холдинг RBI планирует открыть осенью 2007-го бутиковую галерею ESFERA на Невском пр., 152. На Большом пр. Петроградской стороны, 56 фирма "Атлас" строит бутиковый торговый центр Gallery Apriori. По плану он открывается в августе 2006-го. Покупатели отдыхают По данным компании "Бекар. Консалтинг", из общего числа качественных петербургских ТЦ развлекательную составляющую имеют 27%. В 50% ТРК есть кинотеатр или мультиплекс. Около 70% местного кинорынка принадлежит петербургской сети "Кронверк Синема". Среди других операторов, действующих в торговых центрах, - "Мираж Синема", "Роскинопрокат", "Синема Парк", "Каро-Фильм", "Киномакс" и др. В 33% ТРК есть фитнес-клуб. Наиболее охотно арендует площади в составе ТРК сеть Sport Life (в "Академическом", во "Владимирском Пассаже", "Фрунзенском", в "Румбе"). Reebok приобрел 3500 кв.м в "Континенте" под клуб с полноценным бассейном. 22% ТРК могут похвастаться боулингом ("Гулливер", "Сенная", "Норд", "Меркурий" и др.). Самый крупный из них (на 36 дорожек) принадлежит местной компании "Боулинг-Сити" и занимает около 4500 кв.м в ТРК "Сенная" на условиях 25-летней аренды. Среди московских сетей в Петербурге активно осваиваются "Космик" (ТК "Норд", "Шкиперский молл") и "Планета Боулинг" (ТК "Меркурий"). Общепризнанно, что развлечения добавляют торговым комплексам посетителей. Однако убедительной статистики, позволяющей просчитать этот синергетический эффект, нет. Одним из самых сильных "магнитов" считается детский развлекательный центр. Однако в городе их пока явно недостаточно. Например, в составе ТРК "Гулливер" на 2000 кв.м действует "Гулливер-парк" с игровыми автоматами, каруселями, автодромом, мини-боулингом, кафе и др. В апреле 2006-го в ТРК "Южный Полюс" на 1000 кв.м открылся первый в Петербурге семейный развлекательный центр компании Star Galaxy. До конца года сеть рассчитывает открыть еще два развлекательных центра в ТРК. Довольно четко сформулирована развлекательная стратегия в холдинге "Адамант". "В ТЦ общей площадью 15 000-20 000 кв.м развлечения представлены весьма скромно. Места хватает только на боулинг или на игровые автоматы. Однако мы такими проектами уже фактически не занимаемся. Полноценная торговая зона, по нашей концепции, должна занимать от 9000 до 12 000 кв.м. Это мультиплекс на 5-7 залов (около 3000 кв.м), боулинг (примерно 2500 кв.м), при нем бильярдная (700-800 метров), ресторанный дворик (1200-2000 кв.м), обязательна детская игровая комната (150-200 метров), игровые автоматы (до 1000 "квадратов"). В торговых комплексах площадью свыше 50 000 кв.м мы планируем организовывать отдельную развлекательную зону для детей до 12 лет на 2000-2500 метрах", - рассказывает президент холдинга "Адамант" Игорь Лейтис. Отделка и оборудование развлекательных заведений (в первую очередь, мультиплексов) обходятся их операторам в "круглые" суммы. По оценке специалистов "АСТЕРА Онкор", инвестиции в открытие боулинг-клуба составляют порядка $500-700/кв.м, а для детской развлекательной зоны могут достигать $1000/кв.м. На самой ранней стадии проектирования девелопер должен учитывать специфические требования таких "якорей" (высота потолков, шаг колонн, нагрузка на перекрытия, оборудование отдельного входа и лифта для круглосуточной работы и т.п.). 2006 год обещает прорыв в развлекательной сфере. В апреле на ул. Марата, 86 открылась I очередь ТРК "Планета Нептун". В ее составе - трехуровневый океанариум на 5000 кв.м. Еще примерно 1000 кв.м занимает парк аттракционов "Дино-Парк". В мае заработал ТРК "Варшавский экспресс" на наб. Обводного канала, 118, в реконструированном здании Варшавского вокзала. Инвестор - холдинг "Адамант". Проект претендует на то, чтобы стать первым в Петербурге развлекательным центром городского значения. Среди "якорей": мультиплекс "Каро", игровой центр "Шангри Ла" с казино и ресторанами, развлекательный комплекс Game Zona и боулинг. [b]Квадратные доллары[/b] Арендные ставки в торговых комплексах чрезвычайно сильно варьируются в зависимости от профиля арендатора, этажа и занимаемой площади - от $100 до $2500/кв.м в год (данные Colliers International). Наибольшим спросом в ТЦ по-прежнему пользуются помещения по 50-100 кв.м. Договоры аренды небольших помещений, не требующих существенных вложений в отделку, как правило, заключаются на срок до года. Платежи традиционно вносятся ежемесячно. Страховой (гарантийный) депозит обычно эквивалентен арендной плате за 1-3 месяца. Предоплата составляет арендный платеж за 1-2 месяца и зачитывается в конце срока договора (данные "Адаманта"). Помещения в ТЦ в основном сдаются с чистовой отделкой, "якорям" площади предоставляются в состоянии shell & core. Как правило, базовая арендная ставка включает коммунальные платежи; расходы на техническое обслуживание; вознаграждение управляющей компании; страховые платежи; налоги; стоимость охраны. Исключение - "якорные" арендаторы. Они, как правило, сами оплачивают коммунальные счета и расходы на обслуживание. Есть примеры, когда торговые площади сдаются за процент от выручки. Так, по данным "Адаманта", продовольственные гипермаркеты и супермаркеты арендуют помещения за 3-6% от оборота, магазины детских товаров и книжные лавки - в среднем за 17%, ювелирные магазины - за 20% и больше. Комбинированные ставки, состоящие из фиксированной арендной платы и процента от оборота, популярны в основном у операторов супермаркетов. У других арендаторов такая схема пока не вызывает большого интереса. За прошлый год ставки в ТЦ выросли в среднем на 15%. Постепенно растет число сделок по продаже площадей "якорным" операторам ТЦ. Как правило, такие договоры заключаются еще на стадии строительства. Например, компании "М.Видео" и "Перекресток" приобрели по 3500 кв.м в ТРК "Южный Полюс". Сеть "Техношок" купила 2500 кв.м в ТК "Променад", когда объект находился еще на стадии нулевого цикла. "Патэрсон" стал собственником 2000 кв.м в I очереди ТРК "Шкиперский молл". Компания "Седьмой континент" приобрела площади под свой новый формат ("НАШ гипермаркет") в ТРК "Гранд Каньон" и в МЕГЕ (Кудрово). Мультиплекс "Синема Парк" в "Гранд Каньоне" также расположился в собственных помещениях. Несмотря на рост предложения спрос на площади в ТЦ остается по-прежнему высоким. На начало 2006-го заполняемость действующих комплексов составляла около 95%. В некоторых ТЦ свободных площадей нет, а есть лист ожидания. По данным "Адаманта", уровень вакансий в ТЦ на момент их открытия составляет 10-25%. Тем не менее нехватка сильных брэндов вскоре станет серьезной проблемой для открывающихся торговых комплексов. "На рынке по-прежнему очень мало новых имен и сетевых операторов. Вполне возможно, что "мексы-аксары", тиражируемые в разных комплексах, уже надоели покупателям. Но разработчики концепций ТК и брокеры продолжают за них бороться, предпочитая раскрученных сетевиков мелким частным предпринимателям", - комментирует Юрий Борисов. [img src="/img/public/arehd_stavki.jpg"] [img src="/img/public/arehd_stavki2.jpg"]

• Автор: Анастасия Ясинская