Галопом до Европы

Ажиотаж на питерском рынке недвижимости перешел в фазу психоза. Темпы ценового роста бьют все рекорды, предложение быстро сжимается. Цены стремительно приближаются к европейскому уровню, с каждым месяцем лишь еще больше разгоняясь. Во втором квартале 2006 года поставлен абсолютный рекорд: на регистрацию подано 19 645 договоров купли-продажи. Это на 28% больше, чем за аналогичный период прошлого года, и на 7% превосходит показатели ажиотажного 2004-го. Напомним: рекордным был и первый квартал (15 120 договоров), в целом за полгода в городе было заключено почти 35 000 сделок купли-продажи (+ 36% к 2005-му). Несколько изменилась динамика активности покупателей. Уже второй год статистика ГУ ФРС не фиксирует апрельского всплеска, характерного для предыдущих годов, и следующего за ним майского провала. На "встречку" - две недели Разгон ценовой динамики оказался совершенно неожиданным для профессионалов рынка. Начиналось все скромно: с сентября 2005 года по январь 2006-го недвижимость в городе дорожала в среднем на 1% в месяц. Риэлтеры были уверены, что начался давно ожидаемый период спокойного роста на 12-15% в год. Однако дальше ситуация начала развиваться совсем по другому сценарию. Февраль - +1,5%, март - + 3%, апрель - + 5%, май - + 8,5%, июнь - +12%. В целом с начала года стоимость среднестатистического квадратного метра в городе поднялась на 34% (если пересчитать в рубли - на 26%). Для сравнения: за первое полугодие 2004 года (период ажиотажного спроса, который закончился годовой стагнацией) долларовые цены выросли также на 34%, однако рост был более плавным: от 4 до 5,5% ежемесячно. Кстати, в Москве, где в 2005 году недвижимость дорожала быстрее, чем в Северной столице, динамика последние месяцы несколько притормозилась: апрель - +10,1%, май - +6,7%, июнь - +6,7% (данные аналитического портала IRN.RU). По итогам июня средний квадратный метр в первопрестольной оценивался в 2,3 раза выше, чем в Петербурге. Месячный рост в 12% на питерском рынке недвижимости встречается впервые. Профессионалы теряются в догадках, как ситуация будет развиваться дальше. Однако большинство операторов уверены, что, хотя ценовой рост должен притормозить, перелома динамики не случится до конца года, и через 6 месяцев недвижимость в городе подорожает еще на 30-40%. Экономических оснований для этого не видно: специалисты понимают, что такие темпы подорожания долго просто не выдержать. Предположить, что за год цены могут взлететь в два и более раз, просто страшно: цена самой плохонькой квартиры в городе уже давно неподъемна для человека со средними доходами. Прогнозировать серьезные изменения динамики, как показывают наблюдения последних лет, специалисты пока не умеют. Да и не берут на себя смелость это делать. Однако настораживающие признаки есть. Две-три недели назад операторы рынка почувствовали, что "прямые" продавцы стали придерживать товар. Вплоть до того, что снимаются с продажи варианты, на которые уже нашелся покупатель. И покупатели, и продавцы не знают, чего ждать, до каких сумм торговаться. Горожане откладывают сделки, дожидаясь хоть какой-то стабильности. Продажи идут лишь в том случае, если владельцы квартир торопятся вложить деньги в новый проект. Более чем в половине случаев вырученные деньги идут в долевое строительство, которое также дорожает ударными темпами. Остальное приходится на разные экзотические варианты. В "Бекаре" приводят в пример пожилую даму, которой потребовались средства на лекарства, семейную пару, уезжающую на ПМЖ за рубеж… В той же компании вспомнили и частного инвестора, который, напротив, отказался продавать "единичку" в новостройке и вкладываться в следующее строительство. Решил, что нет смысла метаться: его вложения и так весьма эффективны. На галопирующем рынке подбирать "встречки" стало весьма проблематично. "Цепочки" собираются максимум из двух, крайне редко - из трех встречных продаж. "Сегодня такие сделки удаются лишь наиболее профессиональным агентам. Единственная возможность: сперва найти альтернативу, потом выставить объект как "прямую" продажу. Если дата нотариата четко определена, покупатели могут простить хозяевам это лукавство. Тем более что предложение - в дефиците. Но закрыть сделку необходимо не более чем за две недели", - объясняет директор Петроградского отделения АН "Адвекс" Юрий Воробьев. Если до сих пор специалисты оценивали разницу в цене для "прямой" продажи и "встречки" типовой квартиры в 5-8%, то теперь каких-либо цифр не называют вообще: "встречки" покупатели даже не смотрят. Варианты, которые раньше годами стояли без движения из-за запредельных цен, дождались своего часа. Еще несколько месяцев назад специалисты со спокойной душой рекомендовали клиентам разрывать "цепочку", разнося по времени продажу и покупку. Это заметно увеличивало количество "прямых" продавцов и покупателей на рынке. Сегодня подобные схемы категорически не советуют: слишком велик риск, что подобрать приемлемую альтернативу не удастся. "Многие клиенты, которым требуется встречная покупка, пару раз безуспешно попробовав собрать "цепочку", тоже снимают варианты с продажи. Ждут, пока рынок хоть чуть-чуть успокоится", - добавляет заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов. Откладывают сделки и те, у кого накопленная сумма доплаты уже не позволяет существенно улучшить жилищные условия. "Единички" в цену "трешек" Разброс цен на рынке выходит за пределы разумного. Для многих покупателей определяющим фактором является бюджет покупки, а не стоимость площади. В результате резко подорожали малогабаритные объекты. Средняя стоимость квадратного метра в "единичках" достигла $1739 - на четверть дороже, чем в "трешках". Причем среди трехкомнатных квартир до сих пор есть немало вариантов по $1200 за метр и даже дешевле, но они не находят покупателя. Возникают перекосы цен. К примеру, трехкомнатная "хрущевка" площадью 60 кв.м в Полюстрово выставлена за $65 000 (другие объекты в том же месте чуть дороже $70 000-72 000). В том же Калининском районе на проспекте Науки "единичка" площадью 31 кв.м оценена в $63 000. "У нас открыта сделка с "единичкой" старой 137-й серии на Богатырском проспекте за $84 000. Три недели назад, когда этот вариант только появился, я считал запросы продавца абсолютно неадекватными. Еще в начале апреля цена $62 000 на более приличный объект считалась запредельно высокой", - комментирует Юрий Воробьев. "Корабли", "хрущевки", советская "панель" быстро вымываются из листингов. По сравнению с началом года доля панельных многоэтажек 1970-1980-х годов в предложении сократилась с 32 до 24%. Напротив, растет доля старого фонда. Количество квартир, предлагаемых лишь в одном Центральном районе, сегодня составляет 17% общегородского листинга. В декабре 2005 года было 12%, год назад - 8%. Цены на жилье в центре, по данным мониторинга, поднимаются заметно медленнее, чем на окраинах. Правда статистика предложения не учитывает, что значительная часть объектов, выставленных в историческом центре, - коммуналки. Цены на них условны: любой инвестор понимает, что при сегодняшней динамике расселения обойдутся ему на 20-50% дороже, чем заявлено в рекламе. Ввязываться в подобные проекты практически никто не хочет. Но варианты в листингах стоят, серьезно занижая среднюю стоимость "квадрата". В то же время стоимость расселенных вариантов растет, и быстро. Показательно, что средняя цена метра однокомнатной квартиры в Адмиралтейском районе составляет $1928 - почти на $200 выше, чем в среднем по городу. К примеру, один из наиболее дешевых вариантов - квартирка площадью 20 кв.м на Рижском проспекте (локация - проблемная) продается за $45 000 - по $2250/кв.м. Объект 40 кв.м на Измайловском проспекте выставлен за $85 000. За квартиру 55 кв.м вблизи Сенной площади окнами на канал Грибоедова просят $250 000. Столько же запрашивают за квартиру такой же площади на Конной улице - далеко не в самом востребованном месте. Мигранты виноваты Как показывают расчеты (подробнее см. "НП", №26/2006), на реальные операции с квартирами приходится немногим более половины фиксируемых регистраторами сделок. 15-20% составляют сделки с комнатами. Еще 15-20% - оформляемые через купчие родственные обмены, которые сопровождают приобретение жилплощади членами семьи. Еще несколько процентов "дополнительных" продаж приходится на выкупы квартир инвесторами или агентствами (используются при необходимости сложить "цепочку" и при расселениях). Таким образом, объемы продаж квартир на первичном и на вторичном рынках города оказываются сопоставимыми. Наметившийся дефицит предложения на строительном рынке на фоне нарастающего спроса серьезно подгоняет цены на готовое жилье: притекающим на городской рынок недвижимости средствам не находится применения. Риэлтеры отмечают, что в этом году заметно увеличился поток мигрантов. В город приезжают покупатели не только из нефтяных регионов, но и из промышленных центров: Екатеринбурга, Магнитогорска и пр. Появились даже переселенцы из Москвы. При резко возросшей разнице в стоимости жилья между столицами граждане, несколько лет назад обосновавшиеся в первопрестольной, предпочитают "переэмигрировать" в Петербург, меняя тесные каморки на приличные апартаменты. Усилился и поток иногородних инвесторов, вкладывающихся в питерскую недвижимость в расчете на будущие дивиденды: планка вхождения на столичный рынок стала неподъемной для многих вкладчиков. По наблюдениям риэлтеров, поток приезжих обычно возрастает с апреля-мая. Торопясь завершить сделки до конца лета, они сегодня метут все без разбора. Другой значимый источник денег - ипотека. Займы становятся доступными более широкому кругу горожан, это серьезно увеличило количество покупателей, но никак не отразилось на предложении. Сегодня, по разным оценкам, от 60 до 75% заемщиков, получивших одобрение банка на кредит, не могут найти квартиру. "Ипотечные покупатели - самые бесправные участники рынка. Их обижают, как только могут. Продавцы поднимают цены по несколько раз после подписания предварительного договора. Квартира, выставленная за $55 000, ипотечному клиенту может обойтись в $65 000", - рассказывает исполнительный директор АН "Экотон" Екатерина Романенко. Специалисты уверены, что в ближайшие месяц-два число сделок серьезно сократится: покупать будет просто нечего. В городе одновременно начнут формироваться отложенный спрос и отложенное предложение. Один из вероятных сценариев: покупатели, намеренные срочно приобрести жилье, поднимут ценники на резко сжавшееся предложение до заоблачных высот. В какой-то момент деньги у них кончатся, ценовой рост прекратится, сделки встанут. Продавцы вынуждены будут снижать цены, чтобы вписаться в возможности следующего "пласта" покупателей. Это может спровоцировать затяжной откат цен: придерживаемые варианты выйдут на рынок, покупатели же будут ждать дальнейшего удешевления переоцененного товара. Причем этот вариант развития событий может реализоваться в ближайшие месяцы, когда с рынка уйдет большинство приезжих покупателей. При другом сценарии спрос еще некоторое время поддержит ипотека, и ценники еще какое-то время будут ползти вверх. Откат произойдет позже.