328 0
Проблемы инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга и пути их решения
В первом полугодии 2006 года на рынке жилья Санкт-Петербурга наблюдался беспрецедентный рост цен, который достиг 60% по типовому жилью и 70% - по жилью повышенной комфортности. Рост цен продолжается, к концу лета средняя цена кв. метра типового жилья составила около 1800$. Для подавляющего большинства петербуржцев улучшение жилищных условий в подобной ситуации стало просто недоступным, даже с учетом развития жилищного кредитования. Достаточно сказать, что сегодня только первый взнос за обычную двухкомнатную квартиру составляет около 30000$. Еще совсем недавно это была полная цена однокомнатной квартиры класса «риал». До 70% кредитных сделок разваливается из–за еженедельного удорожания на первичном рынке жилья.
В чем же главная причина кризисной ситуации? Ее фундамент был заложен в еще в 2005 году, за который в оборот было вовлечено немногим более 30 земельных участков, что примерно в семь раз меньше реальных потребностей рынка жилищного строительства. По существу, это тот самый «кризис безземелья», о котором мы говорили в прошлом году, усиленный подъемом платежеспособного спроса населения.
По данным корпорации «Петербургская недвижимость», за первое полугодие на рынок вышло всего 360 тыс. кв. метров нового жилья, тогда как продано было 1700 тысяч кв. метров, то есть почти в 5 раз больше. В результате, общий объем предложения сократился с 3.1 млн. кв. метров до 1.8 млн. кв. метров – на 45% (правда, имеются еще и скрытые резервы предложения - жилье, которое застройщики придерживают вследствие избытка поступающих финансовых ресурсов, но они невелики – 300–400 тыс. кв. метров жилья и не меняют общей картины).
Объем рынка (площадь строящихся домов, где идут продажи жилья), уменьшился с 6.2 млн. кв. метров до 4.5 млн. кв. метров, то есть примерно на 30%. Кроме этого на рынке имеется около 2.5 млн. кв. метров «замороженного» жилья. Это дома, которые были начаты в период подъема рынка в 2002–2003 годах и заброшены в период его стагнации в 2004–2005 годы. В таких домах объем проданного жилья значительно превышает объем строительно-монтажных работ (СМР), что делает нерентабельной их достройку. Вместе с тем, при дальнейшем росте цен на жилье часть заброшенных домов станет ликвидным товаром и снова выйдет на рынок, что можно рассматривать, как определенный резерв для увеличения предложения (разумеется, это ни в коей мере не изменит общую ситуацию, хотя может несколько затормозить рост цен).
В целом ввод жилья за январь-август 2006 года составил 906 тыс. кв. метров или 86% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Нужно отметить, что снижение объемов ввода жилья еще не связано с «кризисом безземелья» – сдаются дома, заложенные в 2004 году, когда еще не было проблем с задельными объектами. По-видимому, здесь сказывается ужесточение процедуры приемки жилых домов, которое имело место с июня этого года (за последние два месяца объем введенного жилья увеличился всего на 9%). Вполне возможно, что этот фактор скажется и на итоговых объемах ввода жилья за 2006 год, в результате желаемая цифра в 2.5 млн. кв. метров жилья не будет достигнута. Более серьезное снижение объемов ввода жилья начнется после 2007 года, когда в полной мере проявятся последствия уменьшения числа задельных объектов.
До сегодняшнего дня городские власти продолжают заявлять об огромном заделе, который, якобы, имеется на рынке жилищного строительства и позволит ему безбедно существовать еще несколько лет. Как же обстоят дела в реальности? В конце 2005 года общий объем рынка жилищного строительства составлял 10.8 млн. кв. метров, в том числе 3.3 млн. кв. метров – не начатые объекты. К середине 2006 года объем рынка сократился до 9.8 млн. кв. метров, объем не начатого жилья – до 2 млн. кв. метров. Таким образом, за первое полугодие уже израсходована треть задела по не начатым объектам (более 1 млн. кв. метров жилья), так что вопрос о «замораживании» земельных участков потерял актуальность.
Может возникнуть вопрос – почему же на рынок вышло только 360 тыс. кв. метров? Ответ достаточно прост – в условиях дефицита новых пятен застройки строительным компаниям некуда расходовать возросшие доходы, поступающие от продажи жилья и они придерживают квартиры в надежде продать их на завершающих стадиях строительства по более высокой цене. Кстати, это именно то, к чему их всегда призывали городские и федеральные власти – строить за счет собственных средств и продавать готовое жилье. Никакого криминала здесь нет, есть здоровый рыночный подход.
Имеются и другие причины, например, возросшие объемы банковского кредитования застройщиков лиц, которые объясняются благоприятной ценовой конъюнктурой, гарантирующей своевременный возврат кредитов. Есть еще и пресловутый закон о долевом участии в строительстве, благодаря которому продажа квартир в строящихся домах стала достаточно рискованным делом. Кстати, политика «придерживания» жилья, также как и спекулятивные вложения частных лиц в покупку квартир (с целью продать их на завершающей стадии строительства по более высокой цене), в целом, не являются весомыми факторами снижения предложения на рынке жилья, поскольку эти квартиры, в конце концов, все-таки поступают в продажу. Здесь происходит только временное перераспределение предложения.
Нужно отметить, что почти половина застройщиков (в основном среднего масштаба), которые контролируют до 30–40% рынка жилищного строительства, к концу 2005 года вообще не имели задела по не начатым объектам и были лишены возможности начинать новые инвестиционно–строительные проекты. Стоит ли удивляться тому, что они тоже придерживают жилье в стоящихся домах «до лучших времен». Может быть, они должны продать все, что у них есть и закрыть свой бизнес? Таким образом, оставшиеся 70% застройщиков, имеющих в запасе земельный задел, ввели в оборот почти столько же жилья, сколько все застройщики в прошлом году, и увеличили объемы строительства примерно в полтора раза. С учетом того, что запас земли у них постепенно заканчивается, это достаточно много, больше – было бы слишком рискованным. По нашим расчетам, объемы финансирования у этих застройщиков увеличились на 20–30%, при росте объемов продаж на 50–70%. Именно поэтому они и придерживают квартиры во вновь начинаемых домах.
Что же ждет отрасль впереди? Будет ли развиваться кризис? Да, этого уже не избежать, слишком много времени упущено. Задел по не начатым домам, оставшийся от прежних лет, сегодня составляет около 2 млн. кв. метров. Он закончится к середине 2007 года, и рынок останется один на один с тем объемом нового жилья, который дают земельные торги. Правда, можно учесть еще 20 земельных участков, полученных застройщиками на торгах по «короткому пакету», которые постепенно выходят на рынок. Но это не более 300 тыс. кв. метров жилья, то есть «капля в море» (см. таблицу).
А что же дали земельные торги в первом полугодии нынешнего года? На торгах продано 28 земельных участков, на которых можно возвести примерно 300 тысяч кв. метров жилья (при этом «на корню» продано все, что можно, даже земля в Приморском районе, не обеспеченная инженерной инфраструктурой). Если так будет продолжаться и дальше, к 2010 году в Петербурге будет вводится по 500–700 тыс. кв. метров жилья (напомним, что на сегодня платежеспособный спрос оценивается более чем в 3 млн. кв. метров жилья в год). Что касается жилья, выводимого на рынок, то эти цифры относятся уже к 2008 году, который совсем не за горами. Возможна еще реконструкция старого фонда, которая до сих пор идет по целевому принципу, и строительство на землях промышленных предприятий, но это не более 10% современного ввода жилья.
В такой ситуации рынок жилья в Петербурге приобретает сугубо элитарный характер, новое жилье станет недоступным даже для развивающегося среднего класса (кстати, этот процесс уже начался, далеко не все представители среднего класса могут покупать жилье за 100–150 тысяч долларов). Цены на жилье в Петербурге будут выше, чем в западноевропейских столицах. Некоторые скажут – а чем Петербург хуже, но ведь зарплата большинства петербуржцев составляет не 3000 евро, а 300, при том, что средняя обеспеченность жильем в Петербурге составляет не 40 – 50, а 20 кв. метров и около 1 млн. горожан все еще живет в коммунальных квартирах.
В жилищном строительстве занято не менее 100 тысяч работников, большая часть из них может пополнить ряды безработных. На жилищное строительство приходится до 40–50% общего объема СМР, следовательно, его свертывание больно ударит по строительной индустрии города и области в целом.
Такого развития событий нельзя допустить, и строительный бизнес Петербурга, который активно поддерживается Законодательным Собранием города, не допустит развала строительного комплекса, создававшегося десятилетиями. Уже начато формирование антикризисного комитета, куда войдут представители строительного бизнес–сообщества, Законодательного Собрания и Правительства города. Но дома, к сожалению, не возникают в одночасье, и даже самые энергичные меры по увеличению предложения на рынке жилья дадут свои плоды не ранее 2008 года. Поэтому 2007 год может стать очень тяжелым. На фоне тающего земельного задела предложение жилья будет быстро сокращаться. Цены, которые к концу 2006 года, скорее всего, замедлят свой рост из–за истощения платежеспособного спроса населения, снова поползут вверх. Возможно, они остановятся на отметке около 3000$ за кв. метр, если с 2008 года начнет расти предложение жилья. В случае, если в городе удастся создать эффективную систему земельных торгов, к 2010 году можно ожидать снижения цен до 1500-2000$ за кв. метр.
Вообще, на сегодняшний день, исходя из оценки себестоимости строительства (которая, кстати, за полугодие выросла всего на 8%) и затрат на инженерное обустройство вновь осваиваемых территорий, а также нормативной прибыли застройщиков, экономически обоснованная цена типового жилья составляет не более 1500$ за кв. метр. То, что эта планка уже преодолена, говорит только о дефиците предложения. Мы абсолютно уверены, что при ежегодном выводе на рынок 3–3.5 млн. кв. метров нового жилья, типовое жилье в Петербурге не будет стоить дороже 1500$ за кв. метр (разумеется, при сохранении современной покупательной способности доллара). Кстати, именно такие объемы жилищного строительства и предусмотрены генеральным планом города, и они должны быть достигнуты. Если спрос превысит 3 млн. кв. метров, нужно будет строить больше жилья.
Ряд экспертов в качестве главного фактора роста цен на жилье называют увеличение спроса (оно обусловлено такими причинами, как рост реальных доходов населения, накопившийся за период стагнации рынка отложенный спрос, развитие жилищного кредитования, увеличение доли спекулятивных вложений в жилищное строительство). Да, действительно, он по сравнению с прошлым годом вырос почти в 2.5 раза, но почему спрос из двигателя экономики превратился в кризисообразующий фактор? Раньше рынок жилья в Петербурге всегда отвечал на повышение спроса ростом предложения. Достаточно сказать, что за последние пять лет ввод жилья увеличился более, чем в два раза. Подобного повышения платежеспособного спроса в предыдущие годы ждали, как манны небесной. Напомним, что повышение платежеспособного спроса на жилье было поставлено в качестве приоритетной задачи жилищной политики в Стратегическом плане развития Петербурга. И вот дождались.
Так что же, в Петербурге действительно не хватает земли, негде строить? Давайте заглянем хотя бы в недавно принятый Генеральный план развития города. Там предусмотрено строительство 80 млн. кв. метров жилья, что позволит почти в два раза увеличить жилищный фонд города и приблизить нормы обеспеченности горожан жильем к уровню развитых европейских стран. И это не абстрактные, оторванные от жизни планы, они положены на карту и полностью обеспечены свободными земельными ресурсами. Более того, с ростом цен на землю, которые достигли 500 и более долларов в расчете на кв. метр жилья, появилась надежная экономическая основа для инженерного обустройства новых территорий – сегодня цена земли значительно превышает затраты на инженерное освоение территорий, а значит, оно стало рентабельным и для частных девелоперов (только не на тех драконовских условиях, которые сегодня прописаны в постановлении городского правительства о комплексном освоении территорий, по сути ставшими очередными административными барьерами) .
В Петербурге, да и в России в целом, нет дефицита земли, зато есть закостеневшая административно–командная система, полностью контролирующая земельный рынок. Речь идет о системном кризисе, когда застройщики, строители и другие участники инвестиционно-строительного комплекса работают в рыночной экономике, а ресурсы, в первую очередь, земельные, находятся в руках чиновников. Именно эта система отвечает за кризис, разразившийся на рынке жилищного строительства. Как же могут не расти цены, если спрос в пять раз превышает предложение, если в офисах строительных компаний очереди за жильем. Компании придерживают квартиры - но ведь каждый предприниматель сам вправе решать, что ему продавать – полуфабрикат, или готовый товар.
Несколько слов об обвинении строительных компаний в монопольном сговоре. В Петербурге сегодня действует около сотни профессиональных застройщиков, испытанных годами работы на строительном рынке (всего их более 400). При этом крупные застройщики контролируют не более половины рынка жилищного строительства, и ни один из них не контролирует больше 10% рынка. В городе трудно найти более конкурентную сферу экономики. Так что мысль о ценовом сговоре могла возникнуть только от большого желания найти «козла отпущения». Между прочим, цены на жилье растут не только в Петербурге, они растут по всей России, а Петербург только на пятом месте по темпам роста цен. Так, может быть, вся Россия состоит в преступном сговоре, лишь чиновники не виноваты?
Если на земельном рынке Петербурга и есть монополист, то это власть, взвинтившая цены на землю в пять–семь раз, поднявшая ее до 700$ на кв. метр будущего жилья. Интересно – сколько же должен при этом стоить кв. метр готового, построенного жилья? Уж никак не меньше 2000$. И где же здесь сверхприбыли строителей? Скорее всего, нужно говорить о сверхприбылях городской казны. А как же тогда можно строить доступное жилье? Вообще, цена земли выше 200$ в расчете на кв. метр будущего жилья (предельная величина затрат на инженерную подготовку территорий) является экономически необоснованной и спекулятивной. Она может быть достигнута только за счет создания искусственного дефицита земли. То есть за счет снижения доступности жилья.
И еще немного о монополизме. Ажиотажный спрос на землю, фактически, отлучил от торгов застройщиков среднего масштаба, они просто не в состоянии выкладывать по 5–10 млн. долларов за покупаемые земельные участки.Если крупные застройщики рискуют здесь только частью своей прибыли, то средние - всем своим бизнесом. Раньше любой застройщик, даже тот, который строил по одному дому в год (и, между прочим, обычно строил добротно), мог, затратив определенные средства, получить нужный земельный участок и продолжать работу на рынке. Теперь средние застройщики такой возможности лишены, и их дальнейшее существование под большой угрозой. Наверное, это и есть тот самый «равный доступ к земельным ресурсам», о котором говорят оторванные от жизни московские законодатели.
У строительного бизнес–сообщества есть совершенно четкое понимание путей выхода из кризиса. В первую очередь необходимо:
- разработать мероприятия по реализации поправок в закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции», направленных на увеличение предложения на рынке жилищного строительства путем привлечения застройщиков к подготовке землеустроительной документации для торгов (На сегодняшний день городское правительство не смогло даже сформировать новую конкурсную комиссию по подготовке документации для торгов, которая теперь должна курироваться Фондом имущества Санкт-Петербурга. Потеряно более полугода, а значит еще на полгода отсрочено разрешение разразившегося кризиса. Это уже прямой и неприкрытый саботаж решений законодательной власти, поддержанных губернатором города.);
- разработать и провести в жизнь новый городской закон «О комплексном освоении территорий в Санкт–Петербурге для целей строительства и реконструкции объектов недвижимости», реализующий принципы квартальной застройки с привлечением средств инвесторов и городского бюджета для инженерного освоения и благоустройства городских территорий, в том числе территорий уплотнительной застройки;
- создать условия для развития сети девелоперских компаний, предназначенных для развития городских территорий и предпродажной подготовки выявленных земельных участков;
- упорядочить и усовершенствовать регламент подготовки градостроительных планов земельных участков, предназначенных для жилой и промышленно – гражданской застройки;
- упорядочить взаимоотношения строительных компаний с инженерными ведомствами – монополистами;
- разработать и внедрить альтернативные долевому участию схемы финансирования жилищного строительства, развивать «проектное кредитование» застройщиков, для чего необходимо решить проблему банковских залогов;
- значительно увеличить объемы строительства социального жилья за счет средств городского бюджета.
У нас нет сомнений, что реализация этих мер позволит преодолеть кризис безземелья, значительно увеличить предложение на рынке жилья и привести его в соответствие со спросом, а также стабилизировать цены на жилье. Строительный бизнес будет бороться за свои права и за права горожан на доступное жилье.
В чем же главная причина кризисной ситуации? Ее фундамент был заложен в еще в 2005 году, за который в оборот было вовлечено немногим более 30 земельных участков, что примерно в семь раз меньше реальных потребностей рынка жилищного строительства. По существу, это тот самый «кризис безземелья», о котором мы говорили в прошлом году, усиленный подъемом платежеспособного спроса населения.
По данным корпорации «Петербургская недвижимость», за первое полугодие на рынок вышло всего 360 тыс. кв. метров нового жилья, тогда как продано было 1700 тысяч кв. метров, то есть почти в 5 раз больше. В результате, общий объем предложения сократился с 3.1 млн. кв. метров до 1.8 млн. кв. метров – на 45% (правда, имеются еще и скрытые резервы предложения - жилье, которое застройщики придерживают вследствие избытка поступающих финансовых ресурсов, но они невелики – 300–400 тыс. кв. метров жилья и не меняют общей картины).
Объем рынка (площадь строящихся домов, где идут продажи жилья), уменьшился с 6.2 млн. кв. метров до 4.5 млн. кв. метров, то есть примерно на 30%. Кроме этого на рынке имеется около 2.5 млн. кв. метров «замороженного» жилья. Это дома, которые были начаты в период подъема рынка в 2002–2003 годах и заброшены в период его стагнации в 2004–2005 годы. В таких домах объем проданного жилья значительно превышает объем строительно-монтажных работ (СМР), что делает нерентабельной их достройку. Вместе с тем, при дальнейшем росте цен на жилье часть заброшенных домов станет ликвидным товаром и снова выйдет на рынок, что можно рассматривать, как определенный резерв для увеличения предложения (разумеется, это ни в коей мере не изменит общую ситуацию, хотя может несколько затормозить рост цен).
В целом ввод жилья за январь-август 2006 года составил 906 тыс. кв. метров или 86% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Нужно отметить, что снижение объемов ввода жилья еще не связано с «кризисом безземелья» – сдаются дома, заложенные в 2004 году, когда еще не было проблем с задельными объектами. По-видимому, здесь сказывается ужесточение процедуры приемки жилых домов, которое имело место с июня этого года (за последние два месяца объем введенного жилья увеличился всего на 9%). Вполне возможно, что этот фактор скажется и на итоговых объемах ввода жилья за 2006 год, в результате желаемая цифра в 2.5 млн. кв. метров жилья не будет достигнута. Более серьезное снижение объемов ввода жилья начнется после 2007 года, когда в полной мере проявятся последствия уменьшения числа задельных объектов.
До сегодняшнего дня городские власти продолжают заявлять об огромном заделе, который, якобы, имеется на рынке жилищного строительства и позволит ему безбедно существовать еще несколько лет. Как же обстоят дела в реальности? В конце 2005 года общий объем рынка жилищного строительства составлял 10.8 млн. кв. метров, в том числе 3.3 млн. кв. метров – не начатые объекты. К середине 2006 года объем рынка сократился до 9.8 млн. кв. метров, объем не начатого жилья – до 2 млн. кв. метров. Таким образом, за первое полугодие уже израсходована треть задела по не начатым объектам (более 1 млн. кв. метров жилья), так что вопрос о «замораживании» земельных участков потерял актуальность.
Может возникнуть вопрос – почему же на рынок вышло только 360 тыс. кв. метров? Ответ достаточно прост – в условиях дефицита новых пятен застройки строительным компаниям некуда расходовать возросшие доходы, поступающие от продажи жилья и они придерживают квартиры в надежде продать их на завершающих стадиях строительства по более высокой цене. Кстати, это именно то, к чему их всегда призывали городские и федеральные власти – строить за счет собственных средств и продавать готовое жилье. Никакого криминала здесь нет, есть здоровый рыночный подход.
Имеются и другие причины, например, возросшие объемы банковского кредитования застройщиков лиц, которые объясняются благоприятной ценовой конъюнктурой, гарантирующей своевременный возврат кредитов. Есть еще и пресловутый закон о долевом участии в строительстве, благодаря которому продажа квартир в строящихся домах стала достаточно рискованным делом. Кстати, политика «придерживания» жилья, также как и спекулятивные вложения частных лиц в покупку квартир (с целью продать их на завершающей стадии строительства по более высокой цене), в целом, не являются весомыми факторами снижения предложения на рынке жилья, поскольку эти квартиры, в конце концов, все-таки поступают в продажу. Здесь происходит только временное перераспределение предложения.
Нужно отметить, что почти половина застройщиков (в основном среднего масштаба), которые контролируют до 30–40% рынка жилищного строительства, к концу 2005 года вообще не имели задела по не начатым объектам и были лишены возможности начинать новые инвестиционно–строительные проекты. Стоит ли удивляться тому, что они тоже придерживают жилье в стоящихся домах «до лучших времен». Может быть, они должны продать все, что у них есть и закрыть свой бизнес? Таким образом, оставшиеся 70% застройщиков, имеющих в запасе земельный задел, ввели в оборот почти столько же жилья, сколько все застройщики в прошлом году, и увеличили объемы строительства примерно в полтора раза. С учетом того, что запас земли у них постепенно заканчивается, это достаточно много, больше – было бы слишком рискованным. По нашим расчетам, объемы финансирования у этих застройщиков увеличились на 20–30%, при росте объемов продаж на 50–70%. Именно поэтому они и придерживают квартиры во вновь начинаемых домах.
Что же ждет отрасль впереди? Будет ли развиваться кризис? Да, этого уже не избежать, слишком много времени упущено. Задел по не начатым домам, оставшийся от прежних лет, сегодня составляет около 2 млн. кв. метров. Он закончится к середине 2007 года, и рынок останется один на один с тем объемом нового жилья, который дают земельные торги. Правда, можно учесть еще 20 земельных участков, полученных застройщиками на торгах по «короткому пакету», которые постепенно выходят на рынок. Но это не более 300 тыс. кв. метров жилья, то есть «капля в море» (см. таблицу).
А что же дали земельные торги в первом полугодии нынешнего года? На торгах продано 28 земельных участков, на которых можно возвести примерно 300 тысяч кв. метров жилья (при этом «на корню» продано все, что можно, даже земля в Приморском районе, не обеспеченная инженерной инфраструктурой). Если так будет продолжаться и дальше, к 2010 году в Петербурге будет вводится по 500–700 тыс. кв. метров жилья (напомним, что на сегодня платежеспособный спрос оценивается более чем в 3 млн. кв. метров жилья в год). Что касается жилья, выводимого на рынок, то эти цифры относятся уже к 2008 году, который совсем не за горами. Возможна еще реконструкция старого фонда, которая до сих пор идет по целевому принципу, и строительство на землях промышленных предприятий, но это не более 10% современного ввода жилья.
В такой ситуации рынок жилья в Петербурге приобретает сугубо элитарный характер, новое жилье станет недоступным даже для развивающегося среднего класса (кстати, этот процесс уже начался, далеко не все представители среднего класса могут покупать жилье за 100–150 тысяч долларов). Цены на жилье в Петербурге будут выше, чем в западноевропейских столицах. Некоторые скажут – а чем Петербург хуже, но ведь зарплата большинства петербуржцев составляет не 3000 евро, а 300, при том, что средняя обеспеченность жильем в Петербурге составляет не 40 – 50, а 20 кв. метров и около 1 млн. горожан все еще живет в коммунальных квартирах.
В жилищном строительстве занято не менее 100 тысяч работников, большая часть из них может пополнить ряды безработных. На жилищное строительство приходится до 40–50% общего объема СМР, следовательно, его свертывание больно ударит по строительной индустрии города и области в целом.
Такого развития событий нельзя допустить, и строительный бизнес Петербурга, который активно поддерживается Законодательным Собранием города, не допустит развала строительного комплекса, создававшегося десятилетиями. Уже начато формирование антикризисного комитета, куда войдут представители строительного бизнес–сообщества, Законодательного Собрания и Правительства города. Но дома, к сожалению, не возникают в одночасье, и даже самые энергичные меры по увеличению предложения на рынке жилья дадут свои плоды не ранее 2008 года. Поэтому 2007 год может стать очень тяжелым. На фоне тающего земельного задела предложение жилья будет быстро сокращаться. Цены, которые к концу 2006 года, скорее всего, замедлят свой рост из–за истощения платежеспособного спроса населения, снова поползут вверх. Возможно, они остановятся на отметке около 3000$ за кв. метр, если с 2008 года начнет расти предложение жилья. В случае, если в городе удастся создать эффективную систему земельных торгов, к 2010 году можно ожидать снижения цен до 1500-2000$ за кв. метр.
Вообще, на сегодняшний день, исходя из оценки себестоимости строительства (которая, кстати, за полугодие выросла всего на 8%) и затрат на инженерное обустройство вновь осваиваемых территорий, а также нормативной прибыли застройщиков, экономически обоснованная цена типового жилья составляет не более 1500$ за кв. метр. То, что эта планка уже преодолена, говорит только о дефиците предложения. Мы абсолютно уверены, что при ежегодном выводе на рынок 3–3.5 млн. кв. метров нового жилья, типовое жилье в Петербурге не будет стоить дороже 1500$ за кв. метр (разумеется, при сохранении современной покупательной способности доллара). Кстати, именно такие объемы жилищного строительства и предусмотрены генеральным планом города, и они должны быть достигнуты. Если спрос превысит 3 млн. кв. метров, нужно будет строить больше жилья.
Ряд экспертов в качестве главного фактора роста цен на жилье называют увеличение спроса (оно обусловлено такими причинами, как рост реальных доходов населения, накопившийся за период стагнации рынка отложенный спрос, развитие жилищного кредитования, увеличение доли спекулятивных вложений в жилищное строительство). Да, действительно, он по сравнению с прошлым годом вырос почти в 2.5 раза, но почему спрос из двигателя экономики превратился в кризисообразующий фактор? Раньше рынок жилья в Петербурге всегда отвечал на повышение спроса ростом предложения. Достаточно сказать, что за последние пять лет ввод жилья увеличился более, чем в два раза. Подобного повышения платежеспособного спроса в предыдущие годы ждали, как манны небесной. Напомним, что повышение платежеспособного спроса на жилье было поставлено в качестве приоритетной задачи жилищной политики в Стратегическом плане развития Петербурга. И вот дождались.
Так что же, в Петербурге действительно не хватает земли, негде строить? Давайте заглянем хотя бы в недавно принятый Генеральный план развития города. Там предусмотрено строительство 80 млн. кв. метров жилья, что позволит почти в два раза увеличить жилищный фонд города и приблизить нормы обеспеченности горожан жильем к уровню развитых европейских стран. И это не абстрактные, оторванные от жизни планы, они положены на карту и полностью обеспечены свободными земельными ресурсами. Более того, с ростом цен на землю, которые достигли 500 и более долларов в расчете на кв. метр жилья, появилась надежная экономическая основа для инженерного обустройства новых территорий – сегодня цена земли значительно превышает затраты на инженерное освоение территорий, а значит, оно стало рентабельным и для частных девелоперов (только не на тех драконовских условиях, которые сегодня прописаны в постановлении городского правительства о комплексном освоении территорий, по сути ставшими очередными административными барьерами) .
В Петербурге, да и в России в целом, нет дефицита земли, зато есть закостеневшая административно–командная система, полностью контролирующая земельный рынок. Речь идет о системном кризисе, когда застройщики, строители и другие участники инвестиционно-строительного комплекса работают в рыночной экономике, а ресурсы, в первую очередь, земельные, находятся в руках чиновников. Именно эта система отвечает за кризис, разразившийся на рынке жилищного строительства. Как же могут не расти цены, если спрос в пять раз превышает предложение, если в офисах строительных компаний очереди за жильем. Компании придерживают квартиры - но ведь каждый предприниматель сам вправе решать, что ему продавать – полуфабрикат, или готовый товар.
Несколько слов об обвинении строительных компаний в монопольном сговоре. В Петербурге сегодня действует около сотни профессиональных застройщиков, испытанных годами работы на строительном рынке (всего их более 400). При этом крупные застройщики контролируют не более половины рынка жилищного строительства, и ни один из них не контролирует больше 10% рынка. В городе трудно найти более конкурентную сферу экономики. Так что мысль о ценовом сговоре могла возникнуть только от большого желания найти «козла отпущения». Между прочим, цены на жилье растут не только в Петербурге, они растут по всей России, а Петербург только на пятом месте по темпам роста цен. Так, может быть, вся Россия состоит в преступном сговоре, лишь чиновники не виноваты?
Если на земельном рынке Петербурга и есть монополист, то это власть, взвинтившая цены на землю в пять–семь раз, поднявшая ее до 700$ на кв. метр будущего жилья. Интересно – сколько же должен при этом стоить кв. метр готового, построенного жилья? Уж никак не меньше 2000$. И где же здесь сверхприбыли строителей? Скорее всего, нужно говорить о сверхприбылях городской казны. А как же тогда можно строить доступное жилье? Вообще, цена земли выше 200$ в расчете на кв. метр будущего жилья (предельная величина затрат на инженерную подготовку территорий) является экономически необоснованной и спекулятивной. Она может быть достигнута только за счет создания искусственного дефицита земли. То есть за счет снижения доступности жилья.
И еще немного о монополизме. Ажиотажный спрос на землю, фактически, отлучил от торгов застройщиков среднего масштаба, они просто не в состоянии выкладывать по 5–10 млн. долларов за покупаемые земельные участки.Если крупные застройщики рискуют здесь только частью своей прибыли, то средние - всем своим бизнесом. Раньше любой застройщик, даже тот, который строил по одному дому в год (и, между прочим, обычно строил добротно), мог, затратив определенные средства, получить нужный земельный участок и продолжать работу на рынке. Теперь средние застройщики такой возможности лишены, и их дальнейшее существование под большой угрозой. Наверное, это и есть тот самый «равный доступ к земельным ресурсам», о котором говорят оторванные от жизни московские законодатели.
У строительного бизнес–сообщества есть совершенно четкое понимание путей выхода из кризиса. В первую очередь необходимо:
- разработать мероприятия по реализации поправок в закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции», направленных на увеличение предложения на рынке жилищного строительства путем привлечения застройщиков к подготовке землеустроительной документации для торгов (На сегодняшний день городское правительство не смогло даже сформировать новую конкурсную комиссию по подготовке документации для торгов, которая теперь должна курироваться Фондом имущества Санкт-Петербурга. Потеряно более полугода, а значит еще на полгода отсрочено разрешение разразившегося кризиса. Это уже прямой и неприкрытый саботаж решений законодательной власти, поддержанных губернатором города.);
- разработать и провести в жизнь новый городской закон «О комплексном освоении территорий в Санкт–Петербурге для целей строительства и реконструкции объектов недвижимости», реализующий принципы квартальной застройки с привлечением средств инвесторов и городского бюджета для инженерного освоения и благоустройства городских территорий, в том числе территорий уплотнительной застройки;
- создать условия для развития сети девелоперских компаний, предназначенных для развития городских территорий и предпродажной подготовки выявленных земельных участков;
- упорядочить и усовершенствовать регламент подготовки градостроительных планов земельных участков, предназначенных для жилой и промышленно – гражданской застройки;
- упорядочить взаимоотношения строительных компаний с инженерными ведомствами – монополистами;
- разработать и внедрить альтернативные долевому участию схемы финансирования жилищного строительства, развивать «проектное кредитование» застройщиков, для чего необходимо решить проблему банковских залогов;
- значительно увеличить объемы строительства социального жилья за счет средств городского бюджета.
У нас нет сомнений, что реализация этих мер позволит преодолеть кризис безземелья, значительно увеличить предложение на рынке жилья и привести его в соответствие со спросом, а также стабилизировать цены на жилье. Строительный бизнес будет бороться за свои права и за права горожан на доступное жилье.