988 0
Зачем банки инвестируют в недвижимость?
Основная деятельность банков не предполагает, что они делают прямые инвестиции в недвижимость. Однако бум на рынке недвижимости состоялся в том числе и потому, что банки тем или иным образом участвуют в проектах на рынке. "Собственник" разобрался, какие формы участия в рынке недвижимости выбирают для себя различные банки.
Форма участия может быть разной - мелкие филиалы банков предпочитают лишь арендовать помещения для себя, крупные банки стремятся вкладывать в коммерческие проекты. К примеру, если банки выкупают офисное здание для себя, то излишки сдают в аренду. Наконец, серьезно заинтересованные банки создают управляющие компании, которые инвестируют в квадратные метры. В коммерческой недвижимости большинство банков занимаются не столько прямыми инвестициями, сколько кредитованием проектов.
«Банки по большей части привлекают инвестиции на рынке коммерческой недвижимости, потому что экономическая ситуация в стране стабильная, растет число компаний, и нежилая недвижимость пользуется высоким спросом, — говорит директор юридического департамента агентства недвижимости «Домострой» Михаил Полещук.
Многие банки считают, что необходимо участвовать абсолютно во всех сегментах рынка недвижимости. Они отбирают в этой отрасли лучших игроков и работают только с ними, предлагая конкурентные условия для того, чтобы участвовать в том или ином интересном для себя проекте. Принимая решение об участии в финансировании проекта, банки часто сами участвуют в переговорах, выбирают подрядчиков, конструкторов, управляющих, проектировщиков. И хотя участие банка-кредитора во всех организационных делах не обязательное условие, но некоторые банкиры считают необходимым, особенно если речь идет о крупном и сложном проекте, в котором банк несет довольно серьезные кредитные риски.
Главное для банка — обеспеченность ссуды, источник погашения. Если речь идет о строительстве коммерческой недвижимости, банку необходимо знать, как будет погашаться ссуда: посредством продажи здания или сдачи его в аренду. От этого зависит срок кредита, а также процентная ставка.
Средний период окупаемости проектов коммерческой недвижимости сейчас составляет 6-7 лет, если не выходить за эти рамки, можно говорить об успешности проекта в целом. Исходя из этого, наиболее привлекательны для банков инвестиции в строительство бизнес-центров класса «А», торговых центров и парков, которые окупаются именно в эти сроки и несут минимум рисков недобора арендаторов – спрос на этот тип офисов вдвое превышает их предложение.
«Наряду с отечественными кредитными организациями, в финансировании коммерческих проектов в России участвуют и иностранные банки, – говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Кутузовский проспект» Антон Хавари. Подтверждением этому служит растущая активность всевозможных иностранных консалтинговых компаний, которые присутствуют на российском рынке коммерческой недвижимости: Jones Lang LaSalle, Knight Frank и т.д.
Но при этом активность иностранного капитала на российском строительном рынке остается весьма низкой. Наверное, отчасти это связано с бюрократизированной процедурой сбора необходимой документации, получения всевозможных разрешений и согласований.
Офис, склад или торговля?
Выбор для банка между конкретными проектами не так и прост, но вполне очевиден, поскольку диктуется сроками, доходностью и другими показателями проекта, а также масштабом инвестиций. К примеру, банки, обслуживающие компании сырьевого сектора, предпочитают проекты в области торговой и офисной недвижимости, рассказывает Михаил Полещук. Наиболее высокий спрос, по мнению Антона Хавари, на проекты отдельно стоящих зданий (особенно в центре), бизнес-центров класса «А», помещений под кафе и магазины. Для торговых помещений при принятии решения о финансировании более существенны концепция и арендаторы; для офисного здания – качества строительства, современные материалы, оборудование и планировка; для складов – местоположение и концепция. Процентные ставки в случае кредитования строительства различных объектов коммерческой недвижимости составляют 20–25% годовых.
Насколько выгоден банкам этот бизнес?
Ответить однозначно на этот вопрос довольно сложно. Но многие аналитики сходятся во мнении, что доходность рынка недвижимости в данный момент очень высока, поэтому ряд банков готовы заниматься финансированием различных проектов на рынке строительства. Да и сами банкиры считают инвестиции в коммерческую недвижимость высокодоходным бизнесом, однако всегда указывают и на высокую степень риска этой деятельности, особенно в случае финансирования строительства «с нуля».
Многие столичные банки, которые активно вкладываются в коммерческую недвижимость, предпочитают это не афишировать, чтобы не отпугивать клиентов рискованными вложениями. «Но если для инвестиционного банка подобный риск в погоне за высокой доходностью оправдан, — говорит Михаил Полещук, — так как он отвечает за свои ошибки только перед собой и своими кредиторами, то для универсального банка подобные вложения вызывают вопросы. Тем более если речь идет о проектном финансировании строительства «с нуля». В случае покупки банком готового здания, оно служит залогом, который он может продать в случае возникновения каких-либо проблем. Когда же речь идет о строительстве, предмета залога нет до тех пор, пока здание не будет построено. В этом случае, возникают также риски, связанные с подбором девелопера: он должен быть в состоянии качественно и в срок завершить проект».
Эксперты сходятся во мнении, что подобные инвестиции оправданны для банков лишь в том случае, если они составляют небольшую часть в общем объеме кредитного портфеля. Также считается, что инвестировать в коммерческую недвижимость надежнее, нежели в жилищное строительство, здесь больше ясности со сроками, доходностью и другими показателями.
Еще одно преимущество инвестиций в коммерческую недвижимость для банков — возможность разместить свой офис в оживленном месте, и не пустить туда конкурентов. В торговом центре банковское обслуживание необходимо как арендаторам (вексельное обслуживание, обслуживание пластиковых карт, инкассация и т.п.), так и покупателям (обменные пункты, банкоматы). То есть, инвестировав средства в коммерческую недвижимость, банк получает возможность продвигать свои услуги и продукты, наращивать клиентскую базу и заниматься организацией финансирования за комиссию, то есть привлекать новых инвесторов. И тем самым «убить двух зайцев» – получить доход и от инвестиций в недвижимость, и от развития своего бизнеса.
Форма участия может быть разной - мелкие филиалы банков предпочитают лишь арендовать помещения для себя, крупные банки стремятся вкладывать в коммерческие проекты. К примеру, если банки выкупают офисное здание для себя, то излишки сдают в аренду. Наконец, серьезно заинтересованные банки создают управляющие компании, которые инвестируют в квадратные метры. В коммерческой недвижимости большинство банков занимаются не столько прямыми инвестициями, сколько кредитованием проектов.
«Банки по большей части привлекают инвестиции на рынке коммерческой недвижимости, потому что экономическая ситуация в стране стабильная, растет число компаний, и нежилая недвижимость пользуется высоким спросом, — говорит директор юридического департамента агентства недвижимости «Домострой» Михаил Полещук.
Многие банки считают, что необходимо участвовать абсолютно во всех сегментах рынка недвижимости. Они отбирают в этой отрасли лучших игроков и работают только с ними, предлагая конкурентные условия для того, чтобы участвовать в том или ином интересном для себя проекте. Принимая решение об участии в финансировании проекта, банки часто сами участвуют в переговорах, выбирают подрядчиков, конструкторов, управляющих, проектировщиков. И хотя участие банка-кредитора во всех организационных делах не обязательное условие, но некоторые банкиры считают необходимым, особенно если речь идет о крупном и сложном проекте, в котором банк несет довольно серьезные кредитные риски.
Главное для банка — обеспеченность ссуды, источник погашения. Если речь идет о строительстве коммерческой недвижимости, банку необходимо знать, как будет погашаться ссуда: посредством продажи здания или сдачи его в аренду. От этого зависит срок кредита, а также процентная ставка.
Средний период окупаемости проектов коммерческой недвижимости сейчас составляет 6-7 лет, если не выходить за эти рамки, можно говорить об успешности проекта в целом. Исходя из этого, наиболее привлекательны для банков инвестиции в строительство бизнес-центров класса «А», торговых центров и парков, которые окупаются именно в эти сроки и несут минимум рисков недобора арендаторов – спрос на этот тип офисов вдвое превышает их предложение.
«Наряду с отечественными кредитными организациями, в финансировании коммерческих проектов в России участвуют и иностранные банки, – говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Кутузовский проспект» Антон Хавари. Подтверждением этому служит растущая активность всевозможных иностранных консалтинговых компаний, которые присутствуют на российском рынке коммерческой недвижимости: Jones Lang LaSalle, Knight Frank и т.д.
Но при этом активность иностранного капитала на российском строительном рынке остается весьма низкой. Наверное, отчасти это связано с бюрократизированной процедурой сбора необходимой документации, получения всевозможных разрешений и согласований.
Офис, склад или торговля?
Выбор для банка между конкретными проектами не так и прост, но вполне очевиден, поскольку диктуется сроками, доходностью и другими показателями проекта, а также масштабом инвестиций. К примеру, банки, обслуживающие компании сырьевого сектора, предпочитают проекты в области торговой и офисной недвижимости, рассказывает Михаил Полещук. Наиболее высокий спрос, по мнению Антона Хавари, на проекты отдельно стоящих зданий (особенно в центре), бизнес-центров класса «А», помещений под кафе и магазины. Для торговых помещений при принятии решения о финансировании более существенны концепция и арендаторы; для офисного здания – качества строительства, современные материалы, оборудование и планировка; для складов – местоположение и концепция. Процентные ставки в случае кредитования строительства различных объектов коммерческой недвижимости составляют 20–25% годовых.
Насколько выгоден банкам этот бизнес?
Ответить однозначно на этот вопрос довольно сложно. Но многие аналитики сходятся во мнении, что доходность рынка недвижимости в данный момент очень высока, поэтому ряд банков готовы заниматься финансированием различных проектов на рынке строительства. Да и сами банкиры считают инвестиции в коммерческую недвижимость высокодоходным бизнесом, однако всегда указывают и на высокую степень риска этой деятельности, особенно в случае финансирования строительства «с нуля».
Многие столичные банки, которые активно вкладываются в коммерческую недвижимость, предпочитают это не афишировать, чтобы не отпугивать клиентов рискованными вложениями. «Но если для инвестиционного банка подобный риск в погоне за высокой доходностью оправдан, — говорит Михаил Полещук, — так как он отвечает за свои ошибки только перед собой и своими кредиторами, то для универсального банка подобные вложения вызывают вопросы. Тем более если речь идет о проектном финансировании строительства «с нуля». В случае покупки банком готового здания, оно служит залогом, который он может продать в случае возникновения каких-либо проблем. Когда же речь идет о строительстве, предмета залога нет до тех пор, пока здание не будет построено. В этом случае, возникают также риски, связанные с подбором девелопера: он должен быть в состоянии качественно и в срок завершить проект».
Эксперты сходятся во мнении, что подобные инвестиции оправданны для банков лишь в том случае, если они составляют небольшую часть в общем объеме кредитного портфеля. Также считается, что инвестировать в коммерческую недвижимость надежнее, нежели в жилищное строительство, здесь больше ясности со сроками, доходностью и другими показателями.
Еще одно преимущество инвестиций в коммерческую недвижимость для банков — возможность разместить свой офис в оживленном месте, и не пустить туда конкурентов. В торговом центре банковское обслуживание необходимо как арендаторам (вексельное обслуживание, обслуживание пластиковых карт, инкассация и т.п.), так и покупателям (обменные пункты, банкоматы). То есть, инвестировав средства в коммерческую недвижимость, банк получает возможность продвигать свои услуги и продукты, наращивать клиентскую базу и заниматься организацией финансирования за комиссию, то есть привлекать новых инвесторов. И тем самым «убить двух зайцев» – получить доход и от инвестиций в недвижимость, и от развития своего бизнеса.