231 0
Место имеет значение
Одним из наиболее существенных факторов, на основе которого формируется арендная ставка бизнес-центра, является его месторасположение. При прочих равных условиях удачное местоположение способно увеличить уровень арендной ставки объекта на 10% - 30%.
При этом, необходимо учитывать, что ставка может меняться в ту или иную сторону в зависимости от того, насколько объект близок к центру города или к центрам деловой активности, на сколько развита транспортная инфраструктура и на сколько престижно окружение объекта.
"Местоположение бизнес-центра - это тот фактор, который изменить нельзя, - говорит Елена Афиногенова, генеральный управляющий УК "Бекар". - Именно поэтому необходимо тщательно изучить все недостатки, достоинства, а также перспективы развития территории». К примеру, если неподалеку ведется строительство станции метрополитена, впоследствии это приведет к повышению арендной ставки в бизнес-центре. Если же, напротив, ведется уплотнительная застройка территории, ухудшающая подъезды к зданию и вид из окон, или в скором времени, возможно, вблизи появится объект, ухудшающий инфраструктуру района (например, общежития ПТУ), это может снизить арендную ставку. «При этом, не следует забывать, что, определяя арендную ставку, необходимо руководствоваться ситуацией на настоящей момент – без учета будущих улучшений», – комментирует Елена Афиногенова.
Ближе к центру
Положение здания по отношению к центру города определяет уровень бизнес-центра. Имея объект инвестиций в самом выгодном месте, собственник получит максимальную доходность, если выполнит там дорогую, качественную отделку. Сегодня в Санкт-Петербурге для строительства престижного офисного здания необходимо, чтобы от него до центра города можно было добраться максимум за двадцать минут на автомобиле. Это означает, что собственнику нет смысла создавать объект с отделкой, коммуникацией и инженерией класса «А», если его здание находится в получасе езды от центра города. В этом случае ему не удастся быстро возместить затраты за счет арендной платы: компании пока что не готовы платить за помещения вдали от центра большие деньги, даже при наличии дорогостоящей отделки и инженерии.
Сегодня аналитики условно делят Санкт-Петербург на 4 зоны. В зависимости от зоны видоизменяется арендная ставка в бизнес-центрах.
При этом, следует отметить, что взгляды на местоположение зданий начинают постепенно меняться. Основная причина – снижения предложений в центре. Параллельно этому процессу идет благоустройство окраин города, улучшается их транспортная доступность. Вследствие этого именно там начинают образовываться новые зоны деловой активности. К примеру, в настоящее время компания «Газпром» возводит объект высокогокласса на ул Савушкина. Также в скором времени должен появиться бизнес-центр класса «В+» на пр. Прахоменко, 10а, что находится в более чем 20 минутах езды до центра.
В Петербурге существуют и другие зоны, которые сейчас не являются престижными, но, скорее всего, в ближайшее время будут развиваться как деловые. Сюда можно отнести Выборгский район или, например, зону Лиговского проспекта, вблизи Обводного канала. Исторически в обеих зонах находились промышленные предприятия, которые сейчас перемещаются в более удобные зоны на окраинах города.
Транспортная доступность
Сегодня многие арендаторы часто пренебрегает престижностью местоположения в пользу транспортной доступности. Исключение составляют представительские офисы крупных компаний, которые считают необходимым оставаться в центре из соображений престижности.
«Основная работа по обеспечению транспортной доступности района выполняется городскими властями, – рассказывает генеральный управляющий АН «Бекар». – Именно поэтому для развития делового центра очень важна помощь администрации города». К примеру, при развитии «Доклэнда» власти Лондона вложили значительную часть городских средств в развитие транспортной инфраструктуры. В 90-м году в «Доклэнде» начала функционировать система городского рельсового транспорта облегченного типа. Для улучшения транспортного сообщения с «Доклэндом» была также продлена линия лондонского метрополитена – на ней было построено 12 новых станций. Именно это способствовало превращению практически заброшенного района в престижный жилой и коммерческий центр. Аналогичная работа сейчас ведется в Москве: несмотря на то, что «Москва-сити» еще находится в стадии строительства, линия метрополитена, ведущая к данной территории, уже открыта.
В Петербурге, к сожалению, транспортная инфраструктура развивается медленнее, чем зоны деловой активности. Из-за особенностей грунтов, строительство метро в Северной столице является одним из самых дорогих в мире. Неприкосновенность архитектурного ансамбля исторического центра затрудняет строительство новых транспортных развязок в центре. Поэтому часто собственник здания с неудачным местоположением пытается самостоятельно решить проблемы транспортной доступности, организовав доставку посетителей на объект от ближайшей станции метро (например, бесплатная доставка работников и посетителей многофункционального комплекса «Эврика»).
При этом нельзя забывать, что чрезвычайно престижное с представительской точки зрения расположение в историческом центре города может быть неудобным для арендаторов. Центр города, как правило, перегружен транспортом, проезд через многочисленные «пробки» может занять значительное время. Кроме того, значительной проблемой для центра города являются парковки. Во всем мире эта проблема решается строительством многоэтажных подземных паркингов. Однако в Петербурге подобные проекты реализовать достаточно трудно из-за болотистой почвы. Сейчас, например, в Петербурге разрабатывается довольно спорный проект большого подземного паркинга в районе Б. Конюшенной. Предполагается, что он будет также использоваться для автобусов. Если этот масштабный проект будет осуществлен, это позволит значительно разгрузить ближайшие к Невскому улицы.
БЦ и район: взаимовлияние
Архитектурная однородность района определяется окружением, в котором находится или будет находиться офисное здание. Так, бизнес-центр высокого класса не может соседствовать с «хрущевками».
Не редкость и такие случаи, когда новый объект становится доминантой ранее не слишком престижного микрорайона, и вокруг него формируется деловая зона, появляются магазины, кафе, объекты сфера услуг и т.д. В пример можно привести многофункциональный центр «Эврика». Ближайшая станция метро – «Елизаровская» – расположена гораздо дальше, чем в пятнадцатиминутной доступности от объекта. Вокруг – промышленная зона, не престижный район города. Однако «Эврика» считается вполне успешным объектом, а вокруг центра постепенно (процесс занимает не один год) формируется инфраструктура (магазины, кафе, объекты сферы услуг и т.д.).
«Однако, такие случаи больше свойственны торговым центрам, или многофункциональным центрам с торговой функцией – например, торгово-офисным комплексам», - говорит Елена Афиногенова.
При этом, необходимо учитывать, что ставка может меняться в ту или иную сторону в зависимости от того, насколько объект близок к центру города или к центрам деловой активности, на сколько развита транспортная инфраструктура и на сколько престижно окружение объекта.
"Местоположение бизнес-центра - это тот фактор, который изменить нельзя, - говорит Елена Афиногенова, генеральный управляющий УК "Бекар". - Именно поэтому необходимо тщательно изучить все недостатки, достоинства, а также перспективы развития территории». К примеру, если неподалеку ведется строительство станции метрополитена, впоследствии это приведет к повышению арендной ставки в бизнес-центре. Если же, напротив, ведется уплотнительная застройка территории, ухудшающая подъезды к зданию и вид из окон, или в скором времени, возможно, вблизи появится объект, ухудшающий инфраструктуру района (например, общежития ПТУ), это может снизить арендную ставку. «При этом, не следует забывать, что, определяя арендную ставку, необходимо руководствоваться ситуацией на настоящей момент – без учета будущих улучшений», – комментирует Елена Афиногенова.
Ближе к центру
Положение здания по отношению к центру города определяет уровень бизнес-центра. Имея объект инвестиций в самом выгодном месте, собственник получит максимальную доходность, если выполнит там дорогую, качественную отделку. Сегодня в Санкт-Петербурге для строительства престижного офисного здания необходимо, чтобы от него до центра города можно было добраться максимум за двадцать минут на автомобиле. Это означает, что собственнику нет смысла создавать объект с отделкой, коммуникацией и инженерией класса «А», если его здание находится в получасе езды от центра города. В этом случае ему не удастся быстро возместить затраты за счет арендной платы: компании пока что не готовы платить за помещения вдали от центра большие деньги, даже при наличии дорогостоящей отделки и инженерии.
Сегодня аналитики условно делят Санкт-Петербург на 4 зоны. В зависимости от зоны видоизменяется арендная ставка в бизнес-центрах.
При этом, следует отметить, что взгляды на местоположение зданий начинают постепенно меняться. Основная причина – снижения предложений в центре. Параллельно этому процессу идет благоустройство окраин города, улучшается их транспортная доступность. Вследствие этого именно там начинают образовываться новые зоны деловой активности. К примеру, в настоящее время компания «Газпром» возводит объект высокогокласса на ул Савушкина. Также в скором времени должен появиться бизнес-центр класса «В+» на пр. Прахоменко, 10а, что находится в более чем 20 минутах езды до центра.
В Петербурге существуют и другие зоны, которые сейчас не являются престижными, но, скорее всего, в ближайшее время будут развиваться как деловые. Сюда можно отнести Выборгский район или, например, зону Лиговского проспекта, вблизи Обводного канала. Исторически в обеих зонах находились промышленные предприятия, которые сейчас перемещаются в более удобные зоны на окраинах города.
Транспортная доступность
Сегодня многие арендаторы часто пренебрегает престижностью местоположения в пользу транспортной доступности. Исключение составляют представительские офисы крупных компаний, которые считают необходимым оставаться в центре из соображений престижности.
«Основная работа по обеспечению транспортной доступности района выполняется городскими властями, – рассказывает генеральный управляющий АН «Бекар». – Именно поэтому для развития делового центра очень важна помощь администрации города». К примеру, при развитии «Доклэнда» власти Лондона вложили значительную часть городских средств в развитие транспортной инфраструктуры. В 90-м году в «Доклэнде» начала функционировать система городского рельсового транспорта облегченного типа. Для улучшения транспортного сообщения с «Доклэндом» была также продлена линия лондонского метрополитена – на ней было построено 12 новых станций. Именно это способствовало превращению практически заброшенного района в престижный жилой и коммерческий центр. Аналогичная работа сейчас ведется в Москве: несмотря на то, что «Москва-сити» еще находится в стадии строительства, линия метрополитена, ведущая к данной территории, уже открыта.
В Петербурге, к сожалению, транспортная инфраструктура развивается медленнее, чем зоны деловой активности. Из-за особенностей грунтов, строительство метро в Северной столице является одним из самых дорогих в мире. Неприкосновенность архитектурного ансамбля исторического центра затрудняет строительство новых транспортных развязок в центре. Поэтому часто собственник здания с неудачным местоположением пытается самостоятельно решить проблемы транспортной доступности, организовав доставку посетителей на объект от ближайшей станции метро (например, бесплатная доставка работников и посетителей многофункционального комплекса «Эврика»).
При этом нельзя забывать, что чрезвычайно престижное с представительской точки зрения расположение в историческом центре города может быть неудобным для арендаторов. Центр города, как правило, перегружен транспортом, проезд через многочисленные «пробки» может занять значительное время. Кроме того, значительной проблемой для центра города являются парковки. Во всем мире эта проблема решается строительством многоэтажных подземных паркингов. Однако в Петербурге подобные проекты реализовать достаточно трудно из-за болотистой почвы. Сейчас, например, в Петербурге разрабатывается довольно спорный проект большого подземного паркинга в районе Б. Конюшенной. Предполагается, что он будет также использоваться для автобусов. Если этот масштабный проект будет осуществлен, это позволит значительно разгрузить ближайшие к Невскому улицы.
БЦ и район: взаимовлияние
Архитектурная однородность района определяется окружением, в котором находится или будет находиться офисное здание. Так, бизнес-центр высокого класса не может соседствовать с «хрущевками».
Не редкость и такие случаи, когда новый объект становится доминантой ранее не слишком престижного микрорайона, и вокруг него формируется деловая зона, появляются магазины, кафе, объекты сфера услуг и т.д. В пример можно привести многофункциональный центр «Эврика». Ближайшая станция метро – «Елизаровская» – расположена гораздо дальше, чем в пятнадцатиминутной доступности от объекта. Вокруг – промышленная зона, не престижный район города. Однако «Эврика» считается вполне успешным объектом, а вокруг центра постепенно (процесс занимает не один год) формируется инфраструктура (магазины, кафе, объекты сферы услуг и т.д.).
«Однако, такие случаи больше свойственны торговым центрам, или многофункциональным центрам с торговой функцией – например, торгово-офисным комплексам», - говорит Елена Афиногенова.