Малоэтажная альтернатива

Цены на жилье в Петербурге перевалили за отметку $2 тыс./кв. м. Все чаще и покупатели, и риэлтеры обращают свой взгляд на загородные дома, которые в ценовом отношении могут стать достойной альтернативой квартире в Северной столице. Количество начатых и реализованных проектов коттеджных поселков увеличивается в Петербурге и Ленинградской области год от года. И уже сейчас такие понятия, как малоэтажка или таун-хаузы с единой инфраструктурой, перестают быть чем-то экзотическим. Участники рынка выражают робкую надежду, что удешевление малоэтажного и коттеджного строительства за счет применения новых технологий может сделать сегмент загородного жилья вполне доступным для широких слоев населения. Но пока в ценовом отношении он развивается неравномерно, что обусловлено рядом факторов. Особенности пригородной застройки Сейчас на продажу выставлены дома в 46 коттеджных поселках в пригородах Петербурга и в Ленинградской области. Однако большинство предложений относится к сегменту элитного жилья. Спрос на объекты эконом-класса по-прежнему не насыщен. По данным специалистов агентства недвижимости «Бекар», если рассматривать ближайшие пригороды, наиболее дорогим остается северное направление. Там же реализуется (и уже реализовано) наибольшее количество масштабных проектов по строительству коттеджных поселков элит- и премиум-классов. На территории Курортного района находятся 12 крупных коттеджных поселений. Район всегда лидировал по уровню цен на загородную недвижимость, какое-то время назад общественность была шокирована цифрами: от $10 тыс. за сотку. Сейчас в сделках с земельными участками, например, в районе береговой полосы Сестрорецка – Репино – Комарово, фигурируют цифры до $50 тыс. за сотку. По таким агрессивным ценам коттеджи с участками могут покупать только единицы. В зоне Репино, малоинтересной с точки зрения объективных ценообразующих показателей (отсутствие достаточного количества водоемов, лесных угодий, проблемы с коммуникациями), стоимость земли зашкаливает за $10 тыс./сотка (в том числе для участков от 1 га) из-за статуса окружения – здесь излюбленные места отдыха городской элиты. В целом, отмечает директор по загородным проектам АН «Бекар» Наталья Хмельницкая, полноценных коттеджных поселков здесь немного: умеренная активность застройщиков объясняется прежде всего проблемой свободных пятен и ценами на землю. Южное направление пока менее охвачено организованным коттеджным строительством и остается почти в полном распоряжении «частников». Покупателю, который работает в Московском районе и ищет загородный дом для постоянного проживания, элитные северные районы не подойдут. Предпочтение отдается южным территориям – Пушкину, Петергофу, Гатчине и Колпино. Цены на землю аналогичного качества здесь в 1,5–2 раза меньше, чем на севере. В более низкую ценовую категорию входят Пушкин, Александровская, Новосаратовка. Стоимость сотки в этих районах – от $8 тыс. В Красном Селе – от $5 тыс. за сотку. Застройщики начали рассматривать данное направление лишь недавно, но аналитики прогнозируют ускоренное освоение этих зон. Правительство города, согласно Генеральному плану развития Петербурга до 2005 года, должно за ближайшие 20 лет увеличить объемы ввода малоэтажного и коттеджного жилья в пять раз. К этому сроку предполагается построить 40 млн кв. м жилой площади в малоэтажных домах и 20 млн кв. м – в коттеджных поселках. Чиновники видят новые зоны для малоэтажной застройки главным образом на так называемых землях запаса, состоящих на балансе территориальных управлений административных районов города. В общей сложности планируется освоить 50 участков (1 187 га), потенциально пригодных для возведения 2,3 млн кв. м коттеджей или 3,2 млн кв. м таун-хаузов. По словам Натальи Хмельницкой, строительство современных малоэтажных комплексов уже началось, но не в массовом порядке. Коттеджный плацдарм Ленобласти Для горожан очень важно местоположение покупаемого объекта. По данным Центрального агентства недвижимости, это один из главных показателей в ценообразовании загородной недвижимости. Дома в 30-километровой зоне от города позиционируются как жилье для постоянного проживания, остальные – как правило, имеют статус объектов для сезонного проживания. На первом месте – близко от города, развитый район – стоит Всеволожск. Здесь самая дорогая земля в Мельничном Ручье, Юкках, Токсово (от $7 тыс. за сотку) и Воейково ($10 тыс. за сотку). Всеволожск, Мельничный Ручей, Бернгардовка привлекательны прежде всего близостью к городу. В числе «плюсов» – проложенные коммуникации (газ, электричество), развитая социальная инфраструктура, живописные ландшафты, водоемы. Считается, что во Всеволожском районе благополучная экологическая обстановка. Цены на землю близ поселков Юкки, Токсово, Кавголово держатся на уровне «всеволожских» отчасти в силу близости лыжных курортов («Орлиная гора», «Охта-парк»). В этих местах концентрация относительно дорогих (от $200–300 тыс.) отдельно стоящих коттеджей достигает максимума. Кроме того, район лидирует и по количеству предложений объектов в коттеджных поселках от застройщиков. Более половины оставшегося объема предложения «съедают» Приозерский и Выборгский район. Большое значение в данном случае, по мнению коммерческого директора ЦАН Владимира Голованя, имеет близость к границе с Финляндией. Выборгский район – это вторая в Ленобласти зона активности застройщиков. Бурное строительство наблюдается в поселке Рощино. В данный момент здесь возводится «Рощинский Посад» – кирпично-монолитный дом со стеклопакетами, удобными планировками, с ценой квадратного метра на 25–30% ниже, чем в Петербурге. Удаленные территории вокруг озер пока практически не освоены девелоперами. Сравнительно недавно стали появляться предложения о продаже земли в этих местах. Участки без инфраструктуры, в 80–130 км от города, предлагаются от $500 до $2 тыс. за сот-ку. Цены на землю по берегам и около озера Глубокого доходят до $5 тыс. Близ поселков Первомайское и Рощино участки продаются по $4 тыс. за сотку. Спрос не удовлетворен? Тем не менее аналитики сходятся во мнении, что сейчас загородная недвижимость (исключая наиболее элитные районы) так или иначе дешевле городской на 30–40%. И такого ценового роста, как в Петербурге, не ожидается. «На загородном рынке цены на дома пока стоят. В прошлом году был скачок роста, и сейчас цены остановились», – говорит Наталья Хмельницкая. Прогнозируется, по мнению руководителя департамента по обороту земель и инвестиционным проектам ЦАН Марии Тарасовой, только сезонный, весенний, всплеск цен на землю и дома в коттеджных поселках процентов на 30. В данный момент спрос на коттеджи элит- и премиум-классов есть. Однако наиболее востребованы объекты эконом-класса. Поскольку покупателей подобного жилья гораздо больше, чем тех, кто в состоянии приобрести роскошную виллу. Например, Национальный резервный банк реализует масштабный проект по строительству и продаже индивидуальных домов в малоэтажном поселке эконом-класса, возводимом Национальной жилищной корпорацией в Янино – на границе Петербурга и Всеволожского района области. И уже приступил к выдаче ипотечных кредитов на покупку жилья в нем. Но при этом, подчеркивает Наталья Хмельницкая, даже коттедж эконом-класса стоимостью около $1 тыс./кв. м пока не по карману петербуржцу, так как его площадь по сравнению со стандартной квартирой значительно больше. По мнению Марии Тарасовой, доступность домов в типовом коттеджном поселке сможет обеспечить ипотека, которая уже сейчас развивается на загородном рынке. Но г-жа Хмельницкая настроена более пессимистично. Возможно, эти схемы как-то и смогут что-то улучшить, но не надо забывать, что банки и строительные организации – коммерческие структуры. А значит, дешевое жилье застройщикам возводить невыгодно. А банки предлагают более жесткие условия ипотеки на загородном рынке, поскольку объективно трудно оценить ликвидность конкретного объекта и его юридическую чистоту. С этим мнением согласен и директор по развитию Центрального агентства недвижимости Евгений Галеев: «Предположения о том, что цены уменьшатся, если упростится процедура получения участков под застройку и увеличится их количество, просто смешны. Хотелось бы увидеть строителя, который, получив пятно даже бесплатно, продавал бы квартиры по стоимости, уменьшенной с учетом этого факта. Рынок – это рынок. Продавать застройщик будет все равно по ценам рынка. Еще один простой вопрос: что легче – построить 100 квартир по $500 или 500 квартир по $100? Ответ очевиден. Поэтому любой инвестор предпочтет строительство меньшего количества объектов по более высоким ценам». По словам Натальи Хмельницкой, в данный момент жилье в таун-хаузах, которое гипотетически предназначено для обычных граждан, не пользуется спросом. Люди предпочитают отдельные дома. «В Ленобласти очень много недостроенных таун-хаузов, потому что их не берут. Квартиры в таун-хаузах достаточно большие по площади. То есть по цене больше тянут на бизнес-класс, который далеко не всем доступен», – говорит г-жа Хмельницкая. Ближе к народу Выход из ситуации, когда требуется не только решить жилищный вопрос населения области, но и удовлетворить спрос петербуржцев, мечтающих купить недвижимость за городом, аналитики видят в одном – в масштабной государственной поддержке развития коттеджного и малоэтажного строительства. Поводы для оптимизма вроде бы имеются. Наряду с Калужской и Костромской Ленинградская область вошла в число регионов, где будет проводиться эксперимент по развитию малоэтажного строительства в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Это означает, что на территории области будут создаваться современные производственные мощности для строительства жилья. Кроме того, планируется систематизировать опыт комплекс- ной жилой застройки выделенных для этой цели земель. По расчетам специалистов, для реализации в Ленинградской области «малоэтажных планов» необходимо наличие не менее трех домостроительных комбинатов, способных обеспечить возведение 360 тыс. кв. м жилой площади в год. Уже действует выборгский завод «Норд-Рокквул», выпускающий теплоизоляционные материалы. В этом году приступили к работе и два новых деревообрабатывающих производства, продукция которых будет применяться на объектах строительного комплекса региона. В Сланцах сооружается завод газобетонных изделий мощностью 100 тыс. куб. м продукции в год. Строятся заводы по выпуску деревянных домов (мощностью 300 тыс. кв. м в год) и производству конструкций для каркасно-сборных зданий (350 тыс. кв. м в год). Всего до конца года предполагается открыть девять строительных предприятий. Основные стройки в 2007–2010 годах правительство области планирует развернуть в наиболее крупных городах Гатчинского, Всеволожского, Кировского районов, расположенных в непосредственной близости от Петербурга, с численностью жителей от 10–25 тыс. человек. Поскольку эти территории обеспечены инженерной инфраструктурой, рабочими местами, здесь отсутствует дефицит земельных участков под возведение жилья. Кроме того, в области разработаны подпрограммы по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой. По планам областного правительства, в муниципальном образовании Гатчин-ский район за 2006–2007 годы планируется возвести 336 тыс. кв. м жилья, а на землях муниципального образования Всеволожский район – 459 тыс. кв. м. Не менее активно будут застраиваться домами земли Выборгского, Тосненского и Ломоносовского районов. Приозерский и Волховский районы также подпадают под «раздачу слонов». Например, в настоящее время в рамках программы малоэтажного домостроения уже возводится жилой микрорайон «Новая Карела» в Приозерске. На его территории появятся 19 коттеджей и 4 жилых дома. Под проект выделено более 5 га земли. На первом этапе планируется построить 36 квартир. Остальные будут строиться по мере роста спроса на новые коттеджи. На реализацию программы област-ного правительства по обеспечению земельных участков для строительства жилых домов, которая началась в 2006 году, из бюджета области выделено 400 млн рублей в качестве гарантий и еще 400 млн рублей – из федерального бюджета. Это даст возможность, полагают чиновники, в 2007–2008 годах ввести 250 тыс. кв. м жилья. Но планов громадье – это одно, а реализация масштабных проектов, инженерная подготовка участков и передача их застройщикам пока оставляют желать лучшего. Муниципалитеты, как водится, пробуксовывают даже там, где, вроде бы, сложностей быть не должно. А если еще и нет нужных документов на землю – то и вовсе дело стопорится. Тем не менее у Правительства Ленинградской области, считают участ-ники рынка, есть все необходимые рычаги для наведения порядка в сфере недвижимости. Например, чтобы увеличить доступность жилья, в качестве инвестора готово выступить ОАО «Ленинградское областное жилищное агентство ипотечного кредитования». При этом большая часть новостроек, по мнению генерального директора данной организации Алексея Полякова, должна реализовываться среди участников региональных целевых программ, в том числе и с использованием ипотечных кредитов. Уже в первом полугодии 2006 года АИЖК инвестировало в возведение жилья на территории Ленобласти через Област-ное ипотечное агентство 89 млн рублей, с последующей реализацией его по системе ипотечного кредитования. Цены на социальные жилищные объекты, выражает надежду г-н Поляков, будут ниже рыночных минимум на $100–120/кв. м. Какое-то количество жилья, по его словам, должно уйти на рынок. Но, подчеркивает Алексей Поляков, требования к загородным объектам у покупателей значительно возросли. Приобретая дом, они хотят, чтобы он располагался в хорошем месте с необходимой инженерной и социальной инфраструктурой. То есть, собираясь жить в коттедже не только летом, а круглый год, потенциальный заемщик желает иметь рядом и детский сад, и школу, и больницу. Вопросы возведения коттеджных поселков и малоэтажек в регионе должны решаться на уровне областного правительства, при условии обеспечения инвестором качественной инженерной подготовки участков. Только тогда возводимое по западным, «быстрым», технологиям жилье с низкой себестоимостью ($400–700/кв. м), реализуемое в том числе и через систему ипотечного кредитования, позволит удовлетворить покупательский спрос не только жителей области, но и петербуржцев. МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ: Евгений Галеев директор по развитию Центрального агентства недвижимости: – Осуществление проекта такого масштаба, как «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», должно быть делом государственным. Пока что государственное участие только декларируется. А когда к реализации государственных программ подключаются частные коммерческие структуры, это ни к чему хорошему, особенно в нашей стране, не приводит. Игорь Мазурин руководитель отдела загородной недвижимости Санкт-Петербургского отделения компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»: – На сегодняшний день самым востребованным является сегмент доступного загородного жилья. Необходимо учесть, что сейчас предложение по комфортному жилью эконом-класса в Ленинградской области ограничено. Думаю, застройщики обратят на это внимание. Но к этой проблеме в первую очередь должны подключиться органы власти, развивая территории и помогая в оформлении документов, иначе стоимость готового жилья вряд ли будет доступной. Наталья Хмельницкая директор по загородным проектам АН «Бекар»: – Доступное загородное жилье – тема открытая, потому что сейчас, кроме старых домиков, ничего доступного нет. Строителям выгодно возводить дорогие элитные объекты. Минимальная стоимость одной сотки – от $700 и выше. Строительство самого дешевого дома обойдется как минимум в $25 тыс. Плюс все коммуникации. В итоге за все вместе придется выложить не менее $50–60 тыс. Но такой дешевый проект осуществить очень сложно. Например, где найти недорогой участок вблизи от города? Дешевую землю можно приобрести только в садоводстве, а это означает отсутствие коммуникаций и зимние трудности с проездом. Много факторов влияет на этот рынок, но если государство не возьмет на себя функцию выдела земли, то, скорее всего, проекты по доступному загородному жилью реализованы не будут.

• Автор: Виктория Лепихова