481 0
Миграция арендаторов
Петербургский рынок аренды жилья не остался в стороне от ценовой гонки нынешнего года, поразившей длительностью и темпами не только клиентов, но даже и мэтров real estate. Впрочем, как обычно, ситуация в секторе аренды больше напоминает «хвост кометы»: здесь ценовой разгон достиг своего пика тогда, когда на рынке вторичного жилья «буря» уже пошла на спад. Помимо новых ценников, осень-2006 привнесла и иные тенденции.
Ситуация с арендой дорогих квартир за последний год заметно изменилась. Этот сегмент всегда был наименее чувствителен к колебаниям рынка, в отличие от недорогого жилья. В период стагнации, когда цены почти повсеместно понижались, дорогие квартиры прочно держали свои позиции. Так и теперь: всеобщий ценовой виток, всего за 9 месяцев совершенно видоизменивший картину рынка (как купли-продажи, так и аренды типового жилья), мало затронул сектор аренды элитных квартир. По признаниям практиков, в гораздо большей степени влияют на этот рынок политическая ситуация в стране и макроэкономические показатели. Неудивительно, ведь основные арендаторы элитного жилья – это москвичи и сотрудники иностранных и крупных отечественных компаний, приезжающие работать в Петербург на несколько лет. За очередным всплеском инвестиционных проектов следует виток активности в сфере аренды дорогого жилья. Именно такая ситуация на фоне общего роста цен сложилась в городе в нынешнем году.
Первое, что отмечают операторы рынка: резкое - в полтора-два раза - подорожание жилья эконом-класса и неожиданное оживление спроса и предложения в секторе очень дорогих объектов, месячная арендная плата которых достигает $10-15 тыс. и выше. Еще два года назад такие сделки аренды были в Петербурге единичны. Если стоимость аренды типового жилья выросла нынешним летом в полтора-два раза, то до начала осени ставки на дорогие объекты держались практически на прежнем уровне. Ощутимый рост спроса (и цен) специалисты зафиксировали в августе-сентябре. Ряд риэлторов, работающих на рынке аренды, говорят о приметах ажиотажного интереса к элитным объектам.
Пересмотр стандартов
Выше всех традиционно котируются квартиры в «золотом треугольнике». У риэлторов существует четко устоявшееся определение «хорошей квартиры»: удачная локация, привлекательный вид из окон, вход с улицы, чистый и отремонтированный подъезд с охраной или хотя бы консьержем, лучше – с системой видеонаблюдения. «Такая квартира должна быть отремонтирована не без участия дизайнера и снабжена полным набором бытовой техники», - отмечает менеджер отдела аренды АН «РусланD» Инна Еремина.
Именно такие объекты всегда пользуются спросом. «За последние два месяца сдано абсолютно все элитное и просто качественное жилье, - говорит руководитель отдела аренды АН «Итака» Алла Иванова. - Хороший объект в центре города по цене $3-4 тыс. в месяц уже найти невозможно. Хотя большая часть предложений этой ценовой категории не дотягивает до требуемого уровня». Отправляясь на просмотр квартиры в центре города, за которую хозяин запрашивает $3-4 тыс., нужно быть готовым к отсутствию домофона, охраны или консьержа, неприглядной парадной и прочим недостаткам. «Зачастую за эту цену предлагают «апартаменты» с ремонтом 6-7-летней давности, с устаревшей бытовой техникой, - говорит генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер. - А арендаторы хотят свежего ремонта и современной техники».
Если раньше клиенты не придавали столь серьезного значения состоянию подъезда и наличию в доме охраны, то теперь это становится настоящим камнем преткновения. «Наш специалист недавно сопровождал клиента на просмотр квартиры за $3 тыс. в месяц, - говорит Алла Иванова. - Переступив порог парадной, клиент даже не стал подниматься в квартиру». Но собственники не желают снижать планку, и в условиях дефицита такие предложения рано или поздно находят своего клиента. Два-три года назад отметка в $3-4 тыс./мес. была почти «потолком» для элитного жилья, заявки на аренду объекта по $5 тыс. и выше были единичны. Сегодня верхняя ценовая планка поднялась до $15-25 тыс. в месяц.
«Элита» уходит из центра
Два года назад три четверти базы элитного жилья приходилось на Центральный район, остальные квартиры располагались на Васильевском острове, Петроградской стороне и в Московском районе. Нынешний год привнес коррективы в географию рынка аренды элитного жилья, расширив область предложения (и спроса) на север города. По словам Аллы Ивановой, на Охте и в Выборгском районе (Озерки) появились достаточно интересные объекты в новых домах класса «элит». Это видовые квартиры на верхних этажах с хорошей отделкой, стоимость месячной аренды которых начинается от $2-3 тыс. При относительно невысокой, по сравнению с центром города, цене аренды эти объекты, во многом отвечают требованиям арендаторов дорогого жилья. Хорошее состояние квартиры и подъезда, консьерж и круглосуточное видеонаблюдение, парковочное место для автомобиля, оптоволоконная связь и другие достоинства нивелируют недостаток локации. Риэлторы полагают, что это новая для петербургского рынка элитной аренды тенденция будет в ближайшие годы набирать обороты. Тому будет способствовать и развитие проектов элитного домостроения за пределами исторической части города. В ближайшие годы этот сегмент могут пополнить и качественные квартиры в таун-хаузах, хотя сегодня это большая редкость. По отзывам участников рынка, спрос на них существует, а вот предложение крайне ограничено. Стоимость месячной аренды варьируется в диапазоне $3-8 тыс.
«В центре Петербурга элитного жилья практически не прибавляется, - говорит генеральный директор АН «Санкт-Петербург» Галина Лукина. - Оно «мигрирует» в Приморский и Выборгский районы». По данным агентств, интересные предложения есть на Крестовском и Каменном островах. Район Озерков по количеству и качеству объектов класса «премиум» и «де-люкс» нередко приравнивается к элитному, тогда как в центральной части города за последний год практически не было сдано новых объектов элитных категорий. Если снимать жилье в «золотом треугольнике» традиционно предпочитают иностранные арендаторы, то российские топ-менеджеры все чаще выбирают качественное жилье за пределами центра.
Маркетинговый переворот в сознании
На протяжении последних лет два совершенно разных по сути сектора рынка – аренда и ипотека - демонстрировали некую «взаимозаменяемость». Отток спроса из одного сектора специалисты связывали с притоком его в другой, и, наоборот, в зависимости от того, как развивалась общая ценовая ситуация. Например, полтора-два года назад, в период стагнации рынка, спрос на аренду падал пропорционально росту числа сделок с использованием ипотечных схем, которые становились все «лояльней» к гражданам. На протяжении года сопоставимость затрат на аренду жилья и ежемесячных выплат по ипотеке при покупке аналогичной квартиры в кредит была одним из любимых «козырей» в рекламных кампаниях банков и ипотечных брокеров. На этот фактор указывали и специалисты по аренде, отмечая падения числа сделок. Сегодня ситуация полярно изменилась: по мнению большинства экспертов, в ближайшее время аренда будет составлять серьезную конкуренцию ипотеке. Месячные выплаты по кредитам выросли в разы в связи с увеличением рыночной стоимости жилья. Расчет прост: сегодня стоимость аренды типовой 1-комнатной квартиры в Петербурге начинается от $400. Это почти в три раза меньше, чем размер ежемесячных выплат за подобный объект, купленный на ипотечные средства. «Единичка», приобретаемая по ипотеке на 15-20 лет, сегодня обходится примерно в $1 тыс. в месяц. За 2-комнатную придется выкладывать $1,5 тыс., тогда как арендная плата за такую же «двушку» составит $500-800. При этом съемщик освобожден от необходимости накапливать первоначальный взнос.
Аналогичная картина и в секторе дорогого жилья. Еще недавно иностранные и московские компании нередко стремились приобретать для своих сотрудников жилье, считая это более выгодным, чем аренда. При нынешних ценах на недвижимость те же руководители фирм больше и чаще склоняются к аренде, нежели к покупке. «Приобретение квартиры с целью сохранения (и приумножения) капитала сейчас также почти не рассматривается, ибо снизилась доходность таких сделок, - говорит Инна Еремина. - Рынок аренды будет развиваться, все больше ориентируясь на европейский опыт, где большинство граждан снимают квартиры, а покупать предпочитают загородную недвижимость».
Мнения:
Инна Еремина, менеджер отдела аренды АН «РусланD»:
- Снизился срок экспозиции дорогих объектов. Если раньше требовалось их рекламировать в течение 2-3 месяцев, то сейчас они находят арендаторов в течение месяца. Клиенты предъявляют жесткие требования к обслуживанию объектов, нередко запрашивая квартиры с полупансионом или пансионом. Рынок, хоть и с опозданием, но реагирует: стали появляться и такие предложения. Но с увеличением стоимости жилья, доходность в этом секторе начала снижаться, сегодня она не превышает 8-10% в год.
Растет объем предложения в элитном сегменте в периферийных районах Петербурга. Владельцы квартир в недавно возведенных домах стремятся вовлечь вложенные средства в оборот. У них есть ряд преимуществ – однородная социальная среда, охрана, парковки. Если не учитывать местоположение, это жилье зачастую больше соответствует понятию «элиты», нежели квартиры в центре, где существует общеизвестная проблема с охраной и парковками.
Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор»:
- Стоимость аренды элитного жилья растет медленнее, чем типового. Если за сезон лето-осень обычные квартиры подорожали в полтора-два раза, то в секторе элитного жилья такой динамики нет. Число объектов растет быстрее, чем спрос, а их сдача внаем приносит гражданам стабильный и гарантированный доход. За нынешний год объем предложения по качественным объектам увеличился примерно на треть. Перспективы для хозяев тоже неплохие: в город постоянно идет поток москвичей и иностранцев, поэтому спрос растет и будет расти. Но есть одно условие - эти платежеспособные арендаторы весьма требовательны к качеству жилья. И по-настоящему хороших квартир, удовлетворяющих этим требованиям, в нашем городе по-прежнему мало. Недавно у нас был клиент, который искал жилье в высшем ценовом диапазоне, посмотрел 40 (!) вариантов, ни один из них его не устроил. В результате мы подобрали ему квартиру в только что отремонтированной мансарде на наб. Фонтанки.
Алла Иванова, руководитель отдела аренды АН «Итака»:
- Увеличившийся спрос в секторе аренды связан с наплывом клиентов извне. В Петербурге открываются представительства иностранных компаний, сюда в большом количестве приезжают на работу немцы, турки, поляки, англичане, очень много появилось китайцев после запуска проекта «Балтийская жемчужина». В ближайшие годы, судя по всему, существенно увеличится предложение достойных объектов (в новых домах с качественным ремонтом, охраной и парковкой) за счет расширения географии. На севере города уже сейчас есть достаточно интересные предложения.
Марина Мухина, руководитель отдела аренды компании «ЭЛИТцентр»:
- Появилось больше крупногабаритных квартир - от 300 кв. м, по цене от $5 до 15 тыс. в месяц. Есть предложения пентхаусов, стоимость их месячной аренды доходит до $25 тыс. Раньше такие предложения встречались гораздо реже. Цены на квартиры в новых домах в историческом центре города, на Крестовском острове, на Петроградской стороне давно перешли 5-тысячный рубеж, арендные ставки здесь доходят до $20 тыс. в месяц. Не могу сказать, что такое жилье сложно сдать в аренду. Клиенты, готовые платить такие деньги уже есть.
Галина Лукина, генеральный директор АН «Санкт-Петербург»:
- Апартаменты за $10-20 тыс. в месяц – уже не новость для нашего города, и спрос на них многократно превышает предложение. В среднем цены на аренду дорогого жилья по сравнению с осенью прошлого года поднялись на 25%. По-прежнему мало качественного и дорогого жилья, отвечающего всем требованиям клиентов. Дорогие квартиры снимаются на длительные сроки, в связи с чем обратный выход объектов на рынок крайне мал. Появляются предложения в новых элитных домах, которые изначально покупались для сдачи в аренду. Но ситуация на рынке первичного и вторичного жилья сейчас такова, что сдавать в аренду приобретенные два-три года назад квартиры – не самое выгодное занятие. Гораздо выгоднее такое жилье сейчас продать: оно выросло в цене в несколько раз.
Таблица 1. Средние цены на аренду жилья в Петербурге
Данные: M&D по опросам компаний
Рисунок 1
Ситуация с арендой дорогих квартир за последний год заметно изменилась. Этот сегмент всегда был наименее чувствителен к колебаниям рынка, в отличие от недорогого жилья. В период стагнации, когда цены почти повсеместно понижались, дорогие квартиры прочно держали свои позиции. Так и теперь: всеобщий ценовой виток, всего за 9 месяцев совершенно видоизменивший картину рынка (как купли-продажи, так и аренды типового жилья), мало затронул сектор аренды элитных квартир. По признаниям практиков, в гораздо большей степени влияют на этот рынок политическая ситуация в стране и макроэкономические показатели. Неудивительно, ведь основные арендаторы элитного жилья – это москвичи и сотрудники иностранных и крупных отечественных компаний, приезжающие работать в Петербург на несколько лет. За очередным всплеском инвестиционных проектов следует виток активности в сфере аренды дорогого жилья. Именно такая ситуация на фоне общего роста цен сложилась в городе в нынешнем году.
Первое, что отмечают операторы рынка: резкое - в полтора-два раза - подорожание жилья эконом-класса и неожиданное оживление спроса и предложения в секторе очень дорогих объектов, месячная арендная плата которых достигает $10-15 тыс. и выше. Еще два года назад такие сделки аренды были в Петербурге единичны. Если стоимость аренды типового жилья выросла нынешним летом в полтора-два раза, то до начала осени ставки на дорогие объекты держались практически на прежнем уровне. Ощутимый рост спроса (и цен) специалисты зафиксировали в августе-сентябре. Ряд риэлторов, работающих на рынке аренды, говорят о приметах ажиотажного интереса к элитным объектам.
Пересмотр стандартов
Выше всех традиционно котируются квартиры в «золотом треугольнике». У риэлторов существует четко устоявшееся определение «хорошей квартиры»: удачная локация, привлекательный вид из окон, вход с улицы, чистый и отремонтированный подъезд с охраной или хотя бы консьержем, лучше – с системой видеонаблюдения. «Такая квартира должна быть отремонтирована не без участия дизайнера и снабжена полным набором бытовой техники», - отмечает менеджер отдела аренды АН «РусланD» Инна Еремина.
Именно такие объекты всегда пользуются спросом. «За последние два месяца сдано абсолютно все элитное и просто качественное жилье, - говорит руководитель отдела аренды АН «Итака» Алла Иванова. - Хороший объект в центре города по цене $3-4 тыс. в месяц уже найти невозможно. Хотя большая часть предложений этой ценовой категории не дотягивает до требуемого уровня». Отправляясь на просмотр квартиры в центре города, за которую хозяин запрашивает $3-4 тыс., нужно быть готовым к отсутствию домофона, охраны или консьержа, неприглядной парадной и прочим недостаткам. «Зачастую за эту цену предлагают «апартаменты» с ремонтом 6-7-летней давности, с устаревшей бытовой техникой, - говорит генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер. - А арендаторы хотят свежего ремонта и современной техники».
Если раньше клиенты не придавали столь серьезного значения состоянию подъезда и наличию в доме охраны, то теперь это становится настоящим камнем преткновения. «Наш специалист недавно сопровождал клиента на просмотр квартиры за $3 тыс. в месяц, - говорит Алла Иванова. - Переступив порог парадной, клиент даже не стал подниматься в квартиру». Но собственники не желают снижать планку, и в условиях дефицита такие предложения рано или поздно находят своего клиента. Два-три года назад отметка в $3-4 тыс./мес. была почти «потолком» для элитного жилья, заявки на аренду объекта по $5 тыс. и выше были единичны. Сегодня верхняя ценовая планка поднялась до $15-25 тыс. в месяц.
«Элита» уходит из центра
Два года назад три четверти базы элитного жилья приходилось на Центральный район, остальные квартиры располагались на Васильевском острове, Петроградской стороне и в Московском районе. Нынешний год привнес коррективы в географию рынка аренды элитного жилья, расширив область предложения (и спроса) на север города. По словам Аллы Ивановой, на Охте и в Выборгском районе (Озерки) появились достаточно интересные объекты в новых домах класса «элит». Это видовые квартиры на верхних этажах с хорошей отделкой, стоимость месячной аренды которых начинается от $2-3 тыс. При относительно невысокой, по сравнению с центром города, цене аренды эти объекты, во многом отвечают требованиям арендаторов дорогого жилья. Хорошее состояние квартиры и подъезда, консьерж и круглосуточное видеонаблюдение, парковочное место для автомобиля, оптоволоконная связь и другие достоинства нивелируют недостаток локации. Риэлторы полагают, что это новая для петербургского рынка элитной аренды тенденция будет в ближайшие годы набирать обороты. Тому будет способствовать и развитие проектов элитного домостроения за пределами исторической части города. В ближайшие годы этот сегмент могут пополнить и качественные квартиры в таун-хаузах, хотя сегодня это большая редкость. По отзывам участников рынка, спрос на них существует, а вот предложение крайне ограничено. Стоимость месячной аренды варьируется в диапазоне $3-8 тыс.
«В центре Петербурга элитного жилья практически не прибавляется, - говорит генеральный директор АН «Санкт-Петербург» Галина Лукина. - Оно «мигрирует» в Приморский и Выборгский районы». По данным агентств, интересные предложения есть на Крестовском и Каменном островах. Район Озерков по количеству и качеству объектов класса «премиум» и «де-люкс» нередко приравнивается к элитному, тогда как в центральной части города за последний год практически не было сдано новых объектов элитных категорий. Если снимать жилье в «золотом треугольнике» традиционно предпочитают иностранные арендаторы, то российские топ-менеджеры все чаще выбирают качественное жилье за пределами центра.
Маркетинговый переворот в сознании
На протяжении последних лет два совершенно разных по сути сектора рынка – аренда и ипотека - демонстрировали некую «взаимозаменяемость». Отток спроса из одного сектора специалисты связывали с притоком его в другой, и, наоборот, в зависимости от того, как развивалась общая ценовая ситуация. Например, полтора-два года назад, в период стагнации рынка, спрос на аренду падал пропорционально росту числа сделок с использованием ипотечных схем, которые становились все «лояльней» к гражданам. На протяжении года сопоставимость затрат на аренду жилья и ежемесячных выплат по ипотеке при покупке аналогичной квартиры в кредит была одним из любимых «козырей» в рекламных кампаниях банков и ипотечных брокеров. На этот фактор указывали и специалисты по аренде, отмечая падения числа сделок. Сегодня ситуация полярно изменилась: по мнению большинства экспертов, в ближайшее время аренда будет составлять серьезную конкуренцию ипотеке. Месячные выплаты по кредитам выросли в разы в связи с увеличением рыночной стоимости жилья. Расчет прост: сегодня стоимость аренды типовой 1-комнатной квартиры в Петербурге начинается от $400. Это почти в три раза меньше, чем размер ежемесячных выплат за подобный объект, купленный на ипотечные средства. «Единичка», приобретаемая по ипотеке на 15-20 лет, сегодня обходится примерно в $1 тыс. в месяц. За 2-комнатную придется выкладывать $1,5 тыс., тогда как арендная плата за такую же «двушку» составит $500-800. При этом съемщик освобожден от необходимости накапливать первоначальный взнос.
Аналогичная картина и в секторе дорогого жилья. Еще недавно иностранные и московские компании нередко стремились приобретать для своих сотрудников жилье, считая это более выгодным, чем аренда. При нынешних ценах на недвижимость те же руководители фирм больше и чаще склоняются к аренде, нежели к покупке. «Приобретение квартиры с целью сохранения (и приумножения) капитала сейчас также почти не рассматривается, ибо снизилась доходность таких сделок, - говорит Инна Еремина. - Рынок аренды будет развиваться, все больше ориентируясь на европейский опыт, где большинство граждан снимают квартиры, а покупать предпочитают загородную недвижимость».
Мнения:
Инна Еремина, менеджер отдела аренды АН «РусланD»:
- Снизился срок экспозиции дорогих объектов. Если раньше требовалось их рекламировать в течение 2-3 месяцев, то сейчас они находят арендаторов в течение месяца. Клиенты предъявляют жесткие требования к обслуживанию объектов, нередко запрашивая квартиры с полупансионом или пансионом. Рынок, хоть и с опозданием, но реагирует: стали появляться и такие предложения. Но с увеличением стоимости жилья, доходность в этом секторе начала снижаться, сегодня она не превышает 8-10% в год.
Растет объем предложения в элитном сегменте в периферийных районах Петербурга. Владельцы квартир в недавно возведенных домах стремятся вовлечь вложенные средства в оборот. У них есть ряд преимуществ – однородная социальная среда, охрана, парковки. Если не учитывать местоположение, это жилье зачастую больше соответствует понятию «элиты», нежели квартиры в центре, где существует общеизвестная проблема с охраной и парковками.
Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор»:
- Стоимость аренды элитного жилья растет медленнее, чем типового. Если за сезон лето-осень обычные квартиры подорожали в полтора-два раза, то в секторе элитного жилья такой динамики нет. Число объектов растет быстрее, чем спрос, а их сдача внаем приносит гражданам стабильный и гарантированный доход. За нынешний год объем предложения по качественным объектам увеличился примерно на треть. Перспективы для хозяев тоже неплохие: в город постоянно идет поток москвичей и иностранцев, поэтому спрос растет и будет расти. Но есть одно условие - эти платежеспособные арендаторы весьма требовательны к качеству жилья. И по-настоящему хороших квартир, удовлетворяющих этим требованиям, в нашем городе по-прежнему мало. Недавно у нас был клиент, который искал жилье в высшем ценовом диапазоне, посмотрел 40 (!) вариантов, ни один из них его не устроил. В результате мы подобрали ему квартиру в только что отремонтированной мансарде на наб. Фонтанки.
Алла Иванова, руководитель отдела аренды АН «Итака»:
- Увеличившийся спрос в секторе аренды связан с наплывом клиентов извне. В Петербурге открываются представительства иностранных компаний, сюда в большом количестве приезжают на работу немцы, турки, поляки, англичане, очень много появилось китайцев после запуска проекта «Балтийская жемчужина». В ближайшие годы, судя по всему, существенно увеличится предложение достойных объектов (в новых домах с качественным ремонтом, охраной и парковкой) за счет расширения географии. На севере города уже сейчас есть достаточно интересные предложения.
Марина Мухина, руководитель отдела аренды компании «ЭЛИТцентр»:
- Появилось больше крупногабаритных квартир - от 300 кв. м, по цене от $5 до 15 тыс. в месяц. Есть предложения пентхаусов, стоимость их месячной аренды доходит до $25 тыс. Раньше такие предложения встречались гораздо реже. Цены на квартиры в новых домах в историческом центре города, на Крестовском острове, на Петроградской стороне давно перешли 5-тысячный рубеж, арендные ставки здесь доходят до $20 тыс. в месяц. Не могу сказать, что такое жилье сложно сдать в аренду. Клиенты, готовые платить такие деньги уже есть.
Галина Лукина, генеральный директор АН «Санкт-Петербург»:
- Апартаменты за $10-20 тыс. в месяц – уже не новость для нашего города, и спрос на них многократно превышает предложение. В среднем цены на аренду дорогого жилья по сравнению с осенью прошлого года поднялись на 25%. По-прежнему мало качественного и дорогого жилья, отвечающего всем требованиям клиентов. Дорогие квартиры снимаются на длительные сроки, в связи с чем обратный выход объектов на рынок крайне мал. Появляются предложения в новых элитных домах, которые изначально покупались для сдачи в аренду. Но ситуация на рынке первичного и вторичного жилья сейчас такова, что сдавать в аренду приобретенные два-три года назад квартиры – не самое выгодное занятие. Гораздо выгоднее такое жилье сейчас продать: оно выросло в цене в несколько раз.
Таблица 1. Средние цены на аренду жилья в Петербурге
Данные: M&D по опросам компаний
Рисунок 1