Заграница по кусочкам

Петербуржцы все активнее покупают недвижимость за границей. Риэлтерские фирмы пытаются идти за спросом, осваивая новое направление работы. Однако крупные городские агентства с опытом международных продаж смотрят на этот вид бизнеса весьма скептически. Об этом шла речь на "круглом столе" в Ассоциации риэлторов Петербурга. В городе, по оценкам специалистов, сегодня работают около 20 компаний, продающих исключительно заграничные объекты (из них примерно две трети - филиалы московских фирм). Потеснить старожилов рынка новичкам непросто. "Я не знаю ни одного крупного агентства, которое хорошо работает с зарубежным рынком после открытия специализированного отдела", - прокомментировал пожелавший сохранить инкогнито руководитель компании, работающей с заграничной недвижимостью. По данным московской компании "Бест-Недвижимость", только в этом году россияне приобрели 30 000 объектов недвижимости за границей. (Впрочем, специалисты в других компаниях весьма скептически относятся к этой оценке: во многих странах информация о продажах сугубо конфиденциальна.) Наибольший интерес у россиян сегодня вызывает Испания. За год, по данным "Бест-Недвижимость", они купили в этой стране более 10 000 объектов. В основном - в курортных местах. Довольно активно спрашивают жилье в Болгарии, Турции, Черногории, на Кипре. Относительно Великобритании взгляды расходятся. "По сравнению с популярными Турцией и Болгарией Англией россияне интересуются куда меньше", - уверен Николай Почебут, генеральный директор АН LT-estate. Иное мнение у специалистов компании Knight Frank. По данным этой фирмы, каждый 15-й дом в Лондоне сегодня покупают россияне. И это несмотря на весьма настороженное отношение к ним аборигенов. Англичане уверены: честным путем в России нельзя заработать на квартиру в Лондоне. Операторы рынка связывают растущий интерес к иностранному жилью с ростом цен на недвижимость внутри страны. Когда за приличную квартиру в Питере приходится платить от $300 000, вполне можно вложить сравнимую сумму и в дом за рубежом. К примеру, типовые "двушки" в Анталии (там их называют one bedroom flat - квартиры с одной спальней) площадью около 70 кв.м недалеко от моря сегодня оцениваются в $35 000. По информации газеты "Ведомости", в новостройках Амстердама (комплекс Scala) можно купить жилье по $2500/кв.м. Сравнимые квартиры в Петербурге обойдутся по $2700, в Москве - по $4400/кв.м. Жилье на всякий случай Цели приобретения разные. "Покупают жилье за границей и из соображений престижности, и чтобы иметь так называемый запасной аэродром. Многие россияне предпочитают хранить накопления в иностранных банках. Так почему бы не купить в той же стране и жилье - на всякий случай?" - считает Юрий Воробьев, директор Петроградского отделения АН "Адвекс". Увеличение покупок за рубежом "на всякий пожарный" отмечают многие специалисты. Большинство покупателей обращают пристальное внимание на инвестиционную доходность. С этими целями покупают жилье в Болгарии, Черногории. Ценники здесь поднимаются наиболее динамично в Европе: более чем на 15% в год. По прогнозам специалистов, цены в Болгарии еще возрастут с ее вступлением в Евросоюз в 2007 году. Многие соотечественники делают ставку на это. Для сравнения: в России цены на недвижимость с 2001 года выросли в шесть раз, и только за последний год на 120%. "Инвестировать в европейское жилье безопаснее. В России пока не решены проблемы с защитой прав собственников", - рассказывает Николай Почебут. Заметно реже покупают жилье для экономии: чтобы каждый год не платить за отели на курортах либо не тратиться на съем жилья детям, обучающимся за границей. Иногда приобретение иностранной недвижимости - это и способ отмывания денег. "В некоторых европейских странах при покупке жилья не нужно подтверждать легальность доходов. Если приобрести там недвижимость, а через несколько лет продать и привезти капитал в Россию, то он будет совершенно "чистым", - поясняет генеральный директор АН "Центр" Яков Кусевицкий. Отследить, сколько жилья за границей россияне купили с этой целью, невозможно. Без поддержки специалистов инвестору трудно даже принять решение о стране, куда он готов вложиться: в каждом государстве свои особенности, которые нередко отпугивают покупателей. К примеру, в Болгарии иностранец не может получить землю в собственность. В Египте многие дома при первом взгляде, как правило, производят не лучшее впечатление. Объяснение простое: в Каире, где налог на недостроенную недвижимость гораздо ниже, часть дома, видимая с улицы, обычно представляет собой "незавершенку", а внутри расположена вполне комфортабельная вилла. Но неподготовленный клиент, скорее всего, откажется платить сумму, которую просят за "полуфабрикат". В Финляндии при сделке с квартирами приходится очень долго оформлять документы (с отдельным домом все куда проще). Если русскому покупателю деньги "жгут карман", он нередко отказывается ждать полгода. Иностранцы не делятся Еще 3-5 лет назад с иностранной недвижимостью в городе пытались работать единичные операторы: клиентов было мало, а затраты велики. "Этот рынок еще только формируется. Тем более трудно агентствам, у которых это направление дополнительное", - говорит Елизавета Браузе, генеральный директор АН Superior Russia. "Работа очень затратная. Мы идем на это исключительно из имиджевых соображений. Агентство недвижимости должно выполнять и некоторые функции турфирмы: клиенту надо организовать бизнес-тур за границу. Для полноценной работы надо или открыть дочернее предприятие в той стране, или найти надежного партнера. Однако иностранцы, как и большинство питерских коллег, не любят делиться комиссионными", - говорит Сергей Сосновский, генеральный директор АН "Александр-Н". Вопросы агентского вознаграждения российским риэлтерам проще всего решать с зарубежными застройщиками. С агентствами недвижимости сложнее: неясно, к примеру, как делить комиссионные, если в петербургской компании подбирают объект зарубежной недвижимости, а клиент на месте выбирает что-то другое? Крайне проблематично отследить конечную цену сделки. Однако в компаниях, специализирующихся на заграничных продажах, говорят иное: если в агентстве подобными сделками занимаются неподготовленные сотрудники, сама фирма пользуется базами данных, скачанных с какого-нибудь сайта, и нет прямых контактов с партнерами, нечего обижаться потом, что контрагенты обманывают с комиссионными. мнения ЭКСПЕРТОВ Яков Кусевицкий, генеральный директор АН "Центр": – Нам не проверить, состоялась сделка или нет. Например, отправили мы во Францию г на Петрова с женой. У жены фамилия Егорова, покупает квартиру она. Значит, комиссионных мы не получим: у нас договор с г-ном Петровым. Юридическое оформление договора купли-продажи остается целиком на совести иностранного агентства. Мы пробовали заключать контракты и с французами, и с киприотами, и с финнами. Это направление бизнеса не бросаем, хотя сделки здесь вести очень непросто. Александр Дымников, директор по продажам АН "Аркада": – Мы недавно открыли отдел зарубежной недвижимости. С Испанией уже работаем, у нас есть контакты и с агентствами, и с застройщиками. В ближайшее время планируем охватить и другие страны. В Европе недвижимость растет в цене по принципиально иным причинам, чем в России. Во многих развитых странах экономика буксует, и деньги стали как бы не нужны - их некуда вкладывать. Снижаются ставки банковских кредитов. На заемные средства там покупают недвижимость. При сроках возврата 20-30 лет, даже если ставки снижаются немного, это существенно уменьшает общую сумму выплат. Спрос на жилье растет, а вместе с ним и цены. К тому же через покупку недвижимости там можно успешно уходить от налогов. В России причины роста цен - как раз в активно растущей экономике и высокой инвестиционной привлекательности: приток капитала в страну подстегивает цены. Владимир Гаврильчук, генеральный директор АН "Адвекс": – Не стоит ждать высокой прибыли от сделок с зарубежной недвижимостью. Но организовать это направление в качестве дополнительного сервиса в компании, чтобы привлечь клиентов, - разумно. Николай Почебут, генеральный директор АН LT-estate: – Наша компания недавно начала работать с Анталией. В Турции у нас есть надежный партнер, и мы неплохо ориентируемся во всех тонкостях оформления документации в этой стране. Готовы консультировать клиентов по поводу законодательства, налогообложения, получения визы и т.п. - вплоть до способов оплаты коммунальных услуг. Считаем, что это направление будет рентабельным. Средняя цена кв.м типового жилья в разных городах мира (столицы и популярные курорты)

• Автор: Анна Терентьева