175 0
У инвесторов – казенный интерес
Уходящий год характеризовался повышенным уровнем инвестиционной активности на петербургском офисном рынке. И дело даже не в количестве введенных квадратных метров, которых, по экспертным оценкам, оказалось примерно на 30% больше, чем в 2005-м. Качественно изменился продукт, производимый девелоперами.
Знаковые тенденции года, уже почти ставшего прошлым:
- впервые после дефолта 1998-го в Петербурге один за другим вводятся в эксплуатацию бизнес-центры, претендующие на класс А (два "Сенатора", вторая очередь "Северной Столицы", "Магнус", "Густаф", "Лангензипен", "Строгановский", "Дом Зингера");
– остальные инвесторы не согласны номинировать свои объекты ниже, чем на В с плюсом;
– увеличивается доля близких к финишу проектов, связанных с новым строительством (Regent Hall, Stels, "Авеню", Atlantic Сity, Alia Tempora, "Гельсингфорсский", "ГолицынЪ", "Аполло" и мн. др.), что до недавнего времени было нехарактерно для городского офисного рынка, операторы которого предпочитали работать в основном с административным или производственным "полуфабрикатом";
– понятие престижной локации становится все более размытым (оказывается, районы с пролетарской родословной или "спальным" имиджем прагматичные отечественные капиталисты ценят не меньше, чем Невский проспект, - если по дороге на работу не нужно преодолевать бессмысленные "пробки", а в бизнес-центре хватает места для парковки, имеются современные инженерные системы и перед партнерами можно похвастать концептуальным дизайном);
– броский внешний облик офисного здания стали ценить даже самые консервативные клиенты - банки; в этом смысле сюрреалистичный БЦ "Лангензипен" на Дивенской ул. - безусловная веха в развитии сознания клерков (вскоре девелопер этого проекта - УК "Теорема" - удивит клиентов офисной новинкой - "Корпусом Бенуа" на углу Пискаревского пр. и Свердловской набережной: на его стеклянном фасаде оживут персонажи балета "Петрушка");
– действующие деловые комплексы ("Петровский Форт" и "Грифон") стали предметом инвестиционных сделок, в связи с чем девелоперы начали больше думать не о том, как достойно встретить старость, имея в активе один-два офисных центра, а о том, как создать доходный объект, способный заинтересовать институционального инвестора - еще год назад практически неведомого в Петербурге персонажа;
– на рынке увеличивается доля крупных арендаторов, претендующих на офисы от 1000 кв.м, есть случаи, когда одна компания целиком заняла весь бизнес-центр или его отдельную очередь; рекорд года поставила фирма "Сан Майкросистемс СПб", которой потребовалось помещение размером около 6000 кв.м (табл. 1);
– спрос на качественные площади по-прежнему превышает имеющееся предложение;
– большинство зданий, предлагающих в аренду офисы, легко распрощались с долларом и фактически проголосовали за рубль, честно номинировав ставки в национальной валюте или введя собственные у.е.;
– заметно увеличилось количество застройщиков, которые продают помещения в бизнес-центрах в собственность еще на стадии строительства, хотя скептики и считают такой способ реализации объектов тупиковой ветвью офисной эволюции и особым "русским путем";
– на петербургский рынок деловых комплексов вышли инвесторы-тяжеловесы (ВТБ и Газпром), состоялся формальный старт проектов невиданного для города масштаба ("Невская Ратуша" и "Газпром-Сити").
Обо всем этом мы писали в течение года в приложении "Офисный рынок", которое стало традиционной составляющей нашей газеты. В предрождественском номере - коротко о главном.
Ведущие аналитики города по-прежнему не могут прийти к однозначному мнению о том, на сколько площадей обогатился за год петербургский рынок бизнес-центров. По данным компании GVA Sawyer, эта цифра составила 150 000 кв.м (табл. 3). По расчетам Colliers International (Петербург), прирост достиг примерно 170 000 "квадратов", относящихся к категории А и В. В "Бекаре" прогнозировали более скромный ввод - до 150 000 кв.м. При этом специалисты GVA Sawyer насчитали 32 новых бизнес-центра, а "Бекара" - только 20. Очевидно, эти показатели еще уточнятся после новогодних праздников. Однако разброс в экспертных оценках характерен для петербургского рынка офисов. Во-первых, одни аналитики фиксируют общую площадь вводимых зданий, а другие - арендопригодную, во-вторых, параметры самих проектов корректируются уже по ходу их реализации, в-третьих, сроки сдачи объектов хронически не соблюдаются, что особенно заметно на крупных комплексах, поделенных на очереди. По данным "Бекара", в график стройки вписываются не более половины девелоперов. Причем последняя проблема за год только усугубилась. "Из-за изменения регламента ввода зданий в эксплуатацию эта процедура еще удлинилась. В результате арендаторы не могут въехать в фактически готовые бизнес-центры", - комментирует генеральный директор компании Maris Properties Борис Мошенский.
Как бы то ни было, 2006-й опередил несколько предыдущих лет по количеству сданных офисных площадей. Точно сказать - насколько, пока практически невозможно (по описанным выше причинам), однако 30%-й прирост, если сравнивать с 2005-м, можно зафиксировать уверенно. Планы девелоперов на 2007-й еще более масштабны (см. карту строящихся БЦ на стр. 25). В Colliers International прогнозируют ввод объектов категории А и В на уровне 180 000 кв.м, в "Бекаре" предрекают все 200 000. А по расчетам Maris Properties этот показатель может быть перекрыт уже за первое полугодие.
Все заметнее меняется структура рынка. Долю бизнес-центров уровня А аналитики оценивают уже в 7-8%. За прошедший год она фактически удвоилась (табл. 3). Офисные здания категории В уверенно взяли планку в 40%. Класс С медленно, но верно сдает позиции. По данным GVA Sawyer, за 2006-й в городе было введено лишь три объекта эконом-уровня (БЦ "Мегапарк" на Заставской ул., 7, БЦ "Дворы" на наб. Обводного канала, 134-138, БЦ "Грани" на Б. Пушкарской ул., 20). Для сравнения: новичков высшего класса оказалось девять; в категории В добавилось 20 зданий, включая новые очереди действующих бизнес-центров.
Загрузка офисных комплексов по-прежнему близка к 100%. Хотя по итогам года этот показатель несколько снизился в А-классе (табл. 3) - за счет существенного по петербургским меркам выброса площадей на рынок. "Несмотря на дефицит качественных и престижных офисов практически ни один новый бизнес-центр уровня А не заполнен целиком (исключение - "Сенатор" на ул. Садовой). Возможно, это связано с тем, что по своим характеристикам введенные объекты соответствуют, скорее, классу В+ и потенциальные арендаторы считают заявленный ими уровень ставок завышенным", - полагает руководитель отдела консалтинга GVA Sawyer (Петербург) Ирина Романова.
Средний рост арендных ставок за 2006 год эксперты оценивают в 10-12%. Если же анализировать динамику "прайсов" по конкретным объектам, переведя всевозможные у.е. в рубли, разброс получается колоссальным - от 0 до 40% (данные ИИЦ "Недвижимость Петербурга" - табл. 2). Главная причина - валютная неразбериха, царящая в офисном сегменте и достигшая в 2006-м апогея. Из 92 бизнес-центров, участвовавших в традиционном опросе "НП" (см. табл. на стр. 24), верность доллару к декабрю сохранили лишь 12 объектов - в основном это здания, построенные заграничными девелоперами и ориентированные на иностранных арендаторов с долгосрочными договорами. В таких бизнес-центрах годовой прирост арендных ставок, переведенных в рубли, был мизерным.
В евро-зоне, кстати, тоже оказались всего 11 деловых комплексов. Большинство собственников и управляющих продолжают экспериментировать со всевозможными у.е. Однако уже 14 объектов зафиксировали платежи в рублях.
Важная тенденция года - выравнивание ставок в действующих бизнес-центрах. На фоне высокого спроса владельцы зданий рискуют пересматривать отношения с арендаторами-"старичками", которые заселялись при принципиально иной рыночной конъюнктуре. Так, по наблюдению Бориса Мошенского, в нескольких случаях клиентам, контракты которых истекли в этом году, плату повысили до 40%. К примеру, на радикальные меры пошли новые собственники бизнес-центра "Атриум" на Невском, увеличившие "прайсы" в среднем на 50%.
Ценовые границы между офисными зданиями разных классов по-прежнему очень условны. Так, по данным "Бекара", объекты уровня В заявляют диапазон в $350-650/кв.м в год, а в категории С эта "вилка" составляет $200-400.
Заметный финансовый рывок в 2006-м совершили комплексы А-класса. "Атриум" и "Дом Зингера" взяли планку в $1000/кв.м в год.
Впрочем, аналитики уверены, что существенного повышения ставок в 2007-м ожидать не приходится (владельцы бизнес-центров могут рассчитывать в среднем на тот же 10-12%-ный рост, компенсирующий инфляцию), а массовый выход на рынок новых офисных проектов позволит сгладить ценовые флуктуации.
Знаковые тенденции года, уже почти ставшего прошлым:
- впервые после дефолта 1998-го в Петербурге один за другим вводятся в эксплуатацию бизнес-центры, претендующие на класс А (два "Сенатора", вторая очередь "Северной Столицы", "Магнус", "Густаф", "Лангензипен", "Строгановский", "Дом Зингера");
– остальные инвесторы не согласны номинировать свои объекты ниже, чем на В с плюсом;
– увеличивается доля близких к финишу проектов, связанных с новым строительством (Regent Hall, Stels, "Авеню", Atlantic Сity, Alia Tempora, "Гельсингфорсский", "ГолицынЪ", "Аполло" и мн. др.), что до недавнего времени было нехарактерно для городского офисного рынка, операторы которого предпочитали работать в основном с административным или производственным "полуфабрикатом";
– понятие престижной локации становится все более размытым (оказывается, районы с пролетарской родословной или "спальным" имиджем прагматичные отечественные капиталисты ценят не меньше, чем Невский проспект, - если по дороге на работу не нужно преодолевать бессмысленные "пробки", а в бизнес-центре хватает места для парковки, имеются современные инженерные системы и перед партнерами можно похвастать концептуальным дизайном);
– броский внешний облик офисного здания стали ценить даже самые консервативные клиенты - банки; в этом смысле сюрреалистичный БЦ "Лангензипен" на Дивенской ул. - безусловная веха в развитии сознания клерков (вскоре девелопер этого проекта - УК "Теорема" - удивит клиентов офисной новинкой - "Корпусом Бенуа" на углу Пискаревского пр. и Свердловской набережной: на его стеклянном фасаде оживут персонажи балета "Петрушка");
– действующие деловые комплексы ("Петровский Форт" и "Грифон") стали предметом инвестиционных сделок, в связи с чем девелоперы начали больше думать не о том, как достойно встретить старость, имея в активе один-два офисных центра, а о том, как создать доходный объект, способный заинтересовать институционального инвестора - еще год назад практически неведомого в Петербурге персонажа;
– на рынке увеличивается доля крупных арендаторов, претендующих на офисы от 1000 кв.м, есть случаи, когда одна компания целиком заняла весь бизнес-центр или его отдельную очередь; рекорд года поставила фирма "Сан Майкросистемс СПб", которой потребовалось помещение размером около 6000 кв.м (табл. 1);
– спрос на качественные площади по-прежнему превышает имеющееся предложение;
– большинство зданий, предлагающих в аренду офисы, легко распрощались с долларом и фактически проголосовали за рубль, честно номинировав ставки в национальной валюте или введя собственные у.е.;
– заметно увеличилось количество застройщиков, которые продают помещения в бизнес-центрах в собственность еще на стадии строительства, хотя скептики и считают такой способ реализации объектов тупиковой ветвью офисной эволюции и особым "русским путем";
– на петербургский рынок деловых комплексов вышли инвесторы-тяжеловесы (ВТБ и Газпром), состоялся формальный старт проектов невиданного для города масштаба ("Невская Ратуша" и "Газпром-Сити").
Обо всем этом мы писали в течение года в приложении "Офисный рынок", которое стало традиционной составляющей нашей газеты. В предрождественском номере - коротко о главном.
Ведущие аналитики города по-прежнему не могут прийти к однозначному мнению о том, на сколько площадей обогатился за год петербургский рынок бизнес-центров. По данным компании GVA Sawyer, эта цифра составила 150 000 кв.м (табл. 3). По расчетам Colliers International (Петербург), прирост достиг примерно 170 000 "квадратов", относящихся к категории А и В. В "Бекаре" прогнозировали более скромный ввод - до 150 000 кв.м. При этом специалисты GVA Sawyer насчитали 32 новых бизнес-центра, а "Бекара" - только 20. Очевидно, эти показатели еще уточнятся после новогодних праздников. Однако разброс в экспертных оценках характерен для петербургского рынка офисов. Во-первых, одни аналитики фиксируют общую площадь вводимых зданий, а другие - арендопригодную, во-вторых, параметры самих проектов корректируются уже по ходу их реализации, в-третьих, сроки сдачи объектов хронически не соблюдаются, что особенно заметно на крупных комплексах, поделенных на очереди. По данным "Бекара", в график стройки вписываются не более половины девелоперов. Причем последняя проблема за год только усугубилась. "Из-за изменения регламента ввода зданий в эксплуатацию эта процедура еще удлинилась. В результате арендаторы не могут въехать в фактически готовые бизнес-центры", - комментирует генеральный директор компании Maris Properties Борис Мошенский.
Как бы то ни было, 2006-й опередил несколько предыдущих лет по количеству сданных офисных площадей. Точно сказать - насколько, пока практически невозможно (по описанным выше причинам), однако 30%-й прирост, если сравнивать с 2005-м, можно зафиксировать уверенно. Планы девелоперов на 2007-й еще более масштабны (см. карту строящихся БЦ на стр. 25). В Colliers International прогнозируют ввод объектов категории А и В на уровне 180 000 кв.м, в "Бекаре" предрекают все 200 000. А по расчетам Maris Properties этот показатель может быть перекрыт уже за первое полугодие.
Все заметнее меняется структура рынка. Долю бизнес-центров уровня А аналитики оценивают уже в 7-8%. За прошедший год она фактически удвоилась (табл. 3). Офисные здания категории В уверенно взяли планку в 40%. Класс С медленно, но верно сдает позиции. По данным GVA Sawyer, за 2006-й в городе было введено лишь три объекта эконом-уровня (БЦ "Мегапарк" на Заставской ул., 7, БЦ "Дворы" на наб. Обводного канала, 134-138, БЦ "Грани" на Б. Пушкарской ул., 20). Для сравнения: новичков высшего класса оказалось девять; в категории В добавилось 20 зданий, включая новые очереди действующих бизнес-центров.
Загрузка офисных комплексов по-прежнему близка к 100%. Хотя по итогам года этот показатель несколько снизился в А-классе (табл. 3) - за счет существенного по петербургским меркам выброса площадей на рынок. "Несмотря на дефицит качественных и престижных офисов практически ни один новый бизнес-центр уровня А не заполнен целиком (исключение - "Сенатор" на ул. Садовой). Возможно, это связано с тем, что по своим характеристикам введенные объекты соответствуют, скорее, классу В+ и потенциальные арендаторы считают заявленный ими уровень ставок завышенным", - полагает руководитель отдела консалтинга GVA Sawyer (Петербург) Ирина Романова.
Средний рост арендных ставок за 2006 год эксперты оценивают в 10-12%. Если же анализировать динамику "прайсов" по конкретным объектам, переведя всевозможные у.е. в рубли, разброс получается колоссальным - от 0 до 40% (данные ИИЦ "Недвижимость Петербурга" - табл. 2). Главная причина - валютная неразбериха, царящая в офисном сегменте и достигшая в 2006-м апогея. Из 92 бизнес-центров, участвовавших в традиционном опросе "НП" (см. табл. на стр. 24), верность доллару к декабрю сохранили лишь 12 объектов - в основном это здания, построенные заграничными девелоперами и ориентированные на иностранных арендаторов с долгосрочными договорами. В таких бизнес-центрах годовой прирост арендных ставок, переведенных в рубли, был мизерным.
В евро-зоне, кстати, тоже оказались всего 11 деловых комплексов. Большинство собственников и управляющих продолжают экспериментировать со всевозможными у.е. Однако уже 14 объектов зафиксировали платежи в рублях.
Важная тенденция года - выравнивание ставок в действующих бизнес-центрах. На фоне высокого спроса владельцы зданий рискуют пересматривать отношения с арендаторами-"старичками", которые заселялись при принципиально иной рыночной конъюнктуре. Так, по наблюдению Бориса Мошенского, в нескольких случаях клиентам, контракты которых истекли в этом году, плату повысили до 40%. К примеру, на радикальные меры пошли новые собственники бизнес-центра "Атриум" на Невском, увеличившие "прайсы" в среднем на 50%.
Ценовые границы между офисными зданиями разных классов по-прежнему очень условны. Так, по данным "Бекара", объекты уровня В заявляют диапазон в $350-650/кв.м в год, а в категории С эта "вилка" составляет $200-400.
Заметный финансовый рывок в 2006-м совершили комплексы А-класса. "Атриум" и "Дом Зингера" взяли планку в $1000/кв.м в год.
Впрочем, аналитики уверены, что существенного повышения ставок в 2007-м ожидать не приходится (владельцы бизнес-центров могут рассчитывать в среднем на тот же 10-12%-ный рост, компенсирующий инфляцию), а массовый выход на рынок новых офисных проектов позволит сгладить ценовые флуктуации.