357 0
Девелоперы смешивают коктейли
В Петербурге становится все больше проектов строительства многофункциональных комплексов, в которых бизнес-центры соседствуют с торговыми галереями, а иногда с гостиницами и даже жильем. Первые такие "миксты" уже готовы, а в 2007-2008 годах они прочно войдут в деловую моду.
"Коммерческие объекты со смешанным использованием - норма для цивилизованных и развитых рынков недвижимости. Не удивительно, что по мере увеличения количества девелоперов в Петербурге и укрупнения реализуемых ими проектов идея многофункциональности становится все более востребованной. Другое дело, что ее реализация требует от инвестора большего профессионализма", - говорит генеральный директор компании Colliers International (Петербург) Борис Юшенков.
"Создание многопрофильных комплексов позволяет разбить проект на несколько зон и снизить риск неликвидности каждой из функций. А если концепция оказалась верной, возникнет синергия, отвечающая интересам и девелопера, и конечного пользователя. Спрос на многофункциональные комплексы растет и по мере повышения требований клиентов к инфраструктуре объектов (например, для многих арендаторов уже важно, чтобы в бизнес-центре были фитнес-зона, определенный набор магазинчиков и т.п.). Дополнительный толчок к реализации смешанных проектов - дефицит участков под застройку", - рассуждает руководитель отдела консалтинга GVA Sawyer (Петербург) Ирина Романова.
Первым городским "микстом" с полноценной офисной функцией стал "Атриум" на Невском, 25. Наиболее яркий образчик этого девелоперского жанра в Петербурге - "Нептун" на наб. Обводного канала, сочетающий на площади около 24 000 кв.м гостиницу "три звезды", водно-оздоровительный комплекс и бизнес-центр класса В. Среди других примеров - соседство БЦ "Ресурс" и ТЦ "Желтый угол" на пр. Маршала Говорова, 35, а также торгово-офисный комплекс "Эврика" на ул. Седова, 11.
Однако до недавнего времени такие "пестрые" проекты были, скорее, исключением на общем монохромном фоне.
В 2005-м на рынок вышел River House на пр. Медиков, объединивший офисы и торговлю в пропорции 11 200/16 600 кв.м. Однако из-за особенностей локации посещаемость ТЦ не очень высока несмотря на наличие сильных "якорей" ("Рамстор", "Спортмастер", "М. Видео"). Сейчас владельцы комплекса задумываются о его частичной реконцепции. Офисный центр категории В+, напротив, оказался в этом месте весьма успешным.
Не очень прижилась торговая функция и в "Петровском Форте", который входит в число наиболее респектабельных петербургских бизнес-центров. "Здесь сработали разные факторы: и особенности местоположения, и то, что объект изначально воспринимался как офисный, - комментирует генеральный директор УК "Альянс Менеджмент" Константин Меркель. - В результате у нас остались магазины, в основном ориентированные на клиентов БЦ и их гостей, развита и сфера обслуживания (салон красоты, ж/д кассы и т.п.). Примерно полгода назад закрылся боулинг. Его владельцы не вышли на запланированный уровень рентабельности. Мы решили не искать другой развлекательный "якорь", а переоборудовать эти площади под представительские офисы. В среднем доходность офисных помещений у нас выше, чем торговых". (Кстати, "Петровский Форт" заявляет арендные ставки, соответствующее верхней планке для категории В+, и имеет 100%-ю загрузку при немалом экономическом размере.)
Другое дело - коммерческие комплексы, расположенные на проходных центральных улицах. Практически все реализуемые здесь проекты - разнообразные "миксты". В начале 2007-го на Владимирском пр., 21 откроется торгово-офисный центр Regent Hall. В 8-этажном здании общей площадью 11 700 кв.м три уровня отведено под магазины, а выше расположился бизнес-центр класса В+ с ресторанной зоной на четвертом ярусе. "Решение о сочетании различных функций было принято исходя из экономической эффективности проекта. Правда, в связи с возросшей конкуренцией на рынке торговых площадей мы сократили пространство, изначально отведенное под магазины. Чтобы сработал синергетический эффект, торговый комплекс был сознательно позиционирован как центр деловой моды, интересный для арендаторов дорогих офисов", - комментирует Андрей Шаповалов, генеральный директор УК "Регент Холл".
Торгово-офисным стал бывший Дом книги на Невском пр., 28. Компания Stockmann запланировала бизнес-центр класса А на верхних уровнях торгового комплекса, строящегося на углу Невского пр. и ул. Восстания. В 2008 году в сложный "микст" из отеля "пять звезд", бутиковой галереи и офисного центра превратится "Коринтия Невский Палас". Офисно-торговый комплекс создаст на наб. Фонтанки, 57 компания "Рюрик Менеджмент". Рядом со ст.м. "Петроградская" (на ул. Льва Толстого, 9) эксклюзивные магазины и офисы А-класса окажутся под одной крышей с театром клоунады, авторскими ресторанами и арт-галереей. Девелопер этого проекта - "Лицедеи Билдинг Корпорейшн".
На оживленных магистралях "спальных" районов офисы и торговля тоже дружат неплохо.
"Достаточно назвать такие проекты, как "Лидер" и ДМД на площади Конституции, Atlantic Сity на ул. Савушкина и комплекс компании "Арсенал-Недвижимость" на Яхтенной ул., - рассказывает исполнительный директор компании Praktis Consulting & Brokerage Юлия Дровянникова. - Характерно, что все перечисленные проекты в офисной части высотные, то есть девелопер старается выжать из участка максимальную доходность. При этом не использовать торговый потенциал таких трасс, как, например, Ленинский проспект, и не отдать под магазины нижние уровни - нерационально. Однако соседство торговли и офисов требует особо тщательного внимания к концепции комплекса и его проектным решениям. Нужно развести человекопотоки бизнес-центра и торговой части, предусмотреть больше места для парковки, организовать бесконфликтную товарно-складскую логистику и т.п. Довольно трудно сочетать с торговой функцией бизнес-центр класса А, поскольку большинство арендаторов негативно относятся к такому соседству. В любом случае надо учитывать, чтобы имидж и целевая группа торгового оператора не вступали в противоречие с имиджем делового центра".
Непривычное пока для Петербурга сочетание офисов и жилья тоже постепенно приживается на рынке. Например, такой "микст" предусмотрен в комплексе "Чкаловский" на ул. Б. Зеленина, 8. Бизнес-центр расположен в автономном крыле 10-этажного жилого дома. На его нижних уровнях запланированы торговля и фитнес, а восемь уровней отведено под офисы, которые застройщик - "Гарант-Строй-Сервис" - продает в собственность при помощи компании "ЛенУКС". Ценник - от 3200 евро за 1 кв.м. Объект уже сдан госкомиссии.
Продаются офисы и в жилом комплексе Grand Capital, где кроме стандартных помещений предусмотрены и апартаменты категории VIP. Несколько офисных особняков войдут в состав "Парадного квартала" от корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга".