279 0
За околицами двух столиц
Все аналитики единодушны во мнении, что рынок малоэтажного строительства в Подмосковье опережает петербургский на 4–5 лет. Значит, жители города на Неве могут уже сейчас примерно представить, что их ожидает в ближайшие годы. Правда, с существенной коррекцией: минус деньги, которых в Северной столице гораздо меньше, плюс природные преимущества, которыми щедро наделены окрестности Петербурга.
Мегаполисы в окружении
Оценить объемы активно растущего первичного рынка окрест обеих столиц еще недавно было весьма затруднительно. Данные аналитиков относительно числа строящихся поселков расходились в разы, ибо принимались в расчет и три частных дома за общим забором, и только задуманные досужим девелопером загородные «парадизы». Около половины застройщиков и поныне начинают продажи на стадии замыслов, но количество значимых для конкуренции объектов определилось, особенно по более зрелому рынку Подмосковья. Там строится чуть больше 200 поселков (данные ОАО «Открытые инвестиции»), в основном в пределах 50 км от МКАД. Возможно, остальную Московскую область аналитики столичного рынка просто не берут во внимание.
По данным компании Blackwood, объем московского загородного рынка за последние годы удвоился. Предложение на первичном рынке на конец 2005 г. составило без малого 3 млн кв.м. на сумму $5,5, по другим данным – $6,5 млрд. Активно продавались 193 поселка, из них 76% – в стадии строительства. Наиболее динамично развиваются Новорижское, Калужское, Дмитровское и Минское направления, а освоение земель по Рублево-Успенскому шоссе за исчерпанием оных пошло на убыль. Основной объем предложения (77%) сосредоточен в пределах 35 км от МКАД.
В окрестностях Петербурга, по данным компании «Бекар», рынок загородной недвижимости представлен сейчас 70–80 коттеджными поселками в 70-километровой зоне от города, больше половины из них – в пределах 20 км от Кольцевой. Директор по продажам компании «Конкорд Менеджмент и Консалтинг» Анна Прозорова насчитала только около 50 девелоперских проектов, включая малоэтажные комплексы. Емкость петербургского рынка оценивается примерно в $5 млрд (агентство BusinessVision).
Типологические стандарты коттеджей для Москвы уже утвердились и нашли отражение в номинациях Национальной премии «Поселок года» (см. таблицу). Почти половина предложения в Подмосковье приходится на поселки бизнес-класса. Элитные должны располагаться непременно рядом с лесом и водоемом, с ограниченным (до 50) количеством домов в поселке. Еще жестче требования к поселкам класса de luxe: не дальше 25 км от Кольцевой, эксклюзивный ландшафт (сосновые леса первой категории, озеро или река) и не более 30 домовладений. Причем дома должны строиться по актуальному проекту известного архитектора и иметь участок не менее 50 соток.
Рынок коттеджных поселков окрест Северной столицы быстро растет с учетом опыта Москвы, и за последние три года спрос сформировал местную типологию (см. таблицу). В Первопрестольной только за прошлый год цены лотов (дом с участком и доля в инфраструктуре) в коттеджных поселках увеличились в среднем на 25–30%, а за два последних года цены на первичном загородном рынке удвоились. Наиболее востребованы коттеджи экономкласса до $300 тыс. в Подмосковье и $150–250 тыс. в окрестностях Петербурга. Но такие предложения на рынках обеих столиц пока весьма редки. Спрос по Москве оценивается в 40%, предложение – 15%. Что касается Петербурга, то перед началом нынешнего сезона рынок ответил на спрос таким залпом крупных проектов экономкласса, что всю ситуацию того и гляди перекосит.
Предложения «элиты» окрест Первопрестольной уже избыточны, близок к насыщению и сегмент бизнес-класса. В Петербурге сыра еще сама сегментация, и не вполне изучен спрос. Абсолютное большинство предлагаемых поселков (72%) позиционируются в бизнес-классе.
Формат «конгломерат»
В Подмосковье элитная часть рынка, наиболее рентабельная для инвесторов (до 100% доходности), так конкурентна, что виллу без особой «фишки» продать уже непросто. По словам главы оргкомитета премии «Поселок года» Олега Ступенькова, «там мы уже не говорим о качестве строительства – оно по умолчанию хорошее, равно как и благоустройство. Мы говорим о концепции и идее. Конкуренция настолько сильная, что поселки завлекают своей идеей образа жизни. Главное – борьба идей».
Чтобы объекты продавались побыстрее и по максимально высоким ценам, девелоперы до избыточности развивают инфраструктуру, привлекая именитых архитекторов, прибегая к иным хитроумным уловкам. Например, устраивают в поселке мини-зоопарк, гоночную трассу или гостиницу для персонала. Культивируется принцип «клубности», создаются «бренды» поселков, раскручивается историческая аура местности, например, Архангельского и Переделкино.
На недавней конференции по загородной недвижимости, организованной Издательским домом Building, прозвучали любопытные доклады, особенно по сегменту дорогого жилья.
Менеджеры компании Knight Frank предложили изменить форматы подмосковного элитного жилья по аналогии с европейскими. По наблюдениям старшего аналитика Натальи Прониной, на элитном рынке растет не только конкуренция, но и размеры новых коттеджных поселков, а существующие форматы уже не отвечают возросшим требованиям. Изучив «гнездовья» европейской элиты, специалисты выделили два основных типа. Один – сложившаяся веками приморская застройка, где виллы и усадьбы перемежаются с малоквартирными домами вдоль всего побережья без общего ограждения и охраны. Второй тип – кантри-клубы, вроде Гольф де Гассан на Лазурном Берегу или Анзер в Швейцарии. Гольф де Гассан – 60 вилл с бассейнами, 73 таун-хауса и «Гольф-отель» – расположен в охраняемой зоне на полуострове Сен-Тропе. Инфраструктура поселения включает пляжный клуб с бассейном, сауной и всеми SPA-услугами, а также поле для гольфа.
Knight Frank выстраивает свою стратегию на местных аналогах западных форматов. Наподобие западных «резиденций» под Москвой предлагается обустраивать усадьбы: аналогично прибрежным виллам – имения на берегах водохранилищ, а кантри-клубам – конгломераты разномасштабной застройки. Обычным для обжитых европейских предместий дорогим малоквартирным кондоминиумам в Подмосковье уподобляют элитные жилые комплексы в сочетании с отелями.
Таким образом, тесные типологические рамки «элитности» изрядно раздвигаются, включая в себя малоэтажные дома на несколько семей. Жанр «конгломерата» уже осваивает компания «Нафта-Москва» своим поселком Новоархангельское. К 2011 г. на площади 430 га здесь задумано возвести 2,7 млн (!) кв.м элитного жилья, причем в центральной части – целые кварталы и лишь в прибрежной и лесной зонах – односемейные коттеджи. Подмосковными аналогами кипрских Appolonia beach и Aphrodite Hills Наталья Пронина считает сочетания «жилой комплекс + отель» Le Meridian Moscow country club в Нахабино и «Сосны на Николиной Горе» компании Knight Frank. Собственно, идея состоит в том, что респектабельные и хорошо спроектированные многоквартирные дома высотой до пяти этажей в живописных пригородах вправе претендовать на элитность. Такие загородные квартиры мыслятся либо в качестве более экономичной альтернативы городским, либо как второе – сезонное – жилье типа дачи.
Идея квартиры-дачи уже зародилась и в головах девелоперов Петербурга.Так, в клубном поселке «Традиция», по словам менеджера продаж УК «Традиция» Алексея Герасимова, задуман двухэтажный дом на 10 квартир – пока в качестве эксперимента.
На горизонте – ранчо
Real estate Blackwood предлагает иной путь – осваивать дорогими дачами удаленные территории, привлекая покупателей новым жанром «ранчо» – с участками до 3 га или клубными интересами (охота, яхтинг, конный спорт, гольф). Берега отдаленных Можайского, Иваньковского и Озернинского водохранилищ уже осваиваются, но пока поселки дальнего Подмосковья составляют не более 8% предложения, поровну эконом- и бизнес-классов. Дорогие дальние (от 85 до 115 км) дачи сейчас представлены пятью проектами: «Долина усадеб», «Ранчо», «Деревня Озерна», «Московское море» и «Раздолье». Их владельцы могут завести свою пасеку или конюшню, либо купить долю в аэро-, яхт- или гольф-клубе. В «Деревне Озерна», рассчитанной на бизнесменов с уровнем годового дохода более $100 тыс., кроме возможностей для рыбалки и охоты, создается водный клуб и прочая инфраструктура отдыха.
Северные пейзажи и вообще природный потенциал Ленинградской области дают Подмосковью сто очков форы. Балтика и Ладога, озерная система Вуоксы, хвойные и смешанные леса, моренная гряда, прибрежные дюны и холмы Юкковской возвышенности, не говоря уже о песчаных пляжах, «хладных скалах» и островах… «Долго будет Карелия сниться» любому заезжему московскому девелоперу. Олег Ступеньков признал: «В Питере довольно серьезное движение по дачным поселкам, и мы считаем, что надо представлять их по классам и ценовым сегментам. В Московской области такого разнообразия видов отдыха нет».
Однако до недавнего времени элита продолжала «гнездиться» поближе к городу, и только нынешней весной открылся «сезон дальних дач». Всего в 20 минутах лёта от Петербурга на берегу Вуоксы в Приозерском районе корпорация «Петербургская Недвижимость» начала строительство коттеджного поселка «Ягодное». За два года обещают устроить фешенебельный клуб на 17 домовладений. На участке 12,5 га, окруженном сосновым лесом, возведут двухэтажные дома до 500 кв.м по проектам финской компании Honkatalot. При доме участок от 50 соток. В поселке – зоны отдыха и развлечений, на берегу – пляж и причал для яхт. Кроме служб охраны, эксплуатации и доставки, при клубе будет свой егерь, а за околицей поселка предусмотрена вертолетная площадка. Все это обойдется девелоперу в сумму $12 млн.
Гольф, яхтинг и горные лыжи
По части гольфа Петербург «попал в лунку», обыграв южную столицу, хотя обладает только одним клубом в Дюнах (два поля по 9 лунок) против двух подмосковных на 18 и 9 лунок. Петербург стал лауреатом первой Всероссийской Гольф-премии в номинации «Лучшая региональная программа развития гольфа», опередив всех по темпам и планам. Планы действительно бескрайние: в ближайшей перспективе – не менее пяти полей с инфраструктурой и поселками. ЗАО «Царскосельский гольф-клуб Санкт-Петербург» (контрольный пакет акций принадлежит Pushkin Development AB) получило 274,8 га земли в Баболовском парке Пушкина. Строительство начнется в конце года и завершится в 2008-м. Проект стоимостью $180 млн финансируется пулом шведских инвесторов, которых представляет компания Semren och Mensson Architectkontor AB. Второй проект той же компании – гольф-клуб стоимостью $60 млн на 186 га в Гатчинском районе рядом с усадьбой Демидовых развивает ЗАО «Демидов гольф и кантри-клаб» (основной владелец Fontanka AB). В обоих случаях западные инвесторы рассчитывают получить права долгосрочной аренды земли в обмен на реставрацию памятников федерального значения – Баболовского дворца и усадьбы Александра Демидова. Еще одно поле под Гатчиной на 18 лунок намеревается устроить ООО «Гриппи Финланд», получившее 100 га для предпроектных разработок гольф-центра с коттеджами и клубной инфраструктурой стоимостью более 13 млн евро.
Четвертый гольф-клуб на 18 лунок задуман на 86 га южнее Петергофского шоссе рядом с усадьбами Михайловка и Знаменка. Пока инициатор проекта компания «ИТС-КАД» работает совместно с немецкой сетью гольф-клубов Sommerfeld, строительство коттеджного поселка на 66 домов партнерской компанией «ПБЛ Холдинг» уже началось. Объем инвестиций оценивается в сумму $45 млн. Пятый клуб заявлен в Коробицино рядом с горнолыжным курортом, но еще не очень внятно.
Нельзя сказать, что яхтинг на всех парусах развивает загородную недвижимость. Однако статус морской столицы обязывает, и Петербургу повезло с возможностями для развития королевского вида спорта. Сейчас яхт-клубы, числом не менее десяти, сосредоточены в городе и в Стрельне, но как минимум один проект марины развивается на северном побережье залива, в Серово. На «Золотой миле» среди сосен и дюн возводятся 27 прибрежных вилл в английском стиле (300–687 кв.м) на участках по 30–40 соток каждый. Инвестиции в проект оцениваются в сумму около $50 млн, и строительство первой очереди начнется со дня на день. Компания «Яхт-клуб «Териоки», еще не получив разрешения на дноуглубительные работы, начала строительство марины за пляжем «Золотой» в Зеленогорске, где в свое время была финская гавань для яхт. Когда экологи дадут разрешение восстановить гавань, инвестор построит также гостиницу и коттеджи для гостей. Компания «Европейские предместья» продолжает развивать идеи дноуглубления и намыва участков морского побережья.
Живописный остров Гогланд на пересечении морских путей, город Кронштадт, форты Кроншлот, Цитадель, Александр и Тотлебен неизбежно будут привлекать крейсерские яхты, для приема которых потребуются частные причалы. Да и наши «капитаны бизнеса» не хотят прослыть салагами, так что перспективы приморских поселков – самые радужные. Не менее привлекательно «внутренее море» Ладога – монастырскими островами Валаам и Коневец, безлюдным архипелагом и шхерами сродни норвежским фьордам. Благотворное влияние горнолыжных курортов на развитие окрестностей Петербурга очевидно. Серия коттеджных поселков фирмы Honka – тому яркая иллюстрация. Сначала поселок на 11 домовладений, потом – на 16, а новый проект «Медное озеро» для элитного класса весьма масштабен: 45 коттеджей на 32 га, причем почти половина участка отводится под ландшафтно-парковую зону.
Выбор для экономных
Доходность инвестиций в поселки экономкласса сегодня оценивается в 25–30%, что для москвичей маловато, а для петербургских компаний – терпимо. В Москве работают избыточные свободные деньги, для которых уровень рентабельности вложений принципиален, поселки строятся девелоперскими компаниями за счет собственных и кредитных средств, поэтому экономкласс в Подмосковье – в устойчивом дефиците. В Петербурге пока тоже, но – в крайне неустойчивом. Коттеджные поселки у нас строятся по преимуществу за счет клиентов, и деятельность компаний теснее завязана на актуальный платежеспособный спрос.
Спрос на недорогие дома был так очевиден, а предложение составляло только 4% от всех строящихся объектов, что девелоперы и производители стройматериалов дружно ринулись в перспективный сегмент. Разом открылось несколько новых производств быстровозводимых панельно-каркасных домов. Если все заявленные проекты реализуются, недостатка предложения дешевых домов не будет уже через пару лет.
Среди девелоперов наметилось встречное движение. Компании из секторов элиты и дорогого бизнес-класса дружно «пошли в народ», а многие из тех, кто строил поселки подешевле, решают поднимать классность. Генеральный директор «Невской домостроительной компании» Елена Березина предвидит обострение конкуренции, а возможно, и перепроизводство в сегменте экономкласса. Поэтому компания, которая строит недорогие коттеджи (около $150 тыс.) в живописных местах Карельского перешейка у поселков Ромашки и Решетниково, в своем новом проекте у Краснофлотского озера намерена ориентироваться на бизнес-класс.
Поселки экономкласса гораздо крупнее элитных и сооружаются быстро. Например, «Национальный резервный банк», который в Подмосковье строил поселки поменьше, под Петербургом намерен размахнуться на 340 коттеджей у станции Янино-1, что на границе города и Всеволожского района. Родственная банку «Национальная жилищная компания-СПб» уже осенью начнет строительство 240 отдельных домов (по 100–150 кв.м) и 100 секций таун-хаусов (по 80–100 кв.м) на участке 35 га, а завершить проект планируется в конце следующего года. Диапазон цен от 75 до $170 тыс. весьма привлекателен для столь близкого к городу постоянного жилья. Подобный по масштабам проект заявлен компанией «Петервуд», которая строит поселок на 360 коттеджей в Тосненском районе.
Проекты укрупняются на глазах, охватывая большие территории близ городов-сателлитов. Вслед за престижным Курортным районом начинается развитие еще недавно не слишком популярного южного направления. Компания «ПСБ-Инвест Групп», выкупив у сельхозкооператива «Детскосельский» 130 га южнее Пушкина, недавно заключила договор с компанией Schongauer Investburo (SIB) на начальный цикл работ по инвестиционному развитию этой территории. Вероятнее всего, здесь будет малоэтажный микрорайон со стоимостью квартир и индивидуальных домов около $150 тыс. Рядом обширные пространства 280 га шестью малоэтажными панельными кварталами осваивает ООО «Балтрос». Сразу два проекта строительства коттеджных поселков (вместе 90 домов) в соседнем Павловске заявила компания «Ольвен СПб». Неутоленный спрос на недорогое жилье в ближайших пригородах специалисты оценивают в $4 млрд, но снизят ли его новые масштабные проекты – вопрос.
Радужные перспективы
В ближайшие годы нас, бесспорно, ожидает увеличение размеров проектов. Однако подмосковная гигантомания едва ли нам грозит. Для сравнения: Гран-при Национальной премии удостоен в Москве поселок бизнес-класса «Княжье озеро» на 500 (!) домовладений (средняя цена лота – $1 млн), а в Петербурге – элитный поселок «Горки СПб» на 16 домов стоимостью по $950 тыс. Признанная лучшей компания «ПетроСтиль» реализует сейчас крупный по нашим меркам дачный проект «Корабельные Сосны» на 50 домов, а проектирует, пока не оглашая подробностей, огромный поселок «Привилегия» – на 200 дач.
Разрыв между спросом и предложением в нижнем ценовом диапазоне будет быстро сокращаться, хотя в целом цены, особенно с развитием ипотеки, продолжат расти.
Кстати, девелоперские проекты стимулируют развитие загородной ипотеки, которая по разным данным пока составляет только 3–10% от общего числа сделок. В Подмосковье успешно действует совместная программа компании «Открытые инвестиции» и Росбанка для поселка Пестово. В Петербурге компания «Флагман» в партнерстве с банком «Возрождение» организовала кредиты на покупку секций в таун-хаусах городка «Еловый дом», а «Петербургская Недвижимость» – домов в поселке «Отрадный берег».
Недавние изменения законодательства в сочетании с относительно высокой ликвидностью объектов в коттеджных поселках позволяют прогнозировать опережающее развитие ипотеки именно в девелоперских проектах.
«Конгломераты», конечно, получат развитие в окрестностях Петербурга, не только как ценовые компромиссы, но и по естественной логике застройки побережий. По мнению Алексея Герасимова, пока рынок коттеджных поселков «сегментируется», покупатель еще может рассчитывать на нечаянную удачу. Лет через пять, когда типология утвердится, а каждой сосне будет положена своя цена, маркетинговые ошибки станут редкостью. Что же касается дальних дачных новостроек, то им при любой цене суждено счастливое будущее, будь то элитный поселок с аэроклубом или бревенчатая деревенька у ручья, в котором плещется форель.
Мегаполисы в окружении
Оценить объемы активно растущего первичного рынка окрест обеих столиц еще недавно было весьма затруднительно. Данные аналитиков относительно числа строящихся поселков расходились в разы, ибо принимались в расчет и три частных дома за общим забором, и только задуманные досужим девелопером загородные «парадизы». Около половины застройщиков и поныне начинают продажи на стадии замыслов, но количество значимых для конкуренции объектов определилось, особенно по более зрелому рынку Подмосковья. Там строится чуть больше 200 поселков (данные ОАО «Открытые инвестиции»), в основном в пределах 50 км от МКАД. Возможно, остальную Московскую область аналитики столичного рынка просто не берут во внимание.
По данным компании Blackwood, объем московского загородного рынка за последние годы удвоился. Предложение на первичном рынке на конец 2005 г. составило без малого 3 млн кв.м. на сумму $5,5, по другим данным – $6,5 млрд. Активно продавались 193 поселка, из них 76% – в стадии строительства. Наиболее динамично развиваются Новорижское, Калужское, Дмитровское и Минское направления, а освоение земель по Рублево-Успенскому шоссе за исчерпанием оных пошло на убыль. Основной объем предложения (77%) сосредоточен в пределах 35 км от МКАД.
В окрестностях Петербурга, по данным компании «Бекар», рынок загородной недвижимости представлен сейчас 70–80 коттеджными поселками в 70-километровой зоне от города, больше половины из них – в пределах 20 км от Кольцевой. Директор по продажам компании «Конкорд Менеджмент и Консалтинг» Анна Прозорова насчитала только около 50 девелоперских проектов, включая малоэтажные комплексы. Емкость петербургского рынка оценивается примерно в $5 млрд (агентство BusinessVision).
Типологические стандарты коттеджей для Москвы уже утвердились и нашли отражение в номинациях Национальной премии «Поселок года» (см. таблицу). Почти половина предложения в Подмосковье приходится на поселки бизнес-класса. Элитные должны располагаться непременно рядом с лесом и водоемом, с ограниченным (до 50) количеством домов в поселке. Еще жестче требования к поселкам класса de luxe: не дальше 25 км от Кольцевой, эксклюзивный ландшафт (сосновые леса первой категории, озеро или река) и не более 30 домовладений. Причем дома должны строиться по актуальному проекту известного архитектора и иметь участок не менее 50 соток.
Рынок коттеджных поселков окрест Северной столицы быстро растет с учетом опыта Москвы, и за последние три года спрос сформировал местную типологию (см. таблицу). В Первопрестольной только за прошлый год цены лотов (дом с участком и доля в инфраструктуре) в коттеджных поселках увеличились в среднем на 25–30%, а за два последних года цены на первичном загородном рынке удвоились. Наиболее востребованы коттеджи экономкласса до $300 тыс. в Подмосковье и $150–250 тыс. в окрестностях Петербурга. Но такие предложения на рынках обеих столиц пока весьма редки. Спрос по Москве оценивается в 40%, предложение – 15%. Что касается Петербурга, то перед началом нынешнего сезона рынок ответил на спрос таким залпом крупных проектов экономкласса, что всю ситуацию того и гляди перекосит.
Предложения «элиты» окрест Первопрестольной уже избыточны, близок к насыщению и сегмент бизнес-класса. В Петербурге сыра еще сама сегментация, и не вполне изучен спрос. Абсолютное большинство предлагаемых поселков (72%) позиционируются в бизнес-классе.
Формат «конгломерат»
В Подмосковье элитная часть рынка, наиболее рентабельная для инвесторов (до 100% доходности), так конкурентна, что виллу без особой «фишки» продать уже непросто. По словам главы оргкомитета премии «Поселок года» Олега Ступенькова, «там мы уже не говорим о качестве строительства – оно по умолчанию хорошее, равно как и благоустройство. Мы говорим о концепции и идее. Конкуренция настолько сильная, что поселки завлекают своей идеей образа жизни. Главное – борьба идей».
Чтобы объекты продавались побыстрее и по максимально высоким ценам, девелоперы до избыточности развивают инфраструктуру, привлекая именитых архитекторов, прибегая к иным хитроумным уловкам. Например, устраивают в поселке мини-зоопарк, гоночную трассу или гостиницу для персонала. Культивируется принцип «клубности», создаются «бренды» поселков, раскручивается историческая аура местности, например, Архангельского и Переделкино.
На недавней конференции по загородной недвижимости, организованной Издательским домом Building, прозвучали любопытные доклады, особенно по сегменту дорогого жилья.
Менеджеры компании Knight Frank предложили изменить форматы подмосковного элитного жилья по аналогии с европейскими. По наблюдениям старшего аналитика Натальи Прониной, на элитном рынке растет не только конкуренция, но и размеры новых коттеджных поселков, а существующие форматы уже не отвечают возросшим требованиям. Изучив «гнездовья» европейской элиты, специалисты выделили два основных типа. Один – сложившаяся веками приморская застройка, где виллы и усадьбы перемежаются с малоквартирными домами вдоль всего побережья без общего ограждения и охраны. Второй тип – кантри-клубы, вроде Гольф де Гассан на Лазурном Берегу или Анзер в Швейцарии. Гольф де Гассан – 60 вилл с бассейнами, 73 таун-хауса и «Гольф-отель» – расположен в охраняемой зоне на полуострове Сен-Тропе. Инфраструктура поселения включает пляжный клуб с бассейном, сауной и всеми SPA-услугами, а также поле для гольфа.
Knight Frank выстраивает свою стратегию на местных аналогах западных форматов. Наподобие западных «резиденций» под Москвой предлагается обустраивать усадьбы: аналогично прибрежным виллам – имения на берегах водохранилищ, а кантри-клубам – конгломераты разномасштабной застройки. Обычным для обжитых европейских предместий дорогим малоквартирным кондоминиумам в Подмосковье уподобляют элитные жилые комплексы в сочетании с отелями.
Таким образом, тесные типологические рамки «элитности» изрядно раздвигаются, включая в себя малоэтажные дома на несколько семей. Жанр «конгломерата» уже осваивает компания «Нафта-Москва» своим поселком Новоархангельское. К 2011 г. на площади 430 га здесь задумано возвести 2,7 млн (!) кв.м элитного жилья, причем в центральной части – целые кварталы и лишь в прибрежной и лесной зонах – односемейные коттеджи. Подмосковными аналогами кипрских Appolonia beach и Aphrodite Hills Наталья Пронина считает сочетания «жилой комплекс + отель» Le Meridian Moscow country club в Нахабино и «Сосны на Николиной Горе» компании Knight Frank. Собственно, идея состоит в том, что респектабельные и хорошо спроектированные многоквартирные дома высотой до пяти этажей в живописных пригородах вправе претендовать на элитность. Такие загородные квартиры мыслятся либо в качестве более экономичной альтернативы городским, либо как второе – сезонное – жилье типа дачи.
Идея квартиры-дачи уже зародилась и в головах девелоперов Петербурга.Так, в клубном поселке «Традиция», по словам менеджера продаж УК «Традиция» Алексея Герасимова, задуман двухэтажный дом на 10 квартир – пока в качестве эксперимента.
На горизонте – ранчо
Real estate Blackwood предлагает иной путь – осваивать дорогими дачами удаленные территории, привлекая покупателей новым жанром «ранчо» – с участками до 3 га или клубными интересами (охота, яхтинг, конный спорт, гольф). Берега отдаленных Можайского, Иваньковского и Озернинского водохранилищ уже осваиваются, но пока поселки дальнего Подмосковья составляют не более 8% предложения, поровну эконом- и бизнес-классов. Дорогие дальние (от 85 до 115 км) дачи сейчас представлены пятью проектами: «Долина усадеб», «Ранчо», «Деревня Озерна», «Московское море» и «Раздолье». Их владельцы могут завести свою пасеку или конюшню, либо купить долю в аэро-, яхт- или гольф-клубе. В «Деревне Озерна», рассчитанной на бизнесменов с уровнем годового дохода более $100 тыс., кроме возможностей для рыбалки и охоты, создается водный клуб и прочая инфраструктура отдыха.
Северные пейзажи и вообще природный потенциал Ленинградской области дают Подмосковью сто очков форы. Балтика и Ладога, озерная система Вуоксы, хвойные и смешанные леса, моренная гряда, прибрежные дюны и холмы Юкковской возвышенности, не говоря уже о песчаных пляжах, «хладных скалах» и островах… «Долго будет Карелия сниться» любому заезжему московскому девелоперу. Олег Ступеньков признал: «В Питере довольно серьезное движение по дачным поселкам, и мы считаем, что надо представлять их по классам и ценовым сегментам. В Московской области такого разнообразия видов отдыха нет».
Однако до недавнего времени элита продолжала «гнездиться» поближе к городу, и только нынешней весной открылся «сезон дальних дач». Всего в 20 минутах лёта от Петербурга на берегу Вуоксы в Приозерском районе корпорация «Петербургская Недвижимость» начала строительство коттеджного поселка «Ягодное». За два года обещают устроить фешенебельный клуб на 17 домовладений. На участке 12,5 га, окруженном сосновым лесом, возведут двухэтажные дома до 500 кв.м по проектам финской компании Honkatalot. При доме участок от 50 соток. В поселке – зоны отдыха и развлечений, на берегу – пляж и причал для яхт. Кроме служб охраны, эксплуатации и доставки, при клубе будет свой егерь, а за околицей поселка предусмотрена вертолетная площадка. Все это обойдется девелоперу в сумму $12 млн.
Гольф, яхтинг и горные лыжи
По части гольфа Петербург «попал в лунку», обыграв южную столицу, хотя обладает только одним клубом в Дюнах (два поля по 9 лунок) против двух подмосковных на 18 и 9 лунок. Петербург стал лауреатом первой Всероссийской Гольф-премии в номинации «Лучшая региональная программа развития гольфа», опередив всех по темпам и планам. Планы действительно бескрайние: в ближайшей перспективе – не менее пяти полей с инфраструктурой и поселками. ЗАО «Царскосельский гольф-клуб Санкт-Петербург» (контрольный пакет акций принадлежит Pushkin Development AB) получило 274,8 га земли в Баболовском парке Пушкина. Строительство начнется в конце года и завершится в 2008-м. Проект стоимостью $180 млн финансируется пулом шведских инвесторов, которых представляет компания Semren och Mensson Architectkontor AB. Второй проект той же компании – гольф-клуб стоимостью $60 млн на 186 га в Гатчинском районе рядом с усадьбой Демидовых развивает ЗАО «Демидов гольф и кантри-клаб» (основной владелец Fontanka AB). В обоих случаях западные инвесторы рассчитывают получить права долгосрочной аренды земли в обмен на реставрацию памятников федерального значения – Баболовского дворца и усадьбы Александра Демидова. Еще одно поле под Гатчиной на 18 лунок намеревается устроить ООО «Гриппи Финланд», получившее 100 га для предпроектных разработок гольф-центра с коттеджами и клубной инфраструктурой стоимостью более 13 млн евро.
Четвертый гольф-клуб на 18 лунок задуман на 86 га южнее Петергофского шоссе рядом с усадьбами Михайловка и Знаменка. Пока инициатор проекта компания «ИТС-КАД» работает совместно с немецкой сетью гольф-клубов Sommerfeld, строительство коттеджного поселка на 66 домов партнерской компанией «ПБЛ Холдинг» уже началось. Объем инвестиций оценивается в сумму $45 млн. Пятый клуб заявлен в Коробицино рядом с горнолыжным курортом, но еще не очень внятно.
Нельзя сказать, что яхтинг на всех парусах развивает загородную недвижимость. Однако статус морской столицы обязывает, и Петербургу повезло с возможностями для развития королевского вида спорта. Сейчас яхт-клубы, числом не менее десяти, сосредоточены в городе и в Стрельне, но как минимум один проект марины развивается на северном побережье залива, в Серово. На «Золотой миле» среди сосен и дюн возводятся 27 прибрежных вилл в английском стиле (300–687 кв.м) на участках по 30–40 соток каждый. Инвестиции в проект оцениваются в сумму около $50 млн, и строительство первой очереди начнется со дня на день. Компания «Яхт-клуб «Териоки», еще не получив разрешения на дноуглубительные работы, начала строительство марины за пляжем «Золотой» в Зеленогорске, где в свое время была финская гавань для яхт. Когда экологи дадут разрешение восстановить гавань, инвестор построит также гостиницу и коттеджи для гостей. Компания «Европейские предместья» продолжает развивать идеи дноуглубления и намыва участков морского побережья.
Живописный остров Гогланд на пересечении морских путей, город Кронштадт, форты Кроншлот, Цитадель, Александр и Тотлебен неизбежно будут привлекать крейсерские яхты, для приема которых потребуются частные причалы. Да и наши «капитаны бизнеса» не хотят прослыть салагами, так что перспективы приморских поселков – самые радужные. Не менее привлекательно «внутренее море» Ладога – монастырскими островами Валаам и Коневец, безлюдным архипелагом и шхерами сродни норвежским фьордам. Благотворное влияние горнолыжных курортов на развитие окрестностей Петербурга очевидно. Серия коттеджных поселков фирмы Honka – тому яркая иллюстрация. Сначала поселок на 11 домовладений, потом – на 16, а новый проект «Медное озеро» для элитного класса весьма масштабен: 45 коттеджей на 32 га, причем почти половина участка отводится под ландшафтно-парковую зону.
Выбор для экономных
Доходность инвестиций в поселки экономкласса сегодня оценивается в 25–30%, что для москвичей маловато, а для петербургских компаний – терпимо. В Москве работают избыточные свободные деньги, для которых уровень рентабельности вложений принципиален, поселки строятся девелоперскими компаниями за счет собственных и кредитных средств, поэтому экономкласс в Подмосковье – в устойчивом дефиците. В Петербурге пока тоже, но – в крайне неустойчивом. Коттеджные поселки у нас строятся по преимуществу за счет клиентов, и деятельность компаний теснее завязана на актуальный платежеспособный спрос.
Спрос на недорогие дома был так очевиден, а предложение составляло только 4% от всех строящихся объектов, что девелоперы и производители стройматериалов дружно ринулись в перспективный сегмент. Разом открылось несколько новых производств быстровозводимых панельно-каркасных домов. Если все заявленные проекты реализуются, недостатка предложения дешевых домов не будет уже через пару лет.
Среди девелоперов наметилось встречное движение. Компании из секторов элиты и дорогого бизнес-класса дружно «пошли в народ», а многие из тех, кто строил поселки подешевле, решают поднимать классность. Генеральный директор «Невской домостроительной компании» Елена Березина предвидит обострение конкуренции, а возможно, и перепроизводство в сегменте экономкласса. Поэтому компания, которая строит недорогие коттеджи (около $150 тыс.) в живописных местах Карельского перешейка у поселков Ромашки и Решетниково, в своем новом проекте у Краснофлотского озера намерена ориентироваться на бизнес-класс.
Поселки экономкласса гораздо крупнее элитных и сооружаются быстро. Например, «Национальный резервный банк», который в Подмосковье строил поселки поменьше, под Петербургом намерен размахнуться на 340 коттеджей у станции Янино-1, что на границе города и Всеволожского района. Родственная банку «Национальная жилищная компания-СПб» уже осенью начнет строительство 240 отдельных домов (по 100–150 кв.м) и 100 секций таун-хаусов (по 80–100 кв.м) на участке 35 га, а завершить проект планируется в конце следующего года. Диапазон цен от 75 до $170 тыс. весьма привлекателен для столь близкого к городу постоянного жилья. Подобный по масштабам проект заявлен компанией «Петервуд», которая строит поселок на 360 коттеджей в Тосненском районе.
Проекты укрупняются на глазах, охватывая большие территории близ городов-сателлитов. Вслед за престижным Курортным районом начинается развитие еще недавно не слишком популярного южного направления. Компания «ПСБ-Инвест Групп», выкупив у сельхозкооператива «Детскосельский» 130 га южнее Пушкина, недавно заключила договор с компанией Schongauer Investburo (SIB) на начальный цикл работ по инвестиционному развитию этой территории. Вероятнее всего, здесь будет малоэтажный микрорайон со стоимостью квартир и индивидуальных домов около $150 тыс. Рядом обширные пространства 280 га шестью малоэтажными панельными кварталами осваивает ООО «Балтрос». Сразу два проекта строительства коттеджных поселков (вместе 90 домов) в соседнем Павловске заявила компания «Ольвен СПб». Неутоленный спрос на недорогое жилье в ближайших пригородах специалисты оценивают в $4 млрд, но снизят ли его новые масштабные проекты – вопрос.
Радужные перспективы
В ближайшие годы нас, бесспорно, ожидает увеличение размеров проектов. Однако подмосковная гигантомания едва ли нам грозит. Для сравнения: Гран-при Национальной премии удостоен в Москве поселок бизнес-класса «Княжье озеро» на 500 (!) домовладений (средняя цена лота – $1 млн), а в Петербурге – элитный поселок «Горки СПб» на 16 домов стоимостью по $950 тыс. Признанная лучшей компания «ПетроСтиль» реализует сейчас крупный по нашим меркам дачный проект «Корабельные Сосны» на 50 домов, а проектирует, пока не оглашая подробностей, огромный поселок «Привилегия» – на 200 дач.
Разрыв между спросом и предложением в нижнем ценовом диапазоне будет быстро сокращаться, хотя в целом цены, особенно с развитием ипотеки, продолжат расти.
Кстати, девелоперские проекты стимулируют развитие загородной ипотеки, которая по разным данным пока составляет только 3–10% от общего числа сделок. В Подмосковье успешно действует совместная программа компании «Открытые инвестиции» и Росбанка для поселка Пестово. В Петербурге компания «Флагман» в партнерстве с банком «Возрождение» организовала кредиты на покупку секций в таун-хаусах городка «Еловый дом», а «Петербургская Недвижимость» – домов в поселке «Отрадный берег».
Недавние изменения законодательства в сочетании с относительно высокой ликвидностью объектов в коттеджных поселках позволяют прогнозировать опережающее развитие ипотеки именно в девелоперских проектах.
«Конгломераты», конечно, получат развитие в окрестностях Петербурга, не только как ценовые компромиссы, но и по естественной логике застройки побережий. По мнению Алексея Герасимова, пока рынок коттеджных поселков «сегментируется», покупатель еще может рассчитывать на нечаянную удачу. Лет через пять, когда типология утвердится, а каждой сосне будет положена своя цена, маркетинговые ошибки станут редкостью. Что же касается дальних дачных новостроек, то им при любой цене суждено счастливое будущее, будь то элитный поселок с аэроклубом или бревенчатая деревенька у ручья, в котором плещется форель.