Остров, дом, квартира… Продано!

Торговля городским имуществом в прошлом году принесла в бюджет Петербурга ощутимую прибыль - по итогам приватизации Фонд имущества заработал более 6 млрд. рублей. Городская «акционерка» работает на пользу казне и обществу – радивых хозяев обрели сотни помещений, десятки зданий и даже один остров. Сегодня Фонд имущества Петербурга - один из крупнейших операторов городского рынка недвижимости. В этом году он вышел и на федеральный уровень, сумев провести конкурсы по нескольким объектам, относящимся к собственности РФ. Общий бюджет сделок фонда, проведенных в 2006 г., составил более 16 млрд рублей. Неликвид нарасхват Еще в 2004 г. Фонд имущества начал продажу, так называемых, неликвидных городских помещений. Сегодня большая часть заключаемых договоров относятся именно к таким объектам. Единственный критерий отбора для выставления на продажу – низкая ставка арендных платежей - до 50 у.е./кв.м. В большей части случаев продаются встройки на первых этажах зданий, расположенных в разных районах Петербурга. Значительная часть объектов находится в центре города - в Центральном, Петроградском, Московском и Адмиралтейском районах. Тем не менее, в листах предложений можно найти адреса и в Стрельне, Пушкине или, например, на улице Бабушкина. Нет ограничений по площади объектов, разброс по этому параметру – от 4,6 кв.м за помещение на Школьной улице до 13,3 тыс. кв.м за помещения универмага «Пассаж» на Невском проспекте. Часть лотов обременены договорами аренды. Всего в 2006 г. фондом продано порядка 750 таких объектов. Аукционы по ним проходят при небывалом ажиотаже: порой зал для проведения торгов на переулке Гривцова с трудом вмещает всех претендентов. Так, например, на участие в аукционе по подвальному помещению на улице Достоевского, 10, прошедшему в начале сентября прошлого года, было подано 40 заявок. Какие-то лоты уходят по стартовой цене, что-то продают с превышением начальной стоимости в несколько раз. Цена за тот же объект на улице Достоевского выросла, например, в 5 раз. А стоимость подвала в доме на улице Победы, 16 на торгах в ноябре 2006 г. увеличилась по сравнению с начальной почти в 7 раз. И это далеко не предел. В планах на текущий год – продать около тысячи подобных объектов. По мнению генерального директора ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Андрея Степаненко, именно столько необходимо рынку сегодня. «Хотя если мы увидим, что цены на эти помещения начали резко расти, что на них есть серьезный спрос, то мы скорректируем свои планы и выставим на продажу дополнительные лоты», - добавляет г-н Степаненко. Нездоровый спрос Всего за 2006 г. было заключено 129 сделок по продаже права аренды земельных участков под капитальное строительство. Их общая площадь, подлежащая застройке, - порядка 100 га. В прошлом году в условиях роста цен на рынке жилья наиболее зрелищными и прибыльными стали аукционы по продаже прав инвестиционной аренды участков под жилищную застройку. Продать смогли даже те территории, которые в 2004-2005 гг. не были востребованы застройщиками. Если еще в начале 2006 г. объявленные торги порой признавались несостоявшимися по причине отсутствия заявок, то уже с мая-июня за каждый предлагаемый лот разгорались ожесточенные баталии. Плата за квадрат продаваемых участков составляла $700-800 (в 2005 г. не каждый застройщик готов был платить и $300). В июне застройщики платили вдвое больше стартовой цены, а в сентябре взвинчивали цены уже в 6-7 раз. Так, продав 12 участков в Приморском и Красносельском районах общей площадью около 125 тыс. кв.м, фонд заработал для города почти $120 млн. Участники аукциона называли цены рекордными, жаловались на дефицит земли, но продолжали торговаться. В то же время ни один из этих участков не был уникальным или хотя бы новым: так, наделы на Туристской улице к этому времени уже трижды предлагались строителям. Обратив на них внимание хотя бы полгода назад, инвесторы могли существенно сэкономить. Что касается торгов по участкам, предназначенным под коммерческое строительство, то условно их можно разделить на предназначенные под строительство АЗС и все прочие. Участков под сооружение автозаправок уже не первый год выставляется на торги много, аукционы за них проходят без существенного торга, победитель часто предсказуем. Проданные в 2006 г. 63 участка были укомплектованы в пять пакетов: два по 30 (достались ОАО «Газпром нефть» за приблизительно $12 млн и ОАО «НК «ЛУКОЙЛ» почти за $15 млн), и три - по «единичке». Старожилы рынка во главе с Нефтяным клубом Петербурга негодуют и говорят о том, что лоты комплектуются специально под определенные компании, однако поделать ничего не могут: все необходимые формальности соблюдены, юридически все подготовлено безукоризненно. Среди «прочих» участков – земли под торговые комплексы (в том числе и участок напротив Серафимовского кладбища, также долгое время невостребованный, но выкупленный в конце года компанией «Фемида»), автосалоны, паркинги и спортивные комплексы. Дом плюс участок Уже не первый год фонд выставляет на торги аварийные здания совместно с земельными участками. Такая схема привлекает застройщиков и инвесторов, которые охотнее предоставляют кредиты не под эфемерные понятия вроде «право долгосрочной аренды», а под осязаемое «право собственности». Ежегодно формируются два-три списка аварийных зданий на продажу. В 2006 г. для их подготовки привлекли и жителей города. В июне стартовала акция «Народная инвентаризация». Горожан просили сообщать о любых заброшенных объектах. По итогам этой акции, за несколько месяцев было выявлено 709 «заброшенных» зданий - собственность города, федерации или коммерческих фирм. Сейчас городские объекты готовят к продаже или передаче инвесторам целевым назначением, по каждому федеральному зданию изыскивается возможность вовлечения его в инвестиционный оборот, с частными собственниками же проводится воспитательная работа (их убеждают привести имущество в порядок или продать его). За прошедший год было продано 90 зданий с земельными участками. Среди них - часть комплекса зданий бывшего доходного дома и издательства С.М. Пропера на набережной Адмиралтейского канала, 15, лит. А. Его новым владельцем стала компания «РГС Недвижимость». Сумма сделки составила почти 145 млн руб. Была продана и дача Петра Гозе на Каменном острове. Покупателем стала фирма «Триумф плюс», аффилированная с известным петербургским девелопером - ЗАО «ПАН». Цена сделки – 143 млн руб. Можно отметить и комплекс деревянных зданий – памятников работы архитектора Василия Стасова на Краснофлотском шоссе. Покупатели – частное лицо и компания «Монолит», аффилированная с группой «Конкорд». Общая сумма двух сделок достигла 9,2 млн руб. Самые крупные и значительные продажи – объекты на Английской набережной, 62-64; Пионерской улице, 16; Невском пр., 48 и 58. Два знаменитых объекта на Невском проспекте перешли в частные руки весной 2006 г. Помещения универмага «Пассаж» (Невский пр., 48) продавалось с обременением: действующим договором аренды до 2023 г., заключенным с ТПФ «Пассаж». При начальной цене в 225 млн руб. оно было продано с торгов за почти 1,4 млрд. компании «Дивието Лимитед», аффилированой с «СТ Групп» московского предпринимателя Шалвы Чигиринского. Еще накануне торгов «СТ Групп» договорилась о сотрудничестве по этому проекту с петербургским холдингом «Адамант» во главе с Игорем Лейтисом. Партнеры поделили между собой ТПФ «Пассаж»: г-ну Чигиринскому досталось 75 % акций предприятия, а Игорю Лейтису – 25%. Г-н Лейтис имеет отношение еще к одной сделке по продаже объектов на Невском проспекте. В апреле 2006 г. дом на Невском пр., 58, занимаемый Международным банковским институтом перешел в собственность компании «Люка инвест», в списках учредителей которого значится и Лейтис. Объект, обремененный договором аренды до 2041 г., обошелся ему в 479 млн руб. С момента продажи здания новый владелец и арендатор не могут договориться между собой и выясняют отношения в суде. Два нежилых расселенных здания совместно с участком площадью около 6,3 тыс. кв.м на Пионерской улице (Петроградский район) в начале декабря прошлого года стали собственностью компании «Петровский трейд Хаус». Сумма сделки – 415 млн руб. Инвестор планирует снести существующие постройки и построить на их месте жилой комплекс со встроенными коммерческими помещениями. Под конец 2006 г. с молотка ушел также комплекс зданий бывшего Электромеханического колледжа на Английской набережной, 62-64. Одним из условий аукциона стало строго оговоренное функциональное назначение объекта – размещение гостиницы. За 406 млн руб. его выкупил частный предприниматель из Нижнего Новгорода Дмитрий Володин. По данным руководства Фонда имущества, за ними стоят солидные инвесторы. Тем не менее, участников рынка, ожидавших прихода именитых западных компаний, такой исход торгов как минимум удивил. Частные интересы… Из наиболее интересных и значительных продаж городских пакетов акций можно отметить аукционы по «Удельным баням», «Универсаму на Петергофском» и «Управлению гостиниц». Торги по 30%-му пакету акций банного предприятия на Елецкой улице прошли в прошлом ноябре. Новым владельцем стало частное лицо, предложившее за лот 4,9 млн руб. Продаваемая доля в предприятии «Универсам на Петергофском» (владелец магазина на Петергофском шоссе, 3) была значительно больше – городу принадлежали 90,1% акций. За 90 млн руб. его также выкупило частное лицо. Владельцем 100%-го пакета акций ОАО «Управление гостиниц» стала компания «Санаторный комплекс». За компанию, владеющею пансионатом «Санкт-Петербург» в Ялте, «Санаторному комплексу» пришлось заплатить более 420 млн руб. или около $16 млн. Представители компании утверждают, что цена была завышена. Фонд имущества, напротив, уверен в точности своей оценки. «Нам говорили, что цена завышена, что общая стоимость комплекса - $2-3 млн, однако по оценке Всероссийского общества оценщиков, наша окончательная цена была идеально точной», - гордится Андрей Степаненко. По неподтвержденной информации, за победителем торгов стоят украинские структуры, близкие к бывшему премьер-министру Украины Виктору Януковичу. Также можно отметить продажу единым лотом 23 помещений, занимаемых сегодня «Сбербанком». За 4,5 тыс. кв.м банк заплатил 68 млн руб. - около $540 за квадрат. Отметим, что за год до этого 178 помещений (общей площадью около 30 тыс. кв.м) обошлись ему гораздо дешевле. Общая сумма сделки тогда составила 48,7 млн руб. - примерно по $55 за квадратный метр (!). ... и крупный бизнес Две самые крупные имущественные сделки 2006 г. – передача инвестиционных прав на остров Новая Голландия московской «СТ Групп» и продажа права аренды намывных территорий ЗАО «Терра нова». Если о конкурсе по Новой Голландии разговоры шли больше года, то второй аукцион прошел как-то тихо и незаметно. В конкурсе за право застройки острова в Адмиралтейском районе принимали участие три консорциума, связанных с архитекторами Норманом Фостером, Эрик Ван Эгераатом и бюро КСП Энгель и Циммерман. В феврале 2006-го лучшим был признан проект сэра Фостера, инвестировать средства в реализацию которого будет «СТ Групп». Общая сумма инвестиций в проект – около $320 млн. На территории острова предполагается разместить крытый амфитеатр на 3 тыс. и Дворец фестивалей на 2 тыс. мест, исторический музей, выставочные залы и др. Вдоль Адмиралтейского канала построят кафе, магазины и гостиницы. По словам вице-губернатора Санкт-Петербурга Юрия Молчанова, на территории острова Новая Голландия уже начались подготовительные работы: сейчас разбираются здания, не имеющие исторического значения. «В большинстве своем это постройки советской эпохи. Параллельно проходят и проектно-изыскательские работы. Официальная церемония закладки первого камня в основание нового комплекса может состояться в июне 2007 г.», - поясняет чиновник. А в начале июня 2006 г. прошли торги на право заключения договора аренды намывного участка на Васильевском острове площадью более 4,7 млн кв.м. Объявление о торгах появилось за 30 дней до аукциона и почти не обсуждалось прессой и властями. За $5,1 млн ЗАО «Терра Нова», аффилированное с УК «Морской фасад», получило все права на огромную территорию (для сравнения, примерно за те же деньги была выкуплена уже упоминавшаяся дача Газе на Каменном острове). После подготовки территории инвестор сможет выкупить землю в собственность или оформить право долгосрочной аренды на нее. Мнение Андрей Степаненко, генеральный директор ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга - В 2007 г. Фонд имущества собирается осваивать новые формы деятельности: в прошлом месяце была продана квартира, переданная в залог по непогашенному ипотечному кредиту, готовится программа расселения аварийных домов, активно ведется работа по продаже имущества частных лиц. Нам предстоит достаточно рутинная работа, никаких громких продаж пока не планируется. Намереваемся продать около 20 объектов из программы приватизации: здание на Малой Ленинградской ул., 62 в Сестрорецке, паркинги на Школьной и Ключевой улицах. Продолжим также работу с федеральной собственностью на территории Петербурга. Игорь Лейтис, генеральный директор холдинга «Адамант», владелец компании «Люка-Инвест» - В настоящее время готовится проект реконструкция здания универмага «Пассаж». Он предусматривает расширение торговых площадей за счет дворовой части дома на Итальянской ул., 17. К работам на объекте планируем перейти уже через год. Часть торговых помещений универмага уже закрыта. По дому на Невском пр., 58, занимаемому сегодня Международным банковским институтом, идут судебные разбирательства. Арендатор пытался оспорить продажу здания, однако дело проиграл. Сейчас мы надеемся расторгнуть договор аренды с институтом, для этого есть все законные основания. Установлено, что институт нарушил некоторые условия аренды. Например, провел незаконную перепланировку помещений. Хотелось бы повысить арендную плату по площадям в этом здании хотя бы до уровня среднерыночных - 500 у.е. за квадратный метр в год. Алексей Павлович, начальник информационно-аналитического отдела Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Санкт-Петербурга, куратор «Программы размещения объектов гостиничной инфраструктуры» - Проданное на торгах здание на Английской набережной, 62-62 предназначено под сооружение гостиницы. Место очень удачное. Исходя из площади объекта, можно говорить о гостинице с фондом в 100-150 номеров. Если предположить уровень отеля, то, скорее всего, это будут четыре звезды. Для пятизвездочной гостиницы здесь недостаточно парковочных мест, да и расположение не совсем подходящее. Обременения, установленные КГИОП, полагаю, внесут некоторые коррективы в проект, однако, вряд ли они будут значительными.

• Автор: журнал "Мир и Дом. Санкт-Петербург"